*ข้อกฎหมายที่มากมาย และไม่มีกฎระเบียบตายตัว ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของบอร์ด ก้างชิ้นใหญ่ ขวางทางเกิดคอนโดมิเนียม
*ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมจำต้องแหกกฎเหล็ก เลี่ยงขอ EIA ตัดปัญหาความยุ่งยาก ล่าช้า ของการพัฒนาโครงการ
*“อนันต์ อัศวโภคิน” พี่เบิ้มวงการอสังหาริมทรัพย์ ฟันธงจะได้เห็นคอนโดมิเนียมเลี่ยงขอ EIA มากขึ้น
*แนะบอร์ด EIA รีบหาแนวทางป้องกัน และแก้ไข ก่อนกระทบผู้ซื้อบ้านในอนาคต

ต้องยอมรับว่าการทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) นั้นค่อนข้างยุ่งยาก สำหรับโครงการอาคารสูง เพราะมีข้อกำหนด กฎระเบียบมากมาย ที่สำคัญยังไม่มีกฎระเบียบตายตัว มีข้อกำหนดหลายข้อที่ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจการตัดสินใจของคณะกรรมการ (บอร์ด) ซึ่งประเด็นนี้สร้างปัญหาให้กับผู้ขออนุญาตหรือผู้ประกอบการมากที่สุดประเด็นหนึ่ง เพราะไม่มีกฎตายตัวเหมือนกับการขออนุญาตเรื่องอื่นๆ จนทำให้ผู้ประกอบการโครงการอาคารสูงถอดใจจำนวนไม่น้อย และหันไปลงทุนโครงการประเภทอื่นแทน

ขณะเดียวกัน มีผู้ประกอบการหัวใส ใช้วิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมายในเรื่องการรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA เพราะหากจะลงทุนแล้วติดปัญหาเรื่องสิ่งแวดล้อม หรือต้องรอใบอนุญาตนานเกินไป จะกระทบต่อต้นทุนการดำเนินงานจำนวนมาก ซึ่งหากวางแผนผิดพลาดมีสิทธิ์เจ๊งได้ทันที

ลดขนาดโครงการเลี่ยงขอ EIA

วิธีการแก้ปัญหาของผู้ประกอบการก็ใช้วิธีการลดขนาดโครงการให้เล็กลง เพื่อจะได้ไม่ต้องขออนุญาตเรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) โดยโครงการที่มีพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นอาคารใหญ่พิเศษ เข้าข่ายที่จะต้องขออนุญาต ผู้ประกอบการจะใช้วิธีการพัฒนาโครงการให้มีพื้นที่น้อยกว่า 10,000 ตารางเมตร เพื่อหลีกเลี่ยงการขออนุญาต EIA

ในส่วนนี้ในอนาคตผลเสียอาจจะเกิดขึ้นกับผู้พักอาศัยในโครงการ หรือบริเวณใกล้เคียงได้ เพราะการลดขนาดโครงการ ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะลดขนาดลงไม่มากนัก เพราะต้องการสร้างรายได้ หรือกำไรให้มากที่สุด ซึ่งเท่ากับว่าโครงการอาคารสูง จะมีขนาดพื้นที่ใช้สอยน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่มากนัก

อนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) พี่เบิ้มวงการอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า การลงทุนโครงการอาคารสูง มีข้อจำกัดในเรื่องกฎหมายควบคุมอาคารสูง และการควบคุมต้นทุน ซึ่งทั้งสองประเด็น ทำให้การลงทุนโครงการอาคารสูงค่อนข้างยาก ที่สำคัญการพัฒนาโครงการประเภทดังกล่าว ควรจะใช้เวลาในการดำเนินงานเร็วที่สุด ไม่เช่นนั้นจะมีผลกระทบต่อการต้นทุนการดำเนินงาน

คุมเวลาก่อสร้าง ลดต้นทุน

ทั้งนี้ เนื่องจากหากไม่สามารถควบคุมระยะเวลาในการดำเนินงานได้ จะมีผลกระทบในเรื่องของดอกเบี้ยที่จะต้องเสียจากการซื้อที่ดินและการก่อสร้าง ซึ่งเป็นต้นทุนที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในภาวะที่ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ที่มีการปรับขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปีก่อน ที่อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นเท่าตัว ปัจจุบัน MLR อยู่ที่ 7.75% และมีผลทำให้ผู้ประกอบการจะต้องรับภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น

ดังนั้น แนวทางออกของผู้ประกอบการคือ จะใช้วิธีการหลบเลี่ยงข้อกฎหมาย เพื่อให้โครงการสามารถเดินต่อไปในระยะเวลาที่วางแผนไว้ ซึ่งวิธีที่ดีที่สุด และนิยมมากที่สุดคือการลดขนาดโครงการ เพื่อไม่ให้เข้าข่ายที่ต้องขอ EIA

