" อนุพงษ์ อัศวโภคิน" วิเคราะห์อสังหาฯในยุครัฐบาลชุดใหม่แนวโน้มดี ชี้หลังปฏิรูปการปกครองยอดขายพุ่งเกือบ 200 ล้านบาท/สัปดาห์ คาดสิ้นปียอดขายไม่ต่ำกว่า 7,500 ล้านบาทสูงกว่าที่วางไว้ 7,000 ล้านบาท ล่าสุดเปิด 3 โครงการใหม่ ต้นปีหน้าเปิดอีก 4 โครงการ ทำให้มีสินค้ารอขายมูลค่ารวม 11,000 ล้านบาท เผยขายตึกอาร์เอสทาวน์เวอร์ ซ.ทองหล่อให้กองทุนสิงคโปร์มูลค่า 1,432 ล้านบาท ฟันกำไร 600 ล้านบาท ด้านวิจัยกสิกรไทยฯ ชี้บทสำรวจลูกค้า พบความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องถึงปี 2551 ระบุระดับราคาที่ต้องการซื้อบ้านตั้งแต่ 1 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ประเภทบ้านเดี่ยวยังมาแรง

นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP เปิดเผยว่า ภายหลังจากที่มีการปฏิรูปการปกครองเมื่อวันที่ 19 ก.ย.ที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายเพิ่มมากขึ้นเฉลี่ย 150-200 ล้านบาท/สัปดาห์ จากเดิมช่วงก่อนที่มีการปฏิรูปการปกครองมียอดขายประมาณ 100-150 ล้านบาท/สัปดาห์ แสดงให้เห็นว่าประชาชนมีความเชื่อมั่นมากขึ้น รวมไปถึงราคาน้ำมันได้ปรับลดลงมาบ้างแล้ว ประกอบกับภาวะอัตราดอกเบี้ยเริ่มนิ่ง ทำให้ผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นมากขึ้น

ปัจจุบันบริษัทมียอดจองซื้อโครงการจำนวน 6,500 ล้านบาท โดยสิ้นปีตั้งเป้ายอดขายประมาณ 7,000 ล้านบาท จากอัตราการขายดังกล่าว จะทำให้บริษัทมียอดขายไม่ต่ำกว่า 7,500 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่วางเอาไว้ และในไตรมาส 3 บริษัทมีกำไร 580 ล้านบาท

นายอนุพงษ์ กล่าวต่อว่า แม้ว่าปัจจัยลบต่างๆจะคลี่คลายลงไปใช่วงปลายไตรมาส 3 ทำให้ภาวะตลาดกลับดีขึ้นมาบ้าง โดยเชื่อว่าในปี 2550 ภาวะตลาดยังคงดีอย่างต่อเนื่อง แต่ยังมีปัญหาในเรื่องของการแข่งขันที่สูงในบางทำเล ขึ้นอยู่กับประเภทสินค้าในทำเลนั้น

“ภาพรวมของตลาดอสังหาฯตอนนี้ดีขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงที่แย่ที่สุด และปีหน้าก็น่าจะดี แต่การแข่งขันจะดุเดือดมากขึ้น โครงการเปิดตัวมากขึ้น เพราะอั้นมานาน และที่ผ่านมาไม่มีใครตายหรือเจ๊งเลย เมื่อมีการแข่งขันค่าการตลาดก็จะต้องเพิ่มขึ้นตาม ทำให้กำไรขั้นต้นต้องลดลงอย่างแน่นอน ปัญหาใหญ่ก็คือ จะบริหารอย่างไรไม่ให้ต้นทุนการดำเนินงานเพิ่มขึ้น ถ้าลดลงได้มากก็จะมีกำไรสุทธิมากขึ้นได้ เพราะค่าก่อสร้างไม่ได้ปรับขึ้น“ นายอนุพงษ์กล่าวและชี้ว่า

บริษัทเอพี มีต้นทุนจากการบริหารการขายและการตลาดประมาณ 10% ของยอดขาย และมีงบโฆษณาประชาสัมพันธ์ 2.5% ของยอดขาย โดยบริษัทในตลาดจะมีค่าการตลาดดังกล่าวตั้งแต่ 6-25% ขึ้นอยู่การบริหารจัดการของแต่ละบริษัท

