*จับตาการเมืองหลังการเลือกตั้งในเดือน ต.ค.นี้ ตัวแปรตัดสินอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “เติบโต-ดิ่งเหว”
*หวั่นแผนลงทุนรถไฟฟ้ารอบเมืองไม่คลอดตามกำหนด เป็นแค่แผนหาเสียงช่วงขาลง
*จัดสรรผวาตั้งรัฐบาลไม่ได้ เบรกซื้อแลนด์แบงก์พัฒนาโครงการ

จากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว จนสำนักงานเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติต้องออกมาปรับลดค่า GDP (ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ) เหลือ 4.2-4.9% จากเดิมที่คาดการณ์ไว้ว่าจะโตถึง 4.5-5.5% ประกอบกับความไม่แน่นอนของสถานการณ์การเมืองขณะนี้ที่เหมือนภาวะ (เกือบ) สุญญากาศ ส่งผลต่อเนื่องถึงโครงการขนาดใหญ่ต่างๆ ที่รัฐบาลทักษิณเคยวางไว้ต้องถูกชะลอออกไป โดยที่ไม่รู้หัวรู้ก้อยว่าจะได้รับการผลักดันต่อหรือไม่ ตราบใดที่ยังไม่รู้ว่าใครจะได้เป็นรัฐบาล

ทั้งนี้หนึ่งในสารพัดโครงการของรัฐบาลที่ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก และถือเป็นหัวใจหลักของการวางแผนพัฒนาโครงการของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ทั้งหลาย คือ ระบบขนส่งมวลชนระบบราง ซึ่งเป็นที่รู้กันดีอยู่แล้วว่าหากบริเวณไหนที่จะมีรถไฟฟ้าตัดผ่าน ก็จะมีดีเวลลอปเปอร์หลายรายแห่กันไปผุดโครงการ

แล้วชูจุดขายเรื่องทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้ากันเป็นแถว นำไปสู่ศึกชิงไหวชิงพริบในการซื้อที่ดินผืนงาม เพื่อนำมาพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณที่มีความเจริญตัดผ่าน ราคาก็จะถูกปั่นให้สูงขึ้นเป็นเงาตามตัว

จับตารัฐบาลใหม่

ถ้าหากทุกอย่างยังดำเนินไปโดยที่ไม่มีอะไรสะดุด เชื่อว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าระบบขนส่งมวลชนใน กทม. ก็จะช่วยให้ใครหลายๆ คนสะดวกสบายมากขึ้น แต่ ณ เวลานี้กลับกลายเป็นว่าหลายโครงการที่เคยวางแผนเอาไว้ต้องถูกชะลอออกไปก่อนจากความไม่แน่นอนทางการเมือง และต้องรอติดตามดูว่ารัฐบาลชุดใหม่ที่เกิดขึ้นจะนำโครงการเหล่านั้นมาสานต่อโดยเร็วหรือไม่

ทั้งนี้แต่เดิมรัฐบาลเคยวางแผนไว้ทั้งหมด 7 สาย และเพิ่มขึ้นเป็น 10 สายในช่วงหาเสียงเลือกตั้ง ของรัฐบาลทักษิณ 2 เพื่อเชื่อมโยงเป็นโครงข่ายทั่วกรุงเทพฯ แต่ตอนนี้เหลือเพียง 3 สาย ได้แก่ สายสีแดง เส้นทางเชื่อมต่อจากแอร์พอร์ต ลิงค์-ดอนเมือง-เชียงราก, สายสีน้ำเงิน เส้นทางรอบเมือง-บางแค และสายสีม่วงเส้นทางบางใหญ่-บางซื่อ ที่ได้รับการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี ซึ่งอยู่ในขั้นตอนของการเร่งเปิดประมูล ซึ่งก็ยังไม่เห็นเป็นรูปร่างว่าจะเกิดขึ้นได้เมื่อไหร่

แต่ที่น่าจะเห็นเป็นรูปร่างมากที่สุด คือ โครงการที่ กทม. เป็นผู้ผลักดันให้ดำเนินการ เนื่องจากเป็นการสร้างส่วนต่อขยายจากระบบเดิมที่มีอยู่แล้ว และใช้งบประมาณของ กทม. เอง ได้แก่ ส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้า หมอชิต-แยกเกษตร และอ่อนนุช-สำโรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเส้นทางที่มีส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้าผ่าน จะมีดีเวลลอปเปอร์มากหน้าหลายตาไปผุดโครงการอยู่ไม่ขาดสายเนื่องจากเป็นส่วนต่อขยายที่มีความพร้อมในการดำเนินการมากที่สุด

เบรกซื้อแลนด์แบงก์

สำหรับสภาวการณ์ต่างๆ ข้างต้น ก็ส่งผลต่อพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เช่นกัน ซึ่ง ชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้บริษัทมีที่ดินสะสมรอการพัฒนา (แลนด์แบงก์) อยู่ในมือประมาณ 2,000 ไร่ และกว่า 80% ของที่ดินที่มีจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าตัดผ่าน ประกอบกับช่วงนี้ปัจจัยภายนอก เช่น ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยมีผลกระทบทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น เพราะฉะนั้นในปีนี้บริษัทฯ จะเน้นพัฒนาเฟสใหม่ในโครงการเก่า เช่น คอนโดมิเนียมเมโทร พาร์ค สาทร ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างเร่งการก่อสร้างเฟส 2 และเร่งนำที่ดินในแลนด์แบงก์ที่มีอยู่มาพัฒนาเป็นโครงการใหม่ ทั้งนี้จะไม่มีการซื้อที่ดินเพิ่ม โดยที่ดินจำนวน 2,000 ไร่ที่มีอยู่นี้จะนำมาพัฒนาในช่วงระยะเวลา 4 ปีหลังจากนี้ โดยในปีหน้าจะนำที่ดินบริเวณบางใหญ่ แจ้งวัฒนะ พัฒนาการ มาพัฒนาเป็นโครงการ”

เรียกได้ว่าตราบใดที่ระบบรถไฟฟ้าสารพัดสียังไม่เกิด พร้อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ก็ขอเซฟตัวเองแบบสุดๆ ด้วยการพัฒนาที่ดินที่มีอยู่ในมือไปก่อน ซึ่งนอกจากนี้ชายนิดยังเพิ่มเติมอีกว่า บริษัทฯ มีแผนจะลดหนี้ให้ต่ำลงจาก 1.1 เหลือ 0.8 ในปี 2550 ซึ่งจะทำให้ดอกเบี้ยจ่ายลดลงอย่างรวดเร็ว รวมทั้งตั้งเป้าในปีนี้ว่าจะขอสร้างยอดขายให้ได้ 8,000 ล้าน ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรกสามารถสร้างยอดขายได้แล้ว 3,000 ล้านบาท และคาดว่าอีกครึ่งปีหลังจะสามารถสร้างยอดขายให้เป็นไปตามเป้าได้ไม่ยากนัก

ในส่วนของข้อกำหนดของผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ที่มีผลบังคับใช้ ชายนิด กล่าวว่า “ไม่มีผลกระทบต่อบริษัทมากนัก เนื่องจากมีการออกแบบโครงการที่ให้สัดส่วนพื้นที่โล่งมากกว่าที่ประกาศในผังเมืองอยู่แล้ว และในแง่ของต้นทุนก็ไม่ได้รับผลกระทบ เนื่องจากมีต้นทุนราคาที่ดินต่ำ จึงสามารถขายได้ในระดับราคาที่ได้เปรียบกว่าคู่แข่ง”

ลดขนาด-ลดราคา

นอกจากนี้ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เองยังเห็นว่าลูกค้ามีพฤติกรรมเปลี่ยนไปทำให้ต้องมีการปรับตัวตาม เช่น คนส่วนใหญ่หันมาซื้อบ้านในราคาที่ถูกลงหรือซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเพื่อประหยัดต้นทุนในการเดินทาง ซึ่งกลยุทธ์ที่ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคนำมาใช้ เช่น การปรับลดพื้นที่ และลดราคาบ้านเดี่ยวลงเพื่อสอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด โดยเฉลี่ยบ้านทุกแบรนด์ของเพอร์เฟคจะลดราคาลงประมาณ 20% เช่น เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ ราคา 7-9 ล้านบาท เพอร์เฟคเพลส ราคา 4-6 ล้านบาท และเพอร์เฟค พาร์ค ราคา 3-5 ล้านบาท รวมทั้งยังชูจุดขายของเพอร์เฟค พาร์คเหนือคู่แข่งในระดับราคาเดียวกันด้วยสิ่งแวดล้อมในโครงการที่ใกล้เคียงกับระดับเพอร์เฟค เพลส คือ มีทะเลสาบ สระว่ายน้ำกว้าง 50 เมตร สโมสรระดับหรู เป็นต้น โดยในส่วนของเมโทร พาร์ค ราคาต่อ ตร.ม. ในเฟส 2 จะปรับขึ้นเป็น 36,000 บาท แต่โดยรวมราคาต่อยูนิตจะยืนอยู่ในระดับเดิม คือ 1-2 ล้านบาท

โครงการใหม่ในครึ่งปีหลังที่ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หวังว่าจะสร้างช่วยผลักยอดขายให้เป็นไปได้ตามเป้าในไตรมาสที่ 3 และ 4 นั้น ได้แก่ คอนโดมิเนียม เมโทร พาร์ค สาทร เฟส 2 ที่กำลังเร่งก่อสร้าง โดยหวังจะสร้างยอดรับรู้รายได้ประมาณ 1,400 ล้านบาท ในต้นปีหน้า ส่วนโครงการบ้านเดี่ยว ได้แก่ มณีรินทร์ ติวานนท์ เพอร์เฟค พาร์ค บางใหญ่ และเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ รัตนาธิเบศร์