เมื่อพูดถึงย่านการค้าสำคัญในกรุงเทพฯ นอกจากเยาวราช บางลำพู บางรัก หรือพาหุรัดที่รู้จักเป็นอย่างดีแล้ว
ความเป็นตลาดผ้าที่สำคัญอย่างประตูน้ำ ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ย่านนี้จัดอยู่ในทำเนียบย่านการค้ามีอันดับแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
แต่ด้วยวิวัฒนาการของถิ่นนี้ที่ย่ำอยู่กับที่มาเป็นเวลานาน หรืออาจจะเนื่องด้วยความเป็นย่านอาถรรพ์ดั่งคำเล่าลือของผู้เฒ่าผู้แก่ที่เล่าสืบเนื่องกันมา
จึงทำให้ ณ วันนี้ เราเกือบลืมไปว่า ประตูน้ำก็เป็นย่านการค้าแห่งหนึ่ง
ที่ฟู่ฟ่ามาแต่อดีต
ความเสื่อมของประตูน้ำนั้น เป็นเพราะย่านนี้ ซึ่งนับตั้งแต่ทางรถไฟมักกะสัน
เข้ามาจนถึงสะพานลอย ประกอบด้วยร้านค้ารายเล็กรายน้อยที่อยู่ข้างถนนมากมาย
ในขณะที่แต่ละซอกซอยของทั้ง 2 ฟากฝั่งก็มีบ้านอยู่อาศัยของเจ้าของถิ่นเดิมตั้งอยู่อย่างมากมาย
ซึ่งเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้นักพัฒนาที่ดิน ที่หวังจะมาชุบแผ่นดินนี้ให้เป็นสีทองก็มักจะต้องหน้าหงายกลับไปทุกครั้ง
โดยเฉพาะฝั่งตรงข้ามโรงแรมอินทรา เนื่องจากการรวมที่ดินด้วยการซื้อจากเจ้าของที่กว่า
200 รายขึ้นไปให้เป็นผืนใหญ่ขึ้นมานั้น ไม่ใช่เรื่องง่ายดั่งปอกกล้วยเข้าปากเลย
อีกเหตุผลหนึ่งที่สำคัญเช่นกันคือ ค่าที่ดินย่านนี้แพงไม่น้อยหน้ากว่าแถบเพชรบุรีที่มีห้างสรรพสินค้าไปผุดกันขึ้นมากกว่า
โดยราคาสูงสุดที่ซื้อขายกันขึ้นไปถึง 200,000-300,000 บาทต่อตารางวาก็มีโดยเฉพาะห้องที่อยู่ริมถนนและข้อติดขัดของแถบนี้อีกประการหนึ่ง
ซึ่งคล้ายคลึงกับเพชรบุรี นั่นคือความเป็นวันเวย์ของถนนราชปรารภ ส่งผลให้นักพัฒนาต้องคิดหน้าคิดหลังให้ดีเช่นกัน
หากจะต้องมาพัฒนาที่แถบนี้
แต่เมื่อสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป การไขว่คว้าหาทำเลเหมาะ ๆ ที่จะทำเป็นพลาซ่า
หรือคอนโดมิเนียม เพื่อดึงดูดผู้ค้ารายย่อยและผู้อยู่อาศัยลดน้อยลง สายตาเกือบทุกคู่จึงหันกลับมามองที่ประตูน้ำแห่งนี้โดยหลายฝ่ายยังมองว่า
ที่แห่งนี้ยังมีเสน่ห์และศักยภาพที่จะดึงดูดผู้คนให้มาเดินได้อีกมากมาย
"เราทราบดีว่าประตูน้ำแต่เดิมเป็นทำเลทองอันเก่าแก่มีสินค้าสำคัญหลักของย่านนี้คือผ้าและทองคำที่เชิดหน้าชูตา
ปริมาณเงินที่สะพัดในประตูน้ำในวันหนึ่ง ๆ มีจำนวนมหาศาล และเรามีความเชื่อมั่นว่าด้วยนโยบายทางการตลาดแบบใหม่
ที่สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคแถบนี้ จะทำให้เราสามารถปลุกชีวิตประตูน้ำขึ้นมาได้อีกครั้ง
"วิกร ศรีวิกรม์ ผู้จัดการทั่วไป โครงการ โกลเด้น เกท พลาซ่า จำกัด
ผู้ดำเนินการโครงการประตูทองพลาซ่าวาดความหวังให้เราฟัง
ประตูทองพลาซ่า เป็นโครงการพลาซ่า คอนโดมิเนียมบนเนื้อที่กว่า 4.5 ไร่
ฝั่งตรงข้ามโรงแรมอินทรา จุดที่นักพัฒนาหลากหลายต่างพยายามเข้ามาพัฒนา ในอดีตดังว่านั่นเอง
ในส่วนนโยบายทางการตลาดที่วิกรพูดถึงนั้นก็คือการจัดแบ่งในส่วนพลาซ่าออกเป็นจุดขายย่อย
(Kiosk) ขนาดประมาณ 7-8 ตร. ม. ใหญ่ที่สุดประมาณ 20 ตร. ม. ซึ่งประตูทองพลาซ่าคาดหวังว่าที่แห่งนี้
จะเป็นศูนย์ Kiosk ที่ใหญ่ที่สุดในเมืองไทย เพื่อให้ผู้เช่ารายย่อยได้มีโอกาสเข้ามาจับจองได้มากที่สุด
