ภาวะตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก ดอกเบี้ย-น้ำมัน-การเมืองพ่นพิษ กำลังซื้อหด ดีเวลลอปเปอร์แห่ปรับกลยุทธ์ทำคอนโด-ทาวน์เฮาส์ราคาถูกลงตลาด

สำหรับครึ่งปีแรกที่ผ่านมาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นับได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องทำการบ้านกันอย่างหนักเนื่องจากมีภาวะปัจจัยลบรุมเร้าอยู่รอบด้าน ส่งผลให้ต้องวางแผนกันอย่างหนักขึ้นในการเปิดตัวโครงการใหม่และเร่งสร้างยอดขายของแต่ละโครงการให้ได้เป็นไปได้ตามเป้า ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าใครจะรู้เท่าทันความเปลี่ยนแปลงของตลาด และสามารถปรับกลยุทธ์ในการให้สิ่งที่ลูกค้าต้องการได้ดีกว่ากัน

โสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ ศูนย์ข้อมูล วิจัย และประเมินค่าทรัพย์สินไทย (Agency for Real Estate Affairs) กล่าวถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในครึ่งปีแรกของปี 2549 ว่ามีจำนวนโครงการใหม่ที่ชะลอการเปิดตัว 105 โครงการ เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์ไม่แน่ใจสถานการณ์ทางการเมือง และภาวะเศรษฐกิจ ส่วนโครงการที่เปิดตัวแล้วมีทั้งหมด 36,276 ยูนิต

คอนโดฯแชมป์เปิดตัวสูงสุด

โดยคอนโดมิเนียมครองแชมป์เปิดตัวมากที่สุด ด้วยจำนวน 11,455 ยูนิต รองลงมา คือ ทาวน์เฮาส์ จำนวน 10,044 ยูนิต และพยากรณ์ว่าทั้งปีนี้จะมีจำนวนยูนิตที่ขายได้ประมาณ 65,424 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 3% ที่มีอยู่ 63,579 ยูนิต ซึ่งแม้ว่าจะเป็นจำนวนที่เพิ่มขึ้นกว่าปีที่แล้ว แต่มูลค่ารวมกลับลดลง เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยราคาถูกเป็นส่วนใหญ่

จากตัวเลขโดยรวมของจำนวนยูนิตที่แบ่งรูปแบบที่อยู่อาศัย เมื่อพิจารณาแยกตามระดับราคาแล้ว จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาทได้รับความสนใจมากที่สุด คือ 5,299 ยูนิต รองลงมา คือ ทาวน์เฮาส์ราคา 0.5-1 ล้านบาท จำนวน 5,501 ยูนิต ชี้ให้เห็นได้ว่าดีเวลลอปเปอร์มีการเปลี่ยนกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ที่กำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายหดตัวมากขึ้น โดยรุกเข้าสู่ตลาดล่างหรือปรับลดราคาขายลงให้สอดคล้องกับเงินในกระเป๋าของผู้ซื้อ เพื่อสามารถขายได้ง่าย เจาะได้ลูกค้าระดับกลาง-ล่างที่ต้องการอยู่อาศัยจริง หรือกลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรได้ด้วย เนื่องจากมีราคาไม่สูงมากนัก

“ทาวน์เฮาส์” ดาวรุ่งดวงใหม่

โดยรวมสถานการณ์ในปีนี้ค่อนข้างแตกต่างจากปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีจำนวนยูนิตออกสู่ตลาดมากขึ้น แต่มูลค่าของโครงการกลับลดลง เนื่องจากมีการหันมาทำคอนโดมิเนียมราคาถูกเพื่อป้อนตลาดมากขึ้น ทำให้ปีนี้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยลดลงจากปีที่แล้ว 3.7 ล้านบาท มาอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนมาจากการเปลี่ยนแปลงของดีเวลลอปเปอร์ในปีที่แล้วที่มุ่งทำบ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน บาท และคอนโดมิเนียมระดับกลางในย่านกลางเมืองเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนั้นทาวน์เฮาส์ได้กลับมาเป็นดาวรุ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งในปีนี้ เนื่องจากมีราคาไม่สูงมากสำหรับกลุ่มเป้าหมาย โดยมีจำนวนยูนิตที่เปิดขายมากเป็นอันดับ 2 รองจากคอนโดมิเนียม

