*บ้านเดี่ยวระดับบนถึงคราวอวสาน ตามติดด้วยบ้านระดับกลาง ส่วนระดับล่างถึงคิว“เดี้ยง”
*ทาวน์เฮาส์ ราคา 1-3 ล้านบาทที่เคยเป็นพระเอก มาวันนี้หนีพิษสงเศรษฐกิจไม่พ้น
*ซิตี้ คอนโดฯที่ว่ากำลังมาแรง มีสิทธิ์ดับในอนาคต ปัญหาโอเวอร์ ซัฟพลาย มีให้เห็นแน่ปลายปีนี้ อย่างช้าไม่เกินต้นปีหน้า

เมื่อภาวะเศรษฐกิจเริ่มดิ่งเหวลงเมื่อใด เสมือนเป็นสัญญาณเตือนให้รู้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังจะก้าวสู่ยุคถดถอย และถึงทางตันในที่สุด เช่นเดียวกับ ทุกครั้งที่เมื่อภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำตามไปด้วย

มาคราวนี้ก็เช่นเดียวกัน ภาวะเศรษฐกิจเริ่มเติบโตในสัดส่วนที่ลดลง จากปัจจัยลบรุมเร้า ทั้งราคาน้ำมัน ค่าครองชีพ ความผันผวนทางการเมือง และความไม่สงบทางภาคใต้ที่ยังไม่มีทีท่าว่าจะสงบลงในเร็วๆนี้ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดให้ภาวะเศรษฐกิจดิ่งเหวทั้งสิ้น

ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งจะลืมตาอ้าปากได้ในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้านี้ ทั้งที่ก่อนหน้านี้จมอยู่ในเหวลึกมานาน 6-7 ปี นับตั้งแต่ราว ๆ ปี 2539-2540 มาจนถึงปี 2547 ทุ่รกิจกำลังจะจะเริ่มดีขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แล้วธุรกิจก็ต้องสะดุดลงอีกครั้ง เมื่อเจอกับมรสุมมากมาย ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยนอกที่ควบคุมแทบจะไม่ได้เกือบทั้งสิ้น

รศ.มานพ พงศ์ทัต นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ให้ความเห็นว่า ในช่วงไตรมาส 3 ต่อเนื่องไตรมาส 4 ปีนี้ ผู้ประกอบการธุรกิจบ้านจัดสรรทุกประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม จะชะลอการลงทุนกันเกือบทุกค่าย สืบเนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆที่รุมเร้าขณะนี้ทำให้ผู้ประกอบการยังไม่กล้าลงทุนเพราะกำลังซื้อชะลอตัว จากความไม่แน่ใจในภาวะเศรษฐกิจ

ทั้งนี้ ภาพการชะลอการลงทุนเริ่มมีให้เห็นแล้วในช่วงนี้ และคาดว่าจะเห็นภาพชัดเจนในราวไตรมาส 4 เนื่องจากกำลังซื้อหมดไปจากตลาด โดยเฉพาะระดับบน ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีโอกาสที่จะเกิดปัญหาโอเวอร์ ซัปพลาย เพราะโดยเฉลี่ยแล้วจะมีการพัฒนาบ้านเดี่ยว ระดับดังกล่าวออกมาสู่ตลาดราวไตรมาสละ 1,000-2,000 ยูนิต ขณะที่ความต้องการอยู่ในภาวะอิ่มตัว

ส่วนตลาดระดับกลางและล่าง ยังคงได้รับความสนใจจากผู้บริโภคบ้าง เพราะเป็นกำลังซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง แต่เชื่อว่าในอนาคตกำลังซื้อจะถูกดูดซับออกไปจากตลาด เพราะผู้ประกอบการหลายรายแห่มาทำตลาดระดับนี้กันมาก

โดยบ้านราคาถูกจะเกิดความสมดุลกับระหว่างดีมานด์กับซัปพลาย เพราะผู้บริโภคมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ โดยเฉพาะบ้านและทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีความต้องการมากกว่า 50%ของความต้องการที่อยู่อาศัยราคาถูก ส่วนคอนโดมิเนียมที่เกาะแนวรถไฟฟ้ายังคงมีความต้องการที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

ลงทุนซิตี้ คอนโดระวัง!!

โดยดาวรุ่งที่กำลังมาแรง ประเภท ซิตี้ คอนโดมิเนียม ราคา 1.2- 2 ล้านบาท ตั้งอยู่เกาะแนวรถไฟฟ้าจะยังคงได้รับความสนใจเป็นจำนวนมาก เนื่องจากการเดินทางสะดวก ประหยัดค่าใช้จ่ายจากการเดินทาง อีกทั้งยังควบคุมเวลาในการเดินทางได้ค่อนข้างแม่นยำ ทำให้ผู้ประกอบการต่างลงมาแข่งขันตลาดนี้มาก และการลงทุนโครงการแต่ละแห่งจะพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ ที่มีจำนวนยูนิตเป็นหลักพันยูนิต ในอนาคตอาจจะมีปัญหาโอเวอร์ ซัปพลายตามมา ซึ่งผู้ประกอบการที่กำลังจะเข้าไปลงทุน ควรจะศึกษาตลาด กำลังซื้อ คู่แข่งอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน เพราะก่อนหน้านี้มีการลงทุนโครงการแล้วหลายพันยูนิต กระจายทั่วแนวรถไฟฟ้า ทั้งใต้ดิน และบนดิน ซึ่งเท่ากับว่าดูดซับกำลังซื้อไปส่วนหนึ่งแล้ว

“ในช่วงครึ่งปีหลังนี้คงได้เห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ลงมาทำตลาดระดับกลางและล่างมากขึ้น ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดมิเนียม เพราะยังพอที่จะมีกำลังซื้ออยู่บ้าง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการบางรายไม่เคยจับตลาดนี้ยังลงมาลงทุนในตลาดคอนโดฯจำพวกซิ้ตี้ คอนโดฯราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท อาทิ ศุภาลัย แลนด์แอนด์เฮาส์ หรือ แสนสิริ ที่ลงมาจับตลาดระดับล่างแข่งกับผู้ประกอบการรายเล็ก ทำให้การแข่งขันตลาดระดับล่างในครึ่งปีหลังนี้รุนแรงมาก” รศ.มานพ กล่าว

โดยผลการวิจัยของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด พบว่าพฤติกรรมในการใช้จ่ายส่วนใหญ่ของผู้บริโภคเปลี่ยนไปตามภาวะเศรษฐกิจ โดยผู้บริโภคหันมาให้ความสนใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างเพิ่มมากขึ้น เป็นผลให้ผู้ประกอบการที่จับตลาดระดับบน โดยเฉพาะค่ายใหญ่ ต่างก็ให้ความสนใจตลาดระดับล่าง ถึงกลางเพราะยังคงมีความต้องการอีก จึงหันมาทำตลาดระดับดังกล่าวมากขึ้น ส่งผลให้ในช่วงครึ่งปีแรกมีปัญหาโอเวอร์ ซัปพลายเกิดขึ้นเกือบทุกตลาด และจะเพิ่มมากขึ้นในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้

คอนโดฯสต็อกเพียบ 8,000 ยูนิต

โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 32 แห่ง คิดเป็นจำนวน 9,913 ยูนิต เติบโตขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกประมาณ 37% เป็นผลให้มีสต็อกเหลือขายปัจจุบันกว่า 8,000 ยูนิต จากจำนวน 32 โครงการเป็นโครงการที่สร้างเสร็จทั้งหมด 19 โครงการ จำนวน 3,510 ยูนิต หรือโตกว่า60% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อน

ทั้งนี้ คาดว่าในครึ่งปีหลังปีนี้ ตลาดคอนโดฯจะเติบโตมากว่าปีที่ผ่านมา โดยจะมีอุปทานใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดในครึ่งปีหลังไม่ต่ำกว่า 7,000 ยูนิต รวมๆแล้วจะมีอุปทานเข้าสู่ตลาดกว่า 1.5 หมื่นยูนิต โดยย่านพระราม 3 มีจำนวนยูนิตมากที่สุด ประมาณ 18%, เขตกรุงเทพฯชั้นใน(ซีบีดี) 8% ,ส่วนที่เหลือจะกระจายตามพื้นที่ต่างๆ

ผลวิจัย ยังระบุว่า ที่อยู่อาศัยระดับบนหรือบ้านราคาแพงนั้น ในครึ่งปีแรกปีนี้ มีจำนวนบ้านเดี่ยวเข้าสู่ตลาดจำนวนมากกว่า 25,000 ยูนิต โดยบ้านระดับบนกว่า 28,00 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท จำนวนกว่า 2,037 ยูนิต มีความต้องการลดลง14% และกลุ่มบ้านราคามากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนกว่า 863 ยูนิต ลดลงมากกว่า 21% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการบ้านแพงเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะกลุ่มผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงเป็นกลุ่มระดับกลาง-ล่างเป็นส่วนใหญ่