"ไนท์แฟรงค์" เผยผลวิจัยตลาดอาคารสำนักงาน พบพื้นที่สำนักงานให้เช่าเขตกรุงเทพฯกว่า 4.8 ล้านตร.ม. ในขณะที่อัตราการว่างทรงตัว ส่วนอัตราค่าเช่าปรับขึ้นต่อเนื่อง 10-15% ในปีนี้ค่าเช่าสูงสุด 1,000 บาท/ตร.ม. คาดภายในปี 2551 ซัปพลายเข้าสู่ตลาดอีกกว่า 2 แสนตร.ม. ระบุการเมืองไม่กระทบมากนัก เอกชนขยายธุรกิจต่อเนื่องสังเกตจากอัตราว่างงานเพียง 1.5%

ฝ่ายวิจัยบริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึงผลการวิจัยตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครไตรมาสแรกปี 2549 ว่า อัตราว่างของตลาดอาคารสำนักงานยังคงที่ แม้จะมีอาคารสำนักงานใหม่เข้ามาในตลาดเมื่อปลายปี 2548 ในขณะที่อัตราค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่มีอุปทานใหม่ของอาคารสำนักงานเข้าสู่ตลาดในไตรมาสแรกปีนี้

ทั้งนี้ อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานในทุกระดับราคามีแนวโน้มเพิ่มขึ้น มีรายงานระบุว่า อาคารสำนักงานบางแห่งมีอัตราค่าเช่าสูงขึ้นถึง 1,000 บาท ต่อตารางเมตร (ตร.ม.)แสดงถึงค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครที่สูงต่อเนื่อง โดยธุรกิจที่มีการเติบโตที่สูง และเป็นหลักในการขยายตัวของอุปสงค์ของอาคารสำนักงาน ได้แก่ ธุรกิจประภัยภัย, ธุรกิจด้านเทคโนโลยีการสื่อสาร, ธุรกิจการเงินและการธนาคาร

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอร์ ผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัทไนท์แฟรงค์ฯ กล่าวว่า ปัจจุบันมีอุปทานของพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 4,803,352 ตร.ม. ซึ่งไม่รวมถึงพื้นที่อาคารสำนักงานที่เจ้าของเป็นผู้ใช้พื้นที่เองอีกกว่า 3 ล้านตร.ม.

ทั้งนี้ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2548 พบว่าอุปทานของอาคารสำนักงานได้เพิ่มขึ้น เนื่องจากมีอาคารสำนักงานแห่งใหม่ก่อสร้างเสร็จอีก 4 อาคาร ส่งผลให้อัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสแรกของปี 2549 อัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานอยู่ในภาวะทรงตัว โดยในช่วงไตรมาสแรกของปี 2549 พบว่า ไม่มีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาด อัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานที่เพิ่มสูงขึ้น ไม่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของอัตราค่าเช่ามากนัก แต่ก็ส่งผลให้อัตราการเติบโตของการเช่าในไตรมาสแรกของปี 2549 อยู่ในภาวะชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ไนท์แฟรงค์ฯ มองว่าปัจจัยดังกล่าวเป็นเพียงสถานการณ์ในระยะสั้นๆ เพราะคาดว่าอาคารสำนักงานใหม่เหล่านี้จะสามารถปล่อยเช่าได้ในปี 2549

โดยอาคารสำนักงานแห่งใหม่ที่กำลังพัฒนา อาทิ อาคารคอม เซเว่น ถนนวิภาวดี-รังสิต พื้นที่ 25,000 กำหนดแล้วเสร็จ ไตรมาส 2 ปี 2549, อาคารศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ ถนนพระราม 3 พื้นที่ 45,000 ตร.ม. กำหนดแล้วเสร็จ ไตรมาส 2 ปี 2549, อาคารรสา ทาวเวอร์ 2 ถนนวิภาวดี-รังสิต พื้นที่ 30,000 ตร.ม. กำหนดแล้วเสร็จ ไตรมาส 4 ปี 2549 , อาคารฟิโก้ ทาวเวอร์ 2 ถนนสุขุมวิท 21 พื้นที่ 20,000 ตร.ม. กำหนดแล้วเสร็จ ปี 2551 และอาคารซียู ไฮเทค พระราม 4 พื้นที่ 90,000 ตร.ม. ยังไม่มีกำหนดแล้วเสร็จ รวมพื้นที่ทั้งหมด 210,000 ตร.ม.