โดยรูปแบบของ Kiosk จะดูเป็นสัดส่วนมากกว่าร้านค้าย่อยในประตูน้ำที่ผ่านมา
แต่ก็จะไม่ดูหรูเกินไปจนผู้คนที่คุ้นเคยกับวัฒนธรรมของประตูน้ำจะไม่กล้าเข้ามาเดิน
โดยประตูทองพลาซ่ายึด Concept หลักของจุดนี้ว่า "Good Old"
นอกจากนั้นการแบ่งแต่ละชั้นของโครงการออกเป็นสัดส่วนตามสินค้าที่นำมาขาย
และตั้งชื่อแต่ละชั้นให้สะดุดหูผู้ฟัง ก็เป็นนโยบายฉีกแนวของประตูทองพลาซ่า
ดังนั้นชื่อประตูแฟชั่น ประตูของเด่น, ประตูบันเทิง, ประตูทองคำ, ประตูแสนสวย,
ประตูแสนโปรด, ประตูสู่โลก, ประตูบ้านในฝัน, ประตูอิ่มอร่อย จึงเป็นชื่อที่ถูกกำหนดขึ้นเพื่อให้เห็นข้อแตกต่างในแต่ละชั้น
ซึ่งมีผลให้มีผู้สนใจจับจองในส่วน Kiosk นี้ไปแล้วกว่า 40% แม้ว่าโครงการจะยังไม่เริ่มก่อสร้างก็ตาม
"เรามองว่าศักยภาพของประตูน้ำยังพัฒนาไปอีกมากและเราอยากจะเห็นประตูน้ำเป็นแหล่งการค้าที่ไม่มีวันหลับเราจึงเพิ่ม
Concept หลักสำคัญในพลาซ่าของเราคือ จะเปิดบริการตลอด 24 ชั่วโมง อาศัยในคอนโดมิเนียมขนาด
9 ชั้นของเราด้วย" โดยประตูน้ำพลาซ่ามีกำหนดจะแล้วเสร็จในอีก 2 ปีข้างหน้า
นอกจากประตูทองพลาซ่าแล้ว อีกค่ายหนึ่งที่หมายมั่นปั้นมือเข้ามารังสรรค์โครงการใหม่ในย่านประตูน้ำอีกแห่งหนึ่งนั้นก็คือ
บริษัทรัตนการเคหะ ค่ายพัฒนาที่ดินที่เคยฝากฝีมือไว้กับโครงการบ้านจัดสรรหลายแห่ง
ซึ่งหวังว่าจะสร้างชื่อใหม่หลังจากผ่านมรสุมปั่นหุ้นมาได้กับโครงการประตูน้ำคอมเพล็กซ์
ด้วยเงินลงทุนที่ทุ่มเทให้กับโครงการแห่งนี้ประมาณ 1,500 ล้านบาท กับการฟื้นกลับมาอีกครั้งของรัตนการเคหะ
เป็นหลักประกันได้อย่างดีถึงความมั่นใจของกลุ่มนี้กับศักยภาพของประตูน้ำที่ยังมีโอกาสพลิกฟื้นกลับคืนมาได้
แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมา ทางรัตนการเคหะได้เจรจาขายในส่วนของโรงแรม 400 ห้องให้กับบริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ของสิงคโปร์
โดยคิดเป็นมูลค่าประมาณ 500-600 ล้านบาทไปแล้วก็ตาม แต่ถือเป็นความตั้งใจของทางรัตนการเคหะเอง
ที่ทราบดีว่าทางกลุ่มยังขาดบุคลากรที่จะบริหารงานโรงแรมขนาดใหญ่ได้ การขายในส่วนนี้ให้มืออาชีพเข้ามาบริหารเองน่าจะเป็นหนทางที่ถูกต้องกว่า
ปัจจุบันประตูน้ำคอมเพล็กซ์ ในส่วนของพลาซ่า และคอนโดมิเนียม ซึ่งประเมินยอดขายไว้ประมาณ
4,000 ล้านบาทนั้น เฉพาะพลาซ่าสามารถทำยอดขายไปได้แล้ว 70% ส่วนคอนโดมิเนียมทำไปได้แล้ว
30% ซึ่งเมื่อถึงครึ่งปีหลังของปี 2539 คาดว่าจะได้ยอดขายประมาณ 2,000 ล้านบาท
จากปัจจุบันที่บริษัทมีรายได้เงินดาวน์ของลูกค้าประมาณ 20-30 ล้านบาท/เดือน
นอกจากโครงการทั้ง 2 ดังกล่าวแล้วยังมี แกรนด์ไดมอนด์ประตูน้ำ คอนโดมิเนียมระดับกลางที่เปิดขึ้นล่าสุดก็หวังเป็นอย่างมาก
จะเข้ามาร่วมแชร์สัดส่วนทางการตลาดของย่านนี้มาเป็นของตนบ้าง ซึ่งอย่างน้อยก็คงจะมาเพิ่มรสชาติในการแข่งขันเพื่อสร้างความคึกคักให้กับย่านนี้ได้พอสมควร
ดังนั้น ยุคเสื่อมของประตูน้ำจะพลิกฟื้นกลับมาสู่ความเป็นย่านการค้าสำคัญของกรุงเทพฯได้นั้น
มิใช่เพียงว่าความใหญ่โตของโครงการ หรือการเปิดแห่โครงการแห่ตามแฟชั่นเท่านั้น
บทพิสูจน์ความสำเร็จของหลายต่อหลายโครงการในทำเลอื่น ที่ตั้งอยู่บนพื้นฐานจุดขายที่แตกต่าง
และการมีส่วนผสมทางการตลาดที่ถูกต้องนั้น คงพอจะบอกอะไรเราได้บ้าง