ล่าสุดบริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่ 3 โครงการ ได้แก่ 1. โครงการ บ้านกลางเมือง Swiss Town เกษตร-นวมินทร์ เนื้อที่ 31 ไร่ ทาวน์เฮาส์ 321 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.49 ล้านบาท มูลค่า 1,000 ล้านบาท 2. บ้านกลางเมือง The Paris พระราม 9 เนื้อที่ 23 ไร่ 297 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2.75 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 750 ล้านบาท และ 3. บ้านกลางเมือง The Royal Monaco ศรีนครินทร์ – พัฒนาการ เนื้อที่ 31 ไร่ จำนวน 309 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.69 ล้านบาท มูลค่าโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาท

โดยทั้ง 3 โครงการจะเปิดขายอย่างเป็นทางการในวันที่ 12 พฤศจิกายนนี้ ลูกค้าที่ซื้อตั้งแต่วันนี้จะถึงวันที่ 12 พ.ย. จะได้รับบัตรกำนัลจาก เอสบี เฟอร์นิเจอร์ และอินเด็กซ์ มูลค่า 5 แสนบาท/ยูนิต และก่อนหน้านี้ได้ทำการเปิดขายอย่างไม่เป็นทางการโครงการคอนโดมิเนียม Life @ รัชดา มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท ราคาประมาณ 1.5 ล้านบาท นอกจากนี้บริษัทจะออกโฆษณาใหม่ 3 เรื่อง ตลอด 2 สัปดาห์ก่อนเปิดขายโครงการอย่างเป็นทางการในวันที่ 12 พ.ย. โดยใช้งบ 13 ล้านบาท

**ทุ่มกว่าพันล้านกว้านซื้อที่ดิน ลุยคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์เบรกบ้านเดี่ยว

สำหรับแผนการดำเนินงานในปี 2550 นายอนุพงษ์ กล่าวว่า ได้เตรียมงบประมาณซื้อที่ดินไว้1,500 ล้านบาท เฉลี่ย 6-7 แปลง ขณะที่ในปีนี้ ได้ใช้เงินซื้อที่ดินไปแล้ว 1,200 ล้านบาท คาดว่าจนถึงสิ้นปีจะใช้เม็ดเงินซื้อที่ดินรวมประมาณ 1,500 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินจะพัฒนาโครงการและเปิดในปีหน้า 4 โครงการ รวมมูลค่า 3,500 ล้านบาท ได้แก่ 1.ดิแอสเดรท ชิดลม, 2. บ้านกลางเมือง กรุงเทพกรีฑา, 3.บ้านกลางเมือง ลาดปลาเคล้า และ 4. ออฟฟิต พาร์ค วังหิน โดยในปีหน้าบริษัททจะไม่พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว จากที่ปัจจุบันมีการผลิตอยู่ที่ 25% คอนโด 15% และทาวน์เฮาส์ 60% ส่วนในปีหน้าจะเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาคอนโดเป็น 40-45% และที่เหลือเป็นทาวน์เฮาส์ โดยบริษัทมีสินค้ารอขายประมาณ 7,500 ล้านบาท แต่หากรวมกับ 3 โครงการที่จะเปิดใหม่ และรวมกับโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 4 จนถึงปีหน้า จะทำให้ขนาดของมูลค่าสินค้าที่จะขายมีถึง 11,000 ล้านบาท

" สาเหตุที่ไม่พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว เนื่องจากเห็นว่าราคาน้ำมันแพง ทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูง ขณะเดียวกัน พฤติกรรมของผู้บริโภคเริ่มหันมาใช้บริการรถไฟฟ้ามากขึ้น หากพัฒนาบ้านเดี่ยวต้องพัฒนาในพื้นที่ไกล ๆซึ่งไม่ค่อยตรงกับความต้องการของลูกค้า ขณะที่สต็อกบ้านเดี่ยวและที่ดินที่ผู้ประกอบการซื้อมาเพื่อพัฒนาบ้านเดี่ยวนั้นยังเหลืออีกมาก ดังนั้นจึงไม่อยากเข้าไปแข่งขันในตลาดดังกล่าว "นายอนุพงษ์กล่าว

**ขายตึกอาร์เอสฟันกำไร 600 ล้าน **

นายอนุพงษ์ กล่าวต่อว่า ขณะนี้บริษัทสามารถขายโครงการอาคารอาร์เอสทาวน์เวอร์ ที่ตั้งอยู่ในซอยทองหล่อได้แล้วเมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา มูลค่ารวม 1,432 ล้านบาท ให้แก่กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์จากสิงคโปร์ที่ชื่อ Bigton Investment เข้ามาซื้อในนามของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ City Asset โดยสาเหตุที่เข้ามาซื้อในนามของกองทุนฯนั้น เนื่องจากสามารถถือหุ้นได้ 100% แต่หากซื้อในนามบริษัทนั้นจะถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% เท่านั้น โดยการขายในครั้งนี้ บริษัทสามารถทำกำไรได้เกือบ 600 ล้านบาท

