นายฐิระวัตร กุลละวณิชย์ อธิบดีการโยธาธิการและผังเมือง เปิดเผยว่า หลังจากที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติให้จัดตั้งสุวรรณถูมิมหานคร ซึ่งมีพื้นที่ครอบคลุม 521.789 ตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) ซึ่งจะเป็นการรวมพื้นที่ในจังหวัดสมุทรปราการ 2 อำเภอ จำนวน 345.44 ตร.กม.และพื้นที่ของ กทม. 2 เขต คือเขตลาดกระบัง และเขตประเวศ มีพื้นที่รวม 176.34 ตร.กม. ซึ่งจะทำให้มีจำนวนประชากรที่อยู่อาศัยในพื้นที่สุวรรณภูมิมหานครรวม 462,057 คน ทำให้คาดว่าหลังจากเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิแล้ว จะมีการพัฒนาของเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว

ดังนั้น เพื่อเป็นการควบคุมการเติบโตของเมืองให้มีการขยายตัวอย่างมีศักยภาพและมีทิศทาง จึงจำเป็นต้องมีการร่างผังเมืองเฉพาะเพื่อบังคับใช้ควบคุมทิศทางของเมืองในอนาคต โดยกระทรวงมหาดไทยได้มีการแก้ไขข้อบังคับและออกกฎกระทรวงควบคุมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและอาคารสูงในพื้นที่รอบนอก เพิ่มอีก 2 กิโลเมตร (กม.) จากเดิมที่กำหนดพื้นที่ห้ามก่อสร้างในระยะ 3 กม.ทำให้รัศมีการควบคุมการก่อสร้างอาคารสูงเพิ่มขึ้น5 กม.

นอกจากนี้ ยังมี พรบ.การขุดและถมดิน พ.ศ.2543 ที่กำหนดว่า ห้ามถมดินสูงกว่าพื้นถนนเกิน 30 เซนติเมตร และห้ามถมดินเกินกว่า30% พื้นที่ ซึ่งส่งผลให้การสร้างที่อยู่อาศัยและอาคารสูงในพื้นที่รัศมีระยะ 5 กม.ไม่สามารถก่อสร้างอาคารสูงได้ หรือหากจะมีการสร้างบ้านต้องถูกควบคุมขนาดและความสูงของบ้านด้วย

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า จากการประกาศใช้กฎกระทรวง ให้มีการเพิ่มเขตพื้นที่ในการควบคุมการก่อสร้างในรัศมี 5 กม.ว่าแน่นอนมีผลกระทบเกิดขึ้นกับประชาชน บริษัท จัดสรร ที่ซื้อที่ดินไว้เขตรัศมี2กม.ที่เพิ่มขึ้นมาใหม่ ทั้งนี้ ปัญหาในกรณีที่เกิดขึ้นนั้น โดยหลักๆ แล้วเกิดจากความไม่ชัดเจนของข้อกำหนดและผังเมือง

ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว รัฐบาลควรมีการกำหนดกรอบระยะเวลาการพัฒนา และข้อกำหนดต่างๆ ที่ชัดเจนก่อนการประกาศใช้ผังเมือง หรือประการให้เป็นเขตปกครองพิเศษ เพื่อให้ผู้ประกอบการและประชาชนในพื้นที่ทราบเข้าใจ และรู้ถึงกรอบของเขต รวมทั้งทิศทางในการพัฒนาพื้นที่ ซึ่งจะไม่ก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา

" ปัญหาการซื้อที่ดินเก็งกำไร การขึ้นราคาขายที่ดิน และการก่อสร้างพัฒนาที่อยู่อาศัย จะไม่ส่งผลกระทบมากหาก รัฐบาลมีความชัดเจนในกรอบการบังคับใช้ผังเมือง ระยะเวลาในการพัฒนา แต่ในกรณีที่เกิดขึ้นนี้ เป็นเพราะการขาดความชัดเจนในเรื่องดังกล่าว ทำให้ต้องมีการแก้ไขข้อบังคับต่างๆอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการประกาศข้อบังคับใหม่ๆ แต่ละครั้งจะส่งผลกระทบให้มีการกว้านซื้อที่ดิน โดยเฉพาะในกลุ่มทุนที่รู้ข้อมูลเชิงลึก ในขณะที่ประชาชนเมื่อรู้ว่าราคาที่ดินตก ก็จะเทขายที่ดินของตนเอง ทำให้นายทุนเข้าไปกว้านซื้อที่ดินในราคาที่ถูก รอจังหวะขายเมื่อกฎเกณฑ์เอื้ออำนวย "นายอิสระกล่าวและย้ำว่า

ประชาชนในพื้นที่ไม่ควรจะตกใจและเทขายที่ดินของตนเอง เนื่องจากระยะเวลาในการประกาศเขตปกครองพิเศษนั้น ยังต้องรอไปอีกระยะหนึ่ง คาดว่าจะใช้เวลาในการร่างผังเฉพาะและกำหนดรูปแบบการปกครองไปอีกไม่ต่ำกว่า 2-3 ปี ซึ่งเมื่อถึงเวลาที่ประกาศเขตปกครองพิเศษจริงๆ อาจจะมีการปรับสีผังในแต่ละพื้นที่ใหม่ และอาจจะมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันออกไปจากที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน

นอกจากนี้ ปัญหาที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่องหนึ่งก็คือปัญหาการเชื่อมต่อเขตเมืองของแต่ละเมือง เนื่องจากในแผนแม่บทของผังภาคและผังประเทศ ที่อยู่ในช่วงการจัดทำและการร่างผังใหม่ทั้ง 2 ผังนั้น ยังไม่มีความชัดเจนทั้งในเรื่องของระยะเวลาและข้อกำหนด รวมถึงพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2518 ที่จะมารองรับการประกาศใช้ผังภาคและผังประเทศ ซึ่งอยู่ในกระบวนการแก้ไขเพิ่มเติม

ระวังรัฐบีบทุกจังหวัดทำผัง

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ต่อกรณีการประกาศใช้ผังภาคและผังประเทศนั้น เนื่องจากยังไม่มีการแก้ไขพระราชบัญญัติ ผังเมือง พ.ศ.2518 ซึ่งจะรองรับการบังคับใช้ผังภาค และผังประเทศนั้น ทำให้หากมีการประกาศใช้ผังภาคและผังประเทศออกไปก่อนจะทำให้เกิดปัญหาเรื่องการขาดกฎหมายที่จะรองรับ ทำให้ต้องมีการออกพระราชบัญญัติฉบับใหม่มาช่วยในการจัดทำผังเมืองรวมของแต่ละจังหวัดและต้องมีการแก้ไข พรบ.กันอีกหลายครั้ง เพื่อแก้ปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้ผังเมืองที่ไม่สอดรับกับผังภาคและผังประเทศ ซึ่งเรื่องดังกล่าว รัฐบาลควรมีการแก้ไข พรบ.ผังเมือง พ.ศ.2518 เพื่อให้รองรับการประกาศใช้ผังภาคและผังประเทศให้เสร็จก่อน

" การที่รัฐบาลเร่งให้แต่ละจังหวัดมีการจัดทำผังเมืองรวมออกมาก่อน แล้วจึงมีการประกาศใช้ผังภาคและผังประเทศ ออกมาครอบอีกทีนั้น จะทำให้เกิดปัญหาการไม่สอดรับของแนวทางในการพัฒนาเมืองตามผังภาคและผังประเทศที่กำหนดไว้ โดยเฉพาะในช่วงที่รัฐบาลเร่งให้ทุกจังหวัดจัดทำและประกาศใช้ผังเมือง โดยไม่มีการศึกษาและสำรวจความต้องการของประชาชนในพื้นที่ จะส่งผลให้การพัฒนาเมืองไม่สอดคล้องกับความต้องการของคนในพื้นที่ได้ ในขณะที่แต่ละจังหวัดเมื่อถูกเร่งรัดจากรัฐบาลก็ต้องเร่งประกาศใช้ผังเมือง ทำให้ต้อง กลายเป็นเหมือนเด็กนักเรียนที่ต้องเร่งส่งการบ้านครูคือลอกการบ้านกัน "