*เปิด 10 ทำเลทองยอดฮิต นักลงทุนแห่ลงทุนเพียบ ทั้งในเมือง-นอกเมือง
*ศรีนครินทร์-อุดมสุขคว้าแชมป์ นักลงทุนแห่ลงทุนบ้านจัดสรร รับการเปิดให้บริการสนามบินสุวรรณภูมิ ส่วนอ้อมน้อย พระเอกจำนวนหน่วยลงทุนมากที่สุด เหตุกำลังซื้อมาก
*สุขุมวิท-พระราม 4 คว้าที่ 2 ทั้งแง่จำนวนหน่วย และมูลค่าลงทุนสูงสุด รับอานิสงโครงข่ายรถไฟฟ้า ทั้งมุดดินและลอยฟ้า

แม้ว่าการลงทุนธุรกิจบ้านจัดสรรในปัจจุบันจะไม่ง่ายเหมือนเมื่อ 2 ปีก่อน เพราะเจอกับปัจจัยลบมากมายไม่ว่าจะเป็น ราคาน้ำมันที่เป็นอุปสรรคอย่างมาก ทำให้ต้นทุนพุ่งสูงขึ้น แต่ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้ เพราะเกรงว่าจะกระทบต่อยอดขาย จึงพยายามตรึงราคาขายไว้ให้นานที่สุด ซึ่งกระทบต่อกำไรโดยตรง

ขณะที่ดอกเบี้ยก็ขยับขึ้นเป็นเท่าตัว จากที่เมื่อ 2 ปีก่อน อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ราวๆ 3-4% แต่ปัจจุบันนี้ดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นเป็น 6-7% ซึ่งมีผลกระทบต่อการผ่อนชำระมาก เพราะดอกเบี้ยขึ้นทุกๆ 1% ผู้ซื้อบ้านจะต้องผ่อนชำระเพิ่มขึ้นถึงราว 8% ต่อเดือน ในส่วนนี้ ทำให้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านต้องคิดหนักมากขึ้น โดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือนที่นอกจากค่าครองชีพจะสูงขึ้นแล้ว หากต้องผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นอีก 8% ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เลย ดังนั้น จึงต้องชะลอการซื้อบ้านออกไป

รวมถึงผลกระทบจากค่าครองชีพที่สูงขึ้นเป็นเงาตามตัว ทำให้ไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระ และปัจจัยอื่น ๆ อาทิ สถานการณ์ทางการเมือง ที่ทำให้ผู้บริโภคไม่มีอารมณ์ที่จะเลือกซื้อบ้าน

แต่อย่างไรก็ตาม ในส่วนของผู้ประกอบการนั้น ไม่มีทางเลือก ยังคงต้องเดินหน้าลงทุนโครงการต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯที่มีหน้าที่ต้องขยายการลงทุน เพื่อสร้างอัตราการเติบโตให้กับองค์กร และสร้างผลกำไรให้กับผู้ถือหุ้น

“ทำเล” กลยุทธ์เด็ด

ทั้งนี้ แม้ว่าในด้านการตลาดจะไม่ง่ายนัก แต่ก็ต้องยอมรับว่า ยังพอมีทางออกอยู่บ้าง โดยกลยุทธ์ที่นักลงทุนมืออาชีพ ยังคงใช้ในการสร้างยอดขาย คือ ทำเล ที่ทุกยุคทุกสมัย ทำเลยังเป็นหัวใจหลักของการลงทุน เพราะหากเลือกทำเลไม่ดี มีสิทธิ์ขายไม่ได้ แต่ถ้าเลือกทำเลดี มีความต้องการโอกาสขายก็ไม่ยากมากนัก

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่าทำเลเป็นหัวใจหลักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องเลือกทำเลที่ดี มีความต้องการสูง จึงจะสามารถสร้างยอดขายได้ โดยทำเลที่มีความต้องการสูง ยังคงหนีไม่พ้นทำเลยอดฮิตอย่างศรีนครินทร์-อุดมสุข เพราะอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ เพื่อรองรับผู้ที่ทำงานในสนามบิน และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับสนามบินจึงทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ตามด้วยบริเวณสุขุมวิท-พระราม 4 ซึ่งความต้องการยังