ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัทพัฒนาที่ดินเก่าแก่อีกรายหนึ่งของไทย ได้ตัดสินใจ กาวสู่ตลาดหลักทรัพย์เป็นบริษัทแรกๆ ในรอบนี้ด้วยความมั่นใจ หลังจากรอคอยมานาน ด้วยกลยุทธ์ใหม่ในการแข่งขันที่เปลี่ยนไป

เมื่อประมาณ 10 ปีก่อน ชาญ อิสสระ นักพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ ซึ่งคร่ำหวอดในวงการที่ดินมานานกว่า 30 ปี และเป็น ผู้นำในการบุกเบิกโครงการใหม่ๆ ให้เกิดขึ้นในเมืองไทยหลายโครงการ นั่งมองนักพัฒนาที่ดิน รุ่นลูก รุ่นหลาน ตบเท้าเข้าตลาดหลักทรัพย์อย่างใจเย็น

ปี พ.ศ.2542 เขาเฝ้ามองหลายคนในกลุ่มนั้นที่เซซังออกมาเพราะเศรษฐกิจฟองสบู่แตก ส่งผลให้บางรายออกมา และ หายหน้าหายตาไปเลยจากวงการ อย่างน่าเสียดายความรู้และประสบการณ์ แต่แล้วในวันที่ 16 ธันวาคม พ.ศ.2545 บริษัทชาญอิสสระดีเวล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็ได้เปิดทำการซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์เป็นวันแรก

สงกรานต์ อิสสระ กรรมการผู้จัดการบริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บุตรชายคนหนึ่งของชาญที่เข้ามาสานต่อภาระของผู้เป็นพ่อ กล่าวอย่างมั่นใจว่า เป็นการรอคอยที่คุ้มค่า เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเริ่มฟื้นตัวขึ้น ในขณะที่ดอกเบี้ยเงินกู้ลดต่ำลง และที่สำคัญบรรดาคู่แข่ง "ตัวปลอม" ในตลาดลดลงอย่างมากเหลือเพียง "ตัวจริง" เพียงไม่กี่รายเท่านั้น

ตลอดเวลา 2-3 ปีก่อน ระหว่างรอเวลา กลุ่มชาญอิสสระ ได้เข้าไปศึกษาความเป็นไปได้ของหลายโครงการ เช่น โครงการ ดัง จุฬาไฮเท็ค และโครงการร้างประตูน้ำคอมเพล็กซ์ รวมทั้งมีความตั้งใจที่จะเข้าไปซื้อกิจการของบางบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ แต่ในที่สุดก็ตกลงกลับมาทำบริษัทตนเอง

ในอดีตกลุ่มนี้คือผู้ริเริ่มโครงการอาคารชุดสำนักงานและศูนย์การค้า เพื่อขายและให้เช่าเป็นโครงการแรกๆ บนถนน พระราม 4 คือโครงการชาญอิสสระ 1 เป็นผู้พัฒนาโครงการทาง ด้านเรสซิเดนเชียลคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม รีสอร์ตคอนโดมิเนียม เช่น โครงการบ้านสวนเพชร โครงการชาญอิสสระซิตี้โฮม จินดารักษ์วิลล่า ชะอำบีชคลับ โครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เช่น ชาญอิสสระพาร์คโฮม โครงการบ้านสวนอิสสระ และนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง เฟสที่ 3

และล่าสุดเป็นผู้พัฒนาโครงการชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ศูนย์การค้าและอาคารสูง 35 ชั้นในเนื้อที่ 4.5 ไร่ บนถนนเพชรบุรี ที่มีกลุ่มบริษัทซีเมนส์เป็นผู้เช่ารายใหญ่อยู่ในขณะนี้ ก่อนที่จะเงียบไปพร้อมๆ กับยุคมืดของตลาดอสังหาฯ คืบคลานเข้ามา

เปิดฉากรุกใหม่กลับมารอบนี้ สงกรานต์โฟกัสไปยัง โครงการบ้านเดี่ยวราคาแพงคือ โครงการบ้านอิสสระพระราม 9 ซึ่งตั้งอยู่บนถนนซอยรามคำแหง 24 และโครงการบ้านเดี่ยว ริมทะเลในรีสอร์ตหรู "ชาญอิสสระเรสซิเด้นท์" ที่เคปพันวาในจังหวัดภูเก็ต

โชคดีที่ก่อนหน้านี้เขาสามารถทำกำไรจากการขายที่ดินแปลงหนึ่ง จำนวน 60 ไร่ ในซอยไมยราพ ซึ่งได้ทำการประมูลซื้อมาจากกองทุนเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ผ่านทางบริษัท ไนท์ แฟรงค์ จำกัด ได้ในราคา 170 ล้านบาท ระยะเวลาเพียง 2 เดือนสามารถ ขายต่อในราคา 350 ล้านบาท กำไรที่ได้กลายเป็นที่ดิน 27 ไร่ บนถนนพระราม 9

นอกจากทำเลในเมืองที่หาได้ยากเป็นจุดเด่นของโครงการ นี้แล้ว บ้านที่สวยงามจากบริษัทออกแบบชั้นหนึ่งก็เปรียบเสมือน อาร์ตติสที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ ดังนั้น จุดขายที่สำคัญ อีกอย่างของบ้านอิสสระพระราม 9 คือ แบบบ้าน "Tropical Contemporary Style" ที่มีให้เลือกถึง 10 แบบ จากบริษัท ผู้ออกแบบชั้นนำ 3 บริษัท คือ A.49, UKD และ TANDEM

ขนาดของบ้านมีให้เลือกตั้งแต่ 530-800 ตารางเมตร บน เนื้อที่ตั้งแต่ 86.25-160 ตารางวา ราคาประมาณ 15 ล้านบาทต่อพื้นที่ใช้สอย 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ พื้นที่ใช้สอย 600 กว่าตารางเมตรขึ้นไป ราคาบ้าน 15 ล้าน ราคาตารางเมตรละ 2 หมื่นกว่าบาท

สำหรับโครงการที่เกาะภูเก็ต เป็นอีกทำเลหนึ่งที่สงกรานต์ คาดหวังไว้สูงมาก เขามั่นใจว่าวันนี้ภูเก็ตกำลังเติบโตในด้านการ ก่อสร้างที่อยู่อาศัยระดับเดอลุกซ์ ที่บรรดามหาเศรษฐีจากประเทศต่างๆ ให้ความสนใจเป็นอย่างมาก โครงการบ้านพักตากอากาศในพื้นที่ 60 ไร่ จึงเป็นโครงการหนึ่งที่จะทำเม็ดเงินให้ไหลเข้ามาในปีนี้เช่นกัน

รายได้อีกทางหนึ่งของบริษัทนี้ ที่น่าสนใจก็คือเม็ดเงินที่ซ่อนอยู่ในบริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์ท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งบริษัทชาญอิสสระเข้าไปถือหุ้นร้อยละ 16.03 บริษัทนี้มีทรัพย์สินเป็นที่ดินแปลงหนึ่งประมาณ 1.4 พันไร่ในทำเลที่ห่าง จากสนามบินสุวรรณภูมิเพียง 9 กิโลเมตร เป็นแปลงที่ดินที่ชาญ ซึ่งถือว่าเป็นเจ้าที่ดินรายหนึ่งแถวบางพลี บางบ่อ ได้รวบรวมและซื้อมาไว้ตั้งแต่ประมาณ 8-9 ปีก่อน ด้วยความมั่นใจว่าโครงการสนามบินแห่งใหม่นั้นเกิดขึ้นแน่นอน แต่ด้วยความล่าช้า ของโครงการ และภาะวิกฤติเศรษฐกิจส่งผลให้ที่ดินแปลงนี้กลาย เป็นภาระหนักของบริษัท แต่โชคดีที่ได้นักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นเข้ามาถือหุ้นประมาณ 40 เปอร์เซ็นต์

เมื่อเร็วๆ นี้ ที่ดินแปลงนี้ประมาณ 360 กว่าไร่ ถูกแบ่งขายให้นักลงทุนรายหนึ่งของเมืองไทยเพื่อลงทุนสร้างเป็นโปโลคลับ ซึ่งแน่นอนว่า ได้สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินส่วนที่เหลืออย่าง มาก แผนการที่จะพัฒนาที่ดินในส่วนที่เหลือ เพื่อรองรับโครงการ สนามบินแห่งใหม่ จึงเริ่มชัดเจนขึ้นอีกครั้ง นอกจากจะเก็บเกี่ยวค่าบริหารแล้วยังได้ส่วนปันผลตามหุ้นที่ถือไว้อีกด้วย

โครงสร้างรายได้หลักของบริษัทชาญอิสสระจะมีที่มาจาก 3 ทางคือ รายได้จากค่าเช่า และขายพื้นที่อาคารสำนักงานในตึกชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 และ 2.การรับบริหารอาคารสำนัก งานและโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้กับบริษัทที่เกี่ยวข้องคือ ซี.ไอ.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และบริษัทอินเตอร์เนชั่นแนลรีซอร์ท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด และ 3.โครงการพัฒนาธุรกิจจัดสรรบ้าน และที่ดินเพื่อขาย

สัดส่วนรายได้หลักที่ผ่านมาจะมาจากค่าเช่า และขายพื้นที่ประมาณ 80 เปอร์เซ็นต์ และที่เหลือ จะเป็นค่าบริหาร ประมาณ 20 เปอร์เซ็นต์ และในปี 2546 นั้นสัดส่วนจะต้องเปลี่ยนไปเน้นหนักที่โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แน่นอน

บริษัทคาดการณ์ไว้ว่า จะมีรายได้จากการดำเนินงานในปี 2545 ประมาณ 171 ล้านบาท และประมาณ 391 บาทในปี 2546 ซึ่งเป็นการเติบโตสูงขึ้นถึง 130 เปอร์เซ็นต์

ปัจจัยความเสี่ยงอย่างหนึ่งของบริษัทนี้ที่น่าสนใจก็คือรายได้จากจำนวนลูกค้าที่เช่าพื้นที่ในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ประมาณ 100 รายนั้น บริษัทมีลูกค้ารายใหญ่ คือบริษัทซีเมนส์ จำกัด ซึ่งเช่าพื้นที่ในส่วนอาคารสำนักงานมากถึง 68.1 ของพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าทั้งหมด การพึ่งพิงลูกค้ารายใหญ่เพียงรายเดียว เป็นเรื่องที่ควรระวัง อย่างไรก็ตาม หากมองไปที่บริษัทซีเมนส์ได้ลงทุนวางระบบคอมพิวเตอร์ไว้ถึง 100 ล้านบาทในปี 2544 ทำให้คาดว่า ใน 3-5 ปีนี้ ซีเมนส์ไม่คืนพื้นที่เช่าอย่างแน่นอนแต่ในระยะยาวไม่มีใครคาดเดาได้

ในขณะเดียวกันยังมีความเสี่ยงในเรื่องการได้มาในที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ในราคาต้นทุนที่สูงกว่ากลุ่มอื่น เพราะปัจจุบัน นอกจากที่ดินแปลงที่ใกล้สนามบินใหม่แล้ว ปรากกฏว่ากลุ่มนี้ไม่มีแลนด์แบงก์เก็บไว้เลย ซึ่งทางผู้บริหารของกลุ่มชาญอิสสระ กลับมองว่าจะหาทางให้ได้ที่ดินแปลงใหม่โดยวิธีการเข้าไปประมูลซื้อ Distressed Property จากสถาบันการเงินซึ่งจะเป็นราคาที่ไม่สูงเกินไปนัก มาเก็บไว้รอพัฒนา แทนที่จะหาซื้อที่ดินจากเจ้าของหรือ นายหน้าทั่วไป

จะว่าไปแล้วในวิกฤติรอบที่แล้วนั้น กลุ่มชาญอิสสระก็ประสบปัญหาพอสมควรทีเดียว ทั้งๆ ที่หยุดพัฒนาโครงการใหญ่ไปตั้งแต่ปี 2536 และตัวโครงการทาวเวอร์ 2 มูลค่า 3,000 ล้านบาทนี้ ก็โชคดีอย่างมากที่สงกรานต์ไหวตัวทัน และได้จัดการเปลี่ยน หนี้สินที่เป็นดอลลาร์ให้กลายเป็นเงินบาทแทนได้ทัน

อย่างไรก็ตาม มันก็ได้มีผลกระทบต่อยอดขาย และยอด การโอนในโครงการนี้อย่างเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน แต่ผลกระทบเต็มๆ ตอนนั้นไปตกอยู่กับโครงการชาญอิสสระ ซิตี้โฮม คอนโด มิเนียม 8 ชั้น 2 อาคารที่ก่อสร้างได้เพียงครึ่ง ขายได้เพียง 40 เปอร์เซ็นต์ ก็เจอปัญหาสถาบันการเงินถูกปิด ต้องเอาเงินส่วนตัวลงไปเพื่อให้จบโครงการลง

ดังนั้นการลดเงินเดือน เอาคนออก จึงถูกนำมาใช้ไม่ต่าง จากบริษัทอื่นๆ จนกระทั่งรอดตัวมาได้ แต่อย่างไรในปี พ.ศ.2542 บริษัทขาดทุนสุทธิ 117.79 ล้านบาท หลังจากนั้นก็ค่อยๆ ปรับตัวมีกำไร ในปี 2543 มีกำไรสุทธิ 166.29 ล้านบาท ปี 2544 กำไร 32.7 ล้านบาท และงวด 6 เดือนสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2545 มีกำไรสุทธิ 15.24 ล้านบาท

เหตุผลสำคัญที่ส่งผลในปี 2543 บริษัทมีกำไรสุทธิสูงจนสามารถล้างขาดทุนสะสมที่เกินทุนได้ เนื่องมาจากกำไรจากการ ปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งถือได้ว่าเป็นบริษัทในอันดับแรกๆ ในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารได้สำเร็จ หลังวิกฤติการณ์ทางเศรษฐกิจ

บริษัทสามารถเซ็นสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับไทยธนาคารแล้วเสร็จในปี 2543 โดยโอนห้องชุดอาคารชาญอิสสระ 2 จำนวน 192 ยูนิต เพื่อชำระหนี้ไทยธนาคาร โดยบริษัทสามารถ ใช้สิทธิซื้อคืนห้องชุดหลักประกันก่อนบุคคลอื่น หรือหาบุคคลภาย นอกมาซื้อคืนได้ภายในระยะเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ โดยบริษัทมีสิทธิทยอยซื้อคืน และตกลงซื้อคืนห้องชุดหลักประกันในราคาที่ธนาคารรับโอนเพื่อชำระหนี้พร้อมดอกเบี้ย MLR

ส่วนรายได้รวมของบริษัท จากค่าเช่าและการบริการในปี 2542, 2543, 2544 เป็นเงิน 113.46 ล้านบาท 125.98 ล้านบาท และ 136.32 ล้านบาท ตามลำดับ ส่วนครึ่งปีแรก 2545 มีรายได้ 68.25 ล้านบาท เป็นกำไร 15.24 ล้านบาท

ก่อนเข้าตลาดหลักทรัพย์ บริษัทมารูเบนิ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ในฐานะผู้ร่วมทุน ได้ขายหุ้นทั้งหมดในสัดส่วนร้อยละ 40 ให้แก่บริษัทซี.ไอ.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และบริษัทได้เปลี่ยนชื่อจากบริษัทซี.ไอ.เอ็ม. ดีเวลล็อปเม้นท์ เป็นบริษัท ซี.ไอ.ดีเวล็อป เม้นท์ จำกัด (มหาชน)

ในเดือนกันยายน ปี 2545 บริษัทได้ทำการลดทุนจดทะเบียนชำระแล้วจำนวน 360 ล้านบาท จาก 800 ล้านบาท เป็น 440 ล้านบาท เพื่อล้างขาดทุนสะสมของบริษัท และได้เปลี่ยนชื่อ จากบริษัทซี.ไอ.ดีเวล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็นบริษัทชาญอิสสระ ดีเวล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

บริษัทได้มีมติเพิ่มทุนจดทะเบียนอีก 160 ล้านบาท เสนอ ขายแก่ประชาชนทั่วไป กรรมการและพนักงานของบริษัท จำนวน 32 ล้านหุ้น ทำให้บริษัทมีเงินทุนจดทะเบียนและเรียกชำระแล้ว 600 ล้านบาท

นับเป็นก้าวใหม่ของกลุ่มชาญอิสสระในตลาดหลักทรัพย์ หลังจากที่เฝ้ามองมานานและปล่อยให้ช่วงเวลาทองในยุคทอง ผ่านไป และคงเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของบริษัทพัฒนาที่ดิน รายใหญ่เก่าแก่รายนี้อีกครั้งหนึ่งเช่นกัน