อสังหาฯ ชี้การเมืองช็อคกำลังซื้อระยะสั้น แต่ดีมานด์แท้จริงยังมีอยู่ หวั่นเศรษฐกิจซึมยาว 1 ปีหลังรัฐประหาร แม้จะทำให้ทิศทางการเมืองคลี่คลาย เล็งเสนอรัฐบาลปัดฝุ่น “บ้าน BOI” กระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ อัดแบงก์เลิกเอาเปรียบลูกบ้าน สร้างดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว

ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาในปีนี้ดูจะเป็นปีที่ไม่สดใสนักของทุกฝ่าย ทั้งดีเวลลอปเปอร์และผู้ซื้อบ้าน เนื่องจากมีปัจจัยรอบด้านมากระทบต่อภาพรวมของระบบเศรษฐกิจ ได้แก่ ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย และราคาน้ำมันที่มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาส 1-2 ที่ผ่านมา ท่ามกลางสถานการณ์ทางการเมืองที่ยังอึมครึม ส่งผลให้ค่าครองชีพสูงขึ้น กำลังซื้อของผู้ชื้อบ้านลดลง ต้องหันมาซื้อบ้านที่ราคาถูกลง รวมทั้งดีเวลลอปเปอร์ก็มีการปรับตัวไปตามสถานการณ์หลายรูปแบบ เช่น พื้นที่บ้านต่อยูนิตเล็กลง ปรับเปลี่ยนวัสดุก่อสร้างเพื่อลดต้นทุนให้ยังคงขายในราคาเดิมได้ และไม่กระทบต่อผู้บริโภค

สำหรับในช่วงไตรมาส 3 ภาวะเศรษฐกิจคลี่คลายขึ้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ย และราคาน้ำมันเริ่มจะชะลอตัวและมีทิศทางที่ชัดเจนมากขึ้น ทำให้ทุกฝ่ายมีความหวังว่าเศรษฐกิจจะยังคงมีการเติบโตต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา แม้จะเป็นในอัตราที่ลดลง แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์รัฐประหารเมื่อ 19 ก.ย. ที่ผ่านมา ที่ทำให้การเมืองที่เคยอึมครึม ดูคลี่คลายขึ้น แต่ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าหลายนโยบายหลายโครงการที่รัฐบาลทักษิณ 2 เคยวางไว้ อาจจะต้องสะดุดยาว เพราะรัฐบาลชุดใหม่จะต้องหยิบขึ้นมาพิจารณาถึงความเหมาะสมอีกครั้ง

ช็อคกำลังซื้อระยะสั้น

หลังเหตุการณ์ประวัติศาสตร์รัฐประหาร 19 ก.ย. เกิดขึ้น ทุกฝ่ายต่างแสดงความกังวลว่าสถานการณ์บ้านเมือง รวมทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอยู่จะจมดิ่งเช่นเดียวกับในช่วงที่เกิดเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองทุกครั้งที่ผ่านมาหรือไม่ ร.ศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย แสดงความเห็นว่า เหตุการณ์ดังกล่าวมีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์เพียงแง่จิตวิทยา ที่จะทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปอีก แม้ว่าช่วงปลายปีจะเป็นฤดูขายที่จะมียอดซื้อหลั่งไหลเข้ามาในช่วงนี้มากที่สุด แต่ความต้องการซื้อที่แท้จริงยังมีอยู่ทุกภาวะเศรษฐกิจ ทั้งนี้สิ่งที่จะกระทบต่อกำลังซื้อและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากกว่า คือ อัตราดอกเบี้ย และราคาน้ำมัน

ชะลอสินเชื่อ-หยุดซื้อที่ดิน

ร.ศ.มานพ กล่าวว่า ผลกระทบระยะสั้นอื่นๆ ได้แก่ ธนาคารจะหยุดปล่อยสินเชื่อ เพื่อรอดูสถานการณ์ ซึ่งจะทำให้เกิดการชะลอในช่วงสั้นๆ ส่วนดีเวลลอปเปอร์บางรายจะหยุดซื้อที่ดินทันทีในช่วงนี้ เพื่อรอดูนโยบายและทิศทางของรัฐบาลชุดใหม่ ทำให้การลงทุนชะงักไป รวมทั้งความเชื่อมั่นของต่างชาติลดลง ที่เห็นได้อย่างชัดเจน คือ ที่อยู่อาศัยราคาแพงจะขายได้ยากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 และ 4 เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่เป็นนักธุรกิจต่างชาติถึง 70% จะไม่กล้าซื้อเนื่องจากมีความไม่มั่นใจในสถานการณ์

บ้านระดับกลางโตต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ร.ศ.มานพ ยังชี้ว่าปีนี้และปีหน้าจะเป็นการเติบโตตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง ตั้งแต่ราคา 1.5-3 ล้านบาท เพื่อตอบสนองดีมานด์ในตลาดที่มีความต้องการสินค้าประเภทดังกล่าวมากที่สุด สะท้อนจากผลการสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด พบว่าดีมานด์ที่อยู่อาศัยราคากลางและล่าง ตั้งแต่ 500,000-3 ล้านบาท มีมากที่สุดถึง 72.6% ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยมีการปรับลดลงจาก 3.1 ล้านบาท ในปี 2548 มาเป็น 2.9 ล้านบาทในปี 2549 รวมทั้งในปีนี้มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับกลางค่อนข้างมาก โดยในครึ่งปี 49 มีการเปิดตัวของคอนโดมิเนียมรวมทั้งหมด 38% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 9%

ปีหน้าทาวน์เฮาส์มาแรง

อิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มของการจัดสรรที่ดินประเภททาวน์เฮาส์จะเพิ่มขึ้นหลังจากมีจำนวนคงที่ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์มีการปรับตัวตามดีมานด์ของตลาดที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับกลางเพิ่มขึ้น รวมทั้งมีความได้เปรียบบ้านเดี่ยวในแง่ของราคาที่ถูกกว่า และทำเลที่ตั้งที่อยู่ในย่านใจกลางชุมชน

มั่นใจ Over Supply ไม่เกิด

อิสระ เห็นว่า จากความเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่ผ่านมาจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงรอดูสถานการณ์ และรัฐบาลชุดใหม่ว่าจะเป็นอย่างไรก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน แต่ทั้งนี้ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูเมื่อ1-2 ปีที่ผ่านมา จนมาถึงปีนี้ที่ยอดขายชะลอตัวจนอาจทำให้บางฝ่ายเป็นห่วงว่าอาจจะมีที่อยู่อาศัยบางส่วนเหลือค้างเช่นเดียวกับช่วงฟองสบู่แตกนั้น อิสระ กล่าวว่า ไม่น่าเป็นห่วง เพราะในช่วงที่ผ่านมาหลังจากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจตลาดที่อยู่อาศัยมีการเจริญเติบโตในทิศทางเดียวกับภาวะเศรษฐกิจมาโดยตลอด แม้ว่าตัวเลขของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในปีนี้จะไม่ลดลง เนื่องจากในปีนี้จะมีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยแล้วเสร็จอีกหลายโครงการ ส่วนปัญหาหนี้เสียยังไม่น่าเป็นห่วง เพราะผู้ซื้อสามารถประเมินความสามารถในการซื้อบ้านของตนเองได้ถูกต้องเหมาะสม สอดคล้องกับรายรับของครอบครัวมากขึ้นแตกต่างจากที่ผ่านมา

ชี้ควรสร้างดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว

ร.ศ.มานพ แสดงความเห็นว่า ปัจจุบันดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยเป็นเพียงอัตราคงที่ในระยะสั้น ซึ่งไม่เหมาะสม และเอาเปรียบผู้ซื้อ ทั้งที่บ้านเป็นสินค้าปัจจัย 4 รัฐบาลควรมีนโยบายการเงินในการสร้างระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เป็นอัตราคงที่ในระยะยาว เพื่อหล่อเลี้ยงระบบเศรษฐกิจ และกระตุ้นให้ดีมานด์ของการซื้อบ้านกลับมาอีกครั้ง

แนะใช้ “บ้าน BOI” กระตุ้นอสังหา

แม้จะมีรัฐบาลชั่วคราวมาบริหารประเทศ แต่ต้องยอมรับว่ากว่าจะมีรัฐบาลชุดใหม่ที่มาจากการเลือกตั้งคงต้องรออย่างน้อย 1 ปี แม้ว่าในระยะนี้จะสามารถอนุมัติงบประมาณปี 2550 ได้ แต่ก็ไม่รวมถึงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐที่จะเป็นความหวังในการกระตุ้นระบบเศรษฐกิจไทยได้ ซึ่งอาจจะยิ่งทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยิ่งซบเซาลงไปอีกแน่นอน ร.ศ.มานพ ได้เสนอว่า รัฐบาลควรจะมีการนำนโยบาย “บ้าน BOI” กลับมาใช้อีกครั้งเพื่อกระตุ้นตลาด เป็นการจูงใจดีเวลลอปเปอร์ให้เกิดการลงทุน และช่วยเหลือผู้ซื้อให้ได้ซื้อบ้านในราคาถูก รวมทั้งส่งเสริมการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม จังหวัดชายแดน 9 จังหวัด นอกเหนือจากการลงทุนในกรุงเทพฯ เนื่องมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูง และการลงทุนของภาคราชการส่วนท้องถิ่น เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจโดยไม่ต้องรอเมกะโปรเจค

เอกชนเสนอทบทวนเกณฑ์บ้าน BOI

ในฐานะที่เป็นดีเวลลอปเปอร์ อิสระ กล่าวว่า อยากให้ BOI มีการทบทวนเกณฑ์ของบ้าน BOI หลังจากที่มีการใช้มานานตั้งแต่ปี 2536 ให้มีความเหมาะสมกับต้นทุนในปัจจุบัน และรูปแบบของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท แต่ละทำเล จากเดิมที่มีการกำหนดเป็นเกณฑ์เดียวใช้กับทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย คือ ต้องมีพื้นที่ต่อยูนิต 31 ตร.ม. ขึ้นไป และมีราคาขายไม่เกิน 600,000 บาท โดยดีเวลลอปเปอร์จะได้รับการยกเว้นภาษี 30% แต่ปัญหาที่พบ คือ ที่อยู่อาศัยแนวราบราคาขาย 600,000 บาท ไม่สามารถทำได้แล้วภายใต้ต้นทุนปัจจุบัน เช่น ทาวน์เฮาส์ควรมีการปรับราคาขายขั้นต่ำเพิ่มเป็น 750,000 บาท และผันแปรไปตามราคาที่ดินในแต่ละทำเล

ส่วนในแง่ของคอนโดมิเนียมควรจะมีการปรับลดพื้นที่ต่อยูนิตลงให้น้อยกว่าที่เกณฑ์กำหนด เนื่องจากปัจจุบันตลาดมีการลดพื้นที่ต่อยูนิตลงเหลือ 24-28 ตร.ม. เพื่อตอบสนองดีมานด์ และลดราคาลงก็ยังสามารถขายได้ดี หากมีการปรับเกณฑ์ดังกล่าวจะช่วยให้ดีเวลลอปเปอร์ลดต้นทุนได้มากขึ้น เพราะปัจจุบันสามารถขายได้ในราคาที่ถูกกว่าเกณฑ์ แต่ไม่สามารถขอสิทธิพิเศษทางภาษีได้