แบงก์เริ่มเข้าสู่ยุคยึดหลักบริหารความเสี่ยงแบบเข้ม ปรับเปลี่ยนวิธีคำนวณเงินกู้ จาก 1ใน 3 ของรายได้ มาสู่รูปแบบ 1 ใน 4 ของรายได้ หรือลดวงเงินสินเชื่อไป 20% ซ้ำร้ายค่าใช้จ่ายที่เกิดจากอัตราเงินเฟ้อลดกำลังซื้อผู้บริโภคถึง 30% "บิ๊กเพอร์เฟค" พลิกกลยุทธ์ลดเพดานราคาขายบ้านเดี่ยวรับกำลังซื้อ เล็งปรับราคาขายเมทโทรพาร์คเฟส 2 กำหนดจ่ายดาวน์เพิ่มแต่ผ่อนยาวขึ้น ธอส.ยอมรับยอดปฎิเสธเงินกู้พุ่งเท่าตัว บิ๊กกรุงไทยลั่นไม่ขอเป็นผู้นำปรับดอกเบี้ย หวั่นสุญญากาศการเมืองฉุดเศรษฐกิจ แบงก์ทหารไทยทบทวนเป้าสินเชื่อ ยันไม่เน้นเพิ่มยอด ทำใจรายได้ดอกเบี้ยลดลง

นายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงผลของการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อ และการปรับอัตราดอกเบี้ยว่า ปัจจัยดังกล่าวกลายเป็นแรงกดดันต่อธนาคารพาณิชย์ ที่จะต้องบริหารความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณของธนาคารพาณิชย์ในการปรับเปลี่ยนวิธีการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนของลูกค้า เพื่อเป็นหลักในการคุ้มครองความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นจากสินเชื่อที่ปล่อยไป

"ตอนนี้แบงก์มีการปรับอัตราการปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยการลดวงเงินซื้อบ้านลงมาเหลือ 1ใน 4 ของรายได้ จากก่อนหน้านี้จะอยู่ในอัตรา 1 ใน 3 ของรายได้ แสดงว่าลดวงเงินลงไปประมาณ 20% ส่งผลให้แนวโน้มความสามารถของผู้บริโภคลดลง และยิ่งเมื่อคำนวณรวมกับรายจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากอัตราเงินเฟ้อแล้ว ทำให้อำนาจการซื้อของลูกค้าลดลงไปประมาณ 30% ยกตัวอย่าง ลูกค้าที่มีรายได้ 100 บาท แบงก์อาจจะปล่อยกู้ให้ 1ใน3 หมายความว่า ลูกค้าสามารถกู้ได้ 33บาท แต่หากแบงก์ปรับลดลงเหลือ 1ใน4ของรายได้ คือ ลูกค้าจะสามารถกู้ได้เพียง 25บาท หากลูกค้ามีรายได้ต่อเดือนเท่าเดิม " นายธีระชนกล่าวและว่า

ผลจากปัจจัยต่างๆที่กระทบกับความสามารถของผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคปรับพฤติกรรมการซื้อบ้านที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ โดยตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ความต้องการเพิ่มสูงขึ้น และจากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้บริษัทฯ ปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับดีมานด์ในตลาด โดยพยายามลดระดับราคาขายบ้านลงมา โดยเฉลี่ยในปี 2549 บ้านของบริษัทจะขายเฉลี่ยอยู่ที่ 5.5ล้านบาท จากเดิมบ้านเดี่ยวในปี 2548 เฉลี่ยอยู่ที่ 5.9 ล้านบาท และในปี 2550 จะพยายามลดระดับราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวลงมาอยู่ในระดับ 4.9 ล้านบาท โดยในครึ่งหลังของปี 49 ต่อเนื่องถึงปีหน้า บริษัทจะเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในส่วนของทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ระดับ 3 - 5 ล้านบาทมากขึ้น โดยเฉพาะสินค้าในแบรนด์ เพอร์เฟค เพลส และเพอร์เฟค พาร์ค รวมถึงคอนโดมิเนียมในโครงการ เมทโทร พาร์ค ซึ่งในช่วงไตรมาสถัดไป จะเร่งเปิดขายโครงการเมทโทรพาร์ค เฟส2 เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าในตลาดมากขึ้น

ขณะเดียวกัน บริษัทมีแผนจะปรับขึ้นราคาขายห้องชุดคอนโดฯในโครงการเมทโทร พาร์ค ในเฟสที่ 2 จากที่ในเฟสแรกขายในราคาเริ่มต้นที่ 1.7 ล้านบาทเพิ่มเป็น 1.9 ล้านบาท รวมถึงจะมีการปรับเงินดาวน์เพิ่มจาก 10% เป็น15% เพื่อลดความเสี่ยงในทางธุรกิจ แต่ในขณะเดียวกัน บริษัทได้ยืดหยุ่นในการผ่อนดาวน์ให้แก่ลูกค้ารายใหม่จากระยะเวลา 10 เดือน เพิ่มมาเป็น 15 เดือน เพื่อมิให้ลูกค้าได้รับผลกระทบจากการผ่อนเงินดาวน์ที่เพิ่มเข้ามา

นายธีระชน กล่าวถึงผลประกอบการของเพอร์เฟค ฯ ว่า ในไตรมาสแรกมีรายได้ที่รับรู้จากการขายบ้านเดี่ยวและคอนโดฯจำนวน 1,130 ล้านบาท เติบโตขึ้น 31.86% เทียบไตรมาสเดียวกันของปี48 ที่มีรายได้รับรู้ 875 ล้านบาท ขณะที่มีกำไรเบื้องต้นที่ 355 ล้านบาท เติบโตเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีที่ผ่านมา ที่มีกำไรเบื้องต้น308 ล้านบาท ประมาณ 15.15% ส่วนกำไรสุทธิของบริษัทอยู่ที่ 10 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปี48 ซึ่งมีกำไรสุทธิ 76 ล้านบาท ประมาณ 86% ในขณะเดียวกันอัตราการเติบโตของกำไรเบื้องต้นในไตรมาสแรกลดลงประมาณ 4.88% หรือมีอัตรากำไรเบื้องต้น 31.81% จากเดิมที่มีอัตราการเติบโตของกำไรเบื้องต้นอยู่ที่36.69%

สาเหตุที่บริษัทมีกำไรสุทธิลดลง เป็นผลมาจากการปรับขึ้นราคาของวัสดุก่อสร้าง ส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้างของบริษัท ประกอบกับในช่วงต้นปีได้ใช้งบโฆษณาในโครงการเมทโทร พาร์ค สาทร และโปรโมชันพิเศษตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ฟรีให้แก่ลูกค้าจากโครงการบ้านเดี่ยว ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มมาก โดยในส่วนของงบประมาณในการประชาสัมพันธ์ของบริษัทนั้นใน1ปี วางไว้ที่ 2.5% ของยอดขาย หรือประมาณ 200 ล้านบาทจากยอดขายรวมที่วางไว้ทั้งปี 8,000ล้านบาท

