ภาพลักษณ์ของโครงการที่อยู่อาศัยทุกวันนี้กำลังตกต่ำอย่างหนัก ด้วยวิถีการปฏิบัติของผู้ประกอบการเอง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องส่วนตัวที่มีผลกระทบไปยังโครงการ การทำโครงการที่มีเจตนาที่จะฉ้อโกง หรือหลีกเลี่ยงการจัดสรรไม่ทำตามสัญญาที่ระบุไว้ และอื่นๆ อีกมากมายตามข่าวคราวที่เกิดขึ้นตามหน้าหนังสือพิมพ์ เคราะห์กรรมจึงตกอยู่กับผู้ซื้อบ้านนับหมื่น นับแสนคน และนับวันจะมากขึ้นทุกที ในขณะที่ข้อกำหนดกฎหมายยังช่วยอะไรไม่ได้

เมื่อก่อนหากมีคำถามว่า "หากคุณจะซื้อบ้านสักหลัง สิ่งที่ทำให้คุณตัดสินใจที่จะซื้อคืออะไร ?"

คำตอบที่ได้ก็จะต่างกันมากมาย เช่น การคมนาคมสะดวก ต้องเป็นโครงการที่ใกล้บ้านใกล้ที่ทำงาน ราคาไม่แพงเกินไปนัก แบบบ้านสวยงาม หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพียบพร้อม ฯลฯ

แต่ถ้าเป็นวันนี้ คำตอบแรกที่อยู่ในใจของผู้ซื้อบ้านทั้งหลาย น่าจะเป็นเรื่องเจ้าของโครงการนั้นๆ น่าเชื่อถือได้แค่ไหนมากกว่า เพราะทุกคำตอบข้างบนอาจจะเป็นไปไม่ได้เลย หากผู้ประกอบการมีประวัติส่วนตัวและการทำงานไม่น่าเชื่อถือ อย่างเช่นหลายๆ โครงการที่ตกเป็นข่าวตามหน้าหนังสือพิมพ์

"การซื้อที่อยู่อาศัยในทุกวันนี้เป็นเรื่องที่ต้องเสี่ยง" วิชา จิวาลัย นกยกสมาคมการค้าอาคารชุดกล่าวยืนยันกับผู้จัดการ ดังนั้นการซื้อต้องมีความพิถีพิถันมากขึ้น ผู้ซื้อต้องรวบรวมข้อมูลของโครงการที่จะซื้อให้ได้มากที่สุด เพื่อให้มีความเสี่ยงน้อยที่สุด ประวัติของผู้ประกอบการจึงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ แต่ลูกค้าหลายคนก็ไม่วายที่จะพลาดจนได้ เมื่อเรื่องที่เกินกว่าที่จะคาดเดาเกิดขึ้น

บางทีชีวิตส่วนตัว-ชะตากรรมของเจ้าของโครงการที่ไม่มีส่วนเกี่ยวพันใดๆ กับตัวธุรกิจเลยแม้แต่น้อย ก็มีความสำคัญต่ออนาคตของโครงการไม่น้อย โดยเฉพาะในรายที่บริหารงานแบบทุกสิ่งทุกอย่างขึ้นอยู่กับตัวผู้เป็นเจ้าของคนเดียว ตามแบบฉบับของกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย

รังสรรค์ ต่อสุวรรณ และพงศกร ญาณเบญจวงศ์ สองผู้ยิ่งใหญ่ในวงการที่ดิน เป็นตัวอย่างที่คลาสสิคที่สุดวันนี้

ถ้าจะดูเบื้องหลังของผู้ประกอบการรังสรรค์คือสถาปนิกที่มีชื่อเสียง เป็นอาจารย์ประจำมหาวิทยาลัยอันทรงเกียรติในขณะที่พงศกรเอง ก็เป็นผู้ที่มีโครงการทางด้านจัดสรรมาหลายโครงการ

รังสรรค์เหมือนกับพงศกร ในมุมมองที่ว่า ทั้ง 2 คนนี้ไม่ได้มีเจตนาที่หลอกลวงผู้บริโภค ในแง่ของการตระบัดสัตย์คำมั่นสัญญาที่ให้กับลูกค้า แต่ทั้งสองคนนี้มีปัญหาส่วนตัวเข้ามาเกี่ยวพันนั่น คือข้อหาเกี่ยวกับการฆ่าคนตาย รังสรรค์นั้นโดนหนักหน่อย ถูกข้อหาจ้างวานฆ่าประธานศาลฎีกา ประมาณ ซันซื่อ ส่วนคนหลังเป็นผู้ต้องหาร่วมกันฆ่านายอำนาจ แจ้งกิจ สถาปนิกหนุ่ม ใน "แอคโค่ คาราโอเกะ" โรงแรมมณเฑียรและขณะนี้กำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณาคดี

นอกจากสำนักงานสถาปนิกรังสรรค์ สถาปัตย์แล้วรังสรรค์ยังเป็นนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่มีโครงการด้านตึกสูงมากมายหลายโครงการ โดยเฉพาะคอนโดมีเนียมในเมืองตากอากาศชายทะเล ต่อมาเมื่อหมดยุคคอนโดฯ ราคาแพงของเศรษฐี รังสรรค์หันมาทำคอนโดฯ ราคาปานกลางในกรุงเทพฯ คือโครงการบ้านฉัตรเพชรที่บางพลัดและย่านรัชดาภิเษกในนามของบริษัทบ้านฉัตรเพชร

บริษัทฉัตรเพชรนี้เองที่ถูกกำหนดให้เป็นบริษัทแม่ซื้อหุ้นในบริษัทต่างๆ ที่เป็นของรังสรรค์เพื่อจัดระเบียบทรัพย์สินเตรียมเข้าไประดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ คราวนั้นรังสรรค์ได้ดึงเอานักธุรกิจชื่อดังเช่นวานิช ไชยวรรณ และเดช นำศิริกุล เข้ามาเป็นกรรมการด้วย พร้อมๆ กับการเปิดขายบ้านฉัตรเพชร บางพลัด ซึ่งเปิดขายได้เพียงไม่กี่เดือน รังสรรค์ก็โดนข้อหาใหญ่

หลังจากเกิดเหตุร้ายคราวนั้น พนักงานของบริษัทบ้านฉัตรเพชรได้เพียรพยายามชี้แจงกับลูกค้าที่ซื้อไปแล้วว่า เรื่องของคดีเป็นเรื่องของบุคคลเพียงคนเดียวเท่านั้นไม่เกี่ยวกับบริษัท แต่ก็ไม่วายที่จะประสบปัญหาจากลูกค้าบางคนด้วยการไม่ยอมชำระค่าผ่อนเงินดาวน์ต่อ นอกจากบ้านฉัตรเพชรซึ่งเป็นโครงการล่าสุดที่เปิดตัวแล้ว รังสรรค์ก็ยังมีโครงการขนาดใหญ่อีกหลายโครงการที่อยู่ในระหว่างการขาย และการก่อสร้างเช่น โครงการสีลมพรีเชียสเป็นออฟฟิศสำนักงานสูง 63 ชั้น โครงการสาธรยูนีคออฟฟิศ สูง 49 ชั้นบนถนนสาธร โครงการฉัตรเพชรทาวเวอร์คอนโดมีเนียมสูง 55 ชั้นบนถนนรัชดาภิเษก โครงการโกลเด้นบีช การ์เด้นคอนโดมีเนียม สูง 39 ชั้นที่จังหวัดระยอง

ทั้ง 4 โครงการนี้เริ่มงานขายและก่อสร้างเมื่อประมาณปี 2533-2534 ซึ่งเป็นช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวพร้อมๆ ตลาดตึกสูงเริ่มอิ่มตัว แน่นอนว่าโครงการเหล่านั้นจะต้องประสบปัญหาทางด้านการขายพอสมควร

ผู้ที่ซื้อโครงการฯ ต่างๆ เหล่านี้ไปแล้ว แน่นอนว่าจะต้องมีความหวั่นไหวกับอนาคตของโครงการ เมื่อหัวเรือใหญ่ที่เป็นผู้ชี้ทุกสิ่งทุกอย่างต้องประสบกับเคราะห์กรรมเช่นนี้

รังสรรค์อาจจะโชคดีอยู่บ้างที่มีพวงเพ็ญ วิบูลย์สวัสดิ์ น้องสาวซึ่งเป็นสถาปนิก และผู้ที่คลุกคลีมาในวงการอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอดด้วยการทำงานให้กับปัญญา ควรตระกูล เจ้าของโครงการหมู่บ้านปัญญา และสนามกอล์ฟชื่อดังมาเป็นตัวหลักในการทำงานต่อไป

พวงเพ็ญเป็นผู้ที่มีความสามารถในด้านการตลาด และยังมีทีมงานที่ช่วยในเรื่องด้านการก่อสร้างทำให้ ณ วันนี้ โครงการบ้านฉัตรเพชรบางพลัด ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดตัวล่าสุด ในเฟส. ที่ 1. เป็นคอนโดสูง 5 ชั้น และ 9 ชั้น ประมาณ 10 หลัง และในปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมาได้มีการวางแผนไว้ว่า จะมีการเปิดขายเฟส. ต่อไป

พวงเพ็ญสามารถฝ่าพงหนามของโครงการบ้านฉัตรเพชรไปได้ก็จริง แต่ที่ทุกคนกำลังจะจับตามองต่อไปก็คือ เธอกำลังจะจัดการอย่างไรต่อไปกับโครงการอื่นๆ ที่ยังค้างคาโดยเฉพาะ "รังสรรค์ สีลมพรีเชียส ทาวเวอร์" ศูนย์อัญมณีมูลค่า 12,000 ล้านบาทบนถนนสีลมที่รังสรรค์ภาคภูมิใจนักหนา

ยอดขายโครงการนี้เป็นที่รู้กันในวงการว่าไม่ดีเท่าที่ควร เพราะปัจจุบันศูนย์อัญมณีเกิดขึ้นมากมายในขณะที่พื้นที่ขายอาคารสำนักงานก็ยังอยู่ในช่วงล้นตลาด แต่ขณะเดียวกันต้องใช้เงินในการก่อสร้างมหาศาล โครงการที่บางพลัด หรือรัชดาภิเษก คงไม่มีกำรี้กำไรพอมาจุนเจือ แน่นอนรวมทั้งสถาบันการเงินต่างๆ ที่จะปล่อยกู้ก็คงจะคิดหนัก

การบริหารการเงิน เป็นสิ่งที่กำลังท้าทายความสามารถของทีมงานของรังสรรค์อย่างที่สุด

"คุณพวงเพ็ญ เป็นผู้หญิงที่เก่ง แต่ภาระหนี้สินของโครงการใหญ่ๆ ที่กำลังค้างคาอยู่ ทำให้แกหนักพอสมควร กรรมการอื่นๆ ของบ้านฉัตรเพชรคงต้องลงมาระดมสมองช่วยเต็มที่" แหล่งข่าวในวงการก่อสร้างรายหนึ่งให้ความเห็น

สำหรับพงศกรเอง ได้เริ่มเข้ามาทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่ปี 2524 ในนามของบริษัทปลาทองการัต เจ้าของโครงการพงศกรวิลล่า ในซอยลาดพร้าว 91 ชื่อเสียงเขาเริ่มเป็นที่รู้จักอย่างรวดเร็วเมื่อมาทำ "แฟลตปลาทองรังสิต" โครงการผู้มีรายได้น้อย เพียงยูนิตละ 3 แสนกว่าบาท จำนวนเกือบ 2 หมื่นยูนิต และสามารถขายได้อย่างรวดเร็ว

แฟลตปลาทองขายดีเพราะเป็นโครงการที่จับตลาดล่าง ราคาถูก ผ่อนดาวน์น้อย และกระชากใจผู้ซื้อด้วยการจ้างกลุ่มตลกชื่อดัง ชูศรี และล้อต๊อกมาเป็นพรีเซ็นเตอร์ ประกอบกับเพลง "วันที่ 9 เดือน 9" อันเร้าใจ รวมทั้งโครงการ "รัชดา มินิออฟฟิศ" ซึ่งดัดแปลงข้อดีของตึกแถวและออฟฟิศสำนักงานมาเป็นออฟฟิศสำนักงานขนาดเล็ก ขายยกตึกก็ขายหมดภายในเวลาเพียงไม่กี่เดือน

แน่นอน ณ วันนั้น พงศกรคือนักพัฒนาที่ดินมืออาชีพที่มองเกมการตลาดได้อย่างแหลมคม ทำให้นักพัฒนาที่ดินมืออาชีพรายเก่าๆ ต้องมองด้วยความอิจฉา

เขายังคงเปิดโครงการอย่างต่อเนื่อง เช่น โครงการปลาทองสแปนิชที่พัทยา โครงการสนามกอล์ฟและบ้านจัดสรรที่สุวินทวงศ์ และโครงการรักษ์สักทอง พงศกรเริ่มเจ็บตัวเมื่อโครงการหลังๆ ยอดขายเริ่มแผ่วเบาลง ประกอบกับปัญหาของความล่าช้าในการโอนแฟลตปลาทอง ทำให้เขามีหนี้ท่วมตัวจนเมื่อปีที่แล้วต้องประกาศขายทรัยพย์สินบางส่วน รวมทั้งโครงการที่สุวินทวงศ์ให้กับกลุ่มยูนิเวสท์แลนด์เพื่อพยุงฐานะทางการเงินของบริษัทเอาไว้

ในขณะที่ธุรกิจของเขาโดนมรสุมรุมเร้า บุคลิกอีกมุมหนึ่งของเขาได้กระฉ่อนไปในวงการคือนักเที่ยวนักรักตัวยง เขามีผู้หญิงไม่ซ้ำหน้า ใช้ชีวิตยามราตรีเฉกเช่นเพลย์บอย

บรรดาผู้ประกอบการด้วยกัน และสถาบันการเงินเริ่มไม่ให้ความเชื่อถือ นักพัฒนาที่ดินรายหนึ่งที่มีสำนักงานใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาย่านคลองสานถึงกับกล่าวว่า "เขาไม่ใช่มืออาชีพ แต่เข้ามาอาศัยช่วงจังหวะที่ดินบูม แต่ได้โชคช่วยและเขากับผมคนละระดับกัน"

บางรายก็มองว่าเขาฉลาด บุคลิกของเขาต่อผู้ประกอบการด้วยกันและสื่อมวลชน เขาจะมีท่าทีที่มีความเป็นกันเองแบบเพื่อน

โครงการที่กำลังขายของพงศกรในตอนนี้มี 3 โครงการใหญ่คือ "ปลาทองสแปนิช" ที่พัทยา โครงการสวนสัก "รักษ์สักทอง" ที่อำเภอเขาย้อย จังหวัดเพชรบุรี และโครงการปลาทองรังสิตบางส่วนที่ยังขายไม่หมด แล้วเพิ่งเอามาขายใหม่อีกรอบก่อนพงศกรเข้าคุกไม่กี่วัน คราวนี้ทีมงานเบื้องหลังซึ่งไม่ค่อยปรากฏชื่อเสียงเรียงนามต่อสื่อมวลชนคงต้องทำงานกันหนัก เพราะนอกจากต้องเร่งยอดขายแล้ว การบริหารทางด้านการเงินเพื่อไม่ให้งานก่อสร้างต้องสะดุด สร้างผลกรรมให้ตกกับผู้ซื้ออีกระลอกนั้น จะต้องได้รับการจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเรื่องนี้ก็เป็นการยากที่จะรับประกัน

แต่สำหรับเหตุการณ์ความเดือดร้อนของลูกบ้านจนต้องก่อม็อบขึ้นในหมู่บ้านระดับบน อย่างหมู่บ้านชิชา ของบริษัทชิชาคัมปานี เมื่อประมาณกลางปีที่ผ่านมา และทุกวันนี้ยังมีการดึงเกมกันยืดเยื้อไม่ยอมจบง่ายๆ

ปัญหาที่เกิดขึ้นนั้นต่างกัน เพราะไม่ใช่เรื่องส่วนตัวของเจ้าของโครงการมากระทบกับบริษัท แต่กำลังมองกันว่าผู้ประกอบการมีเจตนาซื่อตรงหรือไม่

เหตุการณ์คราวนั้นเกิดจากการที่กลุ่มลูกบ้านซึ่งใช้ชื่อ "ชมรมเพื่อนบ้านชิชา" โดยมีเพา ศรีพงศ์เพา เป็นประธานชมรมได้เข้าร้องเรียนกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เพื่อให้ตรวจสอบการโฆษณาของหมู่บ้านชิชาคันทรี่คลับที่เคยได้ลงโฆษณาไว้ว่า ภายในโครงการจะดำเนินการก่อสร้างสปอร์ตคอมเพล็กซ์ส่วนที่ 2 บนเนื้อที่ 5 ไร่ ในมูลค่าสูงถึง 200 ล้านบาท สปอร์ตคอมเพล็กซ ์ที่เพียบพร้อมสมบูรณ์ไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ นั้นคือ กลยุทธ์การขายอย่างหนึ่งที่ดึงดูดใจผู้ซื้ออย่างได้ผล

จวบจนเวลาล่วงเลยผ่านไปประมาณ 2 ปี สปอร์ตคอมเพล็กซ์ที่โฆษณาไว้ก็ยังไม่เป็นรูปเป็นร่างแต่ชาวบ้านกลับได้ข่าวว่า ทางหมู่บ้านจะเอาพื้นที่ดังกล่าวสร้างเป็นคอนโดมีเนียม 35 ชั้นบนที่ดินบริเวณนั้นแทน โดยมีเรื่องยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารจากกรมที่ดินเป็นหลักฐาน การรวมตัวกันของลูกบ้านเพื่อเรียกร้องสิทธิจึงเกิดขึ้น

เรื่องราวในหมู่บ้านชิชาก็ยังไม่จบ โสรส พรทวีทัศน์ ประธานกรรมการบริษัทชิชารับปาก แต่ยังไม่ลงมือทำ แม้ว่าผลของคณะกรรมการว่าด้วยการโฆษณาจะพิจารณาแล้วตัดสินว่า ทางหมู่บ้านชิชามีเจตนา ใช้ข้อความโฆษณาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภคโดยมีเจตนาก่อให้ลูกค้าเกิดความเข้าใจผิด แต่ในเมื่อบทกำหนดโทษที่ทำได้ก็คือ ให้มีการเปรียบเทียบปรับบริษัทชิชาเพียงไม่เกิน 3 หมื่นบาทเท่านั้นมันเล็กน้อยมากสำหรับเจ้าของโครงการใหญ่ๆ อย่างนี้ แต่โสรสไม่ยอมจ่ายเงินก้อนนี้ เพราะถ้าจ่ายก็เท่ากับว่าเขาผิด

เมื่อวันที่ 23 มีนาคม 2537 ที่ผ่านมาทางพนักงานอัยการ ศาลแขวงธนบุรีจึงได้นัดกรรมการบริษัทชิชา เพื่อพิจารณาไต่สวนมูลฟ้องเรื่องไม่ยอมเสียค่าปรับอีกครั้งหนึ่ง

แต่สคบ. ก็ไม่มีอำนาจที่จะบังคับให้ทางโครงการสร้างสปอร์ตคอมเพล็กซ์ราคา 200 กว่าล้านบาทนั้นได้แน่นอน

ชมรมเพื่อนบ้านชิชาจึงหาวิธีใหม่คือ ยื่นเรื่องเข้ามาทางสคบ. ใหม่ให้เป็นโจทก์ฟ้องเจ้าของโครงการแทนทางลูกบ้านให้ทางบริษัทชิชาสร้างสปอร์ตคลับตามที่โฆษณาไว้ ซึ่งขณะนี้ทางสคบ. กำลังเตรียมจัดการตามที่ทางชมรมฯ ยื่นเรื่องเข้ามา

ในขณะที่เรื่องราวอยู่ในระหว่างการดำเนินการตามขั้นตอนของกฎหมาย โสรสก็ได้ออกมายืนยันว่าการสร้างคอนโดมีเนียมนั้นไม่เกิดขึ้นแน่นอนและตกลงจะเร่งทำสปอร์ตคลับให้บางส่วน

อย่างไรก็ตาม ณ เวลานี้ภาพพจน์และข่าวคราวที่ออกไปในทางเสียหายนั้นเป็นบทเรียนอันแสนแพงของผู้บริหารกลุ่มนี้ ตราบใดที่การแก้ปัญหาในหมู่บ้านชิชายังไม่จบ การไปสร้างโครงการใหม่ต้องมีผลกระทบเรื่องการตลาดอย่างแน่นอน โอกาสที่ใช้สโลแกนในทำนองที่ว่า โครงการใหม่คือ "หนึ่งในโครงการหมู่บ้านชิชา" เพื่อหวังผลทางด้านการขายย่อมเป็นไปไม่ได้เสียแล้ว

กรณีที่เกิดขึ้นกับหมู่บ้านชิชา กล่าวได้ว่าเป็นการเดิมเกมตามช่องโหว่ของกฎหมายที่เปิดช่องว่างไว้ คือเปิดโอกาสให้มีการโฆษณาขายโครงการได้เกินจริงเพื่อจูงใจลูกค้าโดยมีโทษปรับเพียงเล็กน้อย และถ้าหากจะดำเนินคดีเพื่อบังคับให้ทำตามที่ระบุไว้ก็จะต้องใช้เวลานาน

ที่จริงเหตุการณ์ของพวกม็อบเศรษฐีทำนองเดียวกันนี้ เคยเกิดขึ้นกับหมู่บ้านคนรวยชื่อดังอย่าง "ชวนชื่นพาร์ควิว" ของชวน ตั้งมติธรรม แห่งบริษัทมั่นคงเคหะการ จนเป็นข่าวเกรียวกราวตามหน้าหนังสือพิมพ์มาแล้วเมื่อประมาณกลางปี 2534 เมื่อลูกบ้านจำนวนหนึ่งได้ตบเท้าขอเข้าพบเจ้าหน้าที่กระทรวงมหาดไทย เพื่อร้องเรียนขอความเป็นธรรม

สาระสำคัญของเรื่องก็คือ ทางบริษัทมั่นคงไม่มีบริการสาธารณะตามที่ได้กล่าวอ้างไว้ รวมทั้งข้อบกพร่องของระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ที่สร้างไม่ได้มาตรฐาน

การชุมนุมของลูกบ้านในโครงการบริษัทมั่นคงเคหะการเกิดขึ้นอีกครั้งหนึ่ง แต่เปลี่ยนเวลาและสถานที่ คราวนี้ลูกบ้านจากหมู่บ้านดังกล่าวและหมู่บ้านอื่นๆ ของชวน ได้รวมตัวไปประท้วงที่ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติต์ ในงาน "สู่ฝันอันยิ่งใหญ่" ซึ่งเป็นงานที่ทางมั่นคงฯ ได้จัดขึ้นเพื่อขายโครงการต่างๆ ของบริษัทพร้อมๆ กันเมื่อประมาณกลางปี 2535 ที่ผ่านมา

2 เหตุการณ์ใช้เวลาไม่ถึง 2 ชม. แต่สร้างความเจ็บปวดให้กับชวนในเวลาต่อมาอย่างมหาศาล เวลาผ่านมาเกือบ 3 ปี ขณะนี้ชวนยังแก้ปัญหาเรื่องนี้ไม่จบหลังจากเกิดเรื่อง เขาเรียกกรรมการบริษัทมาประชุมเพื่อแก้ไขปัญหาเรื่องนี้อย่างเร่งด่วนที่สุดหลายต่อหลายครั้ง รวมทั้งได้ตั้งคณะทำงานเกี่ยวกับการแก้ภาพพจน์ของบริษัทขึ้นมา มีการตระเวนชี้แจงกับหนังสือพิมพ์ฉบับต่างๆ รวมทั้งจัดสัมมนาร่วมกับองค์กรต่างๆ เพื่อสร้างภาพพจน์ใหม่ที่น่าเชื่อถือให้เกิดขึ้นกับบริษัท

"มั่นคงต้อใช้เวลาอีกระยะเวลาหนึ่งที่จะทำให้ภาพพจน์ขององค์กรดีขึ้น คุณชวนเองก็อยู่ในแวดวงนี้มานาน การตั้งใจโกงคงไม่ใช่แต่เกิดจากการบริหารงานผิดพลาดและล่าช้ามากกว่า" แหล่งข่าวในวงการก่อสร้างคนหนึ่งให้ความเห็น

ในขณะที่ทีมงานส่วนหนึ่งเดินหน้าเรื่องสร้างภาพพจน์ใหม่ให้ประจักษ์ต่อสายตาคนภายนอก ภายในองค์กรเองกลับยังวุ่นวาย เสียงเรียกร้องให้ชวนลงจากตำแหน่งประธานกรรมการบริหารเพื่อการบริหารงานอย่างมีประสิทธิภาพก็เกิดขึ้นเรื่อยๆ หนึ่งในผู้เรียกร้องนี้ก็คือ ประศาสน์ ตั้งมติธรรม น้องชายร่วมสายโลหิตของชวนเอง ในขณะที่ประศาสน์เองก็เป็นคนหนุ่มไฟแรง ต้องการแก้ไขการบริหารงานในบริษัทอย่างรวดเร็ว แต่ชวนเองกลับเป็นคนจีนรุ่นเก่าที่ไม่ยอมปล่อยวางอำนาจในมือลงง่ายๆ

เมื่อการบริหารภายในองค์กรยังมีปัญหา โอกาสที่ลูกค้าต้องเสี่ยงกับการซื้อโครงการยังต้องมีต่อไป

นอกจากโครงการของบรรดานักพัฒนาที่ดินมืออาชีพที่มีชื่อเสียงมานาน แต่กลับสร้างปัญหาให้กับลูกค้าแล้ว โครงการระดับราคาปานกลางและราคาต่ำอีกหลายโครงการ ก็สร้างเหตุการณ์ให้ผู้ซื้อต้องเดือดร้อนเช่นกัน

หมู่บ้าน "ปิ่นเจริญ" ของสุเทพ ปิ่นเจริญ เป็นโครงการหนึ่งซึ่งชาวบ้านย่านดอนเมือง และลาดพร้าวรู้จักกันดี เพราะสุเทพทำธุรกิจที่อยู่อาศัยมานานหลายปี ปัญหาร้ายแรงในหมู่บ้านไม่เคยปรากฏจวบจนกระทั่งเขามาทำโครงการหมู่บ้านปิ่นเจริญที่อำเภอลาดหลุมแก้ว ปทุมธานี

คราวนี้สุเทพทำโครงการใหญ่ ซึ่งประกอบไปด้วยอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น 328 ยูนิต ตลาด 180 ยูนิต บ้านเดี่ยวอีกประมาณ 6,000 ยูนิต และยังวาดแผนจะสร้างคอนโดมิเนียมอีก 20 ทาวเวอร์ รวม 1,580 ยูนิต โครงการนี้เปิดขายเมื่อต้นเดือนมกราคม 2535 และจากความเชื่อมั่นในตัวเจ้าของหมู่บ้าน ประกอบกับราคาบ้านที่ไม่สูงเกินไปนัก ทำให้สามารถสร้างยอดขายได้เป็นจำนวนมาก

ความเริ่มมาแดงขึ้นเมื่อเปิดขายโครงการมาได้ปีกว่า ผู้ซื้อผ่อนดาวน์หมด แต่ลูกค้าไม่สามารถทำการโอนได้ สาเหตุเพราะสุเทพทำโครงการนี้โดยไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ดังนั้นไม่ว่าโครงการบ้านเดี่ยวที่ปลูกในพื้นที่ 25 ตร.วา ในขณะที่ตามกฎหมายจัดสรรได้กำหนดไว้ว่าอย่างต่ำต้องอยู่ในเนื้อที่ 50 ตร.วา หรือระบบสาธารณูปโภคอื่นๆ ก็ไม่ได้เป็นไปตามกฎหมายจัดสรรทั้งสิ้น

มันเป็นเหตุการณ์ที่ไม่มีใครคาดคิด ขณะนี้เรื่องต่างๆ ยังไม่จบ ชาวบ้านที่โชคร้ายเหล่านั้นต้องนอนก่ายหน้าผาก รอให้กฎหมายเป็นผู้จัดการต่อไป

หมู่บ้าน "รังสิยา" ธุรกิจของตระกูลจิตต์จารึก ที่มีประเสริฐ จิตต์จารึกประธานกรรมการบริษัทรังสิยากรุ๊ปคนปัจจุบัน เป็นอีกโครงการหนึ่งที่มีข่าวการร้องเรียนจากลูกบ้านบ่อยครั้งตามหน้าหนังสือพิมพ์ บริษัทนี้เริ่มต้นจากธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และค้าวัสดุก่อสร้างเมื่อปี 2500 และมาเริ่มงานธุรกิจรับสร้างบ้าน และการประมูลสร้างอาคารต่างๆ ของรัฐบาลเมื่อปี 2509 พอปี 2520 ก็เริ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง

ในปี 2532 จึงได้มีการตั้งบริษัทใหม่คือรังสิยาขึ้นมา และหลังจากนั้นทุกโครงการที่เกิดขึ้นจะมีคำว่ารังสิยานำหน้าโครงการทุกแห่งที่ดำเนินการ

ปัจจุบันรังสิยาได้เปลี่ยนชื่อมาเป็นบริษัทรังสิยาอินเตอร์ เนชั่นแนลกรุ๊ป จำกัด โดยทำการรวมบริษัทพัฒนาที่ดินในเครือทั้งหมด 7 บริษัทมาปรับโครงสร้างใหม่รวมเป็นบริษัทเดียวกันด้วยทุนจดทะเบียน 1,000 ล้านบาท เรียกชำระแล้ว 300 ล้านบาท มีตระกูลจิตต์จารึกถือหุ้นเกือบ 100%

จุดเป้าหมายที่สำคัญของกลุ่มรังสิยา และเป็นเจตนารมณ์ที่แน่วแน่มานานก็คือการเข้าไประดมทุนในตลาดหลักทรัพย์

รังสิยาจะไปถึงความฝันนั้นได้ หรือไม่เป็นเรื่องที่น่าคิด ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมารังสิยา เป็นบริษัทหนึ่งที่มีเรื่องร้องเรียนเข้ามายังกรมที่ดินบ่อยครั้งเช่นเมื่อวันที่ 18 พฤศจิกายน 2535 ในที่ประชุมของคณะกรรมการการจัดสรรที่ดิน กรมที่ดินได้พิจารณาเรื่องโครงการบ้านรังสิยา (อุดมสุข) ตามที่มีผู้ร้องเรียนเข้ามา พบว่ามีความผิดจริงในประเด็นที่ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต

ก่อนหน้านี้รังสิยาก็เคยปรากฏเป็นข่าวตามหน้าหนังสือพิมพ์ในเรื่องระบบสาธารณะไม่ได้มาตรฐานจนเกิดปัญหากับผู้อยู่อาศัย

และล่าสุดมีเหตุการณ์ของลูกค้าบริษัทรังสิยาร้องเรียน ถูกบริษัทยึดบ้านหลังจากผ่อนดาวน์ไปแล้วซึ่งทางบริษัทก็ได้ชี้แจงว่า ได้ให้เวลาลูกค้าในการโอนบ้านมาระยะหนึ่งแล้วเมื่อลูกค้าไม่สามารถมาโอนได้ก็จำเป็นต้องยึด

เหตุการณ์หลายๆ อย่างที่รวมๆ กัน ทำให้ในวงการที่อยู่อาศัยวิเคราะห์กันว่า รังสิยายังเป็นบริษัทที่มีปัญหาเรื่องการบริหารและการเงิน การฝ่าด่านคณะกรรมการตลาดหลักทรัพย์เข้าไปเป็นบริษัทในตลาดเป็นเรี่องค่อนข้างลำบาก

ปัญหาของบริษัทรังสิยาเกิดขึ้นตรงจุดนี้ หากแผนการระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ยังไม่ประสบความสำเร็จ บริษัทจำเป็นจะต้องวางแผนทางด้านการเงินใหม่อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาการเงินจนกระทบในเรื่องการก่อสร้างไม่เช่นนั้นก็จะสร้างความเดือดร้อนให้ลูกค้าอีกเป็นแน่

ตลอดเวลาที่ผ่านมาเมื่อเกิดปัญหาขึ้นมาในโครงการที่อยู่อาศัย หน่วยงานที่ชาวบ้านรวมตัวกันไปร้องเรียนมากที่สุดคือ กรมที่ดิน และสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

แต่ 2 หน่วยงานนี้มีบทบาทและอำนาจหน้าที่น้อยมาก

"ถ้าโครงการใดไม่ทำตามกฎหมาย จัดสรรระบบสาธารณูปโภคไม่ได้มาตรฐาน กรมที่ดินสามารถระงับการออกใบอนุญาตจัดสรรได้ แต่อำนาจที่จะบังคับให้เขาแก้ไขเปลี่ยนแปลงก็เป็นเรื่องที่ต้องฟ้องร้องกันอีกที ปัญหาส่วนใหญ่ที่เข้ามาจะเกิดจากผู้ประกอบการไม่ทำตามที่โฆษณาไว้ ซึ่งในเรื่องนั้นกรมที่ดินไม่มีอำนาจก้าวก่ายไปถึง" เจ้าหน้าที่จากกองควบคุมธุรกิจที่ดิน กรมที่ดินอธิบายให้ผู้จัดการฟัง

สำหรับตัวเลขเรื่องที่ร้องเรียนเข้ามาผ่านทางกรมที่ดินนั้น เจ้าหน้าที่ยืนยันว่าปีหนึ่งๆ มีไม่ต่ำว่า 120 ราย

ส่วนหน่วยงานที่มีบทบาทโดยตรงสำหรับการร้องทุกข์ในกรณีที่ผู้ประกอบการไม่ปฏิบัติตามคำมั่นสัญญาที่ให้ไว้หรือมีการโฆษณาเป็นเท็จก็คือ สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ตัวเลขจากสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคเปิดเผยว่า เรื่องร้องเรียนของประชาชนที่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมในปี 2536 มี 293 ราย แยกเป็นเรื่องของบ้านจัดสรร 220 ราย คอนโด 73 ราย สำหรับปัญหาหลักๆ ของโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ร้องเรียนเข้ามา จะเป็นเรื่องเกี่ยวกับการไม่จัดสรรสาธารณูปโภคต่างๆ ตามกฎหมายจัดสรร และการทำโครงการโดยไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน

ส่วนปัญหาของคอนโดส่วนใหญ่จะเกี่ยวกับการทำสิ่งสาธารณูปโภคส่วนกลางไม่ครบถ้วนตามสัญญาที่ให้ไว้ การก่อสร้างล่าช้าหรือพื้นที่ห้องชุดไม่ครบตามที่ระบุไว้ตามสัญญา

แต่อำนาจของสคบ. นั้นมีน้อยมากอย่างเช่นการจัดการเกี่ยวกับกรณีของชิชาที่เมื่อสอบสวนแล้วตัดสินว่าชิชาใช้ข้อความที่ไม่เป็นธรรมกับลูกค้าจริง ก็ได้แต่สั่งปรับ เรื่องฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบังคับให้ทำนั้นต้องดำเนินการอีกขั้นตอนหนึ่ง

ถึงแม้ปัจจุบันทางสคบ. ได้ทำร่างสัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานขึ้นมา ให้ผู้ประกอบการและลูกค้าได้ศึกษาไว้เป็นแบบอย่างในการซื้อขายที่อยู่อาศัยแต่ร่างสัญญานั้นก็ไม่มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย อย่างไรก็ตามขณะนี้ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคปี 2522 ให้มีการคุ้มครองเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายให้บังคับใช้ และได้ผ่านครม. เรียบร้อยแล้ว ขณะนี้เรื่องอยู่ที่คณะกรรมการกฤษฎีกา

"ผู้ใหญ่ในสคบ. ก็ต้องการให้กฎหมายตัวนี้คลอดออกมาเร็วๆ ไม่เช่นนั้นแล้วชาวบ้านก็จะต้องโดนเอาเปรียบต่อไป หน่วยงานสคบ. เองก็ช่วยอะไรไม่ได้ เป็นหน่วยงานเสือกระดาษที่มีดาบแต่ไม่มีอำนาจในการฟันต่อไปเหมือนกัน" แหล่งข่าวในสคบ. คนหนึ่งกล่าวกับผู้จัดการ

หลักประกันอีกอย่างหนึ่งที่ มานพ พงศฑัต นักวิชาการจากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ยืนยันว่าจะช่วยได้ก็คือ ต้องมีระบบของ "แอสโครว์" เข้ามาใช้ซึ่งผู้ประกอบการในต่างประเทศได้ทำกันมานาน

"แอสโครว์" คือวิธีการที่ผู้ประกอบการจะต้องเอาเงินดาวน์ของลูกค้าที่มาจองซื้อโครงการ ไปฝากไว้ที่สถาบันการเงิน และไม่มีสิทธิที่จะเอาเงินก้อนนั้นมาใช้จนกว่าการก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จพร้อมที่จะให้ลูกค้าโอน

"แน่นอนว่าด้วยวิธีการดังกล่าว ผู้ประกอบการจะต้องเสียผลประโยชน์บ้าง เพราะต้นทุนอาจจะสูงขึ้น ในเมื่อเงินก้อนหนึ่งต้องเอาไปวางทิ้งไว้ที่ธนาคาร แต่ก็เป็นหลักประกันสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อได้เหมือนกัน ตราบใดที่เขายังไม่ได้เข้าไปอยู่ในโครงการที่ซื้อไว้ เงินดาวน์ก็ไม่ได้หายไปไหน"

วิธีการนี้แน่นอนว่า อย่างน้อยทำให้ลูกค้าสามารถได้เงินดาวน์คืน เมื่อผู้ประกอบการมีปัญหาไม่สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้

"ถ้าเรียกร้องให้รัฐฯ หามาตรการตั้งกำแพงลดความเสี่ยงให้เหลือศูนย์ หรือน้อยที่สุดโดยวิธีการของแอสโควร์ ก็ต้องหาสถาบันการเงินที่เป็นกลางและเชื่อถือได้ ถ้าอยู่กับภาคเอกชนเราจะไว้ใจได้แค่ไหนจึงจะมั่นใจได้ว่าเงินจะไม่สูญหายไป แต่ต้นทุนการผลิตนั้นแน่นอนว่าต้องสูงขึ้นแน่นอน"

อย่างไรก็ตามขณะที่สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่มีผลบังคับ แอสโครว์ก็ยังไม่มีอะไรคืบหน้าในขณะเดียวกันความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนกลับมีเพิ่มขึ้นทุกวัน คงไม่มีใครมานั่งรอข้อกำหนดต่างๆ นี้ได้ การเสี่ยงซื้อโครงการที่อยู่อาศัยจึงเป็นเรื่องที่ต้องวัดดวงกับผู้ประกอบการกันต่อไป