"มือกฎหมายอสังหาฯ" ชี้คำสั่งตรวจสอบที่มาของเงินบริษัทข้ามชาติ ส่งผลตลาดอสังหาฯป่วน ธุระกรรมเมืองท่องเที่ยวหยุดชะงัก พบภูเก็ตไม่ผ่านการตรวจสอบกว่า 1,000 บริษัท อีกทั้งการตรวจสอบของเจ้าหน้าที่ล่าช้า เป็นเหตุให้เจ้าของริบเงินอ้างโอนไม่ได้ตามกำหนด ในขณะจังหวัดอื่นฝรั่งทำธุระกรรมปกติ วอนใช้มาตรฐานการตรวจสอบเดียวกัน- กำหนดระยะเวลาตรวจสอบชัดเจน แจงกฎหมายเปิดช่องให้เกิดการคอรัปชั่น

นายอิทธินันท์ สุวรรณจูฑะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท กิลเบิร์ต รี้ด แอนด์ คอมปานี จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากประกาศกระทรวงมหาดไทย ให้เจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบการได้มาซึ่งที่ดินของนิติบุคลต่างด้าวถือหุ้น ส่งผลให้เกิดปัญหาหลายประการตามมา ทั้งที่กฎหมายดังกล่าวได้ตราไว้ตั้งแต่ปี พ.ศ.2522 แต่เมื่อเกิดกรณีการเข้ามาทำธุรกิจของชาวต่างชาติโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย การถือหุ้นโดยใช้คนไทยถือหุ้นแทน หรือที่เรียกว่า นอมินี จึงทำให้รัฐบาลได้ออกมากำชับการตรวจสอบสายการเงินมากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ การตรวจสอบสายการเงินเป็นสิ่งที่ดี เพื่อป้องกันการเข้ามาทำธุรกิจโดยมิชอบหรือเอาเปรียบคนไทยของต่างชาติ แต่การตรวจสอบของหน่วยงานรัฐควรมีมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ และมีระยะเวลาของการตรวจสอบที่แน่ชัด เพราะนับจากที่กระทรวงมหาดไทยได้ส่งหนังสือไปยังสำนักงานที่ดินตั้งแต่วันที่ 15 พฤษภาคม 2549 ที่ผ่านมา การตรวจสอบยังไม่มีความคืบหน้าหรือเสร็จเรียบร้อย ส่วนกรณีที่ตรวจสอบเสร็จจะเป็นผู้ที่ไม่ผ่านการตรวจสอบเท่านั้น

โดยความล่าช้าดังกล่าว ได้ส่งผลให้เกิดปัญหาและกรณีพิพาทตามมา คือ ลูกค้าชาวต่างชาติไม่สามารถโอนกรรมสิทธิได้ตามที่ได้ทำสัญญากับเจ้าของโครงการหรือเจ้าของทรัพย์สิน เนื่องจากต้องรอผลการตรวจสอบสายการเงิน ทำให้ผู้ประกอบการหรือผู้ขายบางรายยึดเงินดาวน์ ซึ่งถือว่าไม่เป็นธรรมเพราะไม่ได้เกิดจากความผิดพลาดของผู้ซื้อเอง ซึ่งจากการเข้าไปทำคดีอสังหาฯ ที่จังหวัดภูเก็ตพบว่า ปัจจุบันมีบริษัทต่างชาติไม่ผ่านการตรวจสอบที่มาของเงินสูงถึงกว่า 1,000 ราย แต่เป็นบริษัทที่ไม่ใหญ่มากนัก ส่วนบริษัทรายใหญ่หรือบริษัทที่อยู่ในตลาดไม่มีผลกระทบเพราะกลุ่มนี้รู้จักกฎหมายเป็นอย่างดี

" การตรวจสอบสายการเงินเป็นสิ่งที่ดีและเห็นด้วยอย่างยิ่ง แต่ควรบอกให้ชัดเจนว่าจะเสร็จเมื่อไหร่ เพราะเรื่องที่ส่งไปตั้งแต่เริ่มตรวจสอบยังไม่เสร็จซักราย และเจ้าหน้าที่เองยังไม่สามารถระบุได้ว่าจะเสร็จเมื่อไหร่ ทำให้วุ่นวายกันไปหมด ตอนแรกก็ไม่มีผลกระทบอะไร แต่เมื่อนานเข้าทุกอย่างมันชะงักไปหมด และเรื่องแบบนี้จะเกิดเฉพาะในเมื่อท่องเที่ยวใหญ่ ๆอย่าง ภูเก็ต สมุย หัวหิน พัทยา แทบจะไม่มีการโอนกรรมสิทธิเลยที่ตรวจสอบเสร็จก็จะเป็นพวกที่ไม่ผ่าน แต่ถ้าเป็นจังหวัดอื่นทุกอย่างปกติโอนกันสบายๆ ซึ่งไม่ควรเลือกปฏิบัติ " นายอิทธินันท์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบสายการเงินของบริษัทต่างชาตินั้น เชื่อว่าจะทำให้เกิดการคอรัปชั่นมากขึ้นอีกด้วย กล่าวคือ จะมีเจ้าหน้าที่ทำการตรวจสอบเอกสารที่มีของเงินและคุณสมบัติของบริษัทต่างชาติ ก่อนเสนอไปยังเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจเซ็นอนุมัติอีกครั้งหนึ่ง ดังนั้นในกรณีที่เจ้าหน้าที่ไม่สุจริตยอมรับสินบนยอมเซ็นให้ผ่านการตรวจสอบคุณสมบัติก็ย่อมทำได้

นายอิทธินันท์ กล่าวต่อว่า นอกจากปัญหาการตรวจสอบที่มาของเงินของบริษัทต่างชาติ จนเป็นเหตุให้เกิดกรณีพิพาทแล้ว ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ยังมีปัญหาที่ควรระวังและควรทำความเข้าใจอย่างถี่ถ้วนโดยเฉพาะกฎหมายผังเมือง, สีผังเมือง, อัตราส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง FAR , อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร OSR โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพซึ่งเป็นกฎข้อบังคับใหม่ที่พึ่งคับใช้เมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ดังนั้น ผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินมาก่อนหน้านี้ ควรทำการศึกษาถึงการใช้ประโยชน์ในที่ดินของโวนนั้นๆ อีกครั้งก่อนลงมือพัฒนา เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมา อีกทั้งผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินมาพัฒนาใหม่ควรตรวจสอบเรื่องดังกล่าวก่อนอย่างละเอียดเพือไม่ให้เงินสูญเปล่า

ทั้งนี้ เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นตามมา นายอิทธินันท์ ได้เตือนทั้งคนไทยและต่างชาติว่า การทำสัญญาจะซื้อจะขายกับบริษัทต่างชาติควรมีความรอบครอบ และควรระบุให้ชัดเจนว่ากรณีความล่าช้าที่เกิดจากการตรวจสอบสายการเงินของเจ้าพนักงานที่ดิน จนเป็นเหตุให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิได้ตามกำหนด ไม่มีผลต่อการยึดเงินมัดจำหรือเงินดาวน์คืน

นอกจากนี้ ในปัจจุบันยังมีกรณีพิพาทของการทำธุรกรรมอสังหาฯ อีกจำนวนมาก ดังนั้นก่อนทำสัญญาควรระบุรายละเอียดให้ชัดเจนมากขึ้น เพื่อป้องกันข้อผิดพลาด อีกทั้งการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรตรวจสอบที่มา ภาระผูกพันธ์ในที่ดิน เพื่อป้องกันกรณีมีบุคคลภายนอกเข้ามาเรียกร้องสิทธิในภายหลัง และอีกประการคือการตรวจสอบคดีความในที่ดินซึ่งถือเป็นการตรวจสอบที่ยากที่สุดเพราะหากคดีความที่เกิดขึ้นไม่ได้อยู่ในเขตที่ตั้งของที่ดินย่อมเป็นการยากแก่การตรวจสอบ อีกทั้งระบบศาลของเมืองไทยยังไม่สามารถตรวจสอบได้ง่ายนอกจากไปสืบค้น