จับตาจัดสรรที่ลักไก่ใช้มาตรตราทวิ 39 กว่า 1,000 โครงการส่อเค้าวุ่น หลังผังเมืองกทม.ฉบับใหม่บังคับใช้ในวันที่ 17 พ.ค.นี้ กทม.ชี้หากยังไม่ลงมือก่อสร้างต้องเข้ากฎหมายฯฉบับใหม่ทันที พร้อมปลอบจะพิจารณาเป็นรายโครงการเพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายต่อผู้ประกอบการและประชาชน ด้านเอกชนร้อง 5 ปัญหาใหญ่ FAR-OSR-โบนัสรอบรัศมีรถไฟฟ้า 500 เมตร-ชอปปิ้งเซ็นเตอร์และมาตรา 39 ทวิที่กทม.ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

นายอภิรักษ์ โกษะโยธิน ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กล่าวภายหลังเป็นประธานในพิธีเปิดงานสัมมนา "แนวทางการปฏิบัติให้เป็นไปตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุง ครั้งที่ 2) ว่า ขณะนี้กทม.ได้จัดทำร่างผังเมืองรวมกทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 เรียบร้อยทุกขั้นตอนแล้ว และอยู่ในระหว่างรอลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาเพื่อบังคับใช้ โดยคาดว่าในวันที่ 16 พฤษภาคมนี้จะสามารถลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาได้ และเริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 17 พฤษภาคม 2549 สิ้นสุดวันที่ 16 พฤษภาคม 2554

การจัดทำผังเมืองกทม.ฉบับดังกล่าวเดิมกำหนดในปี 2547 แต่เนื่องจากขั้นตอนการจัดทำล่าช้าทำให้เลื่อนมาประกาศใช้ในปีนี้แทน โดยการจัดทำผังเมืองดังกล่าวเพื่อมีกระบวนการที่ชัดเจนและเป็นระบบ หลักการสำคัญคือ ยึดประโยชน์สาธารณะ ซึ่งได้กำหนดลงบนแผนผังพร้อมมาตรการทางผังเมืองเพื่อให้สามารถกำหนดทิศทางการเจริญเติบโตของเมืองไปในทิศทางที่เหมาะสม ทำให้กทม.เป็นเมืองที่น่าอยู่ควบคุมไปกับความเจริญเติบโตไปข้างหน้าอย่างยั่งยืน โดยยังคงเป็นเมืองศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของประเทศไทย

"ที่ผ่านมามักมีการพูดกันว่า กทม.พัฒนาอย่างไร้ทิศทาง โดยเฉพาะที่กฎหมายผังเมืองฉบับปรับปรุง 1 ได้หมดอายุลงไปเมื่อเดือนกรกฎาคม 2547 และแม้ว่าจะมีกฎหมายผังเมืองบังคับใช้ในพื้นที่ กทม.แต่ดูเหมือนว่าทุกฝ่ายจะเห็นว่าเรื่องนี้เป็นหน้าที่ของสำนักผังเมืองเท่านั้น ทั้งที่เป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับทุกคน จากนี้ไป เขตและหน่วยงานของ กทม.ทุกแห่ง จะต้องไม่มองว่าเรื่องผังเมืองเป็นหน้าที่ของสำนักผังเมือง แต่เป็นเรื่องของทุก ๆ คนที่ข้าราชการเป็นตัวกลางที่จะทำให้ประชาชนเกิดความเข้าใจ" นายอภิรักษ์กล่าว

สำหรับผังเมืองฉบับใหม่มีข้อกำหนดให้พื้นที่เมืองเป็นพื้นที่หลวม ๆ ไม่แออัด และมีสีเขียว ส่วนผลกระทบการประกาศใช้ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะมีผลกระทบทำให้ต้องปลูกสร้างไกลออกไป และอาจมีต้นทุนที่สูงขึ้นเพราะต้องมีแนวร่นที่ต้องปล่อยไว้เป็นที่ว่าง