ในส่วนของสต็อกบ้านเหลือ ณ เดือน มิ.ย. 49 มีจำนวน 84,058 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากเมื่อสิ้นปี 48 ที่มีอยู่จำนวน 77,000 ยูนิต โดยในระหว่างครึ่งปีแรกสามารถขายคอนโดมิเนียมออกไปได้ประมาณ 12,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนครึ่งหนึ่งของจำนวนใหม่ที่เข้ามา ทั้งนี้ โสภณ ให้ความเห็นว่า “เมื่อพิจารณาจำนวนสต็อกบ้านของครึ่งปีแรกถือว่ายังอยู่ในระดับที่ไม่น่าเป็นห่วง แต่ต้องรอดูตัวเลขในตอนสิ้นปีว่าจะสูงถึง 120,000 ยูนิตเช่นเดียวกับในช่วงที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจหรือไม่”

ส่วนยอดขายครึ่งปีแรกของที่อยู่อาศัยเมื่อแบ่งแยกตามระดับราคา พบว่าบ้านราคา 5-10 ล้านบาท ชะลอตัวมาก ขายได้เพียง 5,656 ยูนิต ส่วนบ้านราคา 2-3 ล้านบาท มียอดขาย 6,513 ยูนิต และบ้านราคา 1-2 ล้านบาท มียอดขายสูงที่สุด คือ 11,517 ยูนิต ทั้งนี้เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท มีการเติบโตที่ดีขึ้นเช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมราคา 0.5-2 ล้านบาทที่มียอดขายเข้ามาอย่างคึกคักเช่นกัน โดยย่านที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมมากที่สุด ยังคงเป็นย่านใจกลางเมืองเกาะแนวรถไฟฟ้า ได้แก่ พหลโยธิน 50.67% ปทุมวัน 41.76% สุขุมวิท-พระราม 4 48.56%

จากตัวเลขทั้งหมดของการสำรวจสะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าอยู่ในยุคที่ดีมานด์ของที่อยู่อาศัยราคาถูกกำลังพุ่งสูง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์แห่เปิดตัวโครงการราคาถูกออกสู่ตลาดกันทั่วหน้า ทั้งเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางเดิมอย่างแอล.พี.เอ็น.ฯ , พลัสฯ รวมทั้งดีเวลลอปเปอร์ยักษ์ใหญ่ที่หันมาเล่นคอนโดตลาดล่างบ้างอย่าง พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และ เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ฯ รวมทั้งการรุกสู่ตลาดบ้านระดับล่างอย่างเต็มตัวของแสนสิริ ในนาม “พร้อมพัฒนา พร็อพเพอร์ตี้” จากเดิมที่บ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาทเป็นพระเอกที่ถูกเปิดตัวออกสู่ตลาดเมื่อปีที่ผ่านมามากเป็นพิเศษ

ครึ่งปีหลังบ้านราคาถูกทะลัก

ดังนั้นในครึ่งปีหลังนี้แนวโน้มของที่อยู่อาศัยราคาถูกน่าจะทยอยออกสู่ตลาดมากขึ้นอีก เพื่อตอบสนองซัปพลายที่ยังมีจำนวนมากอยู่ในตลาด เนื่องจากกลุ่มนี้เดิมเป็นกลุ่มที่มีความสามารถซื้อได้ในระดับ 3-5 ล้านบาท แต่ขณะนี้มีกำลังซื้อลดลงไปตามภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งจะเป็นโจทย์ใหม่ของดีเวลลอปเปอร์ที่ยากขึ้นไปอีก เพราะการจะทำโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกต้องเหนื่อยขึ้นกว่าเดิมหลายเท่า เพราะจะต้องมีการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ให้เกิดผลกระทบต่อราคาขายที่จะสูงเกินไปสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้

นอกจากนี้อุปสรรคอีกแง่หนึ่ง คือ ทำเล หากมองในแง่ของคอนโดมิเนียม ซึ่งจุดขาย คือ อยู่ในย่านใจกลางเมืองที่มีความสะดวกสบาย สามารถเดินทางสะดวก จึงทำให้ทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้ากลายเป็นดาวรุ่งที่บรรดาดีเวลลอปเปอร์ต่างแห่เข้าไปปักธงเปิดโครงการกันหนาตา แต่สิ่งที่จะเกิดตามมาในอนาคต คือ ที่ดินใกล้แนวรถไฟฟ้าจะหายากขึ้นเรื่อยๆ และจะมีราคาสูงขึ้นจนเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการราคาถูก ดังนั้น ทำให้ในอนาคตดีเวลลอปเปอร์อาจจะต้องมีความแม่นยำที่จะค้นหาทำเลใหม่ๆ ที่มีศักยภาพเพื่อเตรียมซื้อแลนด์แบงก์ไว้ล่วงหน้า อาจจะเป็นแหล่งซึ่งก็ขึ้นอยู่กับว่าดีเวลลอปเปอร์รายใดจะมองเห็นอนาคตได้ถูกต้องมากกว่ากัน