ในภาวะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง จากการปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้ความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ในตลาดลดน้อยลง ประกอบกับค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นจากผลกระทบการปรับขึ้นราคาน้ำมัน ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคช้าออกไป นอกจากนี้ กำลังซื้อที่ลดลงทำให้ลูกค้าส่วนใหญ่ หันมาพิจารณาความสามารถในการซื้อบ้าน โดยหันมาซื้อบ้านในระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ และกำลังการผ่อนชำระค่างวดในอนาคต

ในขณะเดียวกัน กำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดที่ลดลงทำให้ ฐานลูกค้าในตลาดกลางลงล่างมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น ในทางตรงกันข้ามกลุ่มลูกค้าบ้านระดับกลาง และตลาดบ้านระดับบน กลับมีขนาดและจำนวนที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่วนที่มีแผนจะซื้อบ้านราคาแพงจริงๆ ก็ชะลอตัวออกไปเนื่องจากต้องการรอดูสถานการณ์ เศรษฐกิจว่าจะมีการปรับตัวไปในทิศทางใด โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าบ้านตลาดบน

ส่วนกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลาง แม้ว่าจะยังมียอดขายที่พอไปได้แต่ ก็เริ่มชะลอตัวลงไปมาก เนื่องจากผลกระทบราคาน้ำมัน ภาวะการเมือง และภาวะดอกเบี้ย ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลให้เกิดความลังเลในการตัดสินใจซื้อ ประกอบกับกลุ่มผู้ประกอบการเอง หลังจากที่ต้องทนรับต้นทุนในการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น แต่ต้องยืนราคาขายในราคาเดิม ก็เริ่มมีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้น ทำให้ลูกค้ายิ่งชะลอการตัดสินใจออกไป

การปรับตัวของผู้ประกอบการจัดสรรในช่วงที่ผ่านมา จะเห็นได้ชัดว่าในกลุ่มผู้ประกอบการบ้านราคาแพงหรือ บ้านระดับบน มีการชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ลงไปมาก เมื่อเปรียบเทียบกับในช่วงปี2546 ที่มีกลุ่มผู้ประกอบการ ทั้งรายใหม่ รายเก่า ไม่ว่าจะเป็นรายเล็ก หรือรายใหญ่ ต่างก็กระโดดเข้ามาพัฒนาบ้านในกลุ่มนี้ ซึ่งหลังจากที่ชะลอการพัฒนาบ้านตลาดบนแล้ว ก็หันมาพัฒนาบ้านเจาะกลุ่มตลาดกลางมากขึ้น ซึ่งการไหลตามดีมานด์ในตลาดของกลุ่มผู้ประกอบการ ส่งผลให้เกิดภาวะโอเวอร์ซับพลายในบางเซกเมนท์

ล่าสุด หลังจากที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลด ดอกเบี้ยขึ้น เงินเฟ้อขยายตัว จนทำให้กลุ่มลูกค้าตลาดล่างขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก กลุ่มผู้ประกอบการจัดสรรรายย่อย รายเล็ก ในพื้นที่ต่างๆ ก็หันมาเปิดตัวทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยวในตลาดระดับล่าง1-2 ล้านบาท กันจำนวนมาก ในขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ต่างพลิกกลยุทธ์ กันชนิดที่เรียกว่ามีคำภีร์ กี่เล่มก็ขุดกันออกมาหมด

โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งพยายามรักษาอัตราการเติบโตกำไร และต้นทุนการก่อสร้างโครงการไว้ จนทำให้ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี49 ที่ผ่านมาผลประกอบการของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ลดลงกับแทบทุกบริษัท ในขณะที่การจัดเก็บภาษาที่ดิน ที่เข้มงวดกับเจ้าของดินว่างเปล่า และไม่มีการพัฒนาหรือไม่มีการนำมาใช้ประโยชน์ ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สร้างต้นทุนในการก่อสร้างให้ผู้ประกอบการ ทำให้นอกจากต้นทุนดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อที่ดินแล้ว อีกปัจจัยหนึ่งที่เข้ามาเป็นภาระด้านทุนต้นคือการเก็บภาษีที่ดิน

ผลจากภาวะการปรับตัวของตลาด และปัจจัยต่างๆ ที่เข้ามากระทบทำให้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ หันมาใช้กลยุทธ์ การพัฒนาสินค้าให้ครอบคลุมทุกแซกเมนท์ เพื่อเพิ่มยอดรายได้จากตลาดที่ยังเข้าไปไม่ถึง หรือการอุดช่องว่างทางการตลาด แต่การเข้าไปทำตลาดในระดับล่างนั้น ผู้ประกอบการบางรายยังกังวลว่าจะเสีย แบรนด์ อิมเมจ จึงมีการแตก บริษัทลูกเพื่อเข้าไปพัฒนาสินค้าเจาะกลุ่มลูกค่าในตลาดล่าง อาทิ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งก่อนหน้านี้มีการแตก บริษัทลูก อย่างพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พลาสเนอร์ จำกัด ออกมาพัฒนาที่อยู่อาศัยเจาะกลุ่มตลาดกลาง ล่าสุดได้แตก บริษัท พร้มพัฒนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เข้ามาเจาะกลุ่มลูกค้าในตลาดล่าง

พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า กำลังซื้อที่ลดลง ของลูกค้าในตลาด ทำให้ผู้บริโภคเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ และกำลังการผ่อน ทำให้กลุ่มลูกค้าในตลาดกลาง-ล่างเพิ่มจำนวนขึ้น บริษัทแม่ ซึ่งมีแผนในการขยายตลาด จึงแตกแบรนด์ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ฯเข้ามาพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมรองรับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง โดยวางตำแหน่งให้ พลัสฯ ทำตลาดทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมระดับกลาง เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งของยอดขายในตลาดระดับกลาง

ในขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมราคาแพง บริษัทแสนสิริฯ จะพัฒนาเอง แต่หลังจากที่ตลาดบนและกลางชะลอตัว กลุ่มแสนสิริ จึงเปิดบริษัท พร็อพพัฒนาฯ เพื่ออุดช่องโหว่ทางการในกลุ่มกลางลงล่าง โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่ออุดช่องว่างทางการตลาด และ เพิ่มแชร์ในตลาดกลางลงล่าง ซึ่ง พร้อมพัฒนาฯ จะเน้นพัฒนาทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และคอนโดมิเนียมราคาถูก เจาะกลุ่มลูกค้าตลาดล่างโดยตรง

นายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลุ่มผู้ประกอบการในตลาดทุกรายยังต้องมีการปรับตัวพยายามพัฒนาสินค้าให้ครบถ้วนในทุกลุ่มสินค้า ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มบ้านเดี่ยว ,ทาวน์เฮาส์ และ คอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะเป็นตลาดระดับบน กลาง และล่าง และนับจากนี้ไปผู้ประกอบการทั้งใน และนอกตลาด จะไม่มีรายใดมีอัตราการเติบโตแบบก้าวกระโดดเช่นในช่วง2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากภาวะและเศรษฐกิจของประเทศมีอัตราการขยายตัวที่ลดลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์เองก็ขยายเข้าสู่วัฏจักรช่วงขาลง ทำให้ในช่วงต่อไปผู้ประกอบการในตลาดจะพยายยามรักษาระดับอัตราการเติบโตแบบคงที่ ไม่อัตราการเติบโตที่สูงกว่าตลาด

ซึ้งแนวทางและกลยุทธ์ ของผู้ประกอบการส่วนใหญ่คือ พยายามเจาะเข้าไปในตลาดที่มีฐานลูกค้าขนาดใหญ่ เพื่อเพิ่มแชร์ และยอดขายให้มากขึ้น ส่วนหนึ่งเพื่อรักษาระดับอัตราการเติบโตให้ได้ตามเป้าที่วางไว้ สังเกตุได้ชัดเจนคือ กลุ่ม แลนด์ แอนด์ เฮาส์ ฯ ไม่ว่าจะเป็นบริษัท ควอลิตี้เฮาส์ฯ ที่ลงมาทำตลาดล่าง ภายใต้แบรนด์ คาซ่าวิลล์ บ้านเดี่ยวราคา 4 ล้านบาท คาซ่า ซิตี้ ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์ ส่วนเอเซียนพร็อพเพอร์ตี้ฯ ก็มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตลาดล่างราคา 2 ล้านบาท สำหรับ แลนด์ฯเอง ก็เข้ามาพัฒนาคอนโดมิเนียม3ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 3-4 ล้านบาท

"เราจะสังเกตเห็นได้ชัดว่า ผู้ประกอบการทุกราย พยายามเข้ามาพัฒนาสินค้าเจาะกลุ่มลูกค้ากลุ่มใหญ่ ทำให้ในแต่ละตลาดมีการแข่งขันที่สูงมากขึ้น เช่น LPN ที่เป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมอยู่ หลังจากที่ตลาดขยายตัวมากๆ ก็เริ่มมีผู้ประกอบการรายใหม่ ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย, เอเซียนฯ , แลนด์ฯ , หรือเพอร์เฟคฯเองต่างก็เข้ามาแชร์ตลาด ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูง ต้นทุนก็เพิ่มขึ้น ดังนั้นจากนี้ไปทุกรายจะพยายามรักษาระดับอัตราการเติบโตไว้ระดับเดิม เพื่อรอการฟื้นตัวของตลาดอสังหาอีกครั้ง โดยคาดว่าปัจจัยที่จะช่วยให้เกิดการฟื้นตัวได้คือ การลงทุนในระบบเมกะโปรเจกต์ ระบบรางฯลฯ "นายธีระชัยกล่าว

อย่างไรก็ตาม การแตกบริษัทลูก หรือการเข้ามาทำตลาดล่าง ของผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ส่วนหนึ่งเป็นเพื่อต้องการย่อยที่ดินสะสม ในมือออกไป โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มีที่ดินสะสมจำนวนมาก ซึ่งจะก่อให้เกิดภาระต้นทุนดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายจากการจัดเก็บภาษีของภาครัฐบาล โดยคาดว่าบางบริษัทจะตั้งบริษัทขึ้นมาฌพาะกิจเพื่อพัฒนาโครงการและย่อยที่ดินโดยเฉพาะ ซึ่ง เพอร์เฟคเองก็มีโอกาสที่จะตั้งบริษัทลูกเข้ามาพัฒนาในตลาดล่างเพื่อย่อยที่ดินในมือ ลดภาระต้นทุนที่เกิดจากดอกเบี้ยและการจัดเก็บภาษี

ทั้งนี้ ในส่วนของกลุ่มเพอร์เฟคฯ เองได้ปรับเพิ่มกระบวนการผลิตในส่วนของบ้านระดับกลางล่าง และทาวน์เฮาส์ รวมถึงคอนโดฯระดับกลาง จากเดิมที่ผลิตสินค้าในกลุ่มบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ และบ้านเดี่ยวระดับกลาง ส่วนโครงการคอนโดฯในตลาดระดับบน บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด บริษัทลูกได้มีการร่วมทุนกับกลุ่มกับบริษัท เซ็นเตอร์พอยท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาฯในเครือเฟร์เซอร์แอนด์นีฟจากสิงคโปร์ จัดตั้งบริษัท ริเวอร์ไซด์ โฮมส์ ดีลเวลลอปเม้นท์ จำกัด มีทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 1,000 ล้านบาท นอกเหนือจากโครงการบ้านเดี่ยวที่กำลังจะพัฒนาเพิ่ม

" มั่นใจว่าจะไม่มีใครโตแบบก้าวกระโดดอีกหลังจากนี้ แต่ทุกรายจะพยายามรักษาระดับการเติบโตไว้ให้ได้เท่าเดิม ส่วนการแตกบริษัทออกมาบ้านระดับล่างของผู้ประกอบการนั้น น่าจะมาจากเหตุผลหลักๆ 2 ประการคือ เพื่อย่อยแลนด์แบงก์ ออกไป และเพื่ออุดช่องว่างตลาดล่างที่ตนยังขายอยู่" นายธีระชนกล่าว