นอกจากนี้ ยังมีโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานของรัฐบาล(โครงการศูนย์ราชการ ถนนแจ้งวัฒนะ) ซึ่งกำลังก่อสร้างสำหรับหน่วยงานราชการอีก ประมาณ 400,000 ตร.ม. และคาดว่าโครงการดังกล่าวนี้จะแล้วเสร็จในช่วงปี 2551 - 2552 อุปสงค์ของพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงอยู่ในระดับสูง และดูเหมือนว่าจะไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากสถานการณ์ทางการเมือง ถึงแม้ว่าสถานการณ์ทางการเมืองปัจจุบันอาจส่งผลกระทบต่อดัชนีหลักทรัพย์ของไทยก็ตาม บริษัทต่างๆ ยังคงมีการวางแผนขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้จะสังเกตได้จากอัตราการว่างงานซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.5%

ภาคธุรกิจที่ยังมีแนวโน้มมีการเติบโตมากที่สุดยังคงเป็นธุรกิจเทคโนโลยีการสื่อสาร ( IT ), ธุรกิจโทรคมนาคม, ธุรกิจประภัยภัย ซึ่งพบว่า เป็นตัวขับเคลื่อนที่สำคัญต่ออุปสงค์ของอาคารสำนักงาน

สำหรับอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องในไตรมาสสุดท้ายปี 2548 ผู้ประกอบการยังมีอิทธิพลเหนือผู้เช่า (ซึ่งมีทางเลือกในการย้ายสำนักงานน้อย) ที่ต้องจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูงขึ้น อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้พบว่า อาคารสำนักงานระดับพรีเมี่ยมบางแห่งมีอัตราค่าเช่าสูงกว่า 900 บาทต่อตร.ม.ในการเช่าพื้นที่ 100 - 200 ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม จากการศึกษาของไนท์แฟรงค์ฯ พบว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด เอ โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 590 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่อัตราค่าเช่าที่เสนอให้เช่า (Asking Rents) เฉลี่ยอยู่ที่ 621 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

การเติบโตของอัตราค่าเช่า ได้ชะลอตัวลงในช่วงไตรมาสแรกของปี 2549 โดยเป็นการปรับตัวเพื่อรองรับอุปทานใหม่ที่เข้ามาในตลาดเมื่อปลายปี 2548 อย่างไรก็ตามคาดว่า อุปทานใหม่นี้จะมีอัตราการครอบครองพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น (Absorption Rate) อย่างรวดเร็ว โดยทั้งปีอัตราค่าเช่ายังปรับขึ้นต่อเนื่อง

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากสถานการณ์ปัจจุบันและอุปทานใหม่ที่เข้ามาในตลาด โดยไม่คำนึงถึงปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถคาดเดาได้ล่วงหน้า ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศอย่างรุนแรงแล้ว ไนท์แฟรงค์ฯ คาดว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจะยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง และอาจปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นประมาณ 10 - 15 % ในปี 2549

นายมาร์คัส ยังได้กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานว่า อัตราค่าเช่าปัจจุบันของอาคารสำนักงานเกรดเอ สร้างใหม่ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจในการลงทุน คาดว่าการซื้อขายเปลี่ยนมืออาคารสำนักงาน และการพัฒนาโครงการใหม่จะมีให้เห็นมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากผลตอบแทนการลงทุนของตลาดสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร มีอัตราที่ดึงดูดความสนใจของนักลงทุน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระดับภูมิภาค และระดับโลก

"อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการใหม่ที่จะสามารถปล่อยเช่าในตลาดได้ ยังต้องใช้เวลาดำเนินการอีก 2-3 ปี จึงทำให้ผู้เช่าปัจจุบันยังคงต้องเผชิญกับการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในอัตราที่สูง ผู้เช่าอาจรับรู้ถึงผลกระทบของอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้น จึงคาดว่าอาจมีหลายบริษัทที่กำลังมองหาช่องทางในการซื้อพื้นที่สำนักงาน ซึ่งถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่มีความเป็นไปได้ทางการเงินที่เหมาะสมมากกว่าการเช่า ซึ่งทางบริษัทคิดว่าผู้เช่าควรลดความเสี่ยงเรื่องค่าเช่า โดยวางแผนการเช่าอย่างน้อย 12 เดือนก่อนที่จะหมดสัญญา"