นาย สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดอสังหา-ริมทรัพย์ภายใต้นโยบายเศรษฐกิจพอเพียง โดยเชื่อว่านโยบายดังกล่าวไม่น่าจะมีผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อบ้านของประชาชน เนื่องจากความต้องการยังมีอยู่ เพียงแต่นโยบายเศรษฐกิจพอเพียงจะช่วยทำให้เศรษฐกิจเติบโตอย่างมั่นใจ ขณะที่การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปี 2542 ก็ไม่ได้ขยายตัวรุนแรง มีการลงทุนก่อสร้างบ้านมากเกินความต้องการของตลาด แม้จะมีการเก็งกำไรอยู่บ้าง แต่น้อยเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ จึงไม่มีปัญหาฟองสบู่เกิดขึ้นในธุรกิจนี้แน่นอน แต่การเติบโตจะเป็นลักษณะค่อยเป็นค่อยไป และเชื่อว่าน่าจะดีขึ้นในระยะเวลา1ปีของรัฐบาลชุดนี้

นายสมเชาว์ กล่าวว่า ขณะนี้ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเป็นไปในทางบวก ทั้งราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย และอัตราเงินเฟ้อเริ่มมีเสถียรภาพ ช่วยสร้างความมั่นใจต่อผู้ประกอบการในการลงทุนมากขึ้น ส่วนการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมจะขยายตัวต่อเนื่อง แต่ขึ้นอยู่กับทำเลและรูปแบบของอสังหาฯแต่ละกลุ่มด้วย

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ทีมเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดนี้มีความเชี่ยวชาญ

ทั้งเศรษฐกิจและธุรกิจอยู่แล้ว จะสร้างความมั่นใจของผู้ประกอบการได้ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจลงทุนเพิ่มเติม ยังเป็นเรื่องความชัดเจนทางการเมืองในอนาคต และเศรษฐกิจขยายตัวอย่างมีเสถียรภาพ ซึ่งหากการเมืองมั่นคง อัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ และราคาน้ำมันมีเสถียรภาพ จะช่วยให้อสังหาฯขยายตัวได้ต่อไป

สำหรับตลาดอาคารชุดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จะเติบโตได้สูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เพราะได้ประโยชน์จากโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า และราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนปีนี้คาดว่าจะขยายตัวได้กว่า 10 % สูงกว่าอัตราขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมที่จะขยายตัวประมาณ 5-10 %

ผลตอบแทนคอนโดฯปล่อยเช่าลดลง

นายแดน ตันติสุนทร หัวหน้าฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่าแนวโน้มการลงทุนในคอนโดมิเนียมหรูเพื่อปล่อยในเขตกรุงเทพฯชั้นในว่า เริ่มมีอัตราลดลงในปี 2549 โดยมีสาเหตุมาจากการที่ราคาขายปรับตัวสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดเช่ามีการแข่งขันสูง ขณะที่โครงการที่เปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่ ตั้งราคาขายสูงขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และการยกระดับคุณภาพที่สูงขึ้นของโครงการคอนโดฯหรู ส่วนโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้ และการก่อสร้างใกล้เสร็จ มีการปรับราคาสูงขึ้น เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการคาดว่า ความต้องการซื้อในตลาดจะยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ จากผลการศึกษาของโจนส์ แลงฯ พบว่า ราคาเฉลี่ยสำหรับคอนโดฯระดับหรูในเขตกทม.ชั้นใน สำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ระดับราคาอยู่ที่ประมาณ 78,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) โดยขยับสูงขึ้นจากราคาเฉลี่ย ณ เดือนม.ค.49 อยู่ระดับ 72,000 บาทต่อตร.ม. ส่วนค่าเช่าที่เจ้าของยูนิตปล่อยเช่าในตลาด มีระดับเฉลี่ยที่ตร.ม.ละประมาณ 3,900 บาทต่อปี