ทั้งนี้ เพื่อรักษาระดับอัตราการเติบเติบโตของกำไรเบื้องต้นให้กลับมาอยู่ในระดับ 35-36% หลังจากที่ในไตรมาสแรกปี49 นี้ อัตราการเติบโตลดลงมาอยู่ที่ 31% บริษัทมีแผนเปิดตัวเฟสต่อเนื่องโครงการในแบรนด์ มาสเตอร์พีช เพอร์เฟคเพลส และเพอร์เฟคพาร์ค เพิ่มขึ้น เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้ามากขึ้น โดยในส่วนของบ้านเดี่ยวราคาแพงแบรนด์ มาสเตอร์พีช เชื่อว่าความต้องการยังมีอยู่ เป็นผลมาจากในระยะที่ผ่านมา ผู้ประกอบการในตลาดไม่ได้พัฒนาบ้านราคาแพงระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไปออกสู่ตลาดมากนัก ในขณะที่สินค้าเดิมได้ถูกดูดซัปออกไปมาก ส่วนคู่แข่งที่พัฒนาบ้านราคาแพงเข้าสู่ตลาดในปีนี้ มีอยู่โครงการเดียว คือ โครงการของบริษัท ที.ซี.ซี. แคปปิตอลแลนด์ จำกัด เป็นโครงการบ้านหรูระดับราคา 25 ล้านบาทขึ้นไป แต่แตกต่างกับบ้านในกลุ่มของแบรนด์มาสเตอร์พีช

แหล่งในวงการอสังหาฯ กล่าวยอมรับว่า ขณะนี้แบงก์หันมายึดหลักการบริหารความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากมีแรงกดดันจากปัจจัยลบหลายด้าน นั่นยิ่งเป็นตอกย้ำให้เห็นปัญหาในระบบรากหญ้าขึ้นมาบ้างแล้ว เช่น ลูกค้าสินเชื่อบ้านที่เริ่มเข้าสู่ระบบลอยตัวมีภาระผ่อนเพิ่มขึ้นทันที จากนี้ไปจะเห็นนักพัฒนาโครงการจับมือกับธนาคารพาณิชย์ จัดทำแพกเก็จการเงินเพื่อช่วยเหลือลูกค้าที่ซื้อโครงการที่มีแนวโน้มได้รับวงเงินกู้ที่มากกว่าลูกค้าที่หันไปใช้สินเชื่อธนาคารอื่น เป็นต้น

" ต่อไปนี้ ใครคิดจะซื้อบ้าน ต้องมองหน้าตักด้วยว่ามีเงินพอจ่ายดาวน์แค่ไหน และจ่ายได้ในระดับบ้านแค่ไหน "

ธอส.ปฎิเสธยอดขอคำกู้พุ่งเท่าตัว

ด้านนายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวไว้ว่า อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ค่าเงินงวดต่อเดือนของผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น จนทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อของธอส.ปรับตัวสูงขึ้นจาก 7% เป็น 15% หรือเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว เพราะธนาคารให้ความสำคัญต่อเรื่องของรายได้และความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าเป็นหลัก

"หลังจากที่ได้ปรับโครงสร้างดอกเบี้ยสำหรับผู้กู้วงเงิน 1 ล้านบาทขึ้นไป โดยใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวหรือประมาณ 6.25% แต่เวลาคิดค่าเงินงวดต่อเดือน ธนาคารจะใช้อัตรา 7.25%คำนวณเงินงวด เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในอนาคต ซึ่งจะทำให้ผู้ได้รับอนุมัติสินเชื่อมีรายได้เพียงพอในการผ่อนเงินงวดแต่ละเดือน"

รัฐฯรักษาการไม่มี"อำนาจ"

นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวแสดงความเห็นในเรื่องของการเมืองในปัจจุบันว่า สถานการณ์ทางการเมืองปัจจุบันอยู่ในช่วงสุญญากาศขณะนี้ เห็นว่าไม่เกิดผลดีเศรษฐกิจโดยรวม เนื่องจากรัฐบาลรักษาการในปัจจุบัน ไม่สามารถที่ผลักดันนโยบายต่างๆหรือโครงการเมกะโปรเจกต์ออกมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ ซึ่งทุกฝ่ายต้องเร่งหาข้อยุติโดยเร็วที่สุด เพื่อให้เศรษฐกิจไทยเดินหน้าต่อไปได้

“ ประเทศที่ไม่มีนายกบริหารงานมันก็ลำบาก ไม่ได้เชียร์ใคร ใครจะมาเป็นก็ได้ เพราะตอนนี้รัฐบาลรักษาการก็ไม่มีอำนาจตัดสินใจทำอะไรได้ ถึงมีอำนาจก็ไม่กล้าอนุมัติ โครงการต่างๆ ต้องชะลอออกไปแทนที่จะใช้เป็นตัวขับเคลื่อนธุรกิจ เศรษฐกิจมันก็ไม่เดิน” นายเศรษฐากล่าว

บิ๊กKTBหวั่นศก.ทรุดแนะคงดอกเบี้ย

นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KTB กล่าวว่า ปัจจุบันการลงทุนภาครัฐชะงัก เนื่องจากเป็นช่วงสุญญากาศหรือรัฐบาลรักษาการ ทำให้ภาคการผลิตค่อนข้างระมัดระวังการลงทุน และหากผู้บริโภคไม่กล้าใช้จ่าย ภาพรวมเศรษฐกิจอาจมีปัญหาได้ ทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศจึงน่าจะทรงตัวหรือหยุดปรับขึ้น เพราะผ่านมาปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นการปรับขึ้นดอกเบี้ยในช่วงนี้จึงต้องใช้ความรอบคอบ

"ผมมองว่าถ้าดอกเบี้ยสูงขึ้นกว่านี้ อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าและต้นทุนการดำเนินงานของผู้ประกอบการ " นายอภิศักดิ์กล่าวและว่า ธนาคารกรุงไทยจะไม่เป็นผู้นำในการปรับขึ้นดอกเบี้ย

นายอภิศักดิ์กล่าวถึงอัตราเงินเฟ้อด้วยว่า การที่เงินเฟ้อสูงในขณะนี้ไม่ได้เกิดจากการบริโภคแต่เกิดจากต้นทุนสินค้าเพิ่มขึ้นเพราะดอกเบี้ยเงินกู้สูง การปรับขึ้นดอกเบี้ยจึงไม่น่าจะช่วยให้เงินเฟ้อลดลง ทั้งนี้คาดหมายว่าอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ปีนี้อาจไม่สูงตามเป้าหมายที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้

แบงก์ทหารไทยทบทวนเป้าสินเชื่อ

นายไกรทิพย์ ไกรฤกษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารด้านปฎิบัติการ ธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงสภาวะเศรษฐกิจในขณะนี้ว่า ธนาคารจะทำการทบทวนเป้าสินเชื่ออีกครั้งในช่วงต้นเดือน มิ.ย. ตามจีดีพีที่คาดว่าจะลดลง โดยธนาคารจะไม่เร่งขยายการปล่อยสินเชื่อในตอนนี้ เนื่องจากการปล่อยสินเชื่อตอนนี้จะมีความเสี่ยงจากทางด้านการเมือง น้ำมัน และดอกเบี้ย แต่สินเชื่อเก่าจากโครงการต่อเนื่องก็ยังไปได้อยู่

"ครึ่งปีหลังคาดรายได้ดอกเบี้ยของธนาคารจะอาจจะลดลง เราจึงหันไปปรับสัดส่วนเพิ่มค่าธรรมเนียมมากขึ้น” นายไกรทิพย์กล่าวและว่า ปัจจัยราคาน้ำมัน และ ค่าเงินบาทที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก และ ภาคอุตสาหกรรมที่ใช้น้ำมันเป็นหลัก โดยราคาน้ำมันได้ส่งผลกระทบต่อการชำระคืนมาบ้างแล้วโดยธนาคารได้เข้าไปดูแลในส่วนนั้น และให้การช่วยเหลือลูกค้าอย่างใกล้ชิด

สำหรับทิศทางอัตราดอกเบี้ยนายไกรทิพย์กล่าวว่า ต่อจากนี้ไปคงจะปรับขึ้นอีกไม่มากแล้ว คาดว่า MLR ไม่น่าจะเกิน 9% ซึ่งธนาคารทหารไทยก็จะไม่เป็นผู้นำในการปรับขึ้นดอกเบี้ยเช่นกัน