ปัจจัยลบรอบด้าน ฉุดตลาดอสังหาฯซบต่อเนื่อง ผู้ประกอบการรายใหญ่ปรับตัวแตกบริษัทลูกพัฒนาโครงการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดล่าง ส่วนรายย่อยรายใหม่และรายเดิมปรับตัวไม่ทัน เทขายยกโครงการให้จัดสรรรายใหญ่ศักยภาพสูงบริหารต่อ ผู้บริหารเอ็น.ซี.ฯ ยอมรับ พบผู้ประกอบการหลายรายเสนอขายโครงการแบบยกล็อต ด้าน "อิสระ บุญยัง" ชี้สาเหตุหลักเกิดจากผู้ประกอบการบางรายขาดสภาพคล่องทางการเงิน หวังลดภาระหนี้เงินกู้ซื้อแลนด์แบงก์สะสม

ด้วยปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มขยายตัวในอัตราลดลง โดยมีหลายสาเหตุที่เข้ามากดดันต่อภาพรวมของประเทศ ทั้งเรื่อง ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง ผลจากราคาน้ำมัน ทำให้ตัวเลขเงินเฟ้อขยับ และเพื่อเป็นการรักษาจุดยืนทางด้านนโยบายเงินเฟ้อเป้าหมายของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ก็อาจจะมีส่วนทำให้แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากปรับตัวสูงขึ้น โดยความอ่อนไหวของปัญหาดังกล่าว ได้ส่งผลกระทบต่อลูกหนี้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีภาระการผ่อนที่เพิ่มขึ้น ขณะที่กำลังของการผ่อนเริ่มลดลง เนื่องจากภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น ส่วนลูกค้ารายใหม่ที่กำลังจะซื้อที่อยู่อาศัย ได้เพิ่มระยะเวลาการตัดสินใจที่นานขึ้น

ในด้านของผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ได้ปรับแนวของการทำธุรกิจ หลังจากที่การพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมระดับบน เริ่มเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวและชะลอตัวตามสภาพของเศรษฐกิจที่แท้จริง ขณะที่กลุ่มลูกค้าระดับกลางลงล่าง กลายเป็นตลาดที่ความต้องการซื้อยังมีอยู่จริง และเป็นฐานของประชากรที่ใหญ่ขึ้น ตามการขยายตัวของประชากร ดังนั้น ผู้ประกอบการเกือบทุกค่าย กระโจนลงทำตลาดโครงการระดับกลางลงล่าง เพื่อเป็นต่อยอดกลุ่มลูกค้าได้ทุกระดับ รวมถึงเป็นการกระจายความเสี่ยง สร้างฐานลูกค้ากลุ่มใหม่ๆเข้ามาเสริม เช่น ค่ายควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่แตกแบรนด์คาซ่า ทำตลาด3-5 ล้านบาท หรือแม้แต่ค่ายของบริษัทแสนสิริ เป็นต้น

แต่กระแสที่เริ่มเกิดขึ้นอีกครั้ง และอาจจะกลายเป็นสัญญาณที่ชี้ให้เห็น ความเป็นจริงของธุรกิจอสังหาฯ ก็คือ "ความเป็นมืออาชีพ" โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายย่อยและรายใหม่ ที่พิจารณาแค่โอกาสสร้างกำไร พัฒนาโครงการตามกระแส โดยไม่มีการศึกษาความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง ทำให้การจัดวางตำแหน่งสินค้าและจับกลุ่มลูกค้าผิด ส่งผลให้การพัฒนาสินค้าไม่สอดรับกับความต้องการของลูกค้าในขณะนั้น และยิ่งสภาพตลาดอสังหาฯถูกแรงกดดันหลายด้าน โอกาสจึงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหม่ ที่สายป่านทางด้านการเงินไม่เพียงพอแล้ว เริ่มประสบปัญหาในการพัฒนาโครงการมากขึ้น

นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวอย่างชัดเจนว่า ผู้ประกอบรายใหญ่ หันมาให้น้ำหนักกับตลาดกลางลงล่างมากขึ้น เพื่อเป็นการต่อยอดทางธุรกิจ ขณะที่การแข่งขันของตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีความรุนแรง เนื่องจากความต้องการของลูกค้ายังมีต่อเนื่อง พิจารณาได้จาก โครงการต่างๆของบริษัทอสังหาฯรายใหญ่สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ ปัญหารอบด้านที่เข้ามากระทบยังทำให้กลุ่มผู้ประกอบการต้องปรับตัวแข่งขันสูงขึ้น จนทำให้ตลาดขณะนี้มีการแข่งขันค่อนข้างสูง โดยกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ก็หันมาพัฒนาโครงการเจาะตลาดกลางลงล่างส่วนรายกลางสภาพคล่องทางการเงินไม่สูง ก็ต้องควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง และ ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการพัฒนาสินค้าใหม่ โดยการพัฒนาในจำนวนที่น้อยลง เน้นกลุ่มลูกค้าที่ให้แม่นยำมากขึ้น การจัดโปรโมชันก็ต้องให้ตรงกับความต้องการกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด รูปแบบการพัฒนาสินค้าก็ต้องตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าให้มากที่สุด โดยเฉพาะในเรื่องการเงินเงื่อนไขการชำระเงินต่างๆ ของลูกค้าต้องตอบรับความต้องการให้มากที่สุด

แต่ส่วนที่มีปัญหามากที่สุดก็คือกลุ่มผู้ประกอบการรายใหม่และรายย่อยในตลาดที่พัฒนาสินค้าโดยขาดข้อมูลกาตลาดและการวิจัยความต้องการของกลุ่มลูกค้า ทำให้พัฒนาโครงการออกมาแล้วไม่ตรงกับกลุ่มลูกค้า ยอดขายไม่กระเตื้อง ประกอบกับเมื่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างปรับตัวขึ้นยิ่งทำให้ควบคุมต้นทุนไม่อยู่ สุดท้ายต้องตัดสินใจขายยกโครงการต่อให้แก่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีศักยภาพในการบริหารจัดการ และระบบการทำตลาดที่มีศักยภาพและสภาพคล่องที่มากกว่า

" แรงกดดันจากปัญหาต่างๆ ได้ทำให้ผู้ประกอบการรายย่อย และรายใหม่มีปัญหาสภาพคล่อง ต้องเสนอขายโครงการยกล็อตให้แก่บริษัทใหญ่ๆ ซึ่งในส่วนของบริษัทเองก็มีผู้ประกอบการหลายๆ รายมาเสนอขายแบบยกโครงการ ซึ่งบริษัท เองก็พิจารณาในหลายๆ ด้าน และมีหลายโครงการที่น่าสนใจ แต่ต้องศึกษาให้รอบครอบก่อน จึงยังไม่ตัดสินใจซื้อโครงการใด โดยการพิจารณาโครงการของเรานั้นจะต้องดูทั้งรูปแบบสินค้า กลุ่มลูกค้า ความเป็นไปได้ของโครงการ ทำเลที่ตั้งของโครงการ ฯลฯ" นายสมนึกกล่าว

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า สำหรับการขายยกโครงการของผู้ประกอบการรายย่อย และรายใหม่นั้น ที่ผ่านมาพบว่ามีเกิดขึ้นบ้างแต่ก็ไม่มาก เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาการพัฒนาโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนนไม่มากนัก โดยเหตุผลที่หลักๆ นั้นคาดว่าน่าจะมาจากปัญหาเรื่องสภาพคล่องของผู้ประกอบการ และในบางบริษัทอาจจะต้องการระบายที่ดินสะสมในมือ เพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ยลงไปจึงมีการขายยกโครงการ

แต่อย่างไรก็ตามการขายยกโครงการในกรณีที่ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องนั้น ถือว่าเป็นผลดีต่อกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการเพราะจะทำให้มีการพัฒนาโครงการต่อจนเสร็จสิ้น และไม่เกิดเป็นโครงการร้างหรือเป็นปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล)ของสถาบันการเงินในอนาคต