AREA เผยผลสำรวจราคาที่ดินรอบกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่า สยามสแควร์ขึ้นครองแชมป์อันดับหนึ่งราคาตรว.ละ 640,000 บาท จากอิทธิพลรถไฟฟ้าและการพัฒนาเชิงพาณิชย์ ล้มแชมป์เยาวราชร่วงไปอยู่อันดับสอง ราคาตร.ว.ละ 630,000 บาท เหตุมีข้อจำกัดในการขยายตัว ส่วนที่ดินรอบสุวรรณภูมิราคาพุ่ง 46.8% ชี้ปี 50 ราคาที่ดินไม่สดใสขยับเพิ่มเพียง 3.1%

นายโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้ทำการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 200 จุด เพื่อติดตามความเปลี่ยนแปลงทุก 1 ปี ย้อนหลังไปถึงปี 2528 โดยพบว่าราคาที่ดินใน 2541 ถือเป็นปีที่มีราคาตกต่ำสุดขีด และที่ผ่านมาได้กระเตื้องขึ้นตามลำดับ และในช่วงหนึ่งปีที่ผ่านมา มีการชะลอตัวลงเพราะปัจจัยทางเศรษฐกิจและการเมือง

ทั้งนี้การวิเคราะห์มูลค่าตลาดของที่ดิน เป็นแปลงมาตรฐานขนาด 4 ไร่ 16 ไร่ และ 36 ไร่ เพื่อให้สามารถเปรียบเทียบบนฐานเดียวกันทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ส่วนในย่านใจกลางเมืองที่ดินส่วนใหญ่เป็นแปลงเล็ก ดังนั้นการเปรียบเทียบจึงตั้งอยู่บนฐานเดียวกันในทุกบริเวณ

สำหรับ ทำเลที่แพงที่สุดในขณะนี้กลายเป็น บริเวณสยามสแควร์ หากเป็นที่ดินเปล่าขนาด 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร คูณ 160 เมตร) ราคาตรว.ละ 640,000 บาท เพราะอิทธิพลของรถไฟฟ้าและการพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างเข้มข้นในบริเวณดังกล่าว อันดับสองเป็นเยาวราช ตร.ว.ละ 630,000 บาท โดยเยาวราชครองแชมป์อันดับหนึ่งมาตลอด เนื่องจากมีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ประเภทอาคารพาณิชย์ และอันดับที่สามก็คือ สีลม ตรว. 560,000 บาท อันดับที่สี่มี 2 บริเวณคือ ที่ดินติดถนนวิทยุ และที่ดินติดถนนสาทร โดยมีราคาตร.ว.ละ 450,000 บาท ซึ่งทั้งสองแห่งเหมาะสมกับการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานหรือ อาคารชุดพักอาศัยราคาแพงเป็นพิเศษ

โดยปกติมักเข้าใจว่าสีลมเป็นอันดับหนึ่งอยู่เสมอ เพราะมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่อยู่เป็นจำนวนมาก แต่ความเป็นจริงการพัฒนาที่เข้มข้นกว่ากลับเป็นในเยาวราชที่เป็นศูนย์รวมการค้า ราคาตึกแถวย่านเยาวราช สำเพ็ง อาจมีราคาสูงถึง 40 ล้านบาท ทำให้ที่ดินในย่านนั้นบางแปลงมีราคาสูงกว่าล้านบาทต่อตารางวา แต่เนื่องจากเยาวราชมีข้อจำกัดในการขยายตัว ราคาที่ดินจึงมีแนวโน้มลดลง จนในปี 2549 พื้นที่บริเวณสยามสแควร์ ซึ่งในช่วงก่อนมีราคาเป็นอันดับสาม กลับมีราคาสูงเป็นอันดับหนึ่งเพราะมีศักยภาพสูงกว่า มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เข้มข้น ประกอบกับมีระบบขนส่งมวลชนผ่าน ในทางตรงกันข้ามสำหรับราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลราคาไร่ละเกือบ 1 บาท ซึ่งอยู่ในย่านชานเมือง

นับจากปี 2541-2549 ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 29.7% หรือหนึ่งในสามจากราคาปี 2541 การคำนวณนี้เริ่มจากปีที่ถือว่าตกต่ำสุดคือ ปี 2541 และราคาก็ค่อย ๆ ขยับตัวอย่างช้า ๆ จนมาถึงในปัจจุบัน อัตราการเพิ่มขึ้นนี้ถือว่าไม่มากนัก เพราะในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำคือ พ.ศ. 2539-2541 ปรากฏว่า ราคาที่ดินลดลงไปถึง 20% แสดงว่าขณะนี้ราคาเพิ่มขึ้นกว่าปี 2539 ไม่มากนัก อัตราการเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2546-2547 และ 2547-2548 เป็นประมาณ 5.6% และ 5.8% แต่อัตราการเพิ่มขึ้นในปี 2548-2549 เป็นเพียงประมาณ 4.0% ซึ่งน้อยกว่าเมื่อ 2 ปีก่อน ทั้งนี้คงเป็นเพราะเศรษฐกิจในปี 2549 ไม่สดใสเท่าปีก่อน ๆ ประกอบกับมีปัญหาอึมครึมทางการเมืองด้วย

