แบงก์รับบทหนัก เร่งระบาย NPA ที่มีอยู่ในสต็อก หลังจากในช่วง 2- 3 ปีที่ผ่านมามี NPA หลั่งไหลเข้ามาในระบบจำนวนมาก ผลพวงส่วนหนึ่งจากลูกบ้านแห่ซื้อบ้านจากโปรโมชั่นดาวน์ต่ำ โดยไม่ดูกำลังซื้อของตนเอง ส่งผลให้บ้านหลุดดาวน์เข้าสู่วงจร NPA จำนวนมาก

ในช่วง 2- 3 ปีที่ผ่านมาเรียกได้ว่า เป็นยุคทองของวงการอสังหาริมทรัพย์อีกยุคหนึ่ง เห็นได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อย่างคึกคัก มีการกระตุ้นตลาดด้วยโปรโมชั่นล่อใจผู้ซื้อต่างๆ นานา ทั้งลด แลก แจก แถม และที่แข่งขันกันสุดๆ เห็นจะหนีไม่พ้นการนำเสนอแคมเปญทางการเงิน ทั้งดาวน์ต่ำ อัตราดอกเบี้ยคงที่ยาวนานเป็นพิเศษ ฯลฯ

หากเป็นการทำโปรโมชั่นในขอบเขตที่เหมาะสม คนที่ได้รับประโยชน์มากที่สุดก็คือผู้บริโภค เพราะแน่นอนว่าคงไม่มีใครที่ไม่ชอบของดีราคาถูก แต่ ณ วันนี้ผลพวงจากการโหมทำโปรโมชั่นแข่งขันกันอย่างดุเดือดส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมเข้าอย่างจัง เนื่องจากโปรโมชั่นดาวน์ต่ำ ส่งผลให้ลูกบ้านแห่ซื้อบ้านราคาแพงโดยไม่สอดคล้องกับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง ทำให้ไม่สามารถผ่อนต่อได้ ต้องปล่อยให้ธนาคารขายทอดตลาด กลายเป็น NPA (Non Performing Asset) หรือ สินทรัพย์รอการขาย ค้างอยู่ในสต็อก หากปล่อยไว้นานๆ ก็จะทรุดโทรม ไม่ก่อให้เกิดมูลค่า และยังเป็นภาระของธนาคารเจ้าของสินทรัพย์ที่ต้องดูแลรักษา

NPA ล้นระบบ

เมื่อสำรวจตัวเลขของ NPA ในระบบ พบว่าเฉพาะในสถาบันการเงิน มี NPA สูงถึง 1.7 แสนล้านบาท (ข้อมูล ณ เม.ย. 49) ทั้งนี้ยังไม่รวมถึง NPA ในมือของ บสท. (บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย) อีก 6.4 หมื่นล้านบาท และของ บสก. (บริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด) ซึ่ง บรรยง วิเศษมงคลชัย กรรมการผู้จัดการ บอกว่า “NPA ในส่วนของ บสก. มีประมาณ 4 หมื่นล้านบาท และคาดการณ์ว่าทั้งระบบอาจจะมี NPA ประมาณ 3 แสนล้านบาท” ทั้งนี้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ บสท. คาดว่าอาจจะมีปริมาณ NPA ทยอยเข้าสู่ตลาดอีกเรื่อยๆ”

แบงก์แห่กระตุ้นตลาดบ้านมือสอง

จากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ต้องการให้สถาบันทางการเงินเร่งระบายสินทรัพย์ออกขายเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ประกอบกับรายได้จากการปล่อยสินเชื่อเริ่มลดลง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจหดตัว ผู้บริโภคลดการใช้จ่าย และลังเลที่จะซื้อบ้านใหม่ ทำให้ธนาคารหลายรายแห่มาระบายสต็อก NPA ที่มีอยู่ในมือจำนวนมาก เพื่อหารายได้เข้าอีกทางหนึ่ง ทั้งการติดประกาศตามสาขา การจัดงานโรดโชว์ตามจังหวัดต่างๆ รวมทั้งการจัดมหกรรมขายทอดตลาดครั้งใหญ่ของสมาคมต่างๆ เช่น สมาคมธนาคารไทย สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือแม้กระทั่งหน่วยงานของรัฐเองอย่างกรมบังคับคดีก็มีการจัดงานเพื่อนำสินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างรอการบังคับคดีมาขายร่วมกับธนาคารต่างๆ ด้วย โดยมีโปรโมชั่นรูปแบบต่างๆ และแคมเปญทางการเงินเพื่อกระตุ้นการซื้อของลูกค้า

ชูจุดดีบ้านมือสองจูงใจลูกค้า

จากกำลังซื้อที่หดหายตามสภาพเศรษฐกิจ ทำให้ผู้บริโภคเกิดความลังเลใจที่จะซื้อบ้านใหม่ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูง ประกอบกับบ้านมือหนึ่งมีการปรับราคาสูงขึ้น ทำให้บรรดาธนาคารผู้ครอบครอง NPA เห็นว่าเป็นช่องว่างที่บ้านมือสองจะเข้าไปแทรกตลาดได้ ทั้งนี้เพราะมั่นใจว่าในทุกภาวะเศรษฐกิจ ความต้องการซื้อที่แท้จริงในตลาดบ้านยังมีอยู่ตลอดเวลา สอดคล้องข้อมูลของ ลดาวัลย์ ธนะธนิต ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) และเลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า “การจัดงานมหกรรมขายของสมาคมฯ ครั้งที่ผ่านมา ได้ข้อมูลจากการลงทะเบียนของผู้เข้าชมงานว่า มีความต้องการที่อยู่อาศัยถึง 90% แต่ในกลุ่มนี้ไม่มีกำลังซื้อมากพอที่จะซื้อบ้านใหม่ได้ ซึ่งกลายเป็นช่องว่างให้บ้านมือสองเข้ามาทำตลาดกับคนกลุ่มนี้ได้ และเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจของคนอยากมีบ้าน เนื่องจากราคาไม่แพง และสามารถเลือกทำเลที่ตรงกับความต้องการได้ บางแห่งสามารถเข้าอยู่ได้เลย ไม่ต้องรอสร้างเสร็จเหมือนบ้านใหม่”

สมาคมสินเชื่อฯ จัดมหกรรมใหญ่

นอกจากนี้ ลดาวัลย์ ยังกล่าวว่า “ในปีนี้สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะจัดงาน NPA Grand Sale ครั้งที่ 5 ขึ้นในวันที่ 14-16 ก.ค. ณ ห้องบางกอกคอนเวนชั่นเซ็นเตอร์ ชั้น 5 เซ็นทรัลลาดพร้าว ทั้งนี้จะเป็นการรวมเอา NPA ของสถาบันการเงิน บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ บริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ (Broker) กว่า 16 สถาบัน มานำเสนอขายพร้อมโปรโมชั่นพิเศษทางการเงินภายในงาน ทั้งนี้การจัดงานจะอยู่ภายใต้แนวคิด One Stop Shopping ที่รวมทุกอย่างเอาไว้ภายในงานเดียว ไม่ใช่เพียงการนำสินทรัพย์มาขาย แต่ยังรวมถึงบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างครบวงจร เช่น บริษัทที่ปรึกษาทางการเงิน บริษัทรับเหมาตกแต่งบ้าน รวมทั้งบริษัทที่ขายบ้านมือหนึ่งด้วย เพื่อเป็นทางเลือกรองให้แก่ผู้เข้าชมงานที่ไม่ได้บ้านมือสองตามที่ต้องการ

นอกจากนี้ทางสมาคมยังเน้นให้งานมีความโดดเด่นจากงานมหกรรมอื่นๆ ด้วยการคัดเฉพาะสินทรัพย์คุณภาพดีมาขายภายในงาน รวมทั้งใช้เทคโนโลยีการนำเสนอรูปแบบของสินทรัพย์อย่างสมจริง เพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น และกระตุ้นให้เกิดการแข่งขันระหว่างสถาบันทางการเงินเพื่อสร้างนวัตกรรมใหม่ๆ ในการนำเสนอรูปแบบของสินเชื่อให้ดึงดูดใจลูกค้ามากที่สุด ทั้งนี้จะเป็นประโยชน์ต่อลูกค้าในการได้รับสิทธิพิเศษและต่อสถาบันทางการเงินที่จะสามารถสร้างรายได้จากการขาย NPA ภายในงานด้วย”

บสท. เร่งสร้างทีมขาย

ในฟากของหน่วยงานรับบริหารสินทรัพย์อย่าง บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย หรือ บสท. ถือว่าเป็นอีกหน่วยงานที่มีสต็อก NPA จำนวนมากอยู่ในมือเช่นกัน ทำให้ บสท. ต้องเร่งระบายสต็อกนี้ออกไปสู่คลาด เชาวรัตน์ เชาวน์ชวานิล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาสินทรัพย์ กล่าวว่า “บสท. จะใช้กลยุทธ์การตลาดด้านการบริหารช่องทางจัดจำหน่าย (Channel Distribution) เรียกว่า บสท. เน็ตเวิร์ก ที่มุ่งเน้นการสร้างเครือข่ายกับหน่วยงานที่เป็นมืออาชีพทั้งภาครัฐบาลและภาคเอกชน โดยรับสมัครบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลเข้าร่วมโครงการ สมาชิกนักขาย ทั่วประเทศ โดยอาศัยมืออาชีพที่เป็นบุคคลในพื้นที่ที่สามารถนำไปสู่กลุ่มเป้าหมายได้อย่างครอบคลุมและทั่วถึง และช่องทางในการระบายสินทรัพย์ของ บสท. ที่กระจายอยู่ทั่วประเทศกว่า 6 หมื่นล้านบาทออกสู่มือลูกค้าได้ ทั้งนี้กำหนดค่าตอบแทนสูงสุดให้นักขายถึง 3%”

บสก. Renovate ทรัพย์ เพิ่มมูลค่า

อีกหนทางหนึ่งในการกระตุ้นตลาดบ้านมือสอง คือ การตกแต่งบ้านเก่าให้อยู่ในสภาพพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที ซึ่งเป็นอีกหนึ่งวิธีที่ บสก.ได้มีการนำมาใช้ ภายใต้โครงการ “บ้านพร้อมอยู่ ที่ดินพร้อมใช้” เนื่องจากสามารถเพิ่มมูลค่าและราคาขายของสินทรัพย์ได้ ซึ่งจะสามารถดึงดูดลูกค้าให้เกิดความสนใจและตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น เนื่องจากสามารถเข้าอยู่ได้ทันที โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินทรัพย์ที่อยู่ในทำเลดีใจกลางเมือง