จุฬาฯ เลิกง้อเอ็มบีเค พร้อมยื่นคำขาดต้องเจรจากต่อสัญญาเช่ามาบุญครองเซ็นเตอร์จบภายในสิ้นเดือนพ.ย.นี้ทันที หากไม่จบเตรียมเปิดให้ลงทุนรายใหม่เข้าประมูล ระบุสัญญาเช่าใหม่ศูนย์การค้าคิด 1 แสนบาท/ตร.ม. , ออฟฟิตคิดที่ 27,000 บาท/ตร.ม. และโรงแรมห้องละ 3 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 20 ปี หรือรวมวงเงินที่ต้องจ่ายประมาณ 18,000-20,000 ล้านบาท ด้านเอ็ม บี เค รับสัญญารอบใหม่กระทบรายได้ พร้อมเดินหน้าผุดอสังหาฯ ครบวงจร ทั้งสนามกอล์ฟ - ที่อยู่อาศัย - โรงแรม-ศูนย์การค้า

แหล่งข่าวจากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่า การเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ามาบุญครอง อยู่ในช่วงการเจรจาขั้นสุดท้าย โดยมีกำหนดให้แล้วเสร็จภายในสิ้นเดือน พฤศจิกายนนี้ หากการเจรจาไม่ยังไม่ได้ข้อสรุปภายในสิ้นเดือน พ.ย.นี้ทางจุฬาฯ ยื่นคำขาดว่าจะทำการเปิดประมูลหาผู้ที่สนใจมาเช่าต่ออย่างแน่นอนแม้ว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดในปี 2556 เหลือเวลาอีก 7 ปี แต่เนื่องจากจุฬาฯต้องการความชัดเจนของสัญญาเช่า เพราะหากมาบุญครองไม่เช่าต่อจะได้สามารถเตรียมแผนรองรับได้ต่อไป

"สาเหตุที่ทำให้การเจรจาล่าช้า เพราะเอ็ม บี เค ส่งแต่ผู้บริหารศูนย์การค้ามา เค้าก็จะคิดแต่เรื่องค้าปลีกไม่ได้สนใจเรื่องอื่น ซึ่งในความเป็นจริงแล้วนายศุภเดชน่าจะมาเองจะดีกว่า จะได้คุยกันให้รู้เรื่องไปเลยไม่ต้องยืดเยื้อจะเช่าต่อหรือไม่ก็ว่ากันไป เจรจากันมากว่า 6 เดือนแล้วก็ไม่มีอะไรคืบหน้า" แหล่งข่าวกล่าว

ที่ผ่านมาเอ็ม บี เค ได้ยืนกรานที่จะจ่ายค่าเช่าในราคาเท่าเดิมประมาณ 150 ล้านบาทต่อปีหรือมากกว่าเดิมอีกเล็กน้อย ซึ่งการจ่ายค่าเช่าดังกล่าวถือว่าไม่ถูกต้องเนื่องจาก เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง ทั้งศูนย์การค้ามาบุญครอง ออฟฟิต โรงแรม ต้องตกเป็นของจุฬาฯ ดังนั้นค่าเช่าจะต้องมีทั้งค่าเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่คิดที่ราคาเดิมเมื่อ 30 ปีที่แล้ว

อย่างไร่ก็ตาม เอ็ม บี เค มีรายได้ค่าเช่าจากมาบุญครองสูงถึงปีละ 2,600-3,000 ล้านบาท เป็นรายได้จากศูนย์การค้า 1,600 ล้านบาท อีกส่วนเป็นของโรงแรม สำหรับรายได้ค่าเช่าจากออฟฟิตจากเอ็ม บี เค จะนำไปจ่ายหนี้ให้กับธนาคารธนชาต ซึ่งไม่นับรวมกับค่าเช่าอาคารสำนักงานที่ทางเอ็ม บี เค ต้องจ่ายให้กับธนาคาร

และเพื่อให้เกิดความโปร่งใสในการประเมินค่าเช่า ทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินของจุฬาฯ ได้ว่าจ้างผู้ประเมิน 2 ราย คือ บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ และบริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท หรือ AREA เป็นผู้ประเมินราคา จากนั้นได้นำข้อมูลของผู้ประเมิน 2 ราย มาหาค่าเฉลี่ยกลาง ออกมาเป็นแนวทางในการเจรจาต่อสัญญาเช่า คือสัญญาเช่า 20 ปี ค่าเช่าตกปีละ 900-1,000 ล้านบาท หรือคิดตลอดอายุสัญญาจะอยู่ที่ 18,000-20,000ล้านบาท

โดยค่าเช่าใหม่ จะแยกเป็นค่าเช่าพื้นที่อาคารศูนย์การค้าโดยประมาณ 100,000 บาท/ตร.ม. พื้นที่ 1.5 แสนตร.ม.อาคารสำนักงานประมาณ 27,000 บาท/ตร.ม. พื้นที่ 20,000 ตร.ม. ที่จอดรถ 50,0000 ตร.ม. ส่วนโรงแรมจำนวน 300 ห้อง คิดค่าเช่าห้องละ 3 ล้านบาท ตลอดอายุ 20 ปี

อย่างไรก็ตามการต่อสัญญารอบใหม่ มีมูลค่าสูงเกินกว่า 1,000 ล้านบาท จึงต้องตั้งคณะกรรมการภายใต้ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯขึ้นมา โดยมีอธิการบดีจุฬาฯ คุณหญิงสุชาดา กีระนันท์ เป็นประธาน และมีกรรมการตัวแทนจากภายนอก อาทิ ตัวแทนจาก คณะกรรมการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) ,กระทรวงการคลัง ฯ ร่วมพิจารณาด้วย โดยมีการตั้งอนุกรรมการชุดเล็กที่มีสำนักงานจัดการทรัพย์สินเป็นผู้รับผิดชอบ ซึ่งคณะกรรมการได้ยื่นคำขาดให้การเจรจาสิ้นสุดในเดือนพฤศจิกายนนี้

