ผังเมืองใหม่กทม.พ่นพิษใส่ผู้ประกอบการ- เจ้าของที่ดินอย่างจัง พื้นที่ทำเลทองทั้ง “คลองเตย-วัฒนา” แจ็กพอต โดนหางเลขห้ามสร้างอาคารสูงมาก จากเดิมที่อนุญาตให้สร้างได้ แนะผู้ประกอบการทบทวนแผนการลงทุนใหม่ หวั่นไม่คุ้มเม็ดเงินลงทุน เหตุราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นเท่าตัว ถึงไร่ละ 360 ล้านบาท ด้านโครงการจัดสรรกว่า 1,000 แห่ง ที่ยังไม่ได้ขออนุญาตอาจเจ็บตัว เหตุเข้าข่ายต้องใช้ผังเมืองใหม่

ยืดเยื้อมานานพอสมควร นับตั้งแต่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับเก่าหมดอายุลงเมื่อ เดือนก.ค. 2547 ปัจจุบันเริ่มมีความความหวังที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้แล้ว โดยกรุงเทพมหานคร(กทม.)ได้จัดทำร่างแผนผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับปรับปรุงครั้งที่2 เสร็จเรียบร้อยผ่านการพิจารณาเสร็จสิ้นทุกขั้นตอนและอยู่ระหว่างรอลงประกาศใช้ในราชกิจจานุเบกษา คาดว่าในวันที่ 16 พ.ค.นี้จะสามารถลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาได้ และเริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 17 พ.ค. 2549 บังคับใช้นาน 5 ปี

การใช้ผังเมืองรวมฯเพื่อสร้างความเป็นเมืองน่าอยู่โดยการพัฒนาทั้งสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ และส่งเสริมการเป็นเมืองศูนย์กลางทางเศรษฐกิจด้านธุรกิจพาณิชยการและการบริการของประเทศและภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รวมถึงเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจการท่องเที่ยว และพัฒนาระบบขนส่งมวลชนเพื่อเชื่อมโยงโครงข่ายระบบคมมาคมขนส่งให้มีประสิทธิภาพ

หวั่นเมืองเติบโตแบบไร้ทิศทาง

ทั้งนี้การจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับดังกล่าว ได้กำหนดแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนในอนาคตไม่ให้เติบโตแบบไร้ทิศทาง

อภิรักษ์ โกษะโยธิน ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ข้อแตกต่างของผังเมืองรวมฉบับปัจจุบันคือบริเวณที่เปลี่ยนแปลงสำคัญได้กำหนดเขตอุตสาหกรรมในผังเมืองใหม่ บริเวณบางบอน บางขุนเทียน เพิ่มบทบาทของศูนย์พาณิชยการรอง 3 บริเวณ ซึ่งจะเป็นศูนย์คมนาคมขนส่งที่สำคัญของกรุงเทพฯในอนาคต ได้แก่บริเวณมักกะสัน พหลโยธินและศูนย์ตากสิน

โดยการเปลี่ยนแปลงการแบ่งประเภทการใช้ที่ดินและการกำหนดบริเวณ เพิ่มมาตรการทางด้านผังเมืองในการควบคุมความหนาแน่นการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยกำหนดที่ว่างโดยรอบอาคารและความสูง เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการใช้ที่ดินและอาคาร

ผังเมืองฉบับใหม่มีข้อกำหนดให้พื้นที่เมืองเป็นพื้นที่หลวม ๆ ไม่แออัด และมีสีเขียว ส่วนผลกระทบการประกาศใช้ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะมีผลกระทบทำให้ต้องปลูกสร้างไกลออกไป และอาจมีต้นทุนที่สูงขึ้นเพราะต้องมีแนวร่นที่ต้องปล่อยไว้เป็นที่ว่าง

เขตคลองเตย-วัฒนา เตรียมรับมือ

โดยพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบมากพื้นที่หนึ่ง คือ บริเวณเขตคลองเตยและวัฒนา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่กลางเมือง โดยพื้นที่บริเวณวัฒนาอยู่ในแนวรถไฟฟ้า BTS ตามแนวถนนสุขุมวิท ส่วนเขตคลองเตย มีพื้นที่เหลืออีกมาก เหมาะที่จะพัฒนาเป็นอาคารสูง

ทั้งนี้ พื้นที่ทั้งสองเขตไม่สามารถอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษได้ เพราะจัดอยู่ในโซนสีน้ำตาล ซึ่งเป็นเขตที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก โดยกำหนดให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคาร รวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR อยู่ที่ 7-8 :1 และอัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR อยู่ที่ร้อยละ 4-4.5 ของพื้นที่อาคารรวมทุกชั้น ที่สร้างในที่ดินแปลงเดียวกัน

นอกจากนี้ หากมีการก่อสร้าง อาคารพาณิชยกรรมขนาดใหญ่พิเศษ ในเขตพื้นที่ดังกล่าวจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร อยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนเท่านั้น

จากข้อจำกัดดังกล่าวข้างต้น จึงมีผลต่อการออกแบบ รูปแบบของอาคาร ที่จะต้องเป็นไปตามสัดส่วนที่กฎหมายผังเมืองฉบับนี้ได้กำหนดไว้ ได้แก่ ระยะถอยร่นจากถนน การจัดให้มีพื้นที่ว่าง และจำนวนชั้นของอาคาร มีแนวโน้มว่า ผู้ประกอบการ หรือเจ้าของที่ดินต้องคิดหาหนทางใหม่ ๆในการพัฒนาที่ดิน เพราะข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอาคารสูง และขนาดพื้นที่ ซึ่งหากคิดโครงการไม่เหมาะสม อาจจะไม่คุ้มค่าการลงทุนได้ ที่สำคัญราคาที่ดินในย่านดังกล่าว พุ่งสูงขึ้นเท่าตัว โดยมีราคาขายเฉลี่ยที่ไร่ละ 360 ล้านบาทขึ้นไป

เอกชนถก 5 ปัญหาหลัก

ด้านรศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษ ภาควิชาเคหะการ และในฐานะนักนักผังเมืองภาคประชาชน กล่าวว่า การประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ดังกล่าวยมีข้อโต้แย้งจากภาคเอกชน 5 ประเด็นสำคัญได้แก่

1.อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR ซึ่งบางจุดได้กำหนดให้น้อยลง เพื่อคุณภาพชีวิตและความกว้างของถนน

2.อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR โดยบางพื้นที่ถูกบังคับให้มีพื้นที่เปิดโลงสูงถึง 30-40% รวมไปถึงระยะถอยล่นหากเป็นอาคารพาณิชย์ต้องถอยล่น 30 เมตร ที่อยู่อาศัย 20 เมตร จากเดิมเพียง 10 เมตรเท่านั้น

3.การให้โบนัส ในพื้นที่พัฒนารัศมี 500 เมตรจากเส้นทางรถไฟฟ้า ว่าควรจะให้เท่าใด เพราะไม่เคยมีใช้ในเมืองไทยมาก่อน

4.เขตช็อปปิ้งเซ็นเตอร์ ที่ทางสมาคมผู้ค้าปลีกเรียงร้องถึงเขตการอนุญาตก่อสร้างหรือพัฒนา

จัดสรร 1,000 แห่งเตรียมเจ็บ

และ 5. ผู้ประกอบการที่ขออนุญาตก่อสร้างโดยใช้มาตรา 39 ทวิ ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งจะใช้วิธีก่อสร้างไปก่อนที่จะขออนุญาตจัดสรร ปัจจุบันมีอยู่กว่า 1,000 โครงการ ซึ่งเป็นกลุ่มที่จะประสบความยุ่งยากหรือมีปัญหามากที่สุดในช่วง 6 เดือนแรกหลังการประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ เพราะกลุ่มนี้จะต้องใช้กฎหมายผังเมืองกทม.ฉบับใหม่