ในช่วง 30 ปี ที่ผ่านมา ความฝันของตระกูล " กาญจนพาสน์ " ประการหนึ่งคือ
พัฒนาที่ดินของทรัพย์สินฯ 53 ไร่ บริเวณชุมชนเทพประทาน จนเมื่อศิริ กาญจนพาสน์
ได้สิทธิ์โครงการ " Exchange squaree ความฝันนี้ก็จุดประกายขึ้นมาอีก
แต่จนแล้วจนรอดก็ทำไม่ได้ เพระาเรื่องยุ่งขึ้นอีก ในเมืองจำนวนชาวบ้านขึ้นมาทดแทนตามโครงการแลนด์แชริ่ง
เพราะเรื่องยุ่งขึ้นไปอีกเมื่อจำนวนชาวบ้าน เพิ่มขึ้นมหาศาลและใคร ๆ ก็อยากมาอยุ่แฟลตแห่งใหม่ที่ดูเหมือนว่าจะมีค่า มากกว่าค่าเช่าราคาถูกหลายเท่า!
" เมื่อไหร่จะเคลียร์ปัญหาเรื่องคนได้หมด จะได้เริ่มสร้างโครงการเอ็กเช้นทสแควร์เสียที"
เป็นคำพูดของคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการบริหารบริษัทธนายง มหาชน จำกัด
ซึ่งจะถาม รังสิน กฤตลักาณ์ ผู้จัดการทั่วไป บริษัทสหกรุงเทพฯ พัมฒาบริษัทในเครือธนายงผู้รับผิดชอบโครงการชุมชนเทพประทานอยุ่เกือบทุกครั้ที่พบหน้า
เป็นธรรมดาที่คีรีต้องการพื้นที่ตรงนี้มาพัฒนาอย่างมากที่สุด เพราะเป็นทีดินบนทำเลทองใจกลางเมืองผืนมหึมา
55.5 ไร่บนถนนพระราม4 ติดกับศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิตต์ และถูกวางแผนให้เป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
มีทั้งตลาดหลักทรัพย์ แห่งใหม่ โรงแรม ออฟฟิคบิวดิ้ง และศูนย์การค้าภายใต้ชื่อโครงการ
" เอ็กเช้นท์สแควร์"
แต่ระยะเวลาเกือบ 30 ปี ที่ผ่านไปทางบริษัทสหกรุงเทพ ยังไม่สามารถที่จะทำโครงการอะไรเพื่อหาผลประโยชน์ได้เลย
กำหนดเวลาการสร้างตึงต้องถูกเลื่อนไปครั้งแล้วครั้งเล่า
ย้อนหลังกลับไปเมื่อปี 2510 ด้วยสายตาอันแหลมคมของมงคล กาญจนพาสน์ ผู้เป้นบิดาของคีรี
ได้เล็งการณ์ไกลไว้ว่าที่ดินแปลงนี้ ซึ่งตั้งอยู่ในตำบลปทุมวัน โดยริมคลองเตย
( ถนนพระราม 4 ตรงข้ามทางเข้าท่าเรือคลองเตย) เนื้อที่ในช่วงแรกนั้นมีเพียง
53 ไร่ จะทำผลประโยชน์ได้สูงในอนาคตแน่นอน จึงได้ยื่นความจำนงและปรับปรุงพื้นที่โดยตอนนั้นได้กำหนดไว้ว่า
บริษัทจะต้องก่อสร้างอาคารพาณิชย์ไม่ต่ำกว่า 3 ชั้น ไม่น้อยกว่า 300 ห้อง
กำหนดแล้วเสร็จ ภายใน 4 ปี อายุสัญญาเช่า 15 ปี นับตั้งแต่วันที่ก่อสร้างเสร็จ
โดยเสียค่าเช่าระหว่างการก่อสร้างเดือนละ 20,000 บาท เมื่อก่อสร้างเสร็จคาเช่าเดือนละ35,000
บาท
นับตั้งแต่ปี 2510 เป็นต้นมา ทางบริษัทก็ไม่สามารถก่อสร้างอะไรได้เลยกลับต้องมาประสบปัญหามาโดยตลอดเกี่ยวกับการรื้อย้าย
เพราะชาวบ้านซึ่งมีเพียงร้อยกว่าครัวเรือน ในระยะเวลานั้นไม่ยอมย้ายออก มีการดำเนินการทางศาลฟ้องร้องขับไล่อยู่ตลอดเวลา
และต้องต่อและเปลี่ยนสัญญาใหม่อีกหลายครั้ง
พร้อม ๆ กันนั้น ก็มีชาวบ้านกลุ่มใหม่เข้ามาบุกรุกที่เพิ่มขึ้นตลอดเวลา
เพราะทำเลตรงนั้นอยู่ใกล้ท่าเรือคลองเตย ซึ่งเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ ของชาวบ้านโดยเฉพาะชาวต่างจังหวัด
ชุมชนเริ่มแออัดขึ้นทุกทีปัญหาการรื้อย้ายชุมชนก็เริ่มทวีความหนักหน่วง
ทรัพย์สินฯ และบริษัทสหกรุงเทพฯ เสียภาพพจน์ไปมากมายในแง่ของการรังแกประชาชนผู้ยากไร้
จนกระทั่งปี 2524 สมัยเกรียงศักด์ ชมะนันท์ เป็นนากรัฐมนตรี ก็ได้มีการจัดตั้ง
" คณะกรรมการพิจารณาปัญหาในที่ดินแปลงริมถนนพระราม 4 ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์"
โดยมีตัวแทนจากสำนักเลขาธิการรัฐมนตรี สำนักนายกรัฐมนตรีกระทรวงการคลัง กรมอัยการ
กรมโยธาธิการ กรุงเทพมหานคร
และการเคหะแห่งชาติ โดยมีอธิบดีกรมอัยการเป็นประธาน และในทีสุดทางสำนักทรัพย์สินก็ได้เสนอนโยบายแลนด์แชริ่งขึ้นมา
ซึ่งหมายถึงทางบริษัทสหกรุงเทพฯ จะตองสร้างที่อยู่อาศัยให้กับชุมชน ส่วนหนึ่งในพื้นที่
15 ไร่ ในรูปแบบของตึกสูง 8 ชั้น 2 อาคาร และอาคารพาณิชย์ อีกส่วนหนึ่ง และส่วนที่เหลือถึงจะมาสร้างอาคารหาผลประโยชน์
การเคหะแห่งชาติ ได้เป็นผู้ที่เข้ามาสำรวจจำนวนประชากรในปี 2524 นั้นเพื่อต้องการรู้ตัวเลขผู้ที่มีกรรมสิทธิ์จริง
ๆ เพื่อที่จะให้สิทธิ์ในการขึ้นไปอยู่แฟลต ที่บริษัทสร้างเสร็จต่อไป และพบว่าจำนวนชาวบ้านอาศัยอยู่ทั้งหมดเพิ่มขึ้นเป็น
1,233 ครัวเรือน หรือประมาณ 6,520 แต่เป็นผู้มีสิทธิ์จริง ๆ หรือผู้อยู่อาศัยจริงไม่ใช่ผู้เช่ามีเพียง
83 ครอบครัว ทางสำนักงานทรัพย์สินก็ได้ตกลงให้บริษัทกรุงเทพฯ รับผิดชอบที่จะต้องสร้างแฟลตให้คนกลุ่มนี้อาศัย
ส่วนที่เหลือก็ได้มีการตกลงว่าภาครัฐบาลจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบต่อไป
ถึงแม้ทางสำนักงานทรัพย์สิน และบริษัทสหกรุงเพทฯ จะได้เพียรพยายามชี้แจงให้ชาวบ้านได้รับรู้ว่า
จะสร้างตึกให้อยู่อาศัยเพื่อสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ใครที่ค้าขายอยู่
ก็จะได้เข้าไปอยู่ในส่วนอาคารพาณิชย์ ของตึกใหม่ แต่ทางบริษัทก็ยังถูกต่อต้านคัดค้านไม่ให้การก่อสร้างเกิดขึ้นตลอดเวลาเช่นกัน
ด้วยเหตุผลสำคัญก็คือความไม่เชื่อมั่นในความตั้งใจจริงของบริษัทสหกรุงเทพฯ
ว่าจะเข้ามาพัฒนาที่ดินตามนโยบาย แลนด์แชริ่ง ของสำนักงานทรัพย์สินจริง ในขณะที่ชาวบ้านอีกกลุ่มหนึ่งต้องสูญเสียพื้นที่และทำเลในการประกอบอาชีพ
และต้องเสียผลประโยชน์ในให้ผู้อื่นมาเช่าที่ดินและอาคารต่าง ๆ ก็ไม่ยอมรื้อย้ายเช่นกัน
นอกจากนั้น ยังมีปัญหารอง ๆ ลงไปอีก ปัญหาเรื่องโรงเรียนคลองเตยวิทยา ซึ่งเป็นโรงเรียนของเอกชนที่อยู่ในพื้นที่นี้
เป็นโรงเรียนที่สอนเด็กในระดับอนุบาล-ประถมศึกษา ปีที่ 6 มีการสอนภาษาจีนเพิ่มเติม
มีการสอนภาษาจีนเพิ่มเติม ไม่ยอมย้ายเข้าไปอยู่ในพื้นที่ชั่วคราวที่ทางบริษัทจัดให้
ซึ่งทางบริษัทเองก็มีพื้นที่ว่างประมาณ 3 ไร่เพื่อสร้างโรงเรียนของชุมชนแต่จำเป็นต้องให้เป็นโรงรียนของกทม.
ยกให้เอกชนไมได้ปัจจุบันยังมีเรื่องฟ้องร้องกันอยู่
การย้ายศาลเจ้าพ่อเสือเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่าทางชุมชนโวยวายกันมาก ศาลเจ้าพ่อเสือเป้นสภานทีศํกดิ์สิทธิ์
ซึ่งชาวจีนทีอาศัยอยู่ในชุมชนเทพประทาน ( ราษฎรประมาณ 80%) แต่ปัจุจุบันกรรมการ
4 ฝ่าย ด้เจรจากับผู้ดูแลชาวจีนในชุมชนเทพประทานถึงความจำเป็นในการย้ายศาล
ซึ่งอยู่ห่างจากจุดเดิมไปเล็กน้อย ซึ่งได้รับความร่วมมือจากทุกฝ่ายแล้ว
นับว่าทางสำนักงานทรัพย์สิน และบริษัทกรุงเทพพัฒนามีความอดทนอย่างยิ่งยวดในการเฝ้าเพียรชี้แจงชาวบ้านจนในที่สุด
ชาวบ้านบางส่วนก็ออกมายอมรับรื้อย้ายและเข้ามาอยู่ในพื้นที่อาคารชั่วคราว
สำนักงานทรัพย์สิน ได้ทำสัญญาครั้งสุดท้ายใหม่กับบริษัท เมื่อวันที่ 3
มิถุนายน 2534 โดยได้กำหนด ให้ปี 2531-2541 เป็นช่วงระยะเวลาการก่อสร้างและสัญญา
30 ปี จะเริ่มนับจากปี 22541 เป็นต้นไป และมีเงื่อนไขของการก่อสร้างคือ บริษัทจะต้องสร้างอาคาร
และยกกรรรมสิทธิ์ให้สำนักงานทรัพย์สิน เพื่อรองรับผู้เช่าเดิมในชุมชนเทพประทานในพื้นที่
15 ไร่ ซึ่งต้องประกอบไปด้วยอาคารที่พักอาศัยสูง 8 ชั้น 4 อาคาร รวมทั้งหมด
832 หน่วย โดยชันที่ 1-2 นั้นเป็นอาคารพาณิชบ์ ขนาด 56 ตารางเมตร จำนวน 208
หน่วย ชั้นที่ 3-8 เป็นอาคาร ที่พักขนาด 56 ตารางเมตร จำนวน 624 หน่วย
ส่วนที่ 2 จะสร้างเป็นอาคารพาณิชย์ สูง 3 ชั้นครึ่ง จำนวน 3 อาคาร รวม
54 หน่วย ส่วนที่ 3 คือสวนสาธารณะ ซึ่งมีโรงเรียนภายในชุมชน ที่ทำกินสำหรับราษฏรที่ได้รับสิทธิ์
และศาลเจ้าเพื่อที่จะทำพิธีกรรมทางศาสนา
และในเดือนสิงหาคม ปี 2533 พล ร.อ. ชาติชาย ชุณหะวัณ ก็ได้มาเป็นผู้วางศิลาฤกษ์
ในการก่อสร้างอาคาร ในชุมชนเทพประทาน โดยตามแผน ทางบริษัทสหกรุงเทพ จะก่อสร้างแฟลตอาคารที่
3 และ 4 ก่อน แล้วเตรียมสร้างอาคาร 1 ถึง 2 ต่อไป และเมื่อขนย้ายคนเสร็จเรียบร้อย
ก็จะเริ่มก่อสร้างโครงการเอ็กเช้นท์สแควร์ ตามกำหนดดังกล่าว หากนับจากวันที่วางศิลาฤกษ์ก็จะต้องใช้เวลาประมาณ
2 ปี โครงการเอ็กเช้นท์สแควร์ จึงจะเริ่มได้
แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้น ก็คือแฟลต 2 อาคาร คืออาคาร 3 และ 4 จำนวน
416 ยูนิต ใช้เวลาก่อสร้างเกือบ 4 ปีเพิ่งแล้วเสร็จเมื่อปลายปี 2537 นี้เอง
ในขณะที่อาคารตลาดหลักทรัพย์ในพื้นที่ 3 ไร่ เพิ่งเคลียร์พื้นที่ เสร็จและมีแผนลงมือตอกเสาเข็มแน่นอน
ในเดือนมกราคม ที่ผ่านมา โดยบริษัทอิตาเลี่ยน ไทยเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างกำหนดแล้วเสร็จประมาณ
กลางปี 2541 ซึ่งส่วนนี้ไม่น่ามีปัญหาการก่อสร้างเสร็จทันกำหนดแน่
แต่ในพื้นที่สร้างแฟลตนั้น รังสิน เล่าให้ผู้จัดการฟังว่า
" เป็นโครงการที่ทำได้ยากมาก บางจุดชาวบ้านยอมย้ายไปหมดแล้ว มีบ้างเพียงหลัง
2 หลังไม่ยอมย้าย เราก็ต้องเสียเวลา รอ ๆ รอไม่ไหว ก็ต้องตอกเสาเข็มกันรอบบ้านเลย
รังสิน เป็นหนึ่งที่เข้ามารับผิดชอบโครงการตั้งแต่ ปี 2533 พร้อมทั้งอธิบายเพิ่มเติมว่า
ชุมชนเทพประทานที่บริษัทเช่ามาเดิมมีเนื้อที่ประมาณ 53 ไร่ กำหนดไว้ว่าจะต้องสร้างที่อยู่อาศัย
และเว้นที่ว่างเพื่อการบริการสาธารณะให้แก่ชุมชน 15 ไร่ ตอนนี้เพิ่มเป็น
17 ไร่ ดังนั้นจะเหลือพื้นที่ในการพัฒนาโครงการเอ้กเช้นท์สแวร์เพียง 35 ไร่
ทางบริษัทสหกรุงเทพจึงได้ขยายพื้นที่ เช่าเพิ่มอีก 3.5 ไร่เพื่อก่อสร้างในส่วนตลาดหลักทรัพย์
พื้นที่ ๆ จะทำโครงการเอ็กเช้นท์สแควร์ ทั้งหมดจึงมีทั้งหมด 38 ไร่ รวมที่ดินที่ทางบริษัทสหกรุงเทพเช่าทรัพย์สิน
มีพื้นที่ทั้งหมด 55.5 ไร่
ทางสำนักงานทรัพย์สิน ได้กำหนดให้ชาวสลัม ที่มีสิทธิในการขึ้นไปอยู่แฟลตอาคาร
3,4 มารับมอบกุญแจในวันที่ 24,25 มกราคม 2537 ที่ผ่านมา และมีกำหนดให้ขึ้นตึกภายใน
1 เดือน หลังจากนั้น ก็จะเตรียมย้าย ชาวสลัม ที่มีสิทธิ์ในตึก 1,2 เข้ามาอยู่ในพื้นที่ชั่วคราว
ของชาวบ้านตึก 3,4 ที่ขึ้นตึกไปหมดแล้ว เพื่อเตรียมสร้าง อาคาร 1,2 ต่อ โดยใช้เวลาอีก
ประมาณ 1 ปี ก็จะสร้างแล้วเสร็จ ความฝันของคีรีในการสถานต่อโครงการเอ็กเช้นท์สแควร์
ก็ะถูกเดินหน้าทันที
นั่นคือความหวัง...แต่ภาพความวุ่นวายของชาวบ้านที่เกิดขึ้น ในวันที่รับมอบกุญแจนั้น
หน้าอาคารสูง 8 ชั้น ที่ตั้งตะหง่านอยู่ในชุมชนเทพประทาน ทำให้รู้ว่าเกมนี้คงจะยังไม่ถึงจุดจบง่าย
ๆ
วันนั้น มีชาวบ้านประมาณ 200-300 คน ได้รวมตัวกันทำหนังสือยื่นคำร้องของมีสิทธิ์แฟลตหลังนี้
โดยที่ชาวบ้านกลุ่มนี้อ้างว่าตัวเองมีที่อยู่ในชุมชนนี้จริง แต่ไม่มีสิทธิ์และกลายเป็นผู้ไม่มีรายชื่อ
เจ้าหน้าที่ทางสำนักงานทรัพย์สิน ได้ชี้แจงว่าปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นเพราะรายชื่อที่ยึดเป็นหลักเกณฑ์ตรวจสอบคนขึ้นตึกนี้
เป็นรายชื่อที่ทางเคหะแห่งชาติสำรวจไว้เมื่อปี 2524 ซึ่งระยะเวลาที่เปลี่ยนไปตั้ง
13 ปี นั้น มีความเป็นไปได้ว่าได้เกิดข้อผิดพลาดขึ้น บางคนก็อาจจะไม่ได้อยู่เมือตอนสำรวจ
หรือบางรายอาจจะเป็นทายาทของผู้มีกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อบิดาเสียชีวิต ไปตัวเองไม่มีใบมรณบัตรก็เลยมายื่นคำร้อง
ในขณะเดียวกัน มีชาวบ้านบางส่วนที่เพิ่งเข้ามาอยู่หรือมาเช่าอยู่ก็เรียกร้องสิทธิ์ด้วยเพราะอาคารที่พักดังกล่าวมันดึงดูดใจจริง
ๆ
ชาวบ้านทั้งหมดนี้ คือผู้ที่ยังเป็นปัญหา เพราะได้ยืนยันหนักแน่นว่าจะไม่ยอมย้ายออกจากพื้นที่
เมื่อมีชาวบ้านบางส่วนยังไม่ยอมย้ายความหวังของบริษัทสหกรุงเทพฯ ที่จะสร้างอาคาร
1,2 ต่อก็ต้องชะลอออกไปอีกแน่นอน เพราะจะต้องรอผลตัดสินในเรื่องนี้ก่อนด้วย
และที่สำคัญเมื่อเวลาผ่านไปผู้คนคนที่เข้ามาอาศัยชุมชนเทพประทานนี้ ก็ทวีเพิ่มขึ้นเรื่อย
ๆ
ตัวเลขล่าสุด จาการเคหะ แห่งชาติ ระบุว่า ขณะนี้ชาวบ้านทั้งหมด ในชุมชนแห่งนี้ประมาณ
3,000 ครอบครัว เข้าไปแล้ว และแน่นอนว่าทุกรายถึงแม้จะไม่มีสิทธิ์แต่ก็ต้องการสิทธิ์ที่จะขึ้นไปอยู่ตึกหลังสวยแห่งนี้กันทั้งนั้น
ในขณะที่ อาคาร 1และ 2 นั้นมีจำนวนยูนิตที่บริษัทสหกรุงเทพ ต้องสร้างให้ตามสัญญาอีกเพียง
416 ยูนิตเท่านั้น
ทางออกที่ดีที่สุด ในตอนนี้ก็คือคณะกรรมการพิจารณาปัญหาพิพาทในที่ดิน ซึ่งแต่งตั้งโดยชวน
หลีกภัย นายกรัฐมนตรี เมื่อเดือนกันยายน 2537 ควรรีบตัดสินปัญหานี้อย่างเร่วด่วนที่สุด
รวมทั้งน่าจะหาทางออกให้กับบริษัทสหกรุงเทพด้วย หากมีการดื้อเพ่งไม่ยอมย้ายออกจากพื้นที่อีก
กรรมการชุดนี้จะประกอบไปด้วย อัยการสูงสุด เป็นประธานกรรมการ เรวัต ฉ่ำเฉลิม
เป็นรองประธาน ผู้แทนจากการเคหะแห่งชาติ ผู้แทนจากกรุงเทพมหานคร ผู้แทนจากทรัพย์สิน
ส่วนพระมหากษัตริย์ สุเมธ ชุมสาย ณ อยุธยา แพทย์หญิงสมพร สราฤทธิ์ ผู้แทนจากบริษัทสหรุงเทพฯ
จำกัด ผู้แทนจากคณะชุมชนเทพประทาน และมีผู้อำนวยการกองบริการประชาชน สำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี
เป็นกรรมการและเลขาธิการ
ความจริงอย่างหนึ่ง ซึ่งเกิดขึ้นมาก็คือ เกือบ 30 ปี ที่ผ่านมา บริษัทสหกรุงเทพฯ
ก็จะต้องจ่ายค่าเช่าให้กับสำนักวานทรัพย์สินมาโดยตลอด แม้จะไม่มีการเปิดเผยตัวเลข
แต่คาดกันว่าเงินจำนวนนี้คงไม่สูงมากนักเพราะเป็นการเสียค่าเช่าตากกฎเกณฑ์ของสำนักงานทรัพย์สินในพื้นที่
ๆ ยังทำผลประโยชน์ไม่ได้ แต่ถ้ารวมตัวเลขทั้งหมดในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา
และค่าเช่าค่าเซ้งในช่วงเวลาต่อไปนั้น มูลค่าต้องสูงกว่า 1,000 ล้านบาทแน่นอน
และที่สำคัญในระยะเวลา 1-2 ปี นี้ บริษัทต้องเตรียมเงินไว้อีกอย่างน้อยประมาณ
1,000 เพื่อเป็นเงินในการก่อสร้างแฟลตที่เหลืออีก 2 อาคาร มูลค่าอาคารละประมาณ
100 ล้านบาท มูลค่าของอาคารตลาดหลักทรัพย์อีก 500 ล้านบาท รวมทั้งค่าก่อสร้างอาคารพาณิชย์อีก54
ยูนิต นี่คือรายจ่ายที่เห็นชัดเจน และถ้าหากรื้อย้ายไม่มีปัญหาเคลียร์พื้นที่ได้เรียบร้อย
โครงการเอ็กเซ้นท์สแควร์ มูลค่านับหมื่นล้านบาทนั้น หมดก็เริ่มทยอยใช้เงิน
พร้อม ๆ กับการจ่ายค่าหน้าดินบางงวดที่ต้องลงมือจ่ายเช่นกัน
ในขณะที่รายได้จะเริ่มเข้ามาหลังปี 2541 เป็นต้นไป เมื่ออาคารที่สร้างเพื่อผลประโยชน์บางส่วนของบริษัทแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้เช่า
เม็ดเงินจำนวนมหาศาลที่ถูกหว่านออกไปไม่ขาดสาย และยังไม่รู้ว่าจะคืนทุนกลับมาเมื่อไหร่นั้น
เป้เรื่องที่คีรี จะต้องคิดหนัก
เป็นบทเรียนอีกบทหนึ่งของคีรี และนักพัฒนาที่ดิน อีกหลายรายที่ต้องการพัฒนาที่ดินในโครงการแลนด์แชริ่ง
กับสำนักทรัพย์สิน ซึ่งส่วนใหญ่จะต้องเจอกับปัญหาขับไล่ที่และค้าความกับชาวชุมชน
ที่สำคัญถ้าสายป่านทางด้านการเงินไม่ยาวพอป่านนี้โครงการนี้พับฐานไปนานแล้ว