"เอ็ม บี เค น่าจะยอมรับแล้วจ่ายค่าเช่าตามที่จุฬาฯ ขอไป เพราะเราไม่ได้เอาเงินไปทำประโยชน์ส่วนตัวหรือใช้สรุ่ยสร่าย แต่เราจะเอาไปพัฒนาจุฬาให้เป็นอินเตอร์แนชั่นเนล และเอาไปพัฒนาในส่วนอื่นอย่างจุฬาไฮเทค จะได้สร้างเสร็จซะที ที่ผ่านมาเอ็ม บี เค ได้ประโยชน์จากการเช่าที่ดินของจุฬาไปเยอะแล้วก็น่าจะถึงเวลาที่จะให้ประโยชน์กลับคืนมาจุฬาบ้าง" แหล่งข่าวกล่าว

นายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเจรจาเพื่อต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินบริเวณห้างสรรพสินค้า เอ็ม บี เค หรือมาบุญครองและโรงแรมปทุมวันปริ๊นเซส กับทางสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่จะหมดสัญญาเช่าในเดือนเมษายน ปี 2556 และจะต้องเจรจาต่อรองให้แล้วเสร็จในปีนี้นั้น ขณะนี้มีการตั้งคณะทำงานร่วมกัน เพื่อเจรจาต่อรองราคากันอยู่ อย่างไรก็ตามยอมรับว่าเมื่อมีการต่อสัญญารอบใหม่อาจจะส่งผลกระทบต่อรายได้ในส่วนของศูนย์การค้าของบริษัทบ้างในอนาคต

อนึ่ง ตามงบการเงินที่บริษัทแจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯระบุว่า ณ วันที่ 30 มิ.ย. 2549 มีสินทรัพย์รวม 16,924.31 ล้านบาท มีหนี้สิน 7,715.17 ล้านบาท รายได้รวม 5,242.47 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,177.22 ล้านบาท อัตรากำไรสุทธิ 22.46 % มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดอยู่ที่ 11,000 ล้านบาท

**เดินหน้ารุกอสังหาฯเมืองท่องเที่ยว

นายสุเวทย์ กล่าวต่อว่า บริษัทมีแผนที่จะพัฒนาโครงการอสังหาอีกหลายโครงการนอกเหนือจากที่พัฒนาโครงการสนามกอล์ฟ และที่อยู่อาศัยที่จังหวัดภูเก็ต ซึ่งปัจจุบันมีที่ดินเหลืออยู่อีกหลายร้อยไร่จากที่ดินทั้งหมดกว่า 2,000 ไร่ นอกจากนี้ยังมีแผนที่จะขยายสนามกอล์ฟเพิ่มอีกแห่งที่ภูเก็ต โดยจะใช้เงินลงทุนประมาณ 70 ล้านบาท

สำหรับที่ดินที่จะหยิบมาพัฒนาต่อไปคือ ที่ดินย่านปทุมธานีกว่า 850 ไร่ ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท นั้นจะนำมาพัฒนาเป็นสนามกอล์ฟจำนวนกว่า 300 ไร่ มูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท คาดว่าจะเริ่มพัฒนาได้ในปี 2550 ขณะเดียวกันก็มีแผนที่จะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยรอบบริเวณสนามกอล์ฟ โดยจะเริ่มพัฒนาหลังจากนี้อีก 2 ปี เพื่อให้สนามกอล์ฟสร้างเสร็จไปก่อน เพื่อให้ขายบ้านได้ในราคาที่สูง

นอกจากนี้ ยังเตรียมลงทุนอีก เพื่อก่อสร้างโรมแรมอีกแห่งบน "เกาะสมุย" เป็นโรงแรมขนาด 200 ห้อง (อัตราเข้าพักเฉลี่ยคืนละ 2,000 บาท) บนเนื้อที่ 120 ไร่ โดยจะพัฒนาแบ่งออกเป็นเฟสๆ เพื่อทยอยลงทุน เฟสแรก จะลงทุน 1,200 ล้านบาท ทยอยลงทุนตั้งแต่ปี 2550 พัฒนาบนพื้นที่ 55 ไร่ คาดว่าจะใช้เงินไม่เกิน 50ล้านบาท

นอกจากที่ดินแปลงดังกล่าวแล้ว บริษัทยังมีที่ดินกลางเมืองพัทยาเนื้อที่ประมาณ 18 ไร่ ซึ่งซื้อมาในราคา 660 ล้านบาท แต่ที่ดินแปลงดังกล่าวยังติดสัญญาเช่าอีก 5 ปี ในอนาคตบริษัทมีแผนที่จะพัฒนาเป็นโครงการโรงแรมหรือศูนย์การค้าด้วย ขณะเดียวกันก็สนใจธุรกิจสนามกอล์ฟในภาคตะวันออกด้วย แม้ว่าธุรกิจนี้จะกำไรไม่สูงแต่ก็มีมูลค่าเพิ่มที่สูง

"ส่วนการที่จะกระจายหุ้นบริษัท เอ็ม บี เค รีสอร์ทฯในตลาดหลักทรัพย์เมื่อไหร่นั้นยังไม่สามารถบอกได้ เพราะต้องรอให้คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์อนุมัติก่อน ปัจจุบันบริษัทมีทุนจดทะเบียนอยู่ที่ 200 ล้านบาทและเรียกชำระแล้ว 160 ล้านบาท "นายสุเวทย์ กล่าว