ตามรากศัพท์แล้ว Escrow มาจากภาษาฝรั่งเศสที่แปลว่าม้วนกระดาษ หรือแผ่นหนัง แต่มาในพ.ศ.นี้ คำๆ นี้ดูจะเป็นความหวังอันเรืองรองของคนทั่วไปที่หวังจะสร้างหลักประกันในการซื้อบ้านสักหลัง ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินก็จ้องดูความเคลื่อนไหวของกระบวนการเอสโครว์

Escrow เป็นนวัตกรรมทางอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังกล่าวขวัญกันอย่างมากว่าจะมาสร้าง "ภูมิคุ้มกัน" ให้ปลอดภัยจากผู้ประกอบการฉ้อฉลบางรายได้ ซึ่งโดยความหมายของเครื่องมือตัวนี้ จะเป็นกระบวนการทางนิติกรรมที่บุคคลหนึ่งใช้ในการซื้อ, ขาย, จำนองหรือเช่าทรัพย์สินแก่ผู้อื่น โดยส่งมอบเอกสาร, สัญญา กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้บุคคลที่สามไว้ครอบครอง จนกว่าคู่กรณีทั้งสองฝ่ายจะได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ได้ตกลงกันไว้ จึงจะโอนกรรมสิทธิ์และทรัพย์สินให้อีกฝ่ายหนึ่งตามสัญญา และเงื่อนไขที่ได้ตกลงกันเอสโครว์นิยมใช้กันอย่างแพร่หลายในอเมริกาและเมื่อกระบวนการผ่อนซื้อบ้านในไทย มีความเดือนดร้อนทุกหย่อมหญ้ามากขึ้น

ความถวิลหาเครื่องมือทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี้จึงพุ่งแรง

ดังนั้นในร่างพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ ที่จะมาแทนประกาศคณะปฏิวัติฉบับ 286 ที่เก่าคร่ำคร่าซึ่งกรมที่ดินเป็นผู้ยกร่างขึ้นมา จึงได้บรรจุเรื่องเอสโครว์ไว้เป็นเรื่องหลักในพ.ร.บ.นี้ โดยอยู่ในมาตราที่ 31 ที่ว่า

"ผู้ซื้อที่ดินมีสิทธิชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาจะซื้จะขายแก่ "สถาบันการเงิน" หรือองค์กรที่ผู้ขอทำการจัดสรรที่ดินกำหนดให้เป็นผู้รับชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแทน" นั่นจึงเป็นที่มาของบทบาทของสถาบันการเงิน สถาบันที่อยู่เบื้องหลังความสำเร็จและความล้มเหลวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมาทุกยุคทุกสมัย ว่าจะได้รับอำนาจในการสร้างอิทธิพลและบารมีมากกว่านี้หรือไม่

ที่ผ่านมานั้นจะพบว่าสถาบันการเงิน โดยเฉพาะธนาคารจะมีอิทธิพลทางอ้อมกับวงการอสังหาริมทรัพย์ตลอดมา โดยเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายต่อหลายแห่ง ทั้งโดยความสัมพันธ์แบบสนิทสนม และความสัมพันธ์แบบเจ้าหนี้ และลูกหนี้จนกระทั่งสังเกตได้ว่าหากบริษัทพัฒนาที่ดินรายใดมีชื่อย่อหรือโลโกที่คล้ายคลึงกับของธนาคารใดแล้ว ก็พอจะอนุมานได้ทันทีว่าบริษัทแห่งนั้น มีสายสัมพันธ์กับธนาคารใดจนกล่าวได้ว่าผู้บริหารของธนาคารพาณิชย์เกือบทุกแห่งในปัจจุบันต่างเป็นนักพัฒนาที่ดินกันทั้งสิ้น

แหล่งข่าวจากกรมที่ดินให้ความเห็นว่าเหตุที่ร่างพ.ร.บ.การจัดสรรเจาะจงมอบหมายหน้าที่อันสำคัญนี้ให้กับสถาบันการเงิน เพราะมองเห็นว่าเป็นสถาบันเพียงหนึ่งเดียวที่มีความมั่นคงทางด้านการเงิน และความมีประสิทธิภาพด้านบุคลากรที่จะรับหน้าที่นี้ในขณะที่สถาบันการเงินประเภทอื่น เช่นบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ ก็ยังมีสาขาที่ไม่ค่อยแพร่หลายมากนัก อย่างไรก็ตาม ก็มีการเปิดช่องไว้ให้มีรูปแบบองค์กรกลางแบบอื่นที่จะเข้ามารับหน้าที่นี้ได้ในอนาคตแต่แหล่งข่าวให้ข้อสังเกตว่า การที่จะตั้งองค์กรกลางเพื่อรับหน้าที่นี้ ไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะจะต้องมีการถกเถียงถึงข้อสรุปที่เป็นไปได้อีกนานพอสมควร