การศึกษายังพบว่า การลงทุนซื้อคอนโดฯระดับหรูเพื่อปล่อยเช่าในขณะนี้ จะให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ระหว่าง 4.4% ถึง 5.6% ลดลงจากปี 48 ที่ให้ผลตอบแทนระหว่าง 5% ถึง 5.7% โดยผลตอบแทนการลงทุนที่สูงสุดจะอยู่ในช่วงปี 2543 คือ 5.5% ถึง 6.8%

และแม้ว่า ผลตอบแทนการลงทุนจากการซื้อคอนเพื่อปล่อยเช่าจะอ่อนตัว แต่พบว่า โครงการคอนโดฯระดับหรูฯส่วนใหญ่ยังคงมียอดขายสูง โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จมียอดขายเฉลี่ยกว่า 70% ส่วนโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว มียอดขายเฉลี่ยเกือบ 100%

มาอีกแล้ว!!ต่างชาติถือครองมากกว่า49%

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าวอ้างว่า ผู้ซื้อชาวต่างชาติ กำลังเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีความสำคัญเพิ่มขึ้นเรื่อยๆกับตลาดคอนโดฯระดับหรู แม้ว่จะมีข้อจำกัดด้านปริมาณการถือครองอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติที่ได้ไม่เกิน 49% และข้อจำกัดในการกู้ยืมเงินสำหรับชาวต่างชาติ เพื่อซื้ออสังหาฯ

จากการสำรวจของซีบีฯ พบว่าประมาณ 40% ของห้องชุดในโครงการคอนโดฯระดับหรูที่ขายในกรุงเทพฯ ถูกจับจองโดยชาวต่างชาติ และจากการสัมภาษณ์ผู้ซื้อทั้งหมดในโครงการคอนโดฯในกรุงเทพฯทั้งหมดที่ซีบีฯบริหารการขาย มากกว่า 50% ของชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัยเอง ใช้เป็นที่พักอาศัยแบบถาวรหรือบ้านหลังที่สอง เพื่อใช้ในบางช่วงเวลาของแต่ละปี

"เนื่องจากอสังหาฯในกรุงเทพฯมีราคาที่คุ้มค่า คอนโดฯระดับหรูในกรุงเทพฯมีราคาถูกกว่าในฮ่องกงถึง 10 เท่า และถูกกว่าสิงคโปร์ถึง 5 เท่าตัว "นางสาวอลิวัสสากล่าวถึงโอกาสที่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯจะสูงต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ราคาเฉลี่ยคอนโดฯระดับบนที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในปัจจุบัน มีราคาเฉลี่ยอยู่ในช่วง 1-1.3 แสนบาทต่อตร.ม. ส่วนคอนโดฯระดับหรูราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 85,000-95,000 บาทต่อตร.ม. ,ตลาดคอนโดฯระดับกลางและต่ำเฉลี่ยอยู่ที่ 60,000-80,000 บาทต่อตร.ม.และ ต่ำกว่า 60,000 บาทสำหรับตลาดระดับล่าง ซึ่งทางซีบีฯคาดการณ์ว่า ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ราคาจะขยับสูงขึ้นอีกราว 15-22%

อย่างไรก็ตาม ณ ไตรมาส 3 ของปี 49 ปริมาณคอนโดฯในย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯมีจำนวนทั้งสิ้น 45,022 ยูนิต เป็นคอนโดฯแบบมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (Freehold) จำนวน 43,046 ยูนิต เพิ่มขึ้น 727 ยูนิต จาก 4 โครงการใหม่ที่เพิ่งสร้างเสร็จสมบูรณ์ ขณะที่คอนโดฯแบบมีกรรมสิทธิ์เช่าระยะยาว (Leasehold) มีจำนวนเท่าเดิมเหมือนในไตรมาส 4 ของปี 48

และจากการสำรวจของซีบีฯ พบว่า จากจำนวนคอนโดฯแบบมีกรรมสิทธิ์ที่ดินในกรุงเทพฯทั้งหมด มีเพียง 3,929 ยูนิตที่เป็นคอนโดฯระดับบนและระดับหรู คิดเป็น 9.1% ของตลาด ขณะที่จำนวนคอนโดฯระดับกลางถึงล่างมี 39,117 ยูนิต คิดเป็น 90.9%