วันนี้…รังสรรค์ ต่อสุวรรณ ยังเป็นคนเดิมที่พูดจาเสียงดังฟังชัด นิ้วนางข้าวซ้ายยังมีประกายเพชรวูบวาบเหมือนเคย และยังวาดฝันทำโครงการที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่ ธุรกิจที่ลูกค้าต้องการความศรัทธาต่อเจ้าของโครงการเหลือเกิน รังสรรค์ จะสร้างมันใหม่ ได้ไหม ? อย่างไร ?

ภายหลังจากการเกิดปัญหาเรื่องคดีพัวพันกับการจ้างวานฆ่าประมาณ ชันซื่อ ประธานศาลฏีกา เมื่อต้นปี 2536 รังสรรค์ ต่อสุวรรณ ประธานกรรมการบริษัทสาธรยูนิค เคยประกาศว่าจะขอล้างมือจากวงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยความท้อแท้ต่อปัญหาที่เกิดขึ้น

แต่ในที่สุดวันนี้ รังสรรค์จำต้องใส่สูทหิ้วกระเป๋าเอกสารโบเขื่องเดินเข้าออกศูนย์บัญชาการใหญ่ย่านสยามสแควร์เช่นเดิม การกลับมาของเขาจึงอาจจะมีเหตุผลสำคัญ 2 เรื่อง คือ 1. เขาจำเป็นจะต้องสานต่อในโครงการต่าง ๆ เหล่านั้น และ 2. เขาต้องการพิสูจน์ตัวเองอีกครั้งหนึ่งว่า นักพัฒนาที่ดินอาชีพนั้นจะสามารถฟันฝ่าอุปสรรคต่าง ๆ ที่กระทบต่อการทำธุรกิจได้หรือไม่ ?

"เรื่องที่ผ่านมา ผมไม่ได้มองว่าเป็นปัญหาอะไรมากนัก เราเคยเริ่มจากศูนย์ให้เป็นบวกได้ เพราะฉะนั้นในขณะนี้มันจะเป็นจุดไหนก็แล้วแต่ มันก็ยังไม่ต่ำกว่าศูนย์ เราก็ยังสร้างได้อยู่ดี ผมเชื่อว่าให้เวลาหน่อยทุกอย่างจะดีขึ้น ผลงานและเสถียรภาพของงานบวกกับความตั้งใจและประสบการณ์ จะผลักดันให้ทุกอย่างดีขึ้น"

เป็นคำพูดที่ตอกย้ำความตั้งใจของเขา พร้อม ๆ กับประกาศเปิดตัวอีก 4 โครงการต้องใช้เงินลงทุนอีกไม่ต่ำกว่า 8,000 ล้านบาท ระบบ "ไทม์แชริ่ง คอนโดมิเนียม" คือ กลยุทธ์การขายของ 4 โครงการที่รังสรรค์งัดออกมาใช้แข่งขันการขายกับกลุ่มอื่น ๆ เป็นการเปิดตัวโครงการครั้งใหญ่ที่กล้าสวนกระแสภาวะเศรษฐกิจและท้าทายความคิดของอีกหลาย ๆ คน

ดูเหมือนว่า รังสรรค์จะมั่นใจในตัวเองและแนวความคิดใหม่เป็นที่สุด ไทม์ แชริ่งในความคิดของรังสรรค์ก็คือ การเอาระบบของคอนโดมิเนียม โรงแรม และไทม์แชริ่งมารวมกัน เพื่อให้ลูกค้าได้รับประโยชน์สูงสุด

ที่มาของความคิดนี้เกิดขึ้นได้ เพราะต้องการแก้ปัญหาเรื่องค่าทรัพย์ส่วนกลางในระบบคอนโดมิเนียมที่เจ้าของห้องชุดจะต้องจ่ายทุกคนทุกเดือน ไม่ว่าจะอยู่หรือไม่อยู่ในคอนโดฯ นั้น ๆ ก็ตาม ซึ่งในคอนโดฯ ตากอากาศอาจจะต้องจ่ายกันเดือนละ 3,000 - 20,000 บาท แม้ลูกค้าจะเห็นถึงความจำเป็นในเรื่องนี้ เพราะถ้าไม่จ่ายเงินก็เท่ากับทำให้คอนโดฯ เสื่อมโทรม ขาดเงินว่าจ้างคนดูแลบำรุงรักษา แต่ทำอย่างไรที่ไม่ต้องให้ลูกค้าเสียเงินส่วนนี้ หรือเสียให้น้อยที่สุด คือ ปัญหาที่น่าจะมีทางออก

รังสรรค์ เล่าว่า ในคอนโดตระกูล "บีช" คือ ซิลเวอร์บีช พาร์คบีช และสกายบีชที่พัทยาของเขานั้น พบว่า วันเสาร์-อาทิตย์ จะมีคนมาพักเพียง 20% - 30% เท่านั้น และจะมีห้องว่างอยู่โดยตลอดประมาณ 70% - 80%

ตรงจุดนี้เองก็เลยมีความคิดว่า น่าจะเอาห้องที่ว่างตรงนี้มาใช้ประโยชน์ รายได้ส่วนหนึ่งเอามาเสียค่าทรัพย์ส่วนกลางให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการตามกฎหมาย ส่วนหนึ่งเป็นค่าว่าจ้างบริษัทที่บริหารโรงแรมใหญ่ ๆ เพื่อเป็นผู้ดูแลรักษาห้อง ในขณะเดียวกันก็หาที่สร้างโครงการใหม่ ๆ เพื่อให้โอกาสลูกค้าได้แลกเปลี่ยนไปพักได้อีก 4 - 5 แห่ง

ผลดีที่เกิดขึ้นตามมาก็คือ 1. ลูกค้าสามารถที่จะซื้อโครงการได้ในราคาเดิมที่เคยซื้อ และได้กรรมสิทธิ์ของห้องตามระบบคอนโดมิเนียม 2. ไม่ต้องเสียค่าทรัพย์ส่วนกลาง แต่มีรายได้ส่วนหนึ่งที่มาว่าจ้างคนจัดการดูแลรักษาห้องชุด เช่นเดียวกับระบบโรงแรม 3. ได้ไปพักผ่อนที่อื่นได้ด้วยระบบของไทม์แชริ่ง

ความฝันของรังสรรค์ได้พรั่งพรูต่อไปอีกมากว่า ขณะนี้เขาเตรียมโครงการไว้ทั้งหมด 4 สถานที่ด้วยกัน คือ

โครงการแรก เริ่มที่ "กรีนวู้ดการ์เด้นท์ ตั้งอยู่ที่จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ประมาณ 1,000 ไร่ จะสร้างเป็นคอนโดมินเยมประมาณ 500 ยูนิต เน้นที่จะให้เป็นสวนป่าที่ร่มรื่น และมีกิจกรรมต่าง ๆ มากมายสำหรับวันหยุด เช่น กีฬาขี่ม้า จ็อกกิ้ง"

ที่ดินผืนนี้รังสรรค์กว้านซื้อไว้ในช่วงสนามกอล์ฟบูมเมื่อ 5 - 6 ปีที่แล้ว คราวนี้เขามีความคิดที่จะสร้างเป็นสนามกอล์ฟ แต่เมื่อสนามกอล์ฟเกิดขึ้นมากจนล้นตลาด โครงการนี้ถูกพับเก็บ มาเปิดใหม่อีกครั้งเป็นโครงการสวนเกษตรไฮเทคฯ แต่ต้องหยุดไปอีกครั้งด้วยสภาพตลาดที่ไม่อำนวยเช่นกัน จนมาลงตัวเป็นห้องชุดตากอากาศในระบบไทม์แชริ่งดังกล่าว

โครงการที่ 2 "โกลเด้นท์บีช รีสอร์ท" บนหาดน้ำริน อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง เป็นคอนโดฯ ตากอากาศ 35 ชั้น เป็นโครงการที่ชะลอการเปิดมาหลายครั้งหลายคราเช่นกัน

โครงการที่ 3 คือ "ฉัตรเพชรทาวเวอร์" คอนโดมิเนียมพักอาศัยจำนวนกว่า 600 กว่าห้อง สูง 55 ชั้น ตั้งอยู่บนถนนตก กรุงเทพฯ

และ 4 เป็นโครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัยอีกเช่นกันที่อำเภอสันกำแพง จังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งเป็นแหล่งน้ำพุร้อนที่ใหญ่ที่สุดในเมืองไทย โดยวางแผนไว้ว่า จะดึงน้ำพุร้อนมาอยู่ในสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ยาวประมาณ 60 - 70 เมตร

ทั้ง 3 โครงการนั้น รังสรรค์มีที่ดินและตัวโครงการเดิมที่วางแผนจะทำอยู่แล้ว แต่ที่เชียงใหม่นั้นเป็นเพียงแนวความคิดและความตั้งใจ ส่วนแปลงที่ดินยังไม่ได้ซื้อ เพียงแต่ได้มีการพูดจาทาบทามกับณรงค์ วงศ์วรรณ ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินไว้แล้ว

"คุณณรงค์ กับอาจารย์รังสรรค์สนิทกันมาก อาจารย์เรียว่าพ่อ คงไม่น่ามีปัญหาในเรื่องที่ดินทำโครงการ" แหล่งข่าวรายหนึ่งในวงการที่ดินให้ความเห็น

สวนป่า ทะเล ศูนย์ธุรกิจ และบ่อน้ำพุร้อน คือ จุดขายในแต่ละทำเลที่เขาหวังว่า จะได้รับความสนใจจากลูกค้า ลูกค้าที่ซื้อโครงการใดโครงการหนึ่งจะสามารถหมุนเวียนไปพักอีก 3 โครงการที่เหลือได้ โดยจะเริ่มก่อสร้างและขายที่สระบุรีก่อน ซึ่งจะใช้ระยะเวลาก่อสร้างและขายที่สระบุรีก่อน ซึ่งจะใช้ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 2 ปี หลังจากนั้นโครงการอื่น ๆ จะทยอยเสร็จต่อเนื่องกัน

รังสรรค์ยังฝันต่อว่า คาดว่าเมื่อ 4 แห่งนี้เสร็จ แหล่งที่ 5, 6, 7, 8 คงต้องตามมาเรื่อย ๆ

นอกจากนั้น เพื่อเปิดโอกาสให้คนชั้นกลางได้กรรมสิทธิ์ในระบบนี้มากขึ้น รังสรรค์จึงคิดหาวิธีการซื้อใหม่จากที่ 1 ห้องซื้อได้ 1 คน ได้เปลี่ยนไปเป็นมากกว่า 1 คน สูงสุด 36 คนต่อ 1 ห้องเฉลี่ยกันใช้ 12 วันต่อปี ซึ่งก็เพียงพอกับคนที่มีรายได้ไม่สูงโดยเสียเงินประมาณคนละ 5 หมื่นบาทผ่อนเดือนละ 2 พันบาทใช้เวลา 2 ปีซึ่งพอดีกับโครงการสร้างเสร็จ ด้วยวิธีนี้เขาคาดหวังว่าทำให้โครงการมีคนพักอาศัยจำนวนมากตลอดเวลา และในโครงการที่มีจำนวน 200 ห้องแทนที่จะมีเจ้าของเพียง 200 คนก็จะเพิ่มขึ้นมากกว่านั้น

นี่คือที่มาคอนเซ็ปต์ ซื้อ 1 ได้ถึง 4 โดยผ่อนเพียงเดือนละ 2,000 บาท

มองย้อนกลับไปเมื่อช่วงธุรกิจคอนโดมิเนียมเฟื่องฟู จนล้นตลาดในช่วงปี 2533 - 2534 นั้น นักลงทุนหลายรายจึงพยายามฉีกแนวความคิดใหม่ ๆ เกิดขึ้นเสมอ เพื่อกระตุ้นยอดขาย และความอยู่รอดของโครงการ เช่น การที่ถาวร ตรีศิริพิศาล เคยพยายามที่จะสร้างระบบไทม์แชริ่งในรูปแบบของคอนโดฯ เชนมาใช้ ซึ่งลูกค้าสามารถไปพักในโครงการอื่น ๆ ของเจ้าของเดียวได้มาใช้เช่นกัน แต่ก็ดูเหมือนว่า ในที่สุดแนวความคิดพวกนี้ก็ไม่ได้ประสบความสำเร็จนักในปัจจุบัน

"คนไทยไม่ค่อยเข้าใจแนวความคิดระบบนี้ รวมทั้งการมีห้องพักของตัวเองแล้วแบ่งให้คนอื่นมาพักด้วยเป็นเรื่องที่ไม่ค่อยนิยม" ถาวร ผู้ที่ได้รับฉายาว่าเป็นเจ้าพ่อคอนโดฯ ในช่วงยุคทองของคอนโดให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการรายเดือน"

ปัจจุบัน แนวความคิดในเรื่องคอนโดฯ เชน ของถาวรถูกพับเก็บไปเรียบร้อยแล้ว เขามีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมตากอากาศโครงการเดิม ๆ ที่สร้างขึ้นเมื่อ 3 - 4 ปีก่อนประมาณ 3 - 4 โครงการเท่านั้นที่มีระบบเชนกันอยู่

อุปสรรคในการหวนคืนสู่สนามพัฒนาที่ดินครั้งใหม่ของรังสรรค์ จึงส่อเค้าของความยุ่งยากอยู่บ้างตรงที่เขาต้องมีทีมงานขายที่ชาญฉลาด เข้าใจถึงข้อดีในระบบดังกล่าว และสามารถชี้แจงให้ลูกค้าเข้าใจและตัดสินใจซื้อได้ รังสรรค์เองก็ยอมรับว่าทีมการขายเป็นเรื่องสำคัญที่สุด ตัวเขาเองก็ใช้เวลาเป็นเดือน ๆ กว่าที่จะอธิบายให้ทีมงานเข้าใจทะลุปรุโปร่ง วิธีการที่ดีที่สุดของเขาในขณะนี้ก็คือ ต้องอาศัยการขายโดยตรงปากต่อปาก ลูกค้าเป้าหมายกลุ่มแรกก็คือ ลูกค้าเก่า ๆ ในโครงการคอนโดฯ ตากอากาศตระกูลบีชของเขา ซึ่งคนกลุ่มเหล่านี้จะเข้าใจถึงปัญหาของคอนโดมิเนียม และจะมีความเชื่อมั่นในตัวเขาระดับหนึ่ง

ประการต่อมาก็คือ เขาต้องเร่งสร้างทีมงานบริหารของบริษัทที่แข็งแกร่งขึ้นมาช่วยโดยเร็วต้องยอมรับว่า การขายโครงการในระบบไทม์แชริ่งนั้น ต้องอาศัยความเชื่อใจต่อเจ้าของโครงการและตัวบริษัทอย่างมาก อย่างเช่น ของรังสรรค์เองโครงการเดียวที่อาจจะเป็นรูปเป็นร่างในขณะนี้มากที่สุดก็คือ โครงการที่สระบุรี ซึ่งกำลังเร่งงานดินและการปลูกสวนป่าในขณะที่อีก 3 โครงการเป็นเพียงโครงการสวยหรูในแผ่นกระดาษที่งานก่อสร้างบางแห่งยังไม่เริ่ม