" ที่ขายตึกออกไป เนื่องจากไม่ถนัดเรื่องของอาคารสำนักงาน แต่กลุ่มทุนที่มาซื้อ เป็นกลุ่มทุนที่ทำธุรกิจค้าปลีกและอาคารสำนักงาน รวมถึงเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อยู่แล้ว และถือเป็นกลุ่มทุนจากสิงคโปร์กลุ่มใหม่ล่าสุดที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย"

***ความต้องการที่อยู่อาศัย-แรงซื้อยังโตต่อเนื่อง

บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด ได้รายงานถึงทิศทางและความต้องการของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงระยะเวลาที่เหลือของปี 2549 - 2551 โดยผ่านการสำรวจจากลุ่มตัวอย่าง 695 คน พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยช่วงที่เหลือของปี49 -51 มีอยู่ต่อเนื่อง โดยกลุ่มตัวอย่างที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วน 69.7% (ผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มตัวอย่างผู้ที่ไปชมงาน "มหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 15") ส่วนกลุ่มตัวอย่างทั่วไปที่มีความคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วน 42.1% กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสามารถแยกได้เป็น กลุ่มที่ต้องการซื้อภายในปี49 คิดเป็น 10.5% และคิดจะซื้อหรือสร้างภายในปี 50 มี 43.1 % และคิดจะซื้อหรือสร้างในปี 51 หรือหลังจากนั้น 23.9%

ทั้งนี้ จำนวนผู้ที่ตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัยในปี 50 มีสัดส่วนค่อนข้างสูง เนื่องจากไตรมาสสุดท้ายปี 49 ปัจจัยลบต่างๆเริ่มคลี่คลาย ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคฟื้นคืนมา ผู้ที่ชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 49 เริ่มกลับมาในปี 50 อย่างไรก็ตาม ผู้ที่เลือกที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในปี 50 หรือหลังจากนั้น พบว่าส่วนหนึ่งมาจากสินค้าในตลาดยังไม่ตรงกับความต้องการ อาทิ ทำเลของโครงการรูปแบบที่อยู่อาศัยและ ราคา

โดยกลุ่มที่มีความต้องการซื้อสูงสุด มีช่วงอายุระหว่าง 25-30 และ31-40 ปี คิดเป็น 38.9% และ 35.7% ซึ่งทั้ง 2 กลุ่ม เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ เพราะเป็นวัยทำงาน เริ่มมีความมั่นคงทางการงานและคิดจะตั้งครัวเรือนใหม่ โดยสามารถแบ่งได้ตามความต้องการหรือวัตถุประสงค์ในการซื้อประกอบด้วย ต้องการขยับขยายที่อยู่เดิม60.6%เพราะ และแบ่งเป็นกลุ่มที่กำลังสร้างครอบครัว 9.3% กลุ่มที่ไม่มีที่อยู่อาศัย 8.5% โดยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้ที่มีรายได้สูงกว่า 20,000 บาทขึ้นไป

*** บ้านใหม่ทำเลดียังแรงไม่ตก

นอกจากนี้ ยังพบอีกว่า กลุ่มที่จะซื้อบ้านใหม่มีสูงถึง 63.8%บ้านมือสอง25.3% และต้องการสร้างบ้านเอง10.9% โดยกลุ่มนี้ต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม สำหรับกลุ่มที่ต้องการสร้างบ้านเองส่วนใหญ่ 74.3% เพราะมีที่ดินเอง สามารถออกแบบบ้านได้ตามความต้องการ ควบคุมค่าใช้จ่ายและคุณภาพของวัสดุได้ ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อที่บ้านมือสอง เนื่องจากมีราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ในทำเลที่ต้องการ ทั้งนี้ กลุ่มอายุ 31-40 ปี จะมีสัดส่วนผู้ที่สนใจบ้านมือสองมากกว่ากลุ่มอายุอื่น โดยมีสัดส่วนความสนใจบ้านมือสอง 40.9% ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีรายได้อยู่ระหว่าง 10,000 –40,000บาท

ทั้งนี้ กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ต้องการซื้อโครงการสร้างเสร็จแล้ว 64.4% โครงการที่กำลังสร้าง 27 % และโครงการที่เปิดตัวใหม่ 8.6% โดยแบ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกที่ซื้อที่อยู่อาศัย คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการ21% ซึ่งทำเลที่ต้องการมากที่สุด ได้แก่ กรุงเทพฯตะวันออก บางนา สุขุมวิท นวมินทร์ และสุวรรณภูมิ รองลงมาย่านใจกลางเมือง 69.2 % ถัดมา ได้แก่ กรุงเทพฯตอนบน แจ้งวัฒนะ ติวานนท์ ประชาชื่น รังสิต และ กรุงเทพฯ ตะวันตก พระราม 5 วงแหวนตัดใหม่ ตลิ่งชัน ฝั่งนนทบุรี

ปัจจัยรองลงมาคือ ราคาของที่อยู่อาศัย18.2% ทั้งนี้ราคาของที่อยู่อาศัยนั้น ผู้ซื้อจำเป็นต้องเลือกในระดับราคาที่สอดคล้องกับความสามารถหรือกำลังซื้อของตนโดยเฉพาะต่อผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน รองลงมาคือ ปัจจัยด้านการเดินทาง คือ ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการรถไฟฟ้าและทางด่วน 13.9% เนื่องจากปัจจุบันราคาน้ำมันแพงกระทบต่อค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ปัจอีกตัวหนึ่งคือความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ13.2% รูปแบบที่อยู่อาศัย11.8% คุณภาพของวัสดุก่อสร้าง 8.9%

*** บ้านเดี่ยวครองแชมป์ความต้องการสูงสุด

ทั้งนี้แม้ว่าคอนโดมิเนียมจะมีกระแสการตอบรับสูง และมียอดขายเติบโตมากกว่าโครงการแนวราบ แต่รูปแบบที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว 38.3% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 28.5% และคอนโดมิเนียม18.3% ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่มีอายุ ระหว่าง 25-30 ปี ชอบความอิสระ สะดวกสบายในการเดินทาง และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนผู้มีอายุ 40 ปีขึ้นไปที่ซื้อคอนโดฯจะเป็นการซื้อเพื่อปล่อยให้เช่า

สำหรับแหล่งเงินทุนที่จะนำมาเพื่อใช้ซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่มาจากเงินออมของตัวเองส่วนหนึ่งและสินเชื่อจากสถาบันการเงิน 92.3% ส่วนผู้ที่ใช้เงินออมทั้งหมดมี 7.8% และใช้เงินกู้ยืมจากญาติพี่น้องมีจำนวน3.2% ส่วนสัดส่วนของผู้ที่คิดจะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่อราคาบ้านนั้น โดยส่วนใหญ่ต้องการขอสินเชื่อเป็นสัดส่วนระหว่าง 80-90% ของราคาที่อยู่อาศัย58.2% รองลงมาต้องการขอสินเชื่อเป็นสัดส่วนระหว่าง 70-80% ของราคาที่อยู่อาศัย 14.1% และต้องการขอสินเชื่อเป็นสัดส่วนระหว่าง 60-70%ของราคาที่อยู่อาศัย9.2%

*** เศรษฐกิจปัจจัยหลังการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยลบต่างๆ ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้มีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคต้องมีการวางแผนให้รอบคอบ ซึ่งรวมถึงฐานะการเงินและรายได้ในอนาคตด้วย ทั้งนี้ความไม่แน่นอนของภาวะทางเศรษฐกิจเป็นสาเหตุที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญ และเป็นกังวลอย่างมาก คิดเป็น 29.6% ปัจจัยรองลงมา ระดับรายได้ในอนาคตของผู้บริโภคคิด 27.5% เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นผู้ซื้อส่วนใหญ่ จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นสัดส่วนที่สูงกว่าการใช้เงินออมของตนเองในการซื้อที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ความไม่แน่นอนของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อคิดเป็น 22.5% เห็นได้จากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นในช่วง 1 ปี ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่ลดลง โดยเฉพาะต่อผู้ที่มีภาระที่ต้องผ่อนจ่ายสินเชื่อบางประเภท ทั้งนี้จากผลสำรวจพบว่า กลุ่มตัวอย่างมีภาระต้องผ่อนสินเชื่อต่างๆ ซึ่งคิดเป็น 92.4% ของกลุ่มตัวอย่างทั้งหมด ส่วนปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย อื่นๆ ได้แก่ ฐานะความมั่นคงของเจ้าของโครงการ12.6% และการเวนคืนที่ดินที่ในอนาคต 7.7%