"AERA" ย้ำแนวรถไฟฟ้า -รอบสนามบินสุวรรณภูมิ -มักกะสัน ยังครองแชมป์ทำเลทองหลังประกาศใช้ผังเมืองใหม่ กทม. ชี้ ข้อกำหนด FAR- OSR ส่งผลต้นทุนที่ดินพัฒนาโครงการย่านกลางเมืองพุ่ง ด้านอาคารเก่า โครงการสร้างค้าง รับอานิสงค์มูลค่าขายสูงขึ้น คาดจัดสรรเล็งซื้อโครงการสร้างค้างปรับปรุงใหม่ขายต่อ

นายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอทเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กล่าวว่า ผังเมืองใหม่ กทม.ที่ประกาศใช้ล่าสุดจะส่งผลให้เกิดการกระจุกตัวของชุมชนมากในเมืองชั้นในมากยิ่งขึ้น เนื่องจากการกำหนด FAR ในเมืองชั้นในที่สูง และทยอยลดลงในเมื่องชั้นกลาง และชั้นนอกออกไป ส่งผลให้พื้นที่ใจกลางเมืองศูนย์กลางธุรกิจย่านสีลม สาทร เพลินจิต ราชประสงค์ มักกะสันต้องใช้ที่ดินในการก่อสร้างเพิ่มมากขึ้น ซึ่งทำให้การพัฒนาอาคารขนาดใหญ่เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และอื่นๆ จะพัฒนาได้น้อยลงมากๆ ในเขตชั้นกลาง ชั้นนอก ซึ่งการกำหนด FAR ดังกล่าวจะยิ่งเป็นการส่งเสริมให้ในอนาคตจะเกิดแหล่งงานในเขตชั้นในมากขึ้น ในขณะที่ที่อยู่อาศัยจะเกิดได้ยากมากขึ้นเพราะต้องใช้มีต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นด้วย

ทั้งนี้ จากการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ในแต่ละพื้นที่ที่ต่างกัน ทำให้ในบางทำเลกลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น โดยเฉพาะบริเวณศูนย์กลางชุมชนย่อย (sub-center) ต่างๆ ที่กำหนด FAR ไว้สูงกว่าพื้นที่โดยรอบ และจากความสามารถในการพัฒนาที่มากขึ้น จะทำให้เกิดศักยภาพทางการตลาด และกลายเป็นบริเวณทำเลสำคัญในอนาคต ขณะที่ในทางกลับกัน ราคาที่ดินอาจจะลดลงได้ เนื่องจากการก่อสร้างที่น้อยลงเนื่องจาก FAR ลดลง ส่งผลให้เกิดผลตอบแทนน้อยลง ทำให้ต้องซื้อที่ดินในราคาถูกลง อาทิ การก่อสร้างอาคารชุดขนาดประมาณ 9,999 ตารางเมตร บริเวณผังเมือง ย.4 จะทำให้ราคาขายต้องสูงขึ้นถึง 15% เนื่องจากต้องใช้ที่ดินมากขึ้น ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินที่มากขึ้นจะส่งผลต่อราคาขาย

จากการเปลี่ยนแปลง FAR และ OSR ในผังเมืองประเภทพาณิชยกรรม (พ.1-พ.5) จะส่งผลต่อราคาที่ดินลดลงประมาณ 16-30% ข้างต้น และในผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากในเขตชั้นใน ราคาที่ดินอาจจะลดลงประมาณ 13-22% ข้างต้น อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินอาจไม่ลดมากนักก็ได้ ถ้าสามารถปรับราคาขายสูงขึ้นได้ แต่ต้องตลาดเป็นไปได้ด้วยอาจเป็นช่วงธุรกิจอสังหาฯ ขาขึ้น (ปัจจุบันน่าจะเป็นขาลงมากกว่ากระมัง) หรือในบริเวณที่มีศักยภาพสูงๆ ตามแนวรถไฟฟ้าซึ่งมีความต้องการที่ดินสูง ราคาที่ดินอาจไม่ลด แต่อาจสูงขึ้นก็ได้

