*ช็อต!! วงการบ้านจัดสรร กำลังซื้อ 3-5 ล้านหดชะงัก
*บิ๊ก“เพอร์เฟค-เอเชี่ยน”พร้อมใจทำคอนโดมิเนียมระดับกลางราคาล้านต้น ๆ เขย่าบังลังก์เจ้าตลาดแอล.พี.เอ็น.ฯสะเทือน
*จับตาขาใหญ่รายต่อไปร่วมขบวน รับมือกำลังซื้อช่วงเศรษฐกิจตก

การทำตลาดของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ ต้องยอมรับว่าเป็นช่วงที่เหนื่อยไม่น้อยของผู้ประกอบการ เพราะนอกจากจะได้รับปัจจัยลบต่างๆ มากมายแล้ว ในฟากกำลังซื้อยังหดตัวอย่างชัดเจน ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องพลิกกลยุทธ์กันทั่วหน้า เพื่อประคององค์กรให้อยู่รอดปลอดภัย

“พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯ”เป็นดีเวลลอปเปอร์ที่มีจุดยืนในการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะตลาดระดับกลาง-บนมาโดยตลอด แต่ในยุคที่กำลังซื้อหดตัว เนื่องมาจากการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และราคาน้ำมันเช่นขณะนี้ ทำให้เพอร์เฟคฯ ตัดสินใจที่จะหันมาเล่นตลาดโลว์คอสต์มากขึ้น ด้วยการปรับตัวสินค้าให้เข้ากับกำลังซื้อของผู้บริโภค เพื่อรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดเอาไว้

ลุยคอนโดตลาดล่าง

ดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือPF กล่าวว่า “ในยุคราคาน้ำมันแพง ทำให้เพอร์เฟค รวมทั้งดีเวลลอปเปอร์รายอื่นๆ พบว่าผู้บริโภคหันมาให้ความสนใจกับการซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองมากขึ้น เนื่องจากต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และเพอร์เฟคฯ เองเล็งเห็นว่าการที่จะเน้นพัฒนาเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง-บนแต่เพียงอย่างเดียวคงจะไม่เหมาะสมกับกับสถานการณ์ในปัจจุบัน

ประกอบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในระดับราคา 3-5 ล้านหดตัวลงจากภาวะดังกล่าวด้วย ทำให้เพอร์เฟค ต้องปรับตัวครั้งใหญ่ เพื่อที่จะรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดเอาไว้ โดยการหันมาเล่นโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลาง ในโครงการ “เมโทร พาร์ค สาทร” ย่านท่าพระ ชูจุดขายด้วยทำเลใกล้ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สะพานตากสิน) มีพื้นที่เปิดโล่ง 70% และสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ภายในโครงการ ในราคาเริ่มต้น 1.1 ล้านบาท”

สำหรับคอนโดมิเนียม “เมโทร พาร์ค สาทร” เปิดตัวเฟส 1 เมื่อ พ.ย. ที่ผ่านมา และสามารถปิดยอดขายมูลค่ากว่า 1,500 ล้านบาทได้ภายใน 8 เดือน จากเป้าเดิมที่ตั้งไว้ว่าจะปิดในไตรมาส 3 และจากการตอบรับที่ดีจากตลาด ทำให้เปลี่ยนแผนการเปิดเฟส 2 ให้เร็วขึ้นมาจากเดิมที่ตั้งใจจะเปิดในไตรมาส 4 มาเป็นไตรมาส 3 แทน โดยปรับราคาเฟส 2 เพิ่มขึ้นจากเฟสแรก 10% เนื่องจากมีต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น

โซนท่าพระระอุ

ขณะนี้ในย่านท่าพระที่เพอร์เฟคฯ ได้พัฒนาโครงการอยู่ พบว่ามีคู่แข่งมาร่วมแชร์ตลาดด้วยเช่นเดียวกัน ได้แก่ โครงการลุมพินี รัชดา-ท่าพระ ของแอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ และLife@Tha-Phra ของ เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ หรือ เอพี ซึ่งแม่เหล็กที่ดึงดูดให้โซนนี้กลายเป็นทำเลที่มีการแข่งขันกันอย่างรุนแรง เนื่องจากอยู่ในแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าของ กทม. ที่มีความเป็นไปได้ในการเปิดใช้งานมากที่สุด และสามารถเดินทางเข้าสู่กลางเมืองได้สะดวกอีกด้วย ซึ่ง ดร.ธีระชน มีความมั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับอย่างดี เนื่องจากอยู่ในแนวรถไฟฟ้า และในทำเลดังกล่าวยังมีดีมานด์ของลูกค้ารอเป็นอยู่จำนวนมาก ซึ่งโครงการนี้ เพอร์เฟคฯ จะทยอยพัฒนาเป็น 8 เฟส รวม 6,000 ยูนิต จะรองรับดีมานด์ดังกล่าวได้ โดยใช้เวลา 2-3 ปี

รุกทาวน์เฮาส์ราคาถูก

นอกจากโครงการคอนโดมิเนียมแล้ว สินค้าอีกอย่างหนึ่งที่เพอร์เฟคฯเห็นว่าจะต้องทำเพื่อรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดเอาไว้ คือ ทาวน์เฮาส์ โดยเพอร์เฟคฯ เตรียมเข็นโครงการประเภททาวน์เฮาส์ในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ป้อนสู่ตลาด ซึ่ง ดร.ธีระชน กล่าวว่า “เดิม เพอร์เฟคฯ มีแผนที่จะพัฒนาที่ดินในย่านพัฒนาการเป็นทาวน์เฮาส์ แต่ขณะนี้มีการชะลอโครงการออกไปก่อน เพื่อรอให้การดำเนินงานโครงการรถไฟฟ้าของรัฐบาลมีความชัดเจนขึ้น”

ดร.ธีระชน กล่าวว่า จะมีการเปิดตัวทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทให้เห็นในไตรมาส 4 โดยจะเป็นการพัฒนาบนที่ดินผืนใหม่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าเช่นเดียวกัน แต่อยู่ในเส้นทางที่รัฐบาลกำลังรอการประมูลโครงการจากภาคเอกชน

ใช้ “พรีแฟบ” ลดต้นทุน

เนื่องจากโครงการทาวน์เฮาส์ที่ เพอร์เฟคฯ จะทำเป็นโครงการขนาดใหญ่ ดังนั้นจึงต้องมีการบริหารจัดการเรื่องต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่ง ดร.ธีระชน กล่าวเสริมว่า “จะใช้เงินลงทุน 20 ล้าน เพื่อนำเทคโนโลยีพรีแฟบมาใช้ในการก่อสร้าง ที่มีการวิจัยและพัฒนาร่วมกับทางญี่ปุ่นสามารถแก้ปัญหารอยรั่วและเก็บรายละเอียดต่างๆ ได้ดีกว่าระบบเดิม และช่วยประหยัดเวลาในการก่อสร้าง ทำให้สามารถสร้างได้เร็วขึ้น จำนวนมากขึ้น และจะช่วยให้เกิดการประหยัดต้นทุน ในแง่ของ Economy of scale ด้วย”

เปลี่ยนโมเดลพัฒนาโครงการ

แม้ว่าที่ดินในโครงการทาวน์เฮาส์ดังกล่าวจะเป็นที่ดินขนาดใหญ่ แต่เพื่อให้เกิดการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพอร์เฟคฯ จึงเลือกที่จะพัฒนาโครงการเป็นเฟสๆ แล้วทยอยขาย ดร.ธีระชน อธิบายถึงแนวคิดดังกล่าวว่า “เพื่อให้ได้เงินทุนมาหมุนเวียนในธุรกิจ และนำไปพัฒนาเฟสต่อไป ต่างจากเดิมที่จะเป็นการขายโครงการให้หมดภายในเวลาเดียว แล้วจึงมีการก่อสร้างให้เสร็จพร้อมกันทั้งโครงการ ซึ่งอาจทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องเสี่ยงกับการรับภาระดอกเบี้ยที่สูงเกินไป สร้างเสร็จไม่ทันเวลา จึงไม่สามารถโอนให้ลูกบ้านได้ ทำให้อาจจะมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอ

นอกจากนี้การพัฒนาโครงการไปทีละเฟสจะมีความยืดหยุ่นสูง สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบของสินค้าให้เข้ากับสถานการณ์ได้ โดยสัดส่วนการทำธุรกิจของ เพอร์เฟคฯ ต่อจากนี้จะเป็นการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว 60% คอนโดมิเนียม 20% และทาวน์เฮาส์ 20%”

APยอมเสียแบรนด์ทำคอนโดราคาถูก

นอกจากเพอร์เฟคฯที่หันมาจับตลาดระดับกลางมากขึ้นแล้ว บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือAP ที่เน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยหรูหราระดับกลางถึงบนในเขตกลางเมือง ยังหันมาทำคอนโดมิเนียมระดับกลาง ตั้งอยู่บริเวณกลางเมืองด้วย เพื่อรับกำลังซื้อที่ชะลอตัวลง จากปัจจัยลบมากมาย

การทำตลาดของเอเชี่ยนฯในช่วงที่ผ่านมาจะเน้นพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม ระดับพรีเมี่ยม ภายใต้แบรนด์“บ้านกลางกรุง” , “บ้านกลางเมือง” , “ซิตี้ สมาร์ท คอนโด”และ“เดอะ ซิตี้”

แต่เนื่องจากสถานการณ์ของตลาดบ้านจัดสรร อยู่ในช่วงขาลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดระดับบน ทำให้เอเชี่ยนฯต้องหันมาทบทวนแผนใหม่ ซึ่งจะหันมาทำโครงการระดับกลางมากขึ้น รวมทั้งเพิ่มความหลากหลายของโปรดักส์

วิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ เอเชี่ยนฯกล่าวว่า โครงการของเอเชี่ยนฯ ส่วนใหญ่จะเน้นระดับกลางถึงบน อาทิ บ้านกลางกรุง สาทร-ถนนจันทน์ ราคา 7.69 ล้านบาทขึ้นไป ,บ้านกลางเมือง พระราม 9 ศรีนครินทร์ เป็นทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น ราคา 2.85 ล้านบาท ,คอนโดมิเนียม Vogue๑ สยาม ซึ่งเป็นคอนโดฯราคา 70,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร หรือราคาขาย 3-4 ล้านบาท เป็นต้น แต่ขณะนี้ต้องปรับเปลี่ยนโปรดักส์ เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ชะลอลง

ชูจุดขายห่าง BTS 300 เมตร

สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการนั้น วิษณุ กล่าวว่า คอนโดมิเนียมแห่งใหม่ คือโครงการ “LIFE@BTS ท่าพระ” เป็นคอนโดมิเนียมระดับกลางราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 4-4.5 หมื่นบาท สูง17 ชั้น จำนวน 672 ยูนิต ราคา 1.2 ล้านบาทขึ้นไป พื้นที่ใช้สอย 30-55 ตารางเมตร มูลค่า 1,100 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ เน้นกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง-ล่าง

“มองว่ากลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้ยังมีกำลังซื้อและความต้องการอีกมาก ที่สำคัญเป็นโครงการที่อยู่ห่างสถานีรถไฟฟ้า BTS เพียง 300 เมตรเท่านั้น และกำลังจะเปิดให้บริการเร็วๆนี้ น่าจะได้รับความสนใจจากกลุ่มเป้าหมาย”

วิษณุ กล่าวว่า บริษัทยังมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ 8 แห่ง เป็นทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์บ้านกลางกรุง รัชวิภา 329 ยูนิต ราคา 5 ล้านบาท บ้านกลางเมือง ศรีนครินทร์ 238 ยูนิต ราคา 3.6 ล้านบาท บ้านกลางเมือง เกษตร-นวมินทร์ 320 ยูนิต ราคา 3.4 ล้านบาท และบ้านกลางเมือง กรุงเทพกีฑา 299 ยูนิต ราคา 2.5 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในเดือนตุลาคมนี้ มูลค่ารวมกว่า 4,000ล้านบาท