สิ่งหนึ่งที่สำคัญ คือ บ้านเราไม่มีกฎหมายของระบบไทม์แชริ่งรองรับ เมื่อเจ้าของโครงการสร้างได้ไม่ครบดังที่สัญญา หรือไม่สามารถบริหารระบบได้ดีอย่างที่พูดคุยไว ้ การเอาผิดกับเจ้าของโครงการ ก็ไม่ใช่เรื่องที่สามารถจัดการกันได้ง่าย ๆ

รังสรรค์เองก็เคยมีบทเรียนในเรื่องนี้ โดยถ้ามองย้อนกลับไปในช่วงที่มีปัญหาในเรื่องคดีบริษัทซวดเซอย่างหนัก แทบจะหยุดทำงานไปเป็นปี มีลูกค้าพยายามโทรศัพท์มาขอเงินคืนตลอดเวลา ซึ่งเนเพราะว่าช่วงที่ผ่านมา รังสรรค์ทำงานโดยใช้ตัวเองเป็นจุดขาย เมื่อตัวเขามีปัญหา ลูกค้าจึงค่อนข้างหวาดหวั่นสูงกว่าบริษัทที่มีการทำงานเป็นทีม

พวงเพ็ญ วิบูลย์สวัสดิ์ น้องสาวรังสรรค์ ซึ่งเป็นน้องสะใภ้ของปัญญา ควรตระกูลแห่งปัญญากรุ๊ป คือ บุคคลที่เข้ามาแบกภาระในช่วงนั้น นับว่าเป็นความสามารถของเธอที่ค่อย ๆ แก้ไขปัญหาไปได้

วันนี้ พวงเพ็ญเป็นเพียงกรรมการท่านหนึ่งในบริษัทสาธรยูนีค เธอคืนอำนาจการบริหารทั้งหมดให้รังสรรค์ โดยขณะที่รังสรรค์มี อมรา สวัสดิ์เสวี เพื่อนของยินดี ผู้เป็นภรรยา เป็นผู้ช่วยที่เดินตามหลังไปไหนมาไหนด้วยในขณะนี้

อมรา ปัจจุบันมีตำแหน่งเป็นรองกรรมการผู้จัดการ ดูแลเรื่องการตลาดของบริษัท สาธรยูนีค จำกัด รับผิดชอบหลักในเรื่องงานขายโครงการต่าง ๆ เธอไม่ใช่คนใหม่ของที่นี่ เพราะเข้ามาร่วมงานกับรังสรรค์เมื่อประมาณปี 2534 โดยดูเรื่องการตลาดของสีลมพรีเซียสก่อนขายให้กลุ่มราศรี บัวเลิศ และยังไปช่วยงานให้ราศรีอยู่พักหนึ่ง เมื่อรังสรรค์กลับมาเธอก็มาช่วยงานต่อ

วันนี้ถึงเวลาแล้วที่รังสรรค์ต้องเปลี่ยนสไตล์การทำงานจากที่เคยมีตัวเขาเป็นจุดขาย เป็นองค์กรนำหน้าแทน

อีกสิ่งหนึ่งที่จะช่วยตอกย้ำความเชื่อมั่นของลูกค้าให้คืนกลับมาโดยเร็วก็คือ การเคลียร์ภาพโครงการเก่าที่ยังค้างคาให้สะอาดหมดจด ซึ่งขณะนี้มีอยู่เพียง 2 โครงการ คือ โครงการสาธรยูนีค และโครงการบ้านสวนฉัตร ส่วนโครงการอื่น ๆ หลังจากเกิดปัญหาทางคดีนั้น ได้มีการขายโครงการไปแล้วถึง 3 โครงการ คือ 1. โครงการสีลม พรีเชียส ศูนย์อัญมณีมูลค่านับหมื่นล้านบาทบนถนนสีลม ซึ่งขายไปให้กับกลุ่มของราศรี บัวเลิศ และได้เปลี่ยนชื่อเป็นโครงการรอยัลเจริญกรุง 2. โครงการบ้านฉัตรเพชร รัตนาธิเบศร์ และ 3. บ้านฉัตรเพชร รัชดา ซึ่งทั้ง 2 โครงการหลังนี้ได้เริ่มงานขายไปบ้างเล็กน้อย และได้คืนเงินดาวน์ให้ลูกค้าเรียบร้อยแล้ว รวมทั้งได้ขายที่ดินซึ่งเพียงแต่จ่ายเงินดาวน์ไว้ให้กับเสี่ยประทีป ตั้งมติธรรม แห่งบริษัทศุภาลัยไปแล้ว

ประทีบซื้อที่ดิน 2 แปลงนี้มาเพื่อสร้างโครงการศุภาวิลล์ รัตนาธิเบศร์ และศุภาวิลล์ รัชดาภิเษก เป็นทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด และเปิดขายไปเมื่อปลายปีที่แล้ว

กลยุทธ์ง่าย ๆ เฉือนอวัยวะเพื่อรักษาชีวิตในครั้งนั้นของรังสรรค์ ทำให้ยังมีเงินพอที่จะวาดฝันในโครงการอื่น ๆ ดังกล่าว

ส่วนโครงการสาธรยูนีค ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมสูง 47 ชั้น จำนวนกว่า 600 ยูนิคนั้น เปิดตัวมาตั้งแต่ปี 2533 การก่อสร้างค่อนข้างล่าช้าเพราะมีผลกระทบกับเจ้าของที่ดินใกล้เคียง ช่วงเกิดปัญหาเรื่องคดีโครงการนี้ก่อสร้างไปเกินกว่า 70% แต่มีลูกค้าส่วนหนึ่งไม่ยอมจ่ายเงินดาวน์ต่อ

"ก็ค่อนข้างมีปัญหาเหมือนกันในโครงการนี้ แต่ผมเองก็ไม่อยากโทษลูกค้า ระยะแรกผมเลยต้องลงไปคุยกับลูกค้าว่า ถ้าเราเก็บเงินดาวน์ได้ไม่ครบ 40% บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไทยเม็กซ์ ก็อาจจะไม่จ่ายเงินเงินทุนสนับสนุนเราต่อ ลูกค้าก็ดีเข้าใจเขาเองก็ไม่อยากเห็นโครงการล้ม"

ปัจจุบัน โครงการนี้กำลังก่อสร้างชั้นบนสุดซึ่งเป็นส่วนยอดโดมและคาดว่าจะสามารถโอนให้กับลูกค้าได้ในต้นปีหน้า เป็นโครงการเดียวที่ทำรายได้ให้กับรังสรรค์เป็นกอบเป็นกำขณะนี้

โครงการบ้านสวนฉัตรที่บางพลัด เป็นโครงการต่อไปที่รังสรรค์ต้องลงไปแก้ปัญหาการก่อสร้างที่ล่าช้า และลูกค้าไม่ยอมผ่อนดาวน์ต่อ ขณะนี้โครงการนี้อยู่ในระหว่างหยุดการก่อสร้าง

การเร่งสร้างบุคลากรองค์กรให้เข้มแข็ง ประกอบกับโครงการที่ลูกค้าเร่งเร้าเรื่องงานก่อสร้าง และแบงก์เองก็เร่งรัดในเรื่องของเงินเป็นสภาวะที่คงเหนื่อยไม่น้อยทีเดียว

แม้รังสรรค์พยายามแก้ไขปัญหาของเขาอย่างดีที่สุดแล้ว แต่การเริ่มใหม่จากฐานที่เป็นศูนย์ในสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่อำนาจสักเท่าไหร่ในตอนนี้ เป็นเรื่องยากกว่าเดิมหลายเท่า

ดังนั้น ยอดขายโครงการใหม่ของรังสรรค์จะเป็นตัวตัดสินว่าวงการนี้พร้อมที่จะยอมรับเขาและจินตนาการของเขาอีกครั้งหรือไม่ ?