ผู้ประกอบการคอนโดฯแข่งเดือด "เมโทรสตาร์ฯ"ปักธงรัชโยธินปะทะปริญสิริ

ค่ายเมโทรสตาร์ฯขยับทำเล บุกปักธงคอนโดมิเนียมนอกเมือง ยึดทำเลเส้นส่วนต่อขยายบีทีเอสเส้นสีเขียวเข้ม พัฒนาโครงการภายใต้ชื่อ "เมโทร อเวนิว รัชโยธิน " พหลโยธินปากซอย 30 ใกล้สถานีขึ้นและลง พัฒนาในรูปแบบสังคมเมือง บนเนื้อที่เบื้องต้น 13 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 4,500 ล้านบาท จับตาสมภูมิการแข่งขันคอนโดฯโซนรัชโยธินแข่งดุเดือด จากที่ค่ายปริญสิริ ผุดคอนโดฯโลว์ไรท์ 2 พหลโยธินซ.35 ส่วนค่ายเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ฯร่อนแบรนด์น้องใหม่ WIND เจาะลูกค้าระดับกลางถึงบน

การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมลูกค้า ที่เริ่มหันมาเลือกที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองและรวมถึงนอกเมือง ที่สามารถเดินทางเข้าสู่แหล่งงานในเมืองได้ กลายเป็นตลาดที่กำลังส่งเสริมให้ตลาดคอนโดมิเนียมทั้งในกลางเมืองและรอบนอกเมือง มีแนวโน้มเติบโตทั้งเรื่องของปริมาณการเปิดโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ บริษัทขนาดใหญ่ที่อยู่นอกตลาดและรวมถึงบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก ต่างหันมาให้ความสำคัญเพิ่มการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะการชู"จุดเด่น"ในเรื่องของทำเล ใกล้แหล่งระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ เช่น รถไฟฟ้าใต้ดินและรถไฟฟ้าบีทีเอสที่เปิดอยู่เดิม และยิ่งทางกรุงเทพฯได้เดินหน้าส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสทั้งจากฝั่งสาทรและฝั่งหมอชิต (สายสีเขียวเข้ม) ได้จุดประเด็นต่อการเคลื่อนย้ายการลงทุนของผู้ประกอบการมากว้านซื้อที่ดินและขึ้นโครงการ หวังรองรับกำลังซื้อลูกค้า ที่ยังคงให้น้ำหนักกับตลาดคอนโดฯ ภายใต้เงื่อนไขสถานการณ์ราคาน้ำมันยังไม่มีแนวโน้มปรับตัวลดลง

ยึดทำเลรัชโยธินผุดโครงการ

หากจะพิจารณาทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจเข้ามาลงทุนแล้ว อันดับต้นๆแล้วคงหนีไม่พ้นตลอดเส้นสุขุมวิท ที่การก่อสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าเส้นสุขุมวิทดำเนินการอยู่ และเส้นทางดังกล่าวยังสามารถเดินทางไปสู่สนามบินสุวรรณภูมิได้ด้วย ขณะที่โซนพหลโยธิน เส้นลาดพร้าว รัชดาภิเษก การแข่งขันในทำเลนี้ ก็เริ่มขยายตัวจากการที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้ามากว้านซื้อที่ดินและลงทุนเปิดโครงการสูง อย่างค่าย บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่แตกแบรนด์น้องใหม่ภายใต้ชื่อ WIND นำร่องโครงการแรกบริเวณที่จอดรถข้างกับเมเจอร์ รัชโยธิน ซึ่งได้ซื้อที่ดินมาจากธนาคารไทยพาณิชย์ เนื้อที่ 3 ไร่ รูปแบบโครงการจะพัฒนาเป็นอาคารสูง 37 ชั้น มีจำนวนยูนิต 390 ยูนิต พื้นที่ขายทั้งสิ้น 19,866 ตร.ม. ขนาดพื้นที่ใช้สอย 36-176 ตร.ม. ราคาขายเฉลี่ย 70,000-90,000 บาท/ตร.ม. ใหญ่ประมาณ 30-50 ตร.ม.

ขณะที่บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ซื้อที่ดินบนถนนพหลโยธิน ซ.35 จำนวน 3.5 ไร่ เพื่อสร้างเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรท์ 2 อาคาร จำนวน 400 ยูนิต มูลค่า 800 ล้านบาท

ล่าสุดบริษัท เมโทรสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ได้ตัดสินใจเปิดโครงการคอนโดฯใหม่ ภายใต้ชื่อ "เมโทร อเวนิว รัชโยธิน "ติดถนนใหญ่พหลโยธินปากซอย 3 ซึ่งอยู่เยื้องกับโครงการของค่ายปริญสิริฯ และถือเป็นโครงการของบริษัทเมโทรสตาร์ฯ ที่อยู่นอกเหนือทำเลหลักของบริษัทฯที่โครงการส่วนใหญ่จะบริเวณสาทรและสีลม เป็นการขยับฐานเข้ามาบุกเบิกตลาดในทำเลนอกเมือง