บริเวณที่มีการเพิ่มขึ้นมากที่สุดก็คือ พื้นที่แถวสยามสแควร์ เพิ่มขึ้นถึง 16.4% คือเมื่อปี 2548 ยังประเมินเป็นเงินไร่ละ 550,000 บาท แต่ปี 2549 ประเมินใหม่เป็น 640,000 บาท ส่วนบริเวณอื่น ๆ ที่มีการเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษในรอบปีที่ผ่านมา ได้แก่ ถนนกาญนาภิเษก ฝั่งตะวันตก ถนนบางขุนเทียนชายทะเล ถนนเพชรหึงส์ ถนนกัลปพฤกษ์ เป็นต้น ส่วนบริเวณที่มีการเปลี่ยนแปลงน้อยหรือไม่มีการเปลี่ยนแปลง ได้แก่ บริเวณตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ถนนประชาร่วมใจ ถนนรังสิต-นครนายก ช่วง กม. 37 ถนนสมเด็จ-สวนพริกไท กม.5 ถนนเลียบคลองรพีพัฒน์ ถนนประชาสำราญ ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะอยู่ไกล อีกเหตุผลหนึ่งก็คือไม่มีโครงการสาธารณูปโภคที่จะพัฒนาใหม่ในระยะเวลาใกล้เคียงนี้

คาดว่าในปี 2550 ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครจะเพิ่มขึ้นเพียง 3.1% ซึ่งการนี้แสดงให้เห็นว่า ปี 2550 อาจจะไม่สดใสนักสำหรับราคาที่ดิน อย่างไรก็ตามราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้น เพียงแต่ไม่ได้เพิ่มขึ้นในอัตราสูงเท่าเดิม อาจกล่าวได้ว่าราคาที่ดิน คงขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเป็นสำคัญ ถ้าเศรษฐกิจมีแนวโน้มสดใส ตลาดที่ดินก็เติบโตประเทศก็มั่งคั่งขึ้น

สำหรับที่ดินบริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิ เพิ่มขึ้นถึง 46.8% แสดงว่าสนามบินสุวรรณภูมิมีผลต่อราคาที่ดิน ส่วนการที่ราคาที่ดินรอบสนามบินสูงขึ้น ไม่ใช่เพราะสนามบินทำให้บริเวณนั้นดีขึ้นโดยตรง แต่เป็นเพราะว่าสนามบินได้นำสาธารณูปโภคต่าง ๆ เข้ามา เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้า จึงเป็นการเปิดทำเลใหม่ให้กับแหล่งที่อยู่อาศัยหรือแหล่งธุรกิจ แต่ทั้งนี้การอยู่ใกล้สนามบินจะมีปัญหาสำคัญก็คือมลภาวะทางเสียงซึ่งผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนควรพิจารณาให้ดี

ทั้งนี้ราคาที่ดินรอบสนามบินจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงมากน้อยเพียงใดหลังเปิดใช้สนามบิน ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่ส่งผลกระทบ คือ มลพิษทางเสียงแม้ว่าที่อยู่อาศัยบางโครงการจะไม่ได้อยู่แนวเส้นเสียงขึ้นลงของเครื่องบิน แต่ก็เชื่อว่าจะมีโครงการจัดสรรได้รับผลกระทบจากมลพิษทางเสียงจำนวนมาก ซึ่งสิ่งที่น่าจับตามองคือมูลค่าของบ้านจัดสรรจะลดลงโดยเฉพาะโครงการบ้านแพงระดับราคาตั้งแต่ 4-5 ล้านบาท

ส่วน พื้นที่ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในช่วงบางนา-ตราด กม.24 ที่ในช่วง 2541-2549 เพิ่มขึ้นถึง 80% รองลงมาคือกิ่งแก้ว 64% ถนนศรีนครินทร์ (บริเวณห้างซีคอนสแควร์) 62% และลาดกระบัง ด้านเหนือสนามบิน 61%

นอกจากนี้บริเวณใกล้รถไฟฟ้าทั้งสองสายในปัจจุบัน พบว่าราคาที่ดินตลอดแนวรถไฟฟ้านั้น มีการปรับตัวสูงขึ้นกว่าบริเวณอื่นที่อยู่ห่างไกลรถไฟฟ้าออกไป การที่ราคาที่ดินริมแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มมากขึ้นกว่าปกติเช่นนี้ แสดงให้เห็นว่าการสร้างสาธารณูปโภคทำให้เกิดโอกาสและศักยภาพ อาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะเป็นแนวการอยู่อาศัยแบบใหม่ที่มีความต้องการมากขึ้น ส่วนหนึ่งอาจเป็นการเก็งกำไร และที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงก็มีจำนวนมากเนื่องจากปัญหาการจราจรติดขัด ค่าเดินทางสูงเพราะราคาน้ำมันแพง และ ยังพบว่า หากมีการก่อสร้างถนนสายใหม่ ที่ดินริมถนนสายใหม่นั้น จะมีราคาเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าตัว