นายวสันต์ กล่าวว่า สำหรับทำเลที่จะมีศักยภาพเพิ่มขึ้นคือ รอบสนามบินสุวรรณภูมิที่จะมีศักยภาพสูงในการพัฒนาทางพาณิชยกรรมได้ในอนาคต คือ บริเวณด้านทิศตะวันตกหรือตะวันตกเฉียงเหนือของสนามบิน ซึ่งเป็นบริเวณที่เป็นพื้นที่บางส่วนในเขตกรุงเทพฯ และสมุทรปราการ ได้แก่ ย่านกิ่งแก้ว บางนา (กม.9-12) และอ่อนนุช โดยบริเวณถนนวัดกิ่งแก้วซึ่งแต่เดิมเป็นย่านอุตสาหกรรมสำคัญ ปัจจุบันได้มีการเปลี่ยนแปลงไปใช้ประโยชน์ทางด้านพาณิชยกรรมแทน (ผังเมืองเป็นพื้นที่สีม่วงหรืออุตสาหกรรม ได้เปลี่ยนแปลงมาเป็นประเภทพาณิชยกรรม มาตั้งแต่ปี 2544) ซึ่งบริเวณนี้จะเป็นบริเวณหนึ่งที่จะมีศักยภาพสูงในอนาคต ในการพัฒนาทางด้านพาณิชยกรรมที่เกี่ยวข้องกับสนามบินฯ ใน เช่น โรงแรม สถานบันเทิง ศูนย์ประชุม ฯลฯ

อย่างไรก็ตาม พื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ ปัจจุบันถูกควบคุมการก่อสร้างโดยประกาศกระทรวงมหาดไทย เมื่อปี 2546 ที่ประกาศควบคุมการก่อสร้างห้ามก่อสร้างห้องแถว ตึกแถว ตลาด โรงแรม สถานบริการ ฯลฯ และห้ามก่อสร้างอาคารเกิน 12 เมตร ประกาศกระทรวงดังกล่าว เป้นการบังคับใช้ชั่วคราวเพื่อควบคุมการก่อสร้างไว้ก่อน ในช่วงที่มีการจัดทำผังเมืองเฉพาะรอบสนามบินฯ ยังไม่แล้วเสร็จ ซึ่งตามร่างผังเมืองเฉพาะเบื้องต้นพื้นที่ดังกล่างเป็นพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย ซึ่งจะทำให้เกิดศูนย์พาณิชยกรรมย่อยใหม่ที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งบนถนนสายนี้ โดยเฉพาะบริเวณด้านตะวันตกเฉียงเหนือ ย่านอ่อนนุช ลาดกระบัง ที่จะมีแนวรถไฟฟ้าเข้าสนามบินฯ

สำหรับพื้นที่ฝั่งตะวันตกหรือตะวันตกเฉียงเหนือของสนามบินฯ บริเวณช่วงถนนกิ่งแก้วตัดถนนอ่อนนุช-ลาดกระบัง ไปทางเหนือจนถึงมอเตอร์เวย์ ร่มเกล้า ผังเมืองใหม่กำหนดให้สามารถก่อสร้างอาคารได้มากกว่าเดิมมาก และนอกจากข้อกำหนดผังเมืองที่ก่อสร้างได้มากขึ้นแล้ว ยังมีปัจจัยจากรถไฟฟ้าสายแอร์พอร์ทลิงค์ที่จะผ่านทำเลนี้ รวมทั้งเป็นบริเวณทางเข้าออกสนามบินฯ ด้านเหนือ และยังติดกับมอเตอร์เวย์อีก ซึ่งรวมกันแล้วจะทำให้บริเวณนี้จะมีศักยภาพสูงขึ้นมาก

นอกจากนี้ทำเลรอบสนามบินฯ ด้านตะวันออก บริเวณที่เรียกว่า วัดศรีวารีน้อย บางโฉลง ราชาเทวะ ลาดกระบังไปจนถึงบางปะกง ในอนาคตจะเป็นทำเลที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก เนื่องจากราคาที่ดินที่ยังต่ำอยู่ และยังมีที่ว่างรอการพัฒนาเหลืออีกมาก โดยหลังจากมีความชัดเจนในผังเมืองเฉพาะแล้ว คงจะมีความต้องการที่ดินสูงในบริเวณที่สามารถพัฒนาได้ตามข้อกำหนด เช่น พื้นที่พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม เป็นต้น

ส่วนบริเวณที่ดินฝั่งตะวันออกที่น่าจะมีศักยภาพในการพัฒนาทางด้านพาณิชยกรรมได้สูงกว่าบริเวณอื่นในอนาคต คือ บริเวณถนนบางนา-ตราด กม. 23-28 ย่านตลาดบางพลี บางบ่อ เนื่องจากตามข้อกำหนดผังเมืองสมุทรปราการ (ถ้าไม่ถูกผนวกเข้ากับผังเมืองเฉพาะรอบสนามบินฯ) กำหนดให้บริเวณนี้เป็นเขตพาณิชยกรรมล้อมรอบด้วยพื้นที่ที่อยู่อาศัย ที่น่าจะมีการลงทุนในเชิงพาณิชยกรรมสูงในอนาคต โดยนอกจากการใช้ประโยชน์ด้านที่อยู่อาศัย หรืออุตสาหกกรมของพื้นที่ใกล้เคียงในอนาคตแล้ว ทำเลนี้จะเป็นบริเวณที่เชื่อมต่อกับภาคอุตสาหกรรมสำคัญ อีสเทอร์นซีบอร์ดในภาคตะวันออก และเมืองพัทยา อีกด้วย

สำหรับทำเลย่านสถานีรถไฟมักกะสันในปัจจุบันมีรถไฟฟ้าสายมักกะสัน-สุวรรณภูมิ และการพัฒนาศูนย์คมนาคมมักกะสัน บนที่ดินของการรถไฟฯ ที่มีแผนงานการพัฒนาทั้งด้านพาณิชยกรรมทั้ง อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ฯลฯ ในรูปแบบการให้เช่าเนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่เป็นที่ดินของการรถไฟฯ โดยมีปัจจัยทางด้านผังเมืองใหม่ ที่เอื้อให้มีการพัฒนาได้มากกว่าเดิมจะเป็นปัจจัยเสริมสำคัญให้ศักยภาพการพัฒนาที่เพิ่มากขึ้น

นอกจากนี้ตามรถไฟฟ้าสายแอร์พอร์ทลิงค์ ซึ่งจะก่อสร้างตามแนวรถไฟสายตะวันออก จะเป็นบริเวณที่มีการพัฒนาพื้นที่สูงมากในอนาคต 1-2 ปีข้างหน้า โดยในปัจจุบันก็ได้มีการซื้อทรัพย์สินตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้โดยเฉพาะอาคารเก่า เพื่อการปรับปรุงใหม่กันมาก โดยเฉพาะอาคารชุด อพาร์ทเม้นต์ เพื่อรองรับความต้องการของคนทำงานที่เกี่ยวข้องกับสนามบินสุวรรณภูมิ

นอกจากนี้ ประเด็นสำคัญอีกประเด็นหนึ่งในผังเมืองใหม่ คือการกำหนดให้พื้นที่โดยรอบรัศมีรถไฟฟ้าในระยะ 500 เมตร เป็นทำเลสำคัญที่ถนนไม่ต้องกว้างถึงตามข้อกำหนดแต่ละผังเมืองก็ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ และมีผลบริเวณสถานีที่ตั้งอยู่ในผังเมืองสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย ประเภท ย.6 แถวย่านสถานีห้วยขวาง สุทธิสารตามตัวอย่างรอบสถานีสุทธิสารข้างต้น ส่วนที่เหลืออยู่ใน ย.8-9-10 สำหรับการพัฒนาอาคารพาณิชยกรรมและอาคารสำนักงานประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งมีผลต่อย่านสถานีบนถนนพหลโยธิน ย่านสถานีสะพานควาย อารีย์ ราชครู และถนนสุขุมวิท ย่านสถานีพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย