*ผังเมืองรวมกรุงเทพฯใหม่ป่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างจัง
*FARตัวแปรสำคัญทำให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินไม่คุ้มค่า
*เผยทางรอดผู้ประกอบการระยะสั้นเร่งขอใบอนุญาตก่อสร้างก่อนผังเมืองบังคับใช้ ส่วนระยะยาวต้องทบทวนแผนลงทุนใหม่
*โจทย์ใหญ่ต้องลงทุนโครงการรูปแบบใด จึงจะคุ้มค่าและขายได้

นับจากที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 มีผลบังคับใช้เมื่อกลางเดือนที่ผ่านมา ทำให้หลายฝ่ายในแวดวงอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์กันไปต่างๆ นานาว่าราคาขายที่ดินหลายแห่งอาจปรับตัวลดลง เนื่องจากการใช้ประโยชน์ของที่ดินถูกจำกัดด้วย FAR (Floor Area Ratio) หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ซึ่งหลายพื้นที่หลายแห่งมี FAR ลดลง กลายเป็นข้อจำกัดที่ทำให้พื้นที่รวมของอาคารต้องลดลงไปตามสัดส่วนที่ผังเมืองกำหนดไว้ ส่งผลให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่าได้เหมือนเช่นอดีตที่ผ่านมา

เมื่อมองไปทางผู้จัดสรรหลายๆ ราย จะเห็นได้ว่าคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบอย่างจัง หากซื้อที่ดินไว้ล่วงหน้าแต่ยังไม่ได้ลงมือก่อสร้างก็ต้องเข้าข่ายผังเมืองใหม่ ยิ่งหากมีที่ดินอยู่ในโซนที่กำหนด FAR ในสัดส่วนที่ต่ำยิ่งลำบาก เนื่องจากไม่สามารถสร้างอาคารสูงหลายชั้นให้ได้พื้นที่ใช้สอยจำนวนมาก เพื่อให้เกิดคุ้มค่ากับต้นทุนที่เสียไปได้

ผลสะท้อนจากฝั่งผู้ประกอบการแสดงออกมาให้เห็นในแง่ของการรีบเร่งขออนุญาตก่อสร้างอาคารก่อนที่ผังเมืองใหม่จะมีผลบังคับใช้ แม้จะเป็นการเอาตัวรอดของผู้ประกอบการในระยะสั้น แต่ในระยะยาวเชื่อว่าผู้ประกอบการหลายรายคงต้องหันมาทบทวนแผนธุรกิจกันยกใหญ่ว่าจะปรับตัวไปในทิศทางใด เพื่อให้สอดคล้องกับผังเมืองใหม่ ภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กำลังซื้อที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงจากปัจจัยลบหลายปัจจัย

โจทย์ใหญ่สร้างอย่างไร?ให้ขายได้

อย่างไรก็ตาม การลงทุนจะต้องพิจารณารูปแบบการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไป ทั้งสภาพเศรษฐกิจ ภาวะตลาด และความต้องการของผู้บริโภคเป็นหลัก เพื่อให้ขายสินค้าได้เช่นเดิม

ท่ามกลางกระแสแห่งความอึมครึมที่ยังไม่มีรายใดออกมาประกาศชัดว่าจะปรับตัวไปในทิศทางใดหลังผังเมืองบังคับใช้ ก็มีดีเวลลอปเปอร์เจ้าตลาดคอนโดมิเนียมอย่างโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ก็ออกมาชิงดำประกาศถึงทิศทางการพัฒนาหลังผังเมืองบังคับเป็นรายแรก โดย โอภาส บอกว่า “ขณะนี้บริษัทมีความได้เปรียบกว่าผู้ประกอบการรายอื่น เนื่องจากไม่มีที่ดินสะสมอยู่ในมือ จึงทำให้สามารถเปลี่ยนแผนงานได้สอดคล้องกับสภาวการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปได้”

ส่วนการปรับตัวของ แอล.พี.เอ็น. โอภาสกล่าวว่า “โครงการต่างๆ ของบริษัทได้มีการปรับตัวไปตามผังเมืองใหม่ตั้งแต่ก่อนหน้านี้มาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว เช่น โครงการลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า และลุมพินี เพลส สะพานควาย ดังนั้นเมื่อผังเมืองประกาศใช้จึงไม่เป็นอุปสรรคในการปรับตัวแต่อย่างใด”

นอกจากนี้ในเรื่องของระบบโบนัสที่ผังเมืองกำหนดให้สิทธิพิเศษในการเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้แก่ผู้ที่กันพื้นที่ส่วนหนึ่งให้เป็นที่สาธารณะหรือที่จอดรถโดยไม่คิดมูลค่านั้น แอล.พี.เอ็น. จะไม่นำเงื่อนไขนี้มาใช้เพื่อให้ได้พื้นที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากเล็งเห็นถึงความสำคัญของความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัวของผู้พักอาศัย

เปลี่ยนเป้าลุยพื้นที่สีน้ำตาล-แดง

ทั้งนี้ โอภาส บอกถึงทิศทางของ แอล.พี.เอ็น ต่อจากนี้ไปว่า “จากเดิมที่ แอล.พี.เอ็น. เน้นโครงการเกาะแนวรถไฟฟ้า จะเปลี่ยนมาเป็นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในโซนพื้นที่สีน้ำตาล (ย.9-ย.10) และ พื้นที่สีแดง (พ.3-พ.5) มากขึ้น เนื่องจากมีอัตราส่วน FAR ในระดับที่สามารถยอมรับได้ คือ 7 : 1 ถึง 10 : 1 โดย พื้นที่สีน้ำตาล ย.9-ย.10 ที่ถูกกำหนดให้เป็นเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก จะทำเป็นคอนโดมิเนียมแบบ Medium Rise ขนาดไม่เกิน 29 ชั้น และพื้นที่สีแดง (พ.3-พ.5) ที่ถูกกำหนดเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม จะทำเป็นคอนโดมิเนียมแบบ High Rise สูงมากกว่า 29 ชั้นขึ้นไป”

สาเหตุที่ FAR ของ แอล.พี.เอ็น. ต้องเป็น 7 : 1 ถึง 10 : 1 เนื่องจากจะทำให้ได้อาคารที่ไม่สูงมากนัก ซึ่งสามารถประหยัดต้นทุนการก่อสร้างและการดูแลรักษาได้ แต่ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าจำนวนยูนิตจะลดลงบ้าง ซึ่ง แอล.พี.เอ็น ก็จะปรับตัวด้วยการลดพื้นที่ส่วนกลางลง เพื่อแบ่งไปให้ส่วนของพื้นที่ขาย แต่ทั้งนี้พื้นที่ส่วนกลางจะยังคงเป็นไปตามเกณฑ์ที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคารกำหนดอยู่ ทั้งนี้เพื่อเป็นการควบคุมต้นทุนและสามารถรักษาราคาขายให้เป็นไปตามราคาเดิมได้ในภาวะที่ต้นทุนราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ซึ่งผังเมืองฉบับใหม่มีผลทำให้ต้นทุนค่าที่ดินของ แอล.พี.เอ็น. เพิ่มขึ้นอีก 20% ของราคาขายต่อยูนิต

ส่วนพื้นที่โซนสีแดงที่ แอล.พี.เอ็น. จะเข้าไปนั้นไม่ใช่เขต CBD (Central Business District) เดิม แต่จะขยายไปยังโซนที่ กทม. มีแผนจะพัฒนาเป็น Sub Center ซึ่งจะมีระบบรถไฟฟ้าสายสีแดงและสีน้ำเงินไปถึง เช่น อ่อนนุช แฮปปี้แลนด์ ปิ่นเกล้า สะพานควาย ท่าพระ และในโซนพื้นที่สีน้ำตาลที่อยู่รอบในถนนวงแหวนรัชดาภิเษก ทั้งนี้ในระยะสั้นของพื้นที่สีน้ำตาลที่ แอล.พี.เอ็น. จะรุกจะเป็นพื้นที่ในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายตากสิน เนื่องจากเป็นส่วนที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างของรางมากที่สุด

นอกจากนี้อีกพื้นที่ที่ แอล.พี.เอ็น. มองไว้ คือ บริเวณที่จะเป็นชุมชนขนาดใหญ่แห่งใหม่ของ กทม. ได้แก่ แจ้งวัฒนะที่จะมีการก่อสร้างศูนย์ราชการ โดยจะทำเป็นคอนโดมิเนียมย่านแจ้งวัฒนะ ดอนเมือง งามวงศ์วานสำหรับกลุ่มเป้าหมายระดับ B- และสนามบินสุวรรณภูมิ จะทำในย่านลาดกระบัง เจาะกลุ่มเป้าหมายระดับ C+ เพราะมองว่าในพื้นที่ดังกล่าวจะมีการเจริญเติบโตสูงในอนาคต และจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ทั้งนี้ แอล.พี.เอ็น. จะเข้าไปในพื้นที่ดังกล่าวก็ต่อเมื่อโครงการ Airport Link มีการดำเนินการให้เห็นเป็นรูปร่างแล้ว