นายพิชัย ไชยพจน์พานิช รองปลัด กทม. กล่าวว่า ร่างผังเมืองใหม่ฉบับนี้มีสาระสำคัญ เช่น กำหนดให้พื้นที่ระหว่างวงแหวนรัชดาภิเษก-วงแหวนกาญจนาภิเษก เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หนาแน่นปานกลาง, กำหนดให้เขตบางบอน บางขุนเทียนเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมใหม่, วางมาตรการควบคุมความหนาแน่นในการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น กำหนดที่ว่างโดยรอบจำกัดความสูง

นอกจากนี้ ยังมีแรงจูงใจด้วยการให้รางวัลกับผู้ประกอบการที่จัดให้มีที่จอดรถ หรือกำหนดพื้นที่ว่างมากขึ้น ก็จะได้รับการพิจารณาให้ก่อสร้างจำนวนชั้นของอาคารสูงมากขึ้น เท่ากับจะทำให้อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดินเพิ่มขึ้น และผังเมืองฉบับนี้ยังได้กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเผื่อไว้ในปี 2561 หรืออีก 12 ปีข้างหน้า ที่คาดการว่าประชากรใน กทม.จะมี 12.5 ล้านคน เนื่องจากได้กำหนดความหนาแน่นของอาคารตามพื้นที่ รักษาพื้นที่โล่ง เพิ่มพื้นที่สีเขียว

ด้านรศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษ ภาควิชาเคหะการ และในฐานนักนักผังเมืองภาคประชาชน กล่าวว่า การประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ดังกล่าวยังมีข้อโต้แย้งจากภาคเอกชนใน 5 ประเด็นสำคัญได้แก่

1.อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR ซึ่งบางจุดได้กำหนดให้น้อยลงเพื่อคุณภาพชีวิตและความกว้างของถนน

2.อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR โดยบางพื้นที่ถูกบังคับให้มีพื้นที่เปิดโลงสูงถึง 30-40% รวมไปถึงระยะถอยร่นหากเป็นอาคารพาณิชย์ต้องถอยล่น 30 เมตร ที่อยู่อาศัย 20 เมตร จากเดิมเพียง 10 เมตรเท่านั้น

3.การให้โบนัส ในพื้นที่พัฒนารัศมี 500 เมตรจากเส้นทางรถไฟฟ้า ว่าควรจะให้เท่าใด เพราะไม่เคยมีใช้ในเมืองไทยมาก่อน

4.เขตชอปปิ้งเซ็นเตอร์ ที่ทางสมาคมผู้ค้าปลีกเรียงร้องถึงเขตการอนุญาตก่อสร้างหรือพัฒนา

5. ผู้ประกอบการที่ขออนุญาตก่อสร้างโดยใช้มาตรา 39 ทวิ ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งจะใช้วิธีก่อสร้างไปก่อนที่จะขออนุญาตจัดสรร ปัจจุบันมีอยู่กว่า 1,000 โครงการ ซึ่งเป็นกลุ่มที่จะประสบความยุ่งยากหรือมีปัญหามากที่สุดในช่วง 6 เดือนแรกหลังการประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ เพราะกลุ่มนี้จะต้องใช้กฎหมายผังเมือง กทม.ฉบับใหม่

ด้านนางสาวเดือนเต็ม อมรพันธ์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กล่าวชี้แจงว่า จัดสรรที่ใช้มาตรา 39 ทวิจะต้องใช้กฎหมายผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ แต่มีข้อยกเว้น คือ ในกรณีที่ลงมือก่อสร้างไปแล้ว กรณีได้รับอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานอื่นแล้ว อาทิ โรงงาน โรงพยาบาล ฯลฯ ก็ให้ดำเนินการก่อสร้างได้เลย ส่วนโครงการที่ขอใช้มาตรา 39 ทวิ แล้วยังไม่ลงมือก่อสร้างจะต้องเข้าข่ายกฎหมายฉบับใหม่ อย่างไรก็ตามทางสำนักผังเมืองจะพิจารณาไปรายโครงการไป เพื่อไม่เกิดความเสียหายต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภค