ไรมอนแลนด์ฯ ชำแหละตลาดคอนโดฯ ชั้นในกทม. ระบุแค่ครึ่งปีซัปพลายออกสู่ตลาด 4,282 ยูนิต เท่ากับตัวเลขตลอดปี 48 ทำเลสุขุมวิทยังฮอตฮิต ส่วนทำเลริมแม่น้ำยังมีแนวโน้มเติบโต โซนลุมพินีราคาต่อตร.ม.พุ่งกว่าแสนบาท ขณะที่ห้องชุดสร้างเสร็จกว่า 39,000 ยูนิต ส่วนใหญ่ปักหลักที่สุขุมวิท จับตาภูเก็ตอาจเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัปพลาย หลังจัดสรรรายใหญ่ลงทุนโครงการขนาดใหญ่ เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาทต่อโครงการ ด้านตลาดพัทยาโครงการระดับพรีเมียมแหล่งทำเงินให้แก่บริษัทอสังหาฯ

นายไนเจิล เจ. คอร์นิค กรรมการผู้อำนวยการบริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ Raimon เปิดเผยถึงรายงานการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 49 มีโครงการออกสู่ตลาดถึง 14 โครงการในพื้นที่ชั้นในกรุงเทพฯ จำนวนห้องชุดทั้งสิ้น 4,282 ยูนิต ซึ่งจำนวนดังกล่าวใกล้เคียงกับจำนวนห้องชุดที่ออกจำหน่ายตลอดปี 2548 และยังมีอีกหลายโครงการมีแผนเปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 49 โดยในขณะนี้บริษัทพัฒนาอสังหาฯส่วนใหญ่ได้จำหน่ายห้องชุดที่เปิดตัวตั้งแต่ปี 2546 จำนวน 19,805 ยูนิต ออกไปเกือบหมดแล้ว

โดยสุขุมวิทมีสัดส่วนห้องชุดสูงสุดที่ 36% โดยในครึ่งปีแรก 49 มียอดห้องชุดจำหน่ายออกไป 2,028 ยูนิต คิดเป็น 45% ของห้องชุดทั้งหมดที่จำหน่ายออกไป แสดงว่าพื้นที่สุขุมวิทเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมจากทั้งนักพัฒนาและผู้ซื้อ ขณะที่พื้นที่ริมแม่น้ำได้รับความนิยมอย่างมาก ด้วยสัดส่วนห้องชุดที่ 26% ของห้องชุดทั้งหมด และมียอดห้องชุดจำหน่ายออกไป 1,171 ยูนิต พื้นที่ สีลม/สาทร และ พื้นที่ลุมพินี มีสัดส่วนที่ 19% และ 6% ตามลำดับ โดยพื้นที่นี้มียอดห้องชุดจำหน่ายออกไปกว่า 500 ยูนิต ด้วยราคาต่อยูนิตสำหรับสองห้องนอนที่สูงกว่า 10 ล้านบาท

ทั้งนี้ ราคาขยายต่อตารางเมตรมีการปรับตัวขึ้น 4.8% ไปอยู่ที่เฉลี่ย 81,597 บาทต่อตร.ม.ในครึ่งแรกของปี49 ทำเลลุมพินีเป็นพื้นที่ที่ราคาสูงสุดด้วยราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.ที่ 107,951 บาท ตามด้วยสีลม/สาทรที่ 98,194 บาท และสุขุมวิท 31,020 บาท นอกจากนี้ราคาขายโครงการริมแม่น้ำในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา ขยับจาก 63,141 บาทต่อตร.ม. ไปอยู่ที่ 69,867 บาทต่อตร.ม. และจากรายงานวิจัยจะเห็นได้ว่าราคาคอนโดฯริมแม่น้ำยังมีราคาต่ำกว่าพื้นที่ใจกลางเมืองอื่นๆ กว่า 30% แต่ด้วยปัจจัยโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายธนบุรีเปิดบริการ จะช่วยผลักดันให้พื้นที่ริมแม่น้ำได้รับความนิยมมากขึ้น

ส่วนเรื่องอัตรายอดขาย จากการสำรวจภาคสนามของทีมวิจัย พบว่า มีคอนโดฯจำหน่ายออกไปในครึ่งปีแรก จำนวน 4,547 ยูนิต เทียบกับครึ่งแรกของปี 48 ที่ 2,357 ยูนิต และครึ่งปีหลัง48 ที่ 1,974 ยูนิต จากสถิติพบว่าในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมา ยอดจำหน่ายคอนโดฯมีปริมาณสูงกว่าคอนโดฯเปิดตัว ส่งผลให้คอนโดฯรอจำหน่ายมีจำนวนลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในเดือนมิ.ย.มีโครงการเปิดตัวพร้อมกับปิดการขายภายในระยะเวลา 1-2 สัปดาห์ เช่น โนเบิลมิกซ์ และคอนโดวันพลัส ทำให้ในส่วนของห้องชุดออกจำหน่ายและห้องชุดจำหน่ายออกมีการปรับตัวขึ้นอย่างรุนแรง โดยสิ้นครึ่งแรกของปี 49 ประมาณ 80% ของห้องชุดออกจำหน่ายตั้งแต่ปี 46 ได้ถูกจำหน่ายออก เหลือคงค้างเพียง 3,900 ยูนิต รอจำหน่ายคิดเป็นยอดขายประมาณ 6 เดือน

ฝ่ายวิจัยได้ระบุถึงห้องชุดสร้างเสร็จในใจกรุงเทพฯว่า ณ ขณะนี้อยู่ที่ 38,643 ยูนิต เพิ่มขึ้น 1,910 ยูนิต จากสิ้นปี 2548 (16 โครงการสร้างเสร็จในช่วงครึ่งแรกของปี 49) 39% ของห้องชุดสร้างเสร็จอยู่ในพื้นที่สุขุมวิท ตามด้วย 29% ในพื้นที่พระราม 3 ริมแม่น้ำ 23% ในพื้นที่สีลม/สาทร และ 9% ในพื้นที่ลุมพินี ทั้งนี้ 60% ของโครงการคอนโดฯออกจำหน่ายอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และอีก 40% เตรียมพื้นที่ลงเสาเข็ม หรืองานฐานราก และผลของการสำรวจภาคสนามครั้งล่าสุดพบว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 49 จะมีห้องชุดสร้างเสร็จ 1,339 ยูนิต และอีก 5,640 ยูนิตในปี 50 และปี 51 อีก 5,903 ยูนิต

อย่างไรก็ตามทางฝ่ายวิจัยฯเชื่อว่า ความต้องการที่เพิ่มขึ้นในห้องชุดขนาดเล็กของคนไทย และความต้องการในห้องชุดระดับพรีเมียมของต่างชาติ ได้สร้างความสมดุลให้แก่ตลาดคอนโดฯ

คอนโดฯ ภูเก็ตหวั่นโอเวอร์ซัปพลาย

สำหรับตลาดคอนโดฯในจังหวัดภูเก็ต ทางฝ่ายวิจัยฯระบุว่า ในช่วงครึ่งปีแรกมีการขยายตัวเป็นอย่างมาก โดยมีโครงการเปิดตัวใหม่ 7โครงการ เป็นห้องชุดจำนวน 452 ยูนิต ในช่วงที่ผ่านมาโครงการคอนโดฯในภูเก็ตมักจะมีขนาดเล็กประมาณ 30 ยูนิต เนื่องด้วยเป็นการพัฒนาของนักพัฒนาในท้องที่ซึ่งมีเงินลงทุนจำกัด แต่ในปัจจุบันนักพัฒนารายใหญ่ได้เริ่มเข้าสู่ตลาด ทำให้โครงการเปิดตัวใหม่มีขนาดโครงการใหญ่ขึ้น โดยมีมูลค่าในแต่ละโครงการกว่า 1,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่ารวมของตลาดอยู่ที่ระดับ 20,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ ณ.สิ้นเดือนมิ.ย. มีคอนโดมิเนียมถูกจำหน่ายออกทั้งสิ้น 1,007 ยูนิต คิดเป็นอัตรายอดขายที่ (Take up rate) 61% ซึ่งพื้นที่ที่เหมาะสำหรับการพัฒนาพบว่า 78% ของคอนโดฯในภูเก็ต ตั้งอยู่ทางตะวันตกของเกาะ ทำให้ที่ดินที่เหมาะสมแก่การพัฒนามีจำกัด และมีการเคลื่อนไปลงทุนในพื้นที่ใหม่ๆ เช่น หาดไม้ขาว ซึ่งตั้งอยู่ทางเหนือของเกาะติดกับสนามบินภูเก็ต ขณะนี้มีมูลค่าโครงการกว่า 1,000 ล้านบาท ขณะที่ทางใต้และฝั่งตะวันตกเริ่มได้รับความนิยมจากนักลงทุน เช่น ไรมอนแลนด์, ราฟเฟิล เป็นต้น

และด้วยปัจจัยที่ภูเก็ตได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวและนักพัฒนาเข้ามาทำโครงการ ส่งผลให้ราคาต่อตร.ม.ขยับจาก 60,928 บาทในช่วงครึ่งแรกของปี 48 ขยับไปอยู่ที่ 73,953 บาทในช่วงครึ่งแรกของปี 49 และในช่วงระยะ 6 เดือนที่ผ่านมา มีห้องชุดขายออกไป 281 ยูนิต 63% ของคอนโดฯที่จำหน่ายออกไปราคาต่อยูนิตสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งในตัวเลขดังกล่าวยังรวมไปถึง 39% ที่มีราคาต่อยูนิตที่ 10-15 ล้านบาท และ 24% ราคาสูงกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิต

"ถึงแม้ว่าจะมีความกังวลว่าจะเกิดสภาวะโอเวอร์ซัปพลาย แต่ทางฝ่ายวิจัยยังมั่นใจว่า ความต้องการยังมีอย่างต่อเนื่อง และเพียงพอที่จะรองรับโครงการใหม่ที่เข้าสู่ตลาดไปอย่างน้อย 2 ปี" ฝ่ายวิจัยฯ ระบุ

คอนโดฯพรีเมียมแหล่งทำเงิน

ตลาดคอนโดฯในพัทยายังมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะมีปัจจัยเป็นสถานที่ท่องเที่ยวต่างอากาศที่ใกล้กรุงเทพฯ โดยจากสถิติพบว่าในปี 48 หนึ่งในสามของคนที่ไปเที่ยวที่พัทยา พักในโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ส่งผลให้อัตราการเข้าพักของโรงแรมในพัทยาขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง สอง พัทยายังเป็นศูนย์กลางสำหรับพักผ่อนให้กับผู้คนที่ทำงานใน อีสเทิร์นซีบอร์ด และพัทยาจะได้รับอานิสงค์อย่างมากจากการเปิดสนามบินสุวรรณภูมิ ทั้งนี้ในครึ่งแรกของปี 49 ตลาดคอนโดฯในพัทยามีห้องชุดถูกจำหน่ายออกไป คิดเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท โดยโครงการระดับพรีเมียมมีห้องชุดถูกจำหน่ายออกทั้งสิ้น 161 ยูนิต มูลค่ากว่า 1,420 ล้านบาท พื้นที่จอมเทียนมียอดขายคิดเป็น 61% ของทั้งหมด

จากห้องชุดในระดับพรีเมียมทั้งหมด 521 ยูนิต มีเพียง 30 ยูนิตเท่านั้นที่ยังคงค้างจำหน่ายในตลาด โดยในไตรมาสที่ 2 ของปี 49 มียอดขายเพียง 59 ยูนิต เทียบกับ 91 ยูนิตในไตรมาสสี่ ปี 2548 และ 102 ยูนิตในไตรมาสหนึ่ง ปี 2549 ซึ่งจากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อตร.ม.ขึ้นไปอยู่ที่ 99,339 บาทต่อตร.ม. เป็นระดับราคาเดียวกับคอนโดฯระดับพรีเมียมในใจกลางกทม.

ฝ่ายวิจัยฯ คาดว่าหลังจากมีบริษัทพัฒนาเข้ามาลงทุนในพัทยามากอย่างต่อเนื่อง และมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการในช่วงที่เหลือของปีนี้และต่อเนื่องปี 50 คาดการณ์ว่าจะมีห้องชุดกว่า 1,000 ยูนิต เข้าสู่ตลาด มูลค่ากว่า 15,000 ล้านบาท โดยห้องชุดที่เปิดตัวใหม่จะก่อสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2551 เป็นต้นไป