นายวีระ บูรพชัยศรี ประธานกรรมการบริหาร บริษัทเมโทรสตาร์ฯเปิดเผยว่า โครงการดังกล่าวเป็นการมุ่งสู่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับกลาง ในรูปแบบ Trendy ที่เน้นคนรุ่นใหม่ วัยทำงาน มีราคาขายอยู่ที่ 59,000 บาทต่อตร.ม. ระดับราคาเริ่มต้น 1.6 ล้านบาทจนถึงกว่า 4 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 28-60 ตร.ม. จำนวนรวม 1,500 ยูนิต รวมทั้งหมด 4 อาคาร มีความสูงอาคารละ 24 ชั้น ซึ่งกลุ่มลูกค้าจะมีรายได้ตั้งแต่ 25,000-30,000 บาทขึ้นไป ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 6,500 บาท คาดว่าจะเริ่มเปิดการขายได้ประมาณเดือนธ.ค.นี้

อย่างไรก็ตาม โครงการดังกล่าวในเบื้องต้นจะนำที่ดินประมาณ 13 ไร่ จากจำนวนเนื้อที่ทั้งหมด 15 ไร่ มาพัฒนา มูลค่าโครงการเมโทร อเวนิว รัชโยธิน กว่า 4,500 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 2 ไร่ อยู่ระหว่างการศึกษาความเหมาะสมของการพัฒนา คาดว่ารวมแล้วทั้งหมดจะมีมูลค่าโครงการกว่า 6,000 ล้านบาท

"บริษัทเล็งเห็นว่าจะมีส่วนตัวขยายเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียวเข้มในอนาคต แม้ว่าในตอนนี้จะเริ่มตั้งแต่หมอชิตและสิ้นสุดสถานีที่มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ทำให้ในอนาคตมูลค่าเพิ่มของที่ดินจะสูงขึ้น" นายวีระกล่าว

นายรัตนชัย ผาตินาวิน กรรมการผู้จัดการบริษัทเมโทรสตาร์ฯกล่าวว่าได้ตั้งเป้าการขายว่าภายใน 6 เดือนข้างหน้าจะปิดการขายได้ เนื่องจากผลการสำรวจพบว่า ลูกค้ามีความต้องการที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยและทำเลดังกล่าวมีชุมชนอยู่จำนวนมาก มีห้างสรรพสินค้าที่รองรับการใช้ชีวิตของได้ ซึ่งที่ดินดังกล่าวทางบริษัทได้ซื้อมาในราคาประมาณ 800 ล้านบาท โครงการน่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 50-60 % นั่นหมายความว่าอัตรากำไรจากโครงการดังกล่าวจะประมาณ 35-40%

นอกจากนี้ทางบริษัทฯเตรียมที่จะเจรจาซื้อดินบริเวณรัชดา ลาดพร้าว และเส้นสุขุมวิท รวมแล้วราคาประมาณ 1,000 ล้านบาท คาดว่าภายในสิ้นปีน่าจะได้ข้อตกลงได้บางแปลง ส่วนที่จะใช้ผลักดันแบรนด์อเวนิวหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่ลักษณะของโครงการที่จะพัฒนา บางแปลงอาจจะเหมาะสมทำคอนโดฯระดับกลาง หรือบางแปลงอาจจะพัฒนาเป็นโครงการโรงแรมระดับ 4 ดาว เป็นต้น

อนึ่ง โครงการดังกล่าว เมโทร อเวนิว รัชโยธิน ยังอยู่ภายใต้โครงการของบริษัทเมโทรฯ แต่ทางบริษัทได้เตรียมความพร้อมโดยเปิดบริษัทลูกคือ บริษัท เมโทร อเวนิว จำกัด ทุนจดทะเบียนเบื้องต้น 1 ล้านบาทขึ้นมารองรับแผนการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ทั้งในส่วนกลางและอาจจะรวมถึงการเข้าไปพัฒนาโครงการตามแหล่งท่องเที่ยวในต่างจังหวัด

สำหรับแนวโน้มผลประกอบการในปี 2549 นายรัตนชัย กล่าวยืนยันว่าจะได้ตามเป้ารายได้ประมาณ 1,500 ล้านบาท โดยจะมียอดโอนที่เข้ามาเป็นรายได้ เช่น โครงการ สีลม แกรนด์ เทอเรสประมาณ 1,000 ล้านบาท ที่ทยอยโอนมาตั้งแต่ต้นปี โครงการเซ็นหลุยส์ แกรนด์ เทอเรส ประมาณ 800-900 ล้านบาท

" บริษัทลูกค้าที่ตั้งขึ้นมา อาจจะรองรับแผนการหาพันธมิตรร่วมทุนในอนาคต ซึ่งขณะนี้มีการเจรจาแล้วหลายประเทศ เช่น ญี่ปุ่น เยอรมนี สิงคโปร์ เป็นต้น ซึ่งแต่ละกลุ่มล้วนแล้วแต่มีความเชี่ยวชาญหลายด้าน เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก เป็นต้น "