อนันต์ บอกอีกว่า ในช่วง 2 ปี ตลาดคอนโดมิเนียม หรืออาคารสูงมีการขยายตัวอย่าวงรวดเร็ว ความต้องการที่พุ่งสูงขึ้นมาก จนทำให้ผู้ประกอบการหันไปลงทุนโครงการอาคารสูงจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในเขตในกลางเมือง หรือ CBD ใกล้ระบบโครงข่ายรถไฟฟ้า BTS เช่น สุขุมวิท สีลม สาทร และพระราม 3 เป็นต้น ซึ่งส่วนใหญ่จะลงทุนโครงการหรูหรา ระดับไฮเอนด์ ที่ขายกันในราคาตารางเมตรละเกือบ 1 แสนบาท และมากกว่า 1 แสนบาทหลายแห่ง

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปีที่ผ่านมา มีการลงทุนโครงการระดับกลาง เกาะแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน และบนดิน ราคาเฉลี่ยที่ตารางเมตรละ 40,000-60,000 บาท หรือ เฉลี่ยที่ยูนิตละ 1-2 ล้านบาท จำนวนมาก ซึ่งต้องยอมรับว่า ในจำนวนดังกล่าว มีหลายโครงการที่ใช้วิธีเลี่ยงกฎหมาย ด้วยการลงทุนโครงการขนาดเล็กลง ทั้งในแง่ของจำนวนตารางเมตรที่พยายามพัฒนาโครงการที่มีพื้นที่น้อยกว่า 10,000 ตารางเมตร และจำนวนยูนิต ที่ตามกฎหมายกำหนดว่า ถ้ามีจำนวนยูนิตน้อยกว่า 80 ยูนิต ไม่ต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อให้การพัฒนาโครงการเป็นไปอย่างรวดเร็ว และไม่ติดปัญหาในเรื่องการขอ EIA

อนันต์ กล่าวอีกว่า ปัญหาของการลงทุนโครงการอาคารสูง นอกจากจะควบคุมเรื่องต้นทุนลำบากแล้ว ในช่วงนี้ ยังได้รับผลกระทบในเรื่องของราคาวัสดุก่อสร้าง และราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นมากจนทำให้ราคาน้ำมันดีเซลที่ใช้ในการขนส่งปรับตังสูงขึ้นแตะลิตรละ 26.59 บาทแล้ว และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอีกในเร็วๆ นี้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อต้นทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การขนส่งวัสดุก่อสร้าง

ปัญหาดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จอย่างรวดเร็ว ไม่ทำโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เวลาในการพัฒนานาน 2-3 ปีขึ้นไป ซึ่งวิธีการหนึ่งที่จะช่วยให้การก่อสร้างแล้วเสร็จตามเป้าหมาย คือการเลี่ยงการขอ EIA และคุมต้นทุน ด้วยการเซ็นสัญญากับผู้รับเหมาก่อสร้างล่วงหน้า

ปูนเล็งขึ้นราคา 10%

สำหรับปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นตามมาในอนาคตนั้น คาดว่าเร็วๆนี้ ปูนซีเมนต์อาจจะมีการปรับราคาขาย ตามต้นทุนที่สูงขึ้น แม้ว่าผู้ผลิตจะพยายามตรึงราคาให้นานที่สุด ตามนโยบายของรัฐบาล ด้วยวิธีการลดต้นทุนการผลิต ลดการสูญเสียอันเกิดจากกระบวนการผลิต เพื่อรักษาผลกำไรให้ได้เท่าเดิม หรือลดลงไม่มากนัก แต่ขณะนี้ ผู้ผลิตไม่สามารถแบกรับภาระต้นทุนที่สูงขึ้นได้ จึงต้องการขอปรับราคาขาย และน่าจะมีการปรับราคาขึ้นราว 10%

ในส่วนนี้ กานต์ ตระกูลฮุน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ปูนซิเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทได้ขอให้กระทรวงพาณิชย์พิจารณาอนุมัติให้มีการปรับราคาปูนซิเมนต์ ตามต้นทุนที่สูงขึ้น ปัจจุบันกระทรวงอยู่ระหว่างการพิจารณา และคาดว่าน่าจะมีการอนุมัติให้ขึ้นราคา เพื่อสะท้อนต้นทุนที่แท้จริง

นอกจากนี้ อนันต์ ยังคาดว่า วัสดุก่อสร้างเกือบทุกอย่าง จะมีการปรับราคาขึ้นอีกราว 10% ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ไม่นับรวมค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้นจากราคาน้ำมัน ซึ่งปัจจัยลบหลายปัจจัยกำลังโหมเข้าใส่ผู้ประกอบการทุกเซกเมนท์ โดยแนวทางอยู่รอดจะต้องพิจารณาแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ และแม่นยำ