ปัจจัยลบนานัปการกระแทกใส่ธุรกิจบ้านจัดสรรอย่างไม่หยุดนิ่ง ส่งผลกำลังซื้อชะลอตัวยาว 3 ปีขึ้นไป จากเดิมตัดสินใจซื้อบ้านภายในครึ่งปี ชี้ใครแข็งแกร่งมีสิทธิ์รอด ใครอ่อนแอมีสิทธิ์ล่ม

ธุรกิจบ้านจัดสรรเป็นธุรกิจหนึ่งที่มักจะได้รับผลกระทบเป็นอันดับต้นๆ จากภาวะเศรษฐกิจ อีกทั้งยังเป็นธุรกิจที่มักจะถูกกล่าวหาว่าเป็นผู้ร้ายทำให้เศรษฐกิจดิ่งเหวเสมอ แต่ในทางกลับกัน หากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำได้

ไพโรจน์ สุขจั่น นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และประธานกรรมการบริหาร กลุ่มบริษัท บัวทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวถึงภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า เป็นปีที่มีปัจจัยลบรอบด้านมากระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวมากขึ้น หากผู้ประกอบการรายใดสามารถปรับตัวและเดินต่อจนผ่านปีนี้ไปได้ก็เชื่อว่าจะสามารถอยู่รอดต่อไปได้ แต่ในทางตรงกันข้าม หากใครปรับตัวไม่ทันอาจจะต้องเลิกกิจการได้

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นราคาน้ำมัน ดอกเบี้ย หรือแม้แต่การเมือง ยังไม่ได้รับการคลี่คลายไปในทางที่ดี โดยราคาน้ำมันยังผันผวนและมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นอีก ส่วนอัตราดอกเบี้ยยังมีโอกาสที่จะขึ้นอีกเล็กน้อย ขณะที่ปัญหาการเมืองยังอึมครึม ยังไม่มีใครกล้าการันตีว่า จะมีการจัดตั้งรัฐบาลได้ ซึ่งปัญหาเหล่านี้ ล้วนเป็นตัวแปรที่สำคัญที่จะชี้เป็นชี้ตายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะปัจจัยเหล่านี้ทำให้เกิดการชะลอการซื้อออกไป ในเบื้องต้นประมาณว่า จะทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปนาน 3 ปี จากเดิมที่ใช้เวลาเพียงครึ่งปีเท่านั้น

ในขณะที่ผู้ประกอบการยังมีการพัฒนาสินค้าออกมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากและทำให้เกิดภาวะซัปพลายเกิดขึ้นในเกือบทุกเซกเมนท์ ซึ่งภาวะดังกล่าวเริ่มเห็นชัดเจนตั้งแต่ปีก่อน

โดยเฉพาะ บ้านเดี่ยวที่มีราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป และราคา 3-8 ล้านบาท ที่มีปริมาณมากกว่ากำลังซื้อ โดยในปี 2548 บ้านเดี่ยวราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป มีซัปพลายมากกว่าดีมานด์ 1.23% ส่วนระดับราคา 3-8 ล้านบาท มีซัปพลายมากถึง 9.40% ขณะที่ปี 2549 มีซัปพลายเกิน 9.20% และคาดกว่าจะเพิ่มขึ้นอีก หากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น ทั้งนี้ เนื่องจากผู้บริโภคชะลอการซื้อออกไป

ส่วนทาวน์เฮาส์ก็มีซัปพลายมากกว่าดีมานด์เกือบทุกระดับราคา โดยในปีนี้ พบว่า ทาวน์เฮาส์ราคา 3-8 ล้านบาท มีซัปพลายเกินอยู่ 7.83% และปี 2550-2552 คาดว่าจะมีจำนวนซัปพลายมากกว่านี้ ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 8 ล้านบาทขึ้น และราคา 3-8 ล้านบาท มีซัปพลายเกิดขึ้นจำนวนมาก และคาดว่าจะสูงขึ้นไปอีกเท่าตัว

อย่างไรก็ตาม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังเป็นที่ต้องการอีกมากและจะสามารถเติบโตไปได้อีก เพราะยังมีกำลังซื้อในตลาดดังกล่าวอีกมาก

ไพโรจน์ บอกว่า “แม้ว่าจะมีซัปพลายมากกว่าดีมานด์เกือบทุกเซกต์เมนท์ แต่ที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ในแนวระบบราง จะสามารถขยายตัวได้ต่อเนื่อง แต่ก่อนที่ผู้ประกอบการจะพัฒนาสินค้าใหม่ออกมา จะต้องศึกษาความต้องการของลูกค้าอย่างละเอียด เพื่อพัฒนาสินค้าให้ตรงตามความต้องการให้มากที่สุด เนื่องจากเชื่อว่าในช่วงครึ่งปีหลัง ปัจจัยลบด้านต่างๆ จะยังไม่คลี่คลายลง โดยเฉพาะราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย และการเมือง ซึ่งเป็นตัวแปรฉุดภาวะเศรษฐกิจไม่ให้ขยายตัวมากนัก ซึ่งจะกระทบชิ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง”

ด้านพงษ์ศักดิ์ ชิวชรัตน์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัจจุบันผู้บริโภคที่มีรายได้ระหว่าง 20,000 บาท แต่ไม่เกิน50,000 ต่อเดือน สามารถซื้อบ้านได้ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จึงทำให้บ้านราคา 3 ล้านบาท เป็นที่ต้องการมาก ส่วนผู้ที่มีรายได้ไม่ถึง20,000บาทต่อเดือน อาจจะไปซื้อบ้านในโครงการที่ภาครัฐจัดหาให้ เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร บ้านของกรมธนารักษ์ ซึ่งจะมีราคาที่ไม่แพงและสามารถผ่อนจ่ายได้

ส่วนในเรื่องทำเลที่ผู้บริโภคให้ความสนใจมากที่สุด น่าจะเป็นโซนกรุงเทพฯตอนบนฝั่งซ้าย รองลงมาเป็นโซนกรุงเทพฯฝั่งขวา และกรุงเทพฯศูนย์กลางธุรกิจที่เริ่มที่จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากขึ้น เพราะเดินทางสะดวกและใกล้แหล่งคมนาคม

อย่างไรก็ตาม ยังมีเหตุผลสำคัญที่ยังไม่ตัดสินใจซื้อ เช่น ไม่มีเงินออม ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับโครงการ ข้อมูลบ้านที่จะซื้อ ไม่มั่นใจในทำเลและสภาพแวดล้อมและความไม่พร้อมในเรื่องสินเชื่อ เพราะตอนนี้กระแสเครดิตบูโรกำลังมาแรง ซึ่ง20% จากยอกซื้อบ้านมีเครดิตบูโร ทำให้สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อและยังเข้มงวดในการปล่อยด้วย