การเพิ่มบทบาททางด้านเอสโครว์ให้กับสถาบันการเงินเข้าไปด้วยแล้ว ก็ยิ่งจะเป็นการเพิ่มเขี้ยวเล็บกับสถาบันแห่งนี้ ให้สามารถเพิ่มสัดส่วนการตลาดสินเชื่อรายย่อยให้สูงยิ่งขึ้นอีก โดยจากประมาณการสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยของทั้งระบบ ณ ปัจจุบันซึ่งตั้งไว้ประมาณ 3 แสนล้านบาทนั้น ธนาคารมีสัดส่วนอยู่ประมาณ 25-30% ซึ่งอยู่ในอัตรา 6 หมื่นล้านบาทหากธนาคารได้รับบทบาทของเอสโครว์เอเย่นต์เพิ่มขึ้นแล้ว นั่นย่อมหมายถึงผลพวงของเงินผ่อน และดาวน์บ้านที่จะต้องหลั่งไหลมาเพิ่มอีกอย่างแน่นอน

แต่คำถามก็จะเกิดขึ้นทันทีว่าสถาบันการเงินอย่างเช่น ธนาคารจะสามารถสวมบุคลิกของ 2 สถานะได้อย่างมีประสิทธิภาพได้อย่างไร ธีรพันธ์ นาทีกาญจนลาภ กรรมการผู้จัดการบริษัท เอสโครว์ เอเจนท์ จำกัด ผู้คลุกคลีกับวงการเอสโครว์ในต่างประเทศ จนตั้ง "เอสโครว์ เอเย่นต์" แบบจำลองขึ้นแห่งแรกในไทย ให้ความเห็นถึงคุณสมบัติสำคัญของ "เอสโครว์ เอเย่นต์" ว่าควรเป็นสถาบันที่เชื่อถือได้ และมีหลักประกันว่าถ้าเกิดข้อผิดพลาดก็มีหลักประกันที่จะชดใช้ความเสียหายได้

ข้อสำคัญอีกประการคือ เอสโครว์จะให้คุณหรือโทษแก่ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดไม่ได้ (Impartial Third party) ไม่เป็นที่ปรึกษา ผู้รับรองหรือค้ำประกัน รวมถึงการเป็นอนุญาโตตุลาการกับฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดของคู่สัญญา และเพื่อความมั่นใจเอสโครว์ เอเย่นต์ทุกรายจะต้องมีประกันในกรณีทุจริตเกี่ยวกับการเบิกจ่ายเงิน (Fidelity Bond)

"ด้วยคุณสมบัติดังกล่าวจะพบว่าหากให้ธนาคารเข้ามามีบทบาทในจุดนี้การปฏิบัติหน้าที่ใน 2 สถานะจะยากลำบากเป็นอย่างมาก เพราะเมื่อผู้ซื้อบ้านในโครงการที่แบงก์เข้าไปมีส่วนถือหุ้นอยู่ด้วย มาทำเอสโครว์กับแบงก์ไว้อีกต่างหาก เมื่อเกิดปัญหาขึ้นจากฝ่ายผู้ซื้อ ทางแบงก์จะวางตัวอย่างไร"

ข้อติดขัดที่จะยกบทบาทเอสโครว์เอย่นต์ให้กับธนาคารยังไม่หมดเพียงแค่นั้นเพราะบทบาท "ชี้เป็นชี้ตาย" ในอดีตของธนาคารในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเข้าไปถือหุ้นจะยิ่งเห็นชัดเจนขึ้น หลังจากมีการอนุญาตให้เปิดเอสโครว์เอเย่นต์ขึ้นได้ แหล่งข่าวผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งให้ความเห็นว่า การตัดสินใจที่จะมีผลต่ออนาคต และความอยู่รอดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายต่อหลายแห่ง จะต้องแขวนอยู่กับการเปลี่ยนแปลงด้านนโยบายการลงทุนของแต่ละธนาคารมากขึ้นโดยอัตโนมัติ

และถือได้ว่าเป็นการคืบคลานของแบงก์ที่จะเข้าไปมีบทบาทในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มรูปแบบ

