สมรภูมิอสังหาฯโซนท่าพระร้อนระอุ หลังบริษัทอสังหาฯ 3 ค่าย "แอล.พี.เอ็น.-เอพี-เพอร์เฟค"แห่ปักธงแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ยังรองรับกำลังซื้อของคนในเมือง ด้านเพอร์เฟคลุยเมโทร พาร์ค เฟส 2 พร้อมปรับราคาขายขึ้นกว่า 10% ยันซัปพลายใหม่รวม 3 ค่ายกว่า 6,000 ยูนิต รองรับดีมาน์ด 2-3 ปี ด้าน"เอพี" มั่นใจทำเลท่าพระมีศักยภาพ ติดรถไฟฟ้า ใกล้ใจกลางเมือง ดึงลูกค้าซื้อสินค้าในโครงการ แจงแม้การแข่งขันในพื้นที่สูง แต่ดีมานด์พื้นที่จำนวนมากเกินซัปพลาย เชื่อยอดขายไม่สะดุ เผยครึ่งปีหลังเปิดโครงการคอนโดฯใหม่อีก 7 โครงการรวด มูลค่ากว่า 9,000 ล้านบาท

ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยในตลาด ยังคงจับจ้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอิงตามโครงข่ายรถไฟฟ้า โดยเฉพาะโครงข่ายรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายที่ทางกรุงเทพมหานคร(กทม.) ล่าสุดได้มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อาทิ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดโครงการลุมพินี เพลส รัชดา-ท่าพระ ใกล้กับโครงการของเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 1,600 ล้านบาท 850 ยูนิต อีกทั้งยังมีโครงการลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า อยู่ระหว่างเตรียมเปิดเฟสที่ 2 ภายในปลายเดือนสิงหาคมนี้จำนวน 630 ยูนิต

ขณะที่วานนี้(13 ก.ค.)ผู้บริหารบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF และบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ต่างแถลงข่าวถึงแผนการพัฒนาโครงการย่านฝั่งธนบุรี

นายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯ เปิดเผยถึงสภาพตลาดในบริเวณดังกล่าวว่า หลังจากที่บริษัทได้ตัดสินใจเปิดตัวโครงการเมโทร พาร์ค เฟสแรกไปในช่วงเดือนพ.ย. 48 ซึ่งถือเป็นการหันมาจับตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางเป็นครั้งแรก ซึ่งปิดการขายไปแล้ว โดยมียอดขายประมาณ 1,500 ล้านบาท จำนวน 950 ยูนิต ล่าสุดบริษัทได้เปิดเฟสที่ 2 เร็วขึ้นจากเดิมภายในไตรมาส 4

โดยคอนเซ็ปต์ของเฟส 2 ยังคงเหมือนเดิม ทั้งเรื่องพื้นที่เปิดโล่ง 70% สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และ สระว่ายน้ำที่ยาว 50 เมตร ซึ่งเป็นความยาวระดับมาตรฐานของโอลิมปิก ทั้งนี้ เฟสที่ 2 จะมีมูลค่าโครงการประมาณ 1,466 ล้านบาท จำนวน 8 อาคารๆละประมาณ 95 ยูนิต รวมทั้งหมด 760 ยูนิต ได้รับการสนับสนุนสินเชื่อโครงการจากธนาคารนครหลวงไทยฯ ซึ่งในช่วงเดือนก.ค.นี้ ทางโครงการจะเปิดขาย ราคาขายในเฟสที่ 2 จะขยับขึ้นประมาณกว่า 10% เพื่อให้สอดรับกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและข้อจำกัดของผังเมืองที่ประกาศใช้ล่าสุด โดยเฟสใหม่จะขายตร.ม.ละ 36,000 บาทจากที่เฟสแรกอยู่ที่ 33,000 บาทต่อตร.ม. โดยราคาขายเริ่มต้น 1.1 ล้านบาท

"บริษัทมั่นใจว่าช่วงพรีเซลล์จะสามารถสร้างยอดขายได้ประมาณ 400 ล้านบาทและตลอดทั้งไตรมาส 3 ได้ไม่ต่ำกว่า 600 ล้านบาท เหตุผลที่เชื่อมั่นพิจารณาได้จากในช่วงอาทิตย์เดียวทำยอดขายไปแล้ว 70 ยูนิต " นายธีระชนกล่าว

3ค่ายป้อนซัปพลายกว่า6,000 ยูนิต

นายธีระชน กล่าวว่า ทำเลดังกล่าวยังมีศักยภาพในการพัฒนาโครงที่อยู่อาศัย เนื่องจากยังมีพื้นที่สีเขียวอยู่จำนวนมาก และแม้จะมีผู้ประกอบการเริ่มเข้ามาทำตลาดมากขึ้น ก็เชื่อว่าการแข่งขันในทำเลดังกล่าวจะไม่รุนแรง ปัจจุบันอกจากโครงการของเพอร์เฟคแล้ว ยังมีโครงการของบริษัทเอเชี่ยนฯและบริษัทแอล.พี.เอ็น.ที่เข้ามาเปิดตลาดก่อนหน้านี้ ซึ่งหากประมวลการผลิตสินค้าออกสู่ตลาดในอนาคต คาดว่าทั้ง 3 บริษัทจะป้อนออกมาประมาณกว่า 6,000 ยูนิต แยกเป็นส่วนของบริษัทเพอร์เฟค ไม่ต่ำกว่า 4,800 ยูนิต และส่วนที่เหลือเป็นของบริษัทเอพีและแอล.พี.เอ็น. ใช้เวลาในการดูดซัปอย่างน้อย 2-3 ปี

ชู"บ้านต้นทุนต่ำ"บุกตลาดล่าง

ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ กล่าวถึงโอกาสในการดำเนินธุรกิจในครึ่งปีหลังว่า บริษัทต้องหันมาปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาสินค้าเพื่อให้รับกับความต้องการของลูกค้า และมีส่วนสำคัญที่จะผลักดันให้ทำเป้ายอดขายให้ได้ 8,000 ล้านบาที่ประกาศไว้ โดยพยายามเพิ่มความหลากหลายในตัวสินค้า ได้แก่ โครงการทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีความชัดเจนในทุกๆด้าน ทั้งเรื่องของดีไซน์ บริษัทรับเหมาก่อสร้าง รวมถึงที่ดินสำหรับการพัฒนาคาดว่าจะมีเนื้อที่กว่า 100 ไร่ เพื่อให้คล่องตัวในการพัฒนาโครงการเป็นเฟสๆ ทั้งนี้ แผนของการลงทุนหรือเปิดตัวนั้น ทางบริษัทจะให้ความสำคัญกับความชัดเจนเกี่ยวกับการประกาศขายร่างทีโออาร์ของโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสายใหม่ของรัฐบาล และหากโครงการรถไฟฟ้าไม่เกิดขึ้นหรือล่าช้า ทางบริษัทก็ยังสามารถรอได้

"ในภาวะที่ต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย ทำให้ผู้บริโภคหันมาซื้อบ้านราคาที่ถูกลงตามความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งวิธีที่จะคุมให้ราคาขายบ้านอยู่ในระดับที่ลูกค้าต้องการ ต้องนำเทคโนโลยีในการผลิตเข้ามาเสริม โดยทางบริษัทเตรียมนำระบบพรีแฟบมาใช้กับโครงการทาวน์เฮาส์ คาดว่าราคาขายต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท นอกจากนี้ยังรวมถึงการนำไปประยุกต์ใช้กับโครงการบ้านเดี่ยว ภายใต้แบรนด์ เพอร์เฟค พาร์ค ราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมั่นใจระบบพรีแฟบที่เป็นการวิจัยจากประเทศญี่ปุ่น โดยให้ความสำคัญกับการเก็บรายละเอียดมากกว่าโครง เนื่องจากรายละเอียดจะเป็นจุดอ่อนของระบบพรีแฟบ " ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการกล่าว

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มน้ำหนักเรื่องของสินค้าทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมในครั้งนี้ จะมีส่วนทำให้โครงสร้างรายได้ของบริษัทมีการเปลี่ยนแปลงไป จากปี 2548 รายได้หลักจะมาจากบ้านเดี่ยว แต่ในปี 2549-2550 รายได้จากบ้านเดี่ยวจะมีสัดส่วนประมาณ 60% และทาวน์เฮาส์-คอนโดมิเนียมสัดส่วนละ 20%

"เอพี"พลิกกลยุทธ์ลดผลิตบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ เจาะตลาดคอนโดฯครึ่งปีหลังเปิด7โครงการรวด

ด้านนายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเซี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (หาชน) หรือ เอพี เปิดเผยว่า บริษัทมีแผนปรับสัดส่วนการพัฒนาสินค้าใหม่และรายได้ใหม่ โดยในปัจจุบัน บริษัทมีสัดส่วนการพัฒนาสินค้าและรายได้จากการขายสินค้าในกลุ่มโครงการทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 70% คอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยว 30% โดยในช่วงต่อไปบริษัทมีแผนจะปรับเพิ่มสัดส่วนรายได้และการพัฒนาสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมเป็น 30% บ้านเดี่ยว 10-20% ส่วนที่เหลือจะเป็นสินค้าประเภท ทาวน์เฮาส์ 50%

ทั้งนี้ สาเหตุที่บริษัทหันมาเน้นการพัฒนาสินค้าประภทคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น ทั้งที่ก่อนหน้านี้บริษัทเน้นการพัฒนาสินค้าในกลุ่มทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวเป็นหลักนั้น เนื่องจากต้องปรับกลยุทธ์ตามภาวะและความต้องการของตลาด โดยในช่วงที่ผ่านมาภาวะด้านการเมือง น้ำมันและการปรับอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้เกดการชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยประเทศบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เพราะความสามารถในการผ่อนของกลุ่มลูกค้าที่ลดลง

ในขณะที่โครงการประเภทคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางลงล่าง กลับได้รับการตอบรับและความสนใจจากกลุ่มลูกค้าอย่างมาก โดยในส่วนของโครงการที่บริษัทได้มีการเปิดตัวไปก่อนหน้านี้ คือโครงการโวค แอท สยาม ขณะนี้มียอดขายแล้ว 60% ซึ่งถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีมาก ประกอบกับผลการสำรวจและวิจัยตลาดพบว่าความต้องการสินค้าในโครงการประเภทคอนโดมิเนียมระดับกลางใกล้ระบบรถไฟฟ้ามีดีมานด์สูง โดยในส่วนของบริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมออกมาขายในระดับดังกล่าวสามารถปิดการขายได้ในระยะสั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นความตองการในตลาดที่สูงมาก

มั่นใจดีมานด์ย่านท่าพระสูงกล่าวซัปพลาย

นายวิษณุ กล่าวว่า สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ไลฟ์ แอท บีทีเอส ท่าพระ นี้นับว่าเป็นโครงการแรกที่บริษัท นำแบรนด์ไลฟ์ เข้ามาพัฒนาในโซนฝั่งธนบุรี จากที่ก่อนหน้านี้พัฒนาภายใต้แบรนด์โวค ซึ่งการนำแบรนด์ไลฟ์ เข้ามาพัฒนาในโซนดังกล่าวนี้ ต้องยอมรับว่าในโซนฝั่งธนเป็นโซนที่มีกรแข่งขันที่สูงเช่นกันแม้ว่าจะเป็นทำเลที่เกิดใหม่ก็ตาม แต่หลังจากที่ กทม. ขยายส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าบีทีเอส เพิ่มเข้ามาทำให้ทำเลดังกล่าวเป็นโซนที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมากขึ้น

อย่างไรก็ตามแม้ว่า การแข่งขันในทำเลย่านฝั่งธน ท่าพระนี้จะมีการแข่งขันที่สูง โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาพัฒนาโครงการถึง 3 ราย คือ แอล.พี.เอ็น. ,ศุภาลัย และพร้อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค แต่จากการเปิดตัวของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ดังกล่าวแล้วสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว เป็นสิ่งที่สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการในพื้นที่ดังกล่าวมีอยู่จำนวนมากและต่อเนื่อง โดยเฉพาะในส่วนของ เพอร์เพอร์ตี้เพอร์เฟค ที่หลังจากปิดการขายโครงการเฟสแรกไปแล้วยังเตรียมที่จะเปิดเฟสต่อเนื่องทำให้เห็นว่าความต้องการยังมีอยู่สูง

" แอลพีเอ็น-ศุภาลัย- เพอร์เฟคฯ ปิดการขายอย่างรวดเร็ว แถม เพอร์เฟค เตรียมเปิดเฟสต่อเนื่อง แสดงว่าเข้ามั่นใจในดีมานด์ที่มีอยู่ในพื้นที่ ซึ่งหากพิจารณากันจริงๆ แล้วเมื่อเปรียบเทียบทำเลต่อทำเล ปัจจุบัน โซนที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและมีดีมานด์สูงนั้น มีอยู่ 3 โซน ประกอบด้วย โซนลาดพร้าว ,รัชดา, และฝั่งธน(ท่าพระ) ซึ่งพิจารณาแล้ว ในทำเลรัชดาติดกับรถไฟฟ้า โครงการที่จะพัฒนขายระดับราคาล้านต้นๆ ทำได้ยาก ส่วนใหญ่ที่จะพัฒนาออกมาต้องมีระดับราคาระดับกลาง ส่วนลาดพร้าวที่ดินราคาสูงต้องพัฒนาสินค้าระดับกลางบนเช่นกัน ในขณะที่ฝั่งธน กทม. ก่อสร้างส่วนต่อขยายเข้ามาแล้ว การเดินทางเข้าสูงย่านกลางเมือง ก็ใกล้ดังนั้น เมื่อพิจารณาแล้วการเลือกซื้อ ทั้งในเรื่องราคาและทำเลไม่แตกต่าง แต่มีระดับราคาที่สามารถจับต้องได้เชื่อว่า ลูกค้าจะเลือกซื้อโครงการในทำเลนี้ได้" นายวิษณุกล่าว

นายวิษณุ กล่าวว่า สำหรับแผนในช่วงครึ่งปีหลังนี้ บริษัท มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 7 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 9,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ ประกอบด้วย โครงการ โวคแอท ชิดลม เนื้อที่ 4 ไร่ กว่าๆ ราคาขาย 90,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โครงการโวคแอทสยาม พื้นที่โครงการ 1ไร่ 2 งาน ราคาขาย 70,000 บาทต่อตางเมตร และโครงการโวคแอททองหล่อพื้นที่พัฒนาโครงการ 3ไร่ 67 ตร.ว. ราคาขาย 75,000 บาทต่อตารางเมตร มูลค่าขายรวม 3 โครงการ 5,000 กว่าล้านบาท

ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 4 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 4,000 ล้านบาทประกอบด้วย 1.โครงการ บ้านกลางกรุงรัชวิภา จำนวน329 ยูนิตบนพื้นที่พัฒนาโครงการ 35 ไร่ มูลค่าขาย 1,400 ล้านบาท 2.โครงการบ้านกลางเมือง ศรีนครินทร์ พื้นที่ 24 ไร่ จำนวน 280 ยูนิต มูลค่าขาย 800 ล้านบาท 3.โครงการบ้านกลางเมืองรัชวิภา พื้นที่ 24 ไร่ จำนวน 99 ยูนิต มูลค่าขาย 700 ล้านบาท และ4.โครงการบ้านกลางกรุงเกษตรนวมินทร์ พื้นที่ 36 ไร่ จำนวน320 ยูนิต มูลค่า 990 ล้านบาท

สำหรับผลประกอบการในช่วงครึ่งปีแรกของบริษัท ที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายรวม 3,200 ล้านบาทซึ่งต่ำกว่าเป้าที่วางไว้เดิม3,500 ล้านบาทเล็กน้อย โดยมีรายได้รับรู้ในช่วงครึ่งปีแรกรวม 3,000 ล้านบาทซึ่งถือว่าเป็นไปตามเป้าที่วางไว้ โดยบริษัทตั้งเป้าว่าจะมีรายได้รับรู้ทั้งปีรวม 5,500-6,000 ล้านบาท ส่วนในช่วงครึ่งปีหลังน้นบริษัทจะต้องทำยอดขายให้ได้ 3,800 ล้านบาท จึงจะสามารถทำให้มียอดขายเป็นไปตามเป้าทั้งปีที่วางไว้ 7,000 ล้านบาท ทั้งนี้รายได้ที่จะเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปีจะมาจากกาขายโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งมั่นว่าจะช่วยให้บริษัทมียอดขายได้ตามเป้าวางไว้