* ราคาที่ดินรอบสุวรรณภูมิถูกปั้นมาหลายระลอก ตามกระแสการจุดพลุสนามบินและโครงข่ายคมนาคม
* โดยเฉพาะยุค "ทักษิณ ชินวัตร" หมายมั่นปั้นที่นี่เป็นเมืองแห่งมหานคร....บรรดาก๊วนการเมือง ที่มีเครือข่ายนักค้าทีดินกระโดดเข้าไปกว๊านซื้อที่ และปล่อยขายที่ดิน "รวย"กันทั่วหน้า
* แต่วันนี้ ที่ดินย่านนี้กลับโอละพ่อ .....ตกฮวบ!....
* ใครที่ออกตัวทันก็รอดไป..ส่วนใคร "เจ็บตัว"....รอทางรอด..

แก๊งค์ไทยรักไทยแน่นจุกอก ราคาที่ดินรอบสุวรรณภูมิปั่นไม่ขึ้น รับพิษสงสนามบินสุวรรณภูมิเลื่อนเปิดให้บริการ ขณะที่เป็นรัฐบาลรักษาการไม่กล้าอนุมัติโครงการขนาดใหญ่ ทั้งสาธารณูโภคสาธารณูปการ ส่งผลให้ราคาที่ดินทรงตัว-ทรุด และหาผู้ซื้อไม่ได้ ต้องก้มหน้าแบกภาระดอกเบี้ยจากการกู้มาซื้อที่ดิน

หากย้อนเวลาถอยหลังไปราว 3-4 ปีก่อน นับตั้งแต่รัฐบาลพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรีประกาศนโยบายที่จะสานต่อโครงการก่อสร้างสนามบินหนองงูเห่า หรือสนามบินสุวรรณภูมิ ให้แล้วเสร็จและเปิดให้บริการในราวกลางปี 2548 โดยมีเป้าหมายให้สนามบินทองแห่งนี้เป็นศูนย์กลางทางการบิน หรือฮับในภูมิเอเชีย ทำให้บริเวณรอบ ๆ สนามบินมีความคึกคักขึ้นทันที หลังจากที่เงียบเหงามานานหลายปี

ความคึกคักที่เกิดขึ้น นั่นคือ ภาวะการซื้อขายที่ดินที่มีการกว้านซื้อที่ดินและรวมพื้นที่จำนวนมาก เพื่อเก็งกำไร ซึ่งการเก็งกำไรครั้งนี้ ถือว่าไม่ใช่ปรากฏการณ์ปกติของการเก็งกำไร แต่นับเป็นการเก็งกำไรครั้งประวัติศาสตร์ก็ว่าได้ เพราะผู้ที่เก็งกำไรส่วนใหญ่มีไม่กี่กลุ่มเท่านั้น ที่สำคัญยังเป็นกลุ่มเดียวกับกลุ่มทุนทางการเมือง เครือญาติและกลุ่มนักการเมืองโดยตรง

นำโดยครอบครัวนายกฯทักษิณ ,กลุ่มสุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ เลขาธิการพรรคไทยรักไทย และรักษาการรองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม ,กลุ่มเนสกาแฟ ประยุทธ์ มหากิจศิริ รวมถึงเจ้แดง เยาวภา วงศ์สวัสดิ์ น้องสาวนายกรัฐมนตรี

เก็งกำไรครั้งประวัติศาสตร์

"การเก็งกำไรครั้งประวัติศาสตร์ เพราะผู้ที่เก็งกำไรหลักๆ ล้วนเป็นคนในรัฐบาล เป็นผู้ที่รู้ข่าวคราวความเคลื่อนไหว ความคืบหน้า (อินไซด์) ถึงแผนการกำหนดนโยบายและแผนพัฒนาพื้นที่ว่าจะไปในทิศทางใด ที่สำคัญยังสามารถเนรมิตสาธารณูปโภคสาธารณูปการลงในพื้นที่ได้อย่างรวดเร็ว หากเห็นว่าจะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดิน หรือสร้างประโยชน์ให้กับตัวเองและพวกพ้อง จนทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นกว่าราว 50-80% ภายในเวลาไม่กี่ปี หรือบางพื้นที่ บางทำเลราคาอาจจะถีบตัวสูงขึ้นกว่าเท่าตัว"แหล่งข่าวในวงการซื้อขายที่ดินระบุ

การเก็งกำไรจากการก่อสร้างและเปิดให้บริการสนามสุวรรณภูมิมีมาหลายครั้ง นับตั้งแต่เล่นข่าวการโหมก่อสร้างสนามบินให้แล้วเสร็จ หลังจากที่โครงการไม่มีความคืบหน้า นับตั้งแต่ริเริ่มมาเกือบ 40 ปีก่อน จนมาถึงรัฐบาลทักษิณ ชินวัตร ที่มีนโยบายก่อสร้างต่อให้แล้วเสร็จอย่างจริงจัง

รวมถึงข่าวที่กลุ่มบริษัท กฤษดามหานคร จะยกที่ดินบริเวณใกล้ๆ กับสนามบินสุวรรณภูมิราว 700 ไร่ ให้กับรัฐบาลฟรีๆ แบบไม่คิดมูลค่า เพื่อใช้เป็นที่ตั้งรัฐสภาแห่งใหม่

เล่นข่าวรัฐสภาเก็งกำไร

ในช่วงนั้น ทุกคนก็คิดว่ารัฐบาลจะยอมรับ และใช้พื้นที่บริเวณดังกล่าว เป็นที่ตั้งรัฐสภา เพราะผู้บริหารระดับสูงของกลุ่มบริษัท กฤษดาฯมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับบุคคลในครอบครัวนายกรัฐมนตรี ซึ่งมีความเป็นไปได้ว่ารัฐบาลจะยินดีรับที่ดินของกลุ่มบริษัท กฤษดาฯ เพราะทางกลุ่มบริษัท กฤษดาฯจะได้ประโยชน์จากการพัฒนาพื้นที่ในบริเวณนั้นอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ที่สำคัญจะทำให้มูลค่าที่ดินสูงขึ้นกว่าเท่าตัวทันที

ในส่วนของนายกฯทักษิณ เครือญาติ และพวกพ้อง รวมถึงแก๊งค์ไทยรักไทย ก็จะได้ประโยชน์เช่นเดียวกัน เพราะในช่วง 3-4 ปีก่อนได้ไปกว้านซื้อที่ดินไว้จำนวนมาก เพื่อเก็งกำไร จากที่ปั่นราคาที่ดิน เพราะหากรัฐสภาไปจัดตั้งในย่านสุวรรณภูมิ จะทำให้บริเวณดังกล่าวมีความเจริญรวดเร็วขึ้น เนื่องจากจะกลายเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจอีกทำเลหนึ่ง ที่ขยายจากตัวเมือง บริเวณสีลม สาทร และสุขุมวิท ออกไป

อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ปีก่อนที่มีกระแสข่าวว่าสนามบินสุวรรณภูมิอาจจะเปิดให้บริการไม่ทันตามกำหนด และเลื่อนกำหนดเปิดให้บริการมาหลายครั้ง รวมถึงความอึมครึมทางการเมือง ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัว ทำให้การซื้อขายที่ดินบริเวณรอบๆสนามบินสุวรรณภูมิหยุดชะงัก ราคาที่ดินเริ่มไม่ขยับ อยู่ในภาวะทรงตัวมานานนับปี

ขณะที่นักเก็งกำไรหลายรายเริ่มเห็นท่าทีว่าราคาที่ดินคงไม่ขยับขึ้นไปกว่านี้ จึงต้องการขายออกไป เพราะไม่ต้องการแบกรับภาระจากค่าดอกเบี้ย รวมถึงความเสี่ยงจากการลดลงของราคาที่ดินบางนา-ตราดราคาวูบ50%

โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาลง ประกอบกับความไม่แน่นอนทางการเมือง ทำให้ไม่มีใครกล้าลงทุน หรือซื้อที่ดินเก็บไว้ จึงทำให้ราคาที่ดินบางแปลง บางพื้นที่ลดลงโดยปริยาย เฉลี่ยที่ 20-30% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในบริเวณถนนบางนา-ตราด ที่ในอดีตราคาที่ดินเคยสูงถึงตารางวาละ 20,000-30,000 บาท เหลือเพียงตารางวาละ 10,000-20,000 กว่าบาทเท่านั้น หรือลดลงเกือบ 50%

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า นับตั้งแต่ปลายปีก่อนราคาที่ดินบริเวณสนามบินสุวรรณภูมิเริ่มอยู่ในภาวะทรงตัว ไม่ปรับตัวสูงขึ้นแบบผิดปกติเหมือนในช่วงที่มีการก่อสร้างสนามบินอย่างจริงจัง ขณะเดียวกัน ที่ดินบางแปลงกลับมีราคาลดลง เพราะนักเก็งกำไรหลายรายไม่ต้องการถือที่ดินไว้แล้ว ต้องการขายทิ้ง แต่ด้วยปัจจัยลบต่างๆ ทำให้ขายยาก จึงจำเป็นต้องขายในราคาที่ลดลง

ทุนการเมืองรอปั่นราครารอบใหม่

อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่อยู่ในมือของกลุ่มนักการเมือง เครือญาติ และผู้ใกล้ชิดจำนวนมาก ยังไม่ได้ถูกขายออกมา เพราะยังมีแผนที่จะสร้างราคาที่ดินให้สูงกว่าราคาที่เป็นจริง หรือราคาตลาด ซึ่งต้องการจะสร้างราคาและมูลค่าเพิ่มมากกว่านี้ เพื่อหวังผลกำไร ซึ่งวิธีเดียวที่จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินอย่างรวดเร็ว คือการผลักดันให้สนามบินเปิดให้บริการเร็วที่สุด และต้องใส่สาธารณูปโภคลงไปให้ครอบคลุมทุกพื้นที่ ทั้งถนน ทางด่วน และรถไฟฟ้า เพื่อสร้างความเจริญให้กับทุกพื้นที่ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นเองโดยปริยาย

สำหรับกลุ่มนักการเมืองและผู้ใกล้ชิดที่เป็นเจ้าของพื้นที่แถวๆ สนามบินสุวรรณภูมิ มีทั้งที่เป็นเจ้าของเอง และให้นอมินีถือแทน ได้แก่ กลุ่มสุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ ที่มีที่ดินหลายพันไร่ เป็นสนามกอล์ฟ และโรงงานเกี่ยวกับธุรกิจยานยนต์ ,กลุ่มเนสกาแฟ ที่มีที่ดินประมาณ 2,000 ไร่ และกลุ่มเยาวภา วงศ์สวัสดิ์ หรือเจ้แดง ที่มีที่ดินประมาณ 200-300 ไร่ รวมถึงนายกฯทักษิณที่ได้ซื้อที่ดินบริเวณดังกล่าวไว้เรียบร้อยแล้ว แต่ให้นอมินีถือครองแทน ซึ่งเป็นการซื้อสนามกอล์ฟไว้ ส่วนกลุ่มบริษัท กฤษดาฯมีที่ดินประมาณ 4,000-5,000 ไร่

แหล่งข่าว บอกอีกว่า ทุกวันนี้ รัฐบาลพยายามที่จะทุ่มงบประมาณลงไปในพื้นที่รอบๆ สนามบินสุวรรณภูมิให้มากที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงข่ายคมนาคม ระบบขนส่งมวลชน แต่ติดปัญหาในแง่ของเงินที่จะลงทุนซึ่งต้องใช้เม็ดเงินลงทุนมหาศาล ที่สำคัญในช่วงที่เป็นรัฐบาลรักษาการไม่สามารถที่จะตัดสินใจโครงการขนาดใหญ่ได้ เพราะโดยมารยาท รัฐบาลรักษาการจะไม่อนุมัติโครงการขนาดใหญ่ ทำให้พื้นที่บริเวณสุวรรณภูมิยังไม่เจริญตามแผนการที่วางไว้ และเป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาที่ดินยังไม่พุ่งไปสูงขึ้นตามที่คาดไว้

อย่างไรก็ตาม โครงการที่จะต้องลงทุนต่อเนื่อง เพื่อรองรับการเปิดใช้สนามบินได้อนุมัติให้มีการก่อสร้างบ้างแล้ว เช่น แอร์พอร์ต ลิงค์ ที่จะขนส่งผู้โดยสารจากบริเวณใจกลางเมือง หรือมักกะสันไปยังสนามบินสุวรรณภูมิได้เริ่มลงมือก่อสร้างแล้ว

สั่งจ.ใกล้เคียงพัฒนาพื้นที่เร่งความเจริญ

แหล่งข่าว กล่าวว่า นอกจากความพยายามของรัฐบาลรักษาการที่ต้องการผลักดันให้เกิดความเจริญในย่านสุวรรณภูมิแล้ว ยังได้สั่งการให้จังหวัดที่อยู่ใกล้เคียงกับสนามบินดำเนินการลงทุนสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกมารองรับการเปิดให้บริการสนามบินด้วย

อานนท์ พรหมนารท ผู้ว่าราชการจังหวัดฉะเชิงเทรา กล่าวว่า ทางจังหวัดมีนโยบายที่จะลงทุนโครงการสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่างๆ เพื่อรองรับการเปิดให้บริการของสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งได้มีการวางผังเมืองให้สอดคล้องกับระบบขนส่ง หรือลอจิสติกส์ โดยมีแผนจะขยายถนนจากฉะเชิงเทราไปมอเตอร์เวย์ เชื่อมต่อไปสนามบินสุวรรณภูมิ จาก 4 ช่องจราจรเป็น 8 ช่องจราจร เพื่อรองรับการคมนาคมขนส่งที่จะเพิ่มขึ้นหลังจากที่สนามบินเปิดให้บริการ ซึ่งหลังจากที่มีการขยายถนนหนทางจะทำให้พื้นที่บริเวณใกล้เคียงเจริญมากขึ้น ซึ่งหมายถึงว่าราคราที่ดินจะขยับขึ้นตามไปด้วย

ขณะที่แผนพัฒนาของจังหวัดสมุทรปราการมีแผนที่จะพัฒนาเป็นศูนย์กลางลอจิสติกส์ของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (Logistics Center) เพื่อเชื่อมโยงการค้าระหว่างประเทศ เป็นศูนย์กลางการกระจายสินค้าที่เชื่อมโยงทั้งทางถนน รถไฟ ทางน้ำ และทางอากาศ ซึ่งมีการก่อสร้างทางหลวงหมายเลข 3268 ตอนบางพลี-บางบ่อ(ถ.เทพารักษ์) และโครงการราดยางสาย สป. 1003 แยกทางหลวง หมายเลข 3 บานคลองกระบือ นอกจากนี้ ยังมีแผนที่จะวางผังเมืองเฉพาะพื้นที่พิเศษ ด้วย เพื่อรองรับความเจริญที่จะกระจายจากสนามบินสุวรรณภูมิเข้าสู่พื้นที่ในจังหวัดสมุทรปราการ โดยปัจจุบันเริ่มมีนักเก็งกำไรไปกว้านซื้อที่ดินไว้จำนวนมาก และราคาที่ดินในหลายพื้นที่เริ่มขยับสูงขึ้นกว่าในอดีตที่ยังไม่มีการก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิ


************

"โยธาฯ"คุมเข้มพื้นที่รอบสุวรรณภูมิ หวั่นเมืองเติบโตแบบไร้ทิศทาง

"กรมโยธาธิการและผังเมือง" เตรียมออกกฎเหล็ก คุมพื้นที่ก่อสร้างรอบสนามบินสุวรรณภูมิในรัศมีรอบ 521 ตร.กม. หวั่นเมืองเติบโตแบบไร้ทิศทาง และสร้างผลเสียหลังสนามบินเปิดให้บริการ คาดประกาศบังคับใช้ได้ภายในปลายปีนี้ วงในระบุ ดีเวลลอปเปอร์นกรู้ เมินข้อบังคับ ขออนุญาตปลูกสร้างพร้อมแล้ว

ปัจจุบันพื้นที่รอบ ๆ สนามบินสุวรรณภูมิถูกพัฒนาขึ้นไปแบบไร้ทิศทาง การลงทุนเป็นไปในลักษณะ แบบตัวใครตัวมัน สิ่งปลูกสร้างที่เกิดขึ้นตั้งแต่ในอดีต ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย โครงการบ้านจัดสรร โกดัง หรือสถานที่อื่น ๆ ล้วนก่อสร้างแบบไม่มีมีทิศทางไปในทางเดียวกัน

แต่หลังจากที่รัฐบาลเร่งก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิ เพื่อให้เปิดให้บริการในราวกลางปีนี้ ทำให้กระทรวงมหาดไทย และกรมโยธาธิการและผังเมืองได้เร่งศึกษาและหาแนวทางออกกฎระเบียบขึ้นมาควบคุมการใช้พื้นที่ เพื่อให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน

โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณรอบ ๆ สนามบินสุวรรณภูมิ เป็นพื้นที่ที่จะต้องควบคุมเป็นพิเศษ เพราะหากใช้งานผิดประเภทอาจจะเกิดผลเสียมากกว่าผลดี หลังจากที่สนามบินเปิดให้บริการ โดยพื้นที่ในรัศมี 521 ตร.กม. เป็นพื้นที่ที่กระทรวงมหาดไทยและกรมโยธาธิการและผังเมือง กำลังเร่งจัดทำผังเมือง เพื่อควบคุมการใช้พื้นที่ให้เหมาะสมกับการเติบโตของเมือง

ฐิระวัตร กุลละวณิชย์ อธิบดีกรมโยธาและผังเมือง เปิดเผยถึงความคืบหน้าการร่างผังเมืองรอบพื้นที่เมืองใหม่สุวรรณภูมิ หรือ "นครสุวรรณภูมิ" ว่า ขณะนี้กระทรวงมหาดไทยอยู่ระหว่างการศึกษาและเตรียมออกกฎกระทรวงควบคุมการใช้ประโยชน์ในพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ เพิ่มอีก 1 ฉบับ หลังจากที่มีการร่างผังเมืองนครสุวรรณภูมิมาแล้วระยะหนึ่ง แต่ยังไม่เสร็จเรียบร้อยและสามารถประกาศใช้ได้

ทั้งนี้ ในช่วงที่กระทรวงมหาดไทยยังไม่ได้ประกาศกฎควบคุมการใช้พื้นที่ ทำให้ยังมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และสิ่งก่อสร้างๆ ในพื้นที่รอบนอกสนามบินสุวรรณภูมิอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังไม่มีกฎข้อบังคับ หรือข้อกำหนดการใช้ประโยชน์พื้นที่ที่ชัดเจน รวมถึงในบางพื้นที่ที่มีการออกกฎกระทรวงห้ามก่อสร้าง หรือมีข้อกำหนดในเรื่องการก่อสร้างไปแล้วแต่ ก็ยังไม่มีการสนใจตรวจสอบข้อห้ามข้อกำหนดในการก่อสร้างในพื้นที่นั้นๆ

คุมระยะถอยร่น-ความสูง

ดังนั้น เพื่อควบคุมการขยายตัวของเมืองแบบไร้ทิศทางกระทรวงมหาดไทยจึงเตรียมที่จะออกกฎกระทรวงควบคุมการใช้พื้นที่ในเขตเมืองใหม่สุวรรณภูมิ อีก1 ฉบับ ซึ่งจะครอบคลุมพื้นที่รอบสนามบินในรัศมี 521 ตร.กม. ในช่วง 1-2 เดือนนับจากนี้ โดยกฎกระทรวงดังกล่าวจะครอบคลุมในเรื่องข้อกำหนดระยะถอยร่น ในการก่อสร้าง กำหนดพื้นที่ห้ามก่อสร้าง พื้นที่ระบายน้ำ พื้นที่ควบคุมระดับความสูงของอาคาร ฯลฯ ซึ่งจะครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดรอบ ๆ สนามบิน

แบ่งพื้นที่ 7 โซน

สำหรับผังเมืองเฉพาะนครสุวรรณภูมินั้น แบ่งการทำงานออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ในส่วนของการร่างผังที่กำหนดในเรื่องการปกครอง และกำหนดการใช้ประโยชน์พื้นที่และจัดสรรโซนในการพัฒนา โดยกรมโยธาฯรับหน้าที่ในส่วนของการร่างกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยได้มีการแบ่งพื้นที่การพัฒนาออกเป็น 7 โซน ได้แก่ โซนรับน้ำ โซนที่อยู่อาศัย โซนศูนย์กลางเมือง โซนและโซนอนุรักษ์ (บางพลี) เป็นต้น

"คาดว่า ร่างผังเมืองนครสุวรรณภูมิ จะร่างเสร็จ ผ่านขั้นตอนต่างๆ จนถึงขั้นตอนประกาศใช้ ภายในปีนี้ ทั้งนี้ การประกาศใช้นั้นจะช้าหรือเร็วอย่างไรนั้นต้องดูความพร้อม และอำนาจในการพิจารณาอนุมัติของ คณะรัฐมนตรี (ครม.) ก่อน เพราะในช่วงนี้ เป็นช่วงที่ประเทศไม่มีรัฐบาลบริหารราชการ มีเพียงแค่รัฐบาลรักษาการ ซึ่งไม่แน่ใจว่ารัฐบาลรักษาการชุดนี้ จะดำเนินการเรื่องนครสุวรรณภูมิต่อหรือไม่"

ส่วนผลกระทบที่จะเกิดกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าจะมีผลกระทบบ้าง แต่ไม่มากนัก ซึ่งเดิมทีก็มีการออกกฎกระทรวงควบคุมระดับการก่อสร้างอาคารสูง และห้ามก่อสร้างอาคารสูง รวมถึงการกำหนดพื้นที่ห้ามก่อสร้างในบางพื้นที่เพื่อป้องการการพัฒนาที่ไร้ทิศทางอยู่แล้ว แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการ และผู้ขายที่ดินส่วนหนึ่งไม่ใส่ใจในเรื่องกฎข้อบังคับต่างๆ ซึ่งในเรื่องนี้ และหากพบว่ามีการพัฒนาผิดแบบหรือพัฒนาในพื้นที่ห้ามก่อสร้าง ผู้ทำผิดอาจจะต้องรับโทษตามกฎหมายกำหนด

**************

จัดสรรรอบสุวรรณภูมิหืดขึ้นคอ ที่ดินแพง-ต้นทุนพุ่ง-ยอดขายอืด

ดีเวลลอปเปอร์รอบสนามบินสุวรรณภูมิถึงคิวปาดเหงื่อ หลังยอดขายบ้านอืด ปรับแผนงานก่อสร้าง เร่งเก็บงานเก่า โอนกรรมสิทธิ์ รับเงินเข้ากระเป๋า แทนการเปิดโครงการใหม่ เหตุที่ดินถูกปั่นไปสูงจนสู้ไม่ไหว ขณะที่กำลังซื้อบ้านระดับกลาง-บนลดฮวบ

แม้ว่าหลังจากที่รัฐบาลจะโหมลงทุนก่อสร้างโครงการสนามบินสุวรรณภูมิอย่างจริงจังเมื่อ 3-4 ปี จนทำให้ผู้ประกอบการหลายธุรกิจต่างเข้าไปจับจองพื้นที่เพื่อลงทุนในธุรกิจ รวมถึงธุรกิจบ้านจัดสรรที่จะรองรับการเปิดให้บริการสนามบินที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในราวกลางปีก่อน แต่จนทุกวันนี้ ยังไม่มีใครกล้าฟันธงว่า สนามบินจะเปิดให้บริการเมื่อไหร่?

โดยฝ่ายรัฐบาล โดยเฉพาะ กระทรวงคมนาคมหัวเรือใหญ่ และบริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือทอท. ต่างก็พยายามที่จะรีบเร่งให้สนามบินเปิดให้บริการภายในปีนี้ ซึ่งกำหนดจะเปิดใช้อย่างเป็นทางการในเดือนก.ย.2549

อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าของการก่อสร้างสนามบินทองแห่งนี้ งานยังไม่แล้วเสร็จเรียบร้อยพร้อมใช้งาน และพร้อมที่จะเปิดให้เครื่องบินทดสอบตามกฎการบินระหว่างประเทศ จึงทำให้คาดการณ์ว่าแนวโน้มการเปิดให้บริการสนามบินน่าจะไม่ตรงตามกำหนดตามที่รัฐบาลต้องการ

การเลื่อนเปิดให้บริการซ้ำแล้วซ้ำเล่า นอกจากจะกระทบต่อความเชื่อมั่นของบรรดาสายการบินทั่วโลกแล้ว ยังทำให้นักธุรกิจทั้งชาวไทยและข้ามชาติต่างก็ไม่มั่นใจการเปิดใช้สนามบิน รวมถึงธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ในช่วง 2-3 ปีก่อน ดีเวลลอปเปอร์หลายรายต่างเข้าไปจับจองพื้นที่ เพื่อลงทุนโครงการบ้านจัดสรรจำนวนมาก โดยเฉพาะ รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่โหมไปลงทุนและกอบโกยยอดขายไปจำนวนมากในช่วงก่อนหน้านี้

อาทิ พี่ใหญ่วงการบ้านจัดสรร แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ,ศุภาลัย ,ลลิล,พฤกษา ,มั่นคงเคหะการ ,อนันดาและเอเวอร์แลนด์ เป็นต้น

รวมถึงดีเวลลอปเปอร์รายกลาง และท้องถิ่นที่มีที่ดินอยู่แล้ว และนำที่ดินมาพัฒนาเพื่อขายในช่วงขาขึ้นของธุรกิจบ้านจัดสรร เช่น ไพร์ม เนเจอร์ ,หมู่บ้านรุ่งกิจ (ทำโครงการบ้านจัดสรรในย่านดังกล่าวมทานาน และมีโครงการกระจายอยู่ใกล้สนามบินหลายแห่ง) ,พิศาล เฮ้าส์ และยูนิอิมพีเรียล เป็นต้น

แต่ดูเหมือนว่า โอกาสทองของธุรกิจบ้านจัดสรร บริเวณรอบๆ สนามบินสุวรรณภูมิ หรือสนามบินทองแห่งนี้ จะไม่ค่อยสดใสเหมือนกับช่วงที่ผ่านมา

ทั้งนี้ เนื่องจากปัจจัยลบต่างๆ นานาที่โถมเข้าใส่ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงดิ่งเหว ,ดอกเบี้ยที่พุ่งทะยานอย่างไม่หยุดยั้ง นับตั้งแต่ปีก่อนและยังไม่มีท่าทีที่จะหยุดนิ่ง ,ราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นจากปีก่อนกว่าเท่าตัว ซึ่งปัจจุบันราคาน้ำมันทะลุ 70 เหรียญต่อบาเรล หรือลิตรละ 27.14 บาทสำหรับราคาน้ำมันดีเซลที่เป็นหัวใจสำคัญของการขนส่ง รวมถึงปัญหาการเมืองที่อยู่ในภาวะอึมครึม และยังไม่รู้ว่าจะจบลงในรูปแบบใด ที่สำคัญราคาที่ดินบริเวณรอบๆ สนามบินสุวรรณภูมิถูกปั่นขึ้นไปจนทำให้ดีเวลลอปเปอร์ไม่กล้าซื้อ เพื่อลงทุนโครงการใหม่อีกแล้ว

ปัจจัยลบดังกล่าว ทำให้ธุรกิจบ้านจัดสรรถึงทางตันทันที !!

สิ่งที่เกิดขึ้นกับดีเวลลอปเปอร์เกือบทุกราย คือ “บ้านขายไม่ออก ขายช้า ยอดขายไม่เข้าเป้า ” โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บ้านระดับบน ราคาเฉลี่ยที่ 8-10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ยอดขายช้ามาก ๆ หากเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ ราวๆ ปี 2547-2548 ที่ไม่ว่าดีเวลลอปเปอร์จะผลิตบ้านออกมามากน้อยเพียงใด สามารถขายได้เกลี้ยงภายในพริบตา หรือใช้เวลาไม่กี่วันจะสามารถปิดการขายได้

ต่างจากในช่วงนี้ ที่นอกจากยอดขายจะช้าแล้ว ยังไม่มีดีเวลลอปเปอร์รายใดกล้าเข้าไปลงทุนเพิ่ม จะมีแค่เพียงการเร่งยอดขายเฟสเดิมที่เปิดดำเนินการอยู่ เพื่อเก็บเงินสด และลดความเสี่ยงจากการขาย โดยเฉพาะในช่วงภาวะเศรษฐกิจไม่เป็นใจ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ไม่กล้าลงทุนเปิดโครงการใหม่ หรือซื้อที่ดินเพิ่มเติม

“ทุกวันนี้ไม่มีใครกล้าไปซื้อที่ดินเพื่อเปิดโครงการใหม่เพิ่ม เพราะนอกจากราคาที่ดินจะสูงขึ้นจนนำมาลงทุนโครงการบ้านจัดสรรไม่ได้แล้ว กำลังซื้อบ้านระดับ 8-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังลดลงอย่างฮวบฮาบ และหากจะเปลี่ยนไปทำบ้านราคาต่ำกว่านี้ ก็ไม่ไหว เพราะเฉพาะต้นทุนค่าที่ดิน ไม่รวมค่าวัสดุก่อสร้าง ก็ไม่สามารถทำบ้านราคาต่ำขายได้ ทำให้ในปัจจุบันไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในย่านสุวรรณภูมิ”แหล่งข่าว ในวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุ

นอกจากนี้ ในบริเวณรอบๆ สุวรรณภูมิยังมีสต็อกบ้านเหลือขายจำนวนมาก ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ไม่กล้าลงทุนเพิ่ม และได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน เป็นเร่งสร้าง เพื่อโอนบ้านให้เร็วที่สุด และเก็บเงินสดไปชำระหนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงนี้เป็นช่วงที่ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นมาก ทำให้บรรดาดีเวลลอปเปอร์นำเงินไปชำระหนี้ เพื่อลดต้นทุนจากดอกเบี้ยดีกว่า

แหล่งข่าว กล่าวอีกว่า สถานการณ์ที่เกิดขึ้นบริเวณรอบ ๆ สุวรรณภูมิ ไม่ใช่ว่าดีเวลลอปเปอร์จะไม่รู้ แต่ในช่วงนั้นที่หันลงทุนโครงการบ้านจัดสรรใกล้ๆ สนามบินจำนวนมาก เพราะเป็นช่วงโอกาสทองที่เป็นธรรมดาของดีเวลลอปเปอร์ที่ชอบไปลงทุนในพื้นที่ที่กำลังจะมีความเจริญพาดผ่าน และเหตุผลที่ในช่วงนี้ที่ไม่มีใครกล้าไปลงทุนเพิ่ม เพราะเห็นว่าเป็นช่วงกำลังซื้อหดตัวลง และผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงได้ทยอยซื้อกันบ้านหมดแล้ว

*************

หลายหลากธุรกิจ เกาะติดสุวรรณภูมิ

ทั้งที่ยังไม่มีวี่แววว่าสนามบินสุวรรณภูมิจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการเมื่อไร แต่หลายธุรกิจได้กระโดดเข้าไปเกาะเกี่ยวสนามบินแห่งนี้เป็นจุดขายเรียบร้อยแล้ว ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจบ้านจัดสรร ธุรกิจค้าปลีก และอื่นๆ

หลายธุรกิจที่เข้าไปแล้ว และเตรียมเข้าไปอย่างเช่น บริษัท ซีคอน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เตรียมพัฒนาพื้นที่ร่วม 100 ไร่ ถนนศรีนครินทร์ติดกับโครงการซีคอนสแควร์ เพื่อก่อสร้างเป็น ซีคอนซิตี้ ซึ่งขณะนี้ได้ออกแบบทำทำเป็นมาสเตอร์แพลนไว้เรียบร้อยแล้ว เพียงแต่ยังต้องรอพิจารณาองค์ประกอบหลักๆเสียก่อนจึงค่อยลงทุน ไม่ว่าจะเป็น แนวโน้มความเจริญหลังจากเปิดสนามบินแห่งใหม่ โครงการระบบรถไฟฟ้าต่างๆที่จะก่อสร้างบริเวณนี้ ตลอดจนกฎหมายผังเมืองและการเปลี่ยนแปลงของชุมชนบริเวณนี้

โครงการนี้เชื่อว่าจะมีมูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท เพื่อสร้างคอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ โรงแรม อาคารสำนักงาน โดยโครงการนี้จะมีพื้นที่มากกว่า 70,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นการลงทุนใหญ่ครั้งแรกในรอบกว่า 10 ปี นับตั้งแต่เปิดซีคอนสแควร์เป็นต้นมา

ขณะที่เสรีเซ็นเตอร์ซึ่งเป็นคู่แข่งคนสำคัญบนถนนศรีนครินทร์ แม้จะไม่ได้ลงทุนใหญ่เพื่อรองรับการเกิดขึ้นของสนามบิน แต่ก็มีความพยายามหาแม่เหล็กตัวใหม่เข้ามาเสริมให้ห้างของตนมีความคึกคักมากยิ่งขึ้น โดยมองไปที่การหาบริการใหม่ๆ เข้ามา เช่น เพิ่มจำนวนธนาคารให้เข้ามาเช่าพื้นที่อีก 2-3 แห่ง จากปัจจุบันมีธนาคารเข้ามาเช่าพื้นที่เปิดบริการแล้ว 4 แห่ง

ส่วนกลุ่มเตชะไพบูลย์ เจ้าของธุรกิจมากมายหลายประเภท และหนึ่งในนั้นคือธุรกิจโรงแรม ปิยะมานต์ เตชะไพบูลย์ กรรมการบริหาร รีเจนท์ กรุ๊ป วางแผนไว้ว่า นอกจากจะพัฒนาที่ดินบริเวณรีเจนท์ ชะอำ 530 ไร่แล้ว ตระกูลนี้ยังมีที่ดินทำเลทองรอบสุวรรณภูมิขนาด 400 ไร่ และในพัทยาอีก 60 ไร่ เพื่อนำมาพัฒนาเป็นโรงแรมที่พัก สุขภาพ และที่อยู่อาศัย เพื่อรองรับเศรษฐกิจใหม่ที่กำลังจะเติบโตจากการขยายตัวของย่านสนามบินนานาชาติกรุงเทพที่จะย้ายจากดอนเมืองมาสุวรรณภูมิ ซึ่งนักธุรกิจคาดการณ์ว่าจะกระตุ้นตลาดเติบโตเพิ่มขึ้นจากปีละ 15% เป็น 30%

เช่นเดียวกับผู้บริหารสวนเสือศรีราชามองว่า หากเปิดสุวรรณภูมิเมื่อไรจะทำให้พัทยาเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูงมาก เพราะสามารถใช้เวลาเดินทางจากสนามบินเพียง 1-1.3 ชั่วโมงเท่านั้น ส่งผลให้ต้องมีการขยายกิจกรรม และพื้นที่เพื่อรองรับปริมาณนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น ทั้งนักท่องเที่ยวที่ตั้งใจมาเที่ยวในเมืองไทย และตลาดนักท่องเที่ยวกลุ่มทรานซิส ซึ่งเป็นตลาดใหม่ที่จะเข้ามาเพื่อแวะต่อเครื่องบิน คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้จำนวนหลายล้านคนต่อปี ด้วยนักท่องเที่ยงกลุ่มนี้จะมีเวลาว่างในการรอต่อเครื่องประมาณ 5-6 ชั่วโมง มากพอที่จะเดินทางมาเที่ยวได้ที่นี่ได้

ทั้งนี้ สวนเสือศรีราชาได้เจรจากับบริษัทนำเที่ยวที่เปิดเคาน์เตอร์ในสนามบินในการจัดแพกเกจพิเศษสำหรับนักท่องเที่ยวกลุ่มทรานซิสไว้แล้ว

นั่นคือแผนงานของบรรดานักธุรกิจกลุ่มต่างๆที่เตรียมไว้ รอว่าเมื่อไรที่สุวรรณภูมิเปิดใช้บริการ เมื่อนั้นก็จะดำเนินการตามแผนนั้นทันที

ขณะที่หลายคนยังรีรอดูท่าทีอยู่นั้น ทางกลุ่มแอคคอร์ เอเชีย แปซิฟิก เตรียมเปิดโรงแรมโนโวเทล สุวรรณภูมิ แอร์พอร์ต ในเดือนสิงหาคมที่กำลังจะถึงนี้ พร้อมกับเชื่อมออล ซีซั่นส์ พัทยา อีก 260 ห้อง ในช่วงเดือนพฤศจิกายน ทั้งนี้ ไมเคอล ไอเซนเบิร์ก กรรมการผู้จัดการ กล่าวว่า เทรนด์การบริหารงานของกลุ่มแอคคอร์จะมีแอร์พอร์ต โฮเต็ล และกอล์ฟรีสอร์ตเพิ่มขึ้น

และนี่คือส่วนหนึ่งของธุรกิจที่กำลังเตรียมความพร้อมเพื่อเข้าไปสนองตอบนักเดินทางที่คาดว่าจะเพิ่มมากขึ้นหลังจากสนามบินสุวรรณภูมิเปิดใช้บริหาร