เกี่ยวกับเรื่องนี้ชัยวัฒน์ อุทัยวรรณ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการธนาคารไทยทนุให้ความเห็นว่า การก้าวไปมีบทบาทถึงขนาด "ชี้เป็นชี้ตาย" ให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นได้เฉพาะบางธนาคารในอดีตที่ผ่านมาเท่านั้น เพราะการที่ธนาคารจะต้องไปแบกรับภาระของบริษัทที่ประสบปัญหานั้น จะเป็นสิ่งสุดท้ายที่ธนาคารที่มีประสิทธิภาพพึงกระทำ และในปัจจุบันการเข้าไปชี้เป็นชี้ตายกับบริษัทที่ดินในทางตรงนั้นเป็นเรื่องยาก เพราะจะต้องเจอกับการตรวจสอบของหน่วยงานเช่นตลาดหลักทรัพย์ ในขณะที่การชี้นำทางอ้อมนั้น ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ล้วนมีคุณภาพเพียงพอที่จะไม่ให้ใครมาชี้นำกันง่ายๆ สำหรับการเตรียมพร้อมของทางธนาคารกับนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ตัวนี้นั้นทางไทยทนุได้เริ่มศึกษา และให้ความสำคัญกับเอสโครว์ในระดับหนึ่ง โดยยังไม่ได้มีการทุ่มเทกับของเล่นชิ้นใหม่นี้มากนักเนื่องจากยังไม่มีความแน่ใจว่า ร่างพ.ร.บ.การจัดสรรฉบับใหม่กว่าจะเข้าสู่ที่ประชุมของสภาผู้แทนราษฎร และการประกาศใช้นั้นจะต้องใช้เวลาอีกนานมากน้อยเพียงใด แต่ชัยวัฒน์มีความเชื่อมั่นว่า เมื่อเอสโครว์มีผลใช้อย่างจริงจังจะส่งผลให้เกิดความคึกคักในวงการสถาบันการเงิน ไม่เฉพาะในหมู่ธนาคาร แต่ในส่วนของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ หรือบริษัทประกันที่เข้าข่ายอยู่ด้วย ก็คงจะคิดหาหนทางเสริมกลยุทธ์เพื่อเข้าไปแข่งขันแย่งชิงสัดส่วนตลาดจากเงินผ่อนที่จะไหลเข้าระบบอีกไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นล้านบาทนี้อย่างแน่นอน

ค่าธรรมเนียมที่จะได้รับจากการให้บริการเอสโครว์เป็นจุดหลักที่ทำให้วงการสถาบันการเงินทั้งหลายต่างตื่นตัวเป็นอย่างมากกับเรื่องนี้ แม้ว่าในปัจจุบันจะยังไม่มีการคิดอัตราค่าธรรมเนียมที่แน่นอนก็ตาม แต่จากค่าธรรมเนียมเอสโครว์ที่จัดเก็บในอเมริกา ที่อยู่ในอัตรา 250-400 เหรียญหรือประมาณ 6,250-10,000 บาทนั้น แม้เมื่อมาปรับใช้ในไทย อาจจะต้องปรับให้น้อยลงบ้างก็ตาม แต่ก็เป็นอัตราที่ดึงดูดใจให้สถาบันการเงินพร้อมที่จะทุ่มเททันที หากเอสโครว์ได้เกิดขึ้นจริง

ในขณะที่ชาลอต โทณวณิก รองกรรมการผู้จัดการซิตี้แบงก์เชื่อมั่นเช่นเดียวกันว่าการแข่งขันเพื่อให้ได้สัดส่วนในเงินก้อนใหม่ ที่จะไหลเข้ามาสู่ระบบสถาบันการเงินนี้จะต้องรุนแรงอย่างแน่นอน เพียงแต่ว่าสถาบันการเงินแต่ละแห่งจะต้องศึกษาแนวทาง และกลยุทธ์เพื่อรับมือกับการแข่งขันนั้นให้ดี โดยขณะนี้น่าจะเริ่มมีการให้ความรู้ที่ถูกต้องกับประชาชนทั่วไปเกี่ยวกับหลักการของเอสโครว์

แหล่งข่าวในสถาบันการเงินอีกรายให้ความคิดเห็นว่าการสวม 2 บุคลิกในขณะเดียวกันโดยเป็นทั้งแบงก์และเอสโครว์เอเย่นต์นั้น หากมีแยกกันอย่างเด็ดขาดระหว่างอำนาจและหน้าที่ที่จะมีโอกาสเข้ามาพัวพันกันนั้น ก็ไม่น่าจะทำให้แบงก์เข้ามารับหน้าที่ของเอสโครว์ไม่ได้แต่อย่างใด

ในเมื่อสถาบันการเงินยังมีข้อถกเถียงในการเข้ามารับบทบาทเอสโครว์เอเย่นต์นี้อีกรูปแบบ ที่น่าจะเป็นไปได้ในเมืองไทยคือองค์กรแบบเปิดกว้าง ที่มีการรองรับจากพ.ร.บ.ที่ต้องมีการยกร่างขึ้นมาใหม่ หรือทำการแยกจากพ.ร.บ.การจัดสรรหรือเตรียมรอร่างพ.ร.บ.วิธีชำระเงินค่าผ่อนบ้าน ซึ่งทางกระทรวงการคลังได้ตั้งคณะกรรมการขึ้นยกร่างแล้วในขณะนี้ในส่วนคุณสมบัติของเอสโครว์เอเย่นต์ นอกจากที่กล่าวไว้ข้างต้นแล้ว สิ่งที่พึงระมัดระวังเป็นอย่างมากซึ่งยังไม่ค่อยมีใครคำนึงถึงนั้นก็คือ การดำเนินการของเอสโครว์เอเย่นต์ที่เปิดเป็นองค์กรอิสระว่า จะเป็นช่องทางในการระดมให้ได้มาซึ่ง "เงินทุนนอกระบบ"

ธีรพันธ์แห่งเอสโครว์เอเย่นต์ เผยว่าโดยหลักการของเอสโครว์นั้น จะเป็นเพียงตัวกลางที่จะรับเงินจากผู้ซื้อเข้ามาเป็นประกันกับผู้ประกอบการเท่านั้นไม่สามารถนำไปออกดอกผลให้งอกเงยไปกว่านี้ แต่ถ้าหากมีการนำเงินไปเข้าสู่กระบวนการบริหาร ความวุ่นวายอย่างเช่นแชร์แม่ชม้อย แชร์นกแก้ว แชร์ชาร์เตอร์ ก็จะต้องมาอย่างแน่นอน

อีกรูปแบบหนึ่งที่มีการนำเสนอเช่นเดียวกันว่า จะเข้ามาใช้ได้เช่นเดียวกับเอสโครว์ นั่นก็คือการเปิดบทบาทให้บริษัทประกันภัยได้เข้ามารับหน้าที่ประกันความเสี่ยงให้กับผู้ซื้อบ้านจากผู้ประกอบการ แหล่งข่าวในวงการประกันภัยเปิดเผยว่า การเปิดโอกาสให้บริษัทประกันภัยได้เข้ามามีสัดส่วนในตลาดนี้เป็นสิ่งที่ดี แต่จะต้องมีการเตรียมพร้อมอีกนานพอสมควร เพราะโดยปัจจุบันการประกันกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทกระกันมีบริการอยู่นั้น ก็มีความคล้ายคลึงกับเอสโครว์อยู่บ้างพอสมควร

อย่างไรก็ตาม เมื่อเกิดเอสโครว์ขึ้นบริษัทประกันก็จะมีบทบาทในการเข้ามาเป็นทางเลือกอีกสายหนึ่งนอกเหนือจากเอสโครว์ที่มีให้บริการอยู่ ซึ่งคงจะมีผู้ซื้อน้อยรายที่จะเลือกใช้บริการทั้ง 2 อย่างพร้อมกัน เพราะจะเป็นการเพิ่มต้นทุนสร้างบ้านให้มากเกินไป

แต่ทั้งนี้ก็อยู่ที่ความชัดเจนและโอกาสเกิดของเอสโครว์เอเย่นต์ว่าจะมีมากน้อยเพียงใด

ปัญหาหลักๆ ที่จะส่งผลให้โอกาสเกิดของเอสโครว์ลดน้อยลงนั้น ประการแรกเริ่มจากความล่าช้าในการพิจารณายกร่างพ.ร.บ.การจัดสรร เนื่องจากรายละเอียดแต่ละมาตราในร่างพ.ร.บ.โดยเฉพาะเรื่องเอสโครว์จะต้องใช้เวลาแก้ไขโดยการไต่สวนสาธารณะอีกหลายรอบ ในขณะที่ยังมีอีกหลายมาตราที่มีความสำคัญเช่นกัน เช่นเรื่องการกระจายอำนาจพิจารณาใบอนุญาตจัดสรรหรือ เรื่องนิติบุคคลบ้านจัดสรรที่จะต้องมีเรื่องถกเถียงอีกมากมาย ซึ่งเรื่องเหล่านี้แหล่งข่าวในกรมที่ดินเผยว่าจะต้องใช้เวลาอีกอย่างน้อยไม่น่าจะต่ำกว่า 2 ปี

"แต่ครั้งนี้ดูจะมีความเอาจริงเอาจังมากกว่าทุกครั้งที่ผ่านมา เพราะในขณะที่กรมที่ดินเปิดไต่สวนสาธารณะอย่างเต็มที่เกี่ยวกับเรื่องนี้ ทางกระทรวงการคลังก็ร่วมโหมอีกแรง ด้วยการตั้งคณะกรรมการร่างพ.ร.บ.เอสโครว์ ต่างเป็นตัวกระตุ้นสำคัญที่ทำให้เชื่อว่าคราวนี้จะไม่คว้าน้ำเหลวอย่างที่เป็นมา"

อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นดังกล่าวก็ยังเคลือบแฝงไว้ด้วยความขัดแย้งที่น่าจะเป็นไปได้ของ 2 หน่วยงานเช่นกรมที่ดินซึ่งขึ้นกับกระทรวงมหาดไทย และกระทรวงการคลัง ซึ่งจะต้องมาจับเรื่องเดียวกัน แม้ในปัจจุบันจะมีความเข้าใจอันดีว่าจะต้องผลักดันให้เรื่องดังกล่าวลุล่วงไป ข้อที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือ โดยหลักการที่เอสโครว์เอเย่นต์ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคตตามพ.ร.บ.ที่กระทรวงการคลังยกร่าง อันจะทำให้เอสโครว์เอเย่นต์จะต้องขึ้นตรงกับกระทรวงการคลัง ในขณะที่มีรากฐานกำเนิดจากพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินนั้นจะส่งผลให้ความร่วมมือระยะยาวระหว่าง 2 หน่วยงานนี้ไม่น่าจะราบรื่นได้ตลอดไป

ในขณะที่ร่างพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินที่ร่างขึ้นใหม่ ก็มอบหมายให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นผู้ปฏิบัติให้เป็นไปตามกฎหมาย ไม่ใช่กรมที่ดิน ซึ่งหากมีปัญหาในแง่ปฏิบัติแล้วการฟ้องร้องก็จะต้องฟ้องแตละบุคคลซึ่งร่วมเป็นคณะกรรมการ ซึ่งจะเป็นเรื่องยุ่งยากกว่าฟ้องกรมที่ดินเพียงที่เดียว

ดังนั้นหากไม่มีการกำหนดให้แน่ชัดไปว่า เอสโครว์เอเย่นต์จะขึ้นกับกระทรวง หรือกรมกองใดแล้ว ย่อมจะเกิดผลเสียหายอย่างแน่นอน หากมีปัญหาทางด้านปฏิบัติเกิดขึ้น

อุปสรรคที่จะทำให้เอสโครว์เกิดขึ้นนั้นยังมาจากกระแสต่อต้านจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ซึ่งยังไม่แน่ใจถึงข้อดีของเอสโครว์ว่านอกจากจะช่วยทางด้านผู้ซื้อแล้ว ยังช่วยผู้ประกอบการมีความมั่นใจเมื่อผู้ซื้อบิดเบี้ยวไม่ยอมจ่ายเงินดาวน์ก็จะมีหลักประกันที่จะเก็บไว้อยู่กับเอสโครว์เอเย่นต์ หรือการเบิกจ่ายเงินบางส่วนเพื่อมาจ่ายเป็นค่าวัสดุก่อสร้างหลักๆ เพื่อลดภาระเงินทุนหมุนเวียนที่ต้องสูงขึ้นนั้น จะเป็นจริงในแง่ปฏิบัติได้มากน้อยเพียงใดเหล่านี้ผู้ประกอบการต่างยังไม่มีความมั่นใจอย่างเต็มที่ว่า เมื่อถึงเวลาปฏิบัติจริงแล้วจะเป็นจริงดังที่สร้างจินตนาการไว้หรือไม่

เอสโครว์เป็นเรื่องที่ใช้เวลาถกเถียงกันมานานพอสมควรแล้ว ผู้บริโภคที่รอคอยเวลาเกิดของนวัตกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ตัวนี้ น่าจะเทียบเท่าสถาบันการเงินหรือองค์กรที่หวังให้เอสโครว์คลอดมาเสียที

เพราะนั่นหมายถึงขุมทรัพย์ก้อนใหญ่ที่จะลอยตามมา