ในภาวะที่การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความรุนแรง ประกอบกับที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพเพื่อลงทุนทำโครงการเริ่มลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในทำเลเส้นสาทร สีลม หรือในสุขุมวิท ซึ่งราคาที่ดินมีการปรับตัวค่อนข้างมาก ทำให้ผู้ประกอบการที่ถือครองที่ดิน ต้องวิเคราะห์และพิจารณาถึงความคุ้มในลงทุน และโอกาสที่จะหาที่ดินแปลงใหม่เข้ามาเสริมในบริเวณเดียวกันได้มากน้อยแค่ไหน

นายวีระ บูรพชัยศรี ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เมโทรสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ METRO เปิดเผยถึงการเปลี่ยนแปลงของบริษัทในระยะข้างหน้าว่า ต้องยอมรับในช่วงก่อนเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ บริษัทอยู่ในช่วงของการสร้างฐานธุรกิจให้มีอัตราเติบโต เพื่อสร้างผลตอบแทนหรือกำไรให้แก่ผู้ถือหุ้น ซึ่งจะพิจารณาได้ว่าโครงการที่บริษัทเลือกและพัฒนาจะอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพและสามารถสร้างการขายได้ดี อย่างไรก็ตาม ในสภาวะที่การแข่งขันรุนแรง และการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน ทำให้บริษัทต้องหันมาเลือกแนวทางการลงทุนในรูปแบบใหม่ ที่จะเสริมสร้างรายได้ให้แก่บริษัทในระยะยาว

ล่าสุด บริษัทได้ตัดสินใจพัฒนาโครงการเพื่อให้เช่าขนาดใหญ่เข้ามาเสริม แตกต่างจากโครงการที่ผ่านมาจะพัฒนาเพื่อขาย โดยโครงการใหม่มีชื่อ โครงการเมโทรสาทร ทาวเวอร์ (ใกล้กับธนาคารหุ่นยนต์) มูลค่ารวมกว่า 5,800 ล้านบาท ซึ่งได้รับสินเชื่อในการก่อสร้างโครงการจากธนาคารกรุงเทพฯ โดยจะเริ่มก่อสร้างภายในไตรมาส 4 ของปี 49 ใช้ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการประมาณ 2ปีครึ่ง และจะเริ่มส่งผลให้บริษัทมีรายได้เข้ามาเริ่มปี 2552

สำหรับโครงการเมโทร สาทร ประกอบไปด้วยพื้นที่ให้เช่า แยกเป็นในส่วนร้านค้า (Shopping Center) พื้นที่ประมาณ 10,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) อัตราค่าเช่าตร.ม.ละ 2,000 บาทขึ้นไป พื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอประมาณ 20,000 ตร.ม. อัตราค่าเช่า 700 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป ส่วนของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระดับหรูเพียง 77 ห้อง อัตราการเช่า 1,200 บาทตร.ม.ขึ้นไป มีสปอร์ตคอมเพล็กซ์และที่จอดรถไว้รองรับลูกค้า ขณะที่บริษัทยังมีโครงการคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยที่ชื่อ เซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส ที่เปิดขายไปก่อนหน้านี้อยู่ในบริเวณเดียวกัน

"เหตุผลที่บริษัทเคลื่อนไหวมาสู่ตลาดให้เช่า เนื่องจากมองว่าในกรณีเกิดภาวะการถดถอยทางเศรษฐกิจ สิ่งที่จะเหนื่อยและสร้างปัญหาให้แก่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการ คือ เรื่องการสร้างยอดขาย เนื่องจากลูกค้าจะชะลอการตัดสินใจ การลงทุนของธุรกิจชะลอตัวไปด้วย เพราะฉะนั้นบริษัทมองว่า ถ้าเราสามารถมีรายได้จากค่าเช่า จากลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจเข้ามาต่อเนื่อง จะยิ่งเป็นผลดีต่อรายได้ในระยะยาว" นายวีระกล่าว

นายรัตนชัย ผาตินาวิน กรรมการผู้จัดการบริษัทเมโทรสตาร์ฯ กล่าวว่า การปรับแนวทางการพัฒนาโครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดและลักษณะของที่ดินให้เกิดมูลค่าแก่บริษัท ซึ่งแนวทางที่มาตลาดเพื่อให้เช่ามากขึ้น จะเริ่มเห็นผลต่อโครงสร้างรายได้ของบริษัทในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า ที่รายได้จากการขายจะมาอยู่ที่ 70% และอีก 30% จะเสริมมาจากรายได้เพื่อเช่า โดยทางบริษัทคาดว่าโครงการเมโทรสาทร ทาวเวอร์ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Yield) คาดว่าจะมีตัวเลขกว่า 10% ภายใต้เงื่อนไขอัตราการเข้าใช้พื้นที่ต้องกว่า 80% ซึ่งน่าจะไม่มีปัญหา เนื่องจากรูปแบบที่บริษัทนำเสนอค่อนข้างตรงกับความต้องการในตลาดที่มีแนวโน้มเติบโต

"บริษัทยังมองหาโอกาสขยับการลงทุนไปสู่ตลาดท่องเที่ยวในต่างจังหวัดมากขึ้น ซึ่งทำเลที่เลือกไว้จะเป็นทำเลยอดฮิต เช่น ภูเก็ต สมุย หัวหิน และพัทยา ซึ่งภายในต้นปี 2550 จะเข้าไปลงทุนเพียง แต่ระยะนี้กำลังพิจารณาทำเลที่เหมาะสมอีกครั้ง" นายรัตนชัยกล่าว

เล็งแตกบริษัทลูกลุยคอนโดฯ ระดับกลาง

นายรัตนชัยกล่าวว่า ในปีนี้บริษัทได้เตรียมงบในการจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างการตัดสินใจประมาณ 10 แปลง ซึ่งจะมีทั้งในเขตศูนย์กลางธุรกิจ ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าและที่ดินในต่างจังหวัด อย่างไรก็ตาม ทางบริษัทอยู่ระหว่างการจัดตั้งบริษัทลูกขึ้นมา เพื่อทำตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางราคาขาย 1 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งยังเป็นตลาดที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าโครงการแรกน่าจะอยู่ทำเลรัชดาภิเษก

สำหรับแนวโน้มผลการดำเนินงานนั้น กรรมการผู้จัดการกล่าวว่า คาดว่าในปีนี้จะมีรายได้ประมาณ 1,500 ล้านบาท ตามเป้าที่วางไว้ ซึ่งจะรับรู้รายได้มาจากโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์ เทอเรส มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท และรับรู้รายได้จากโครงการทาวน์เฮาส์บ้านรวิภา มูลค่าโครงการ 400 ล้านบาท ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะอยู่ระดับ 34-35% (ปี 2548 อยู่ที่ 39%) และทั้งตลาดจะมีอัตรากำไรขั้นต้นประมาณไม่เกิน 20% (ปี 48 ทั้งตลาด 27%)

ขณะที่ในปี 2550 บริษัทยังมั่นใจว่ารายได้ของบริษัทยังเติบโตและไม่น่าจะมีปัญหา เนื่องจากบริษัทจะมีโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางเปิดขาย และโครงการสาทร เทอเรส ที่ติดกับสถานฑูตออสเตรเลีย มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท จำนวน 183 ยูนิต อยู่ระหว่างการก่อสร้างและจะเริ่มเปิดขายในช่วงไตรมาส 4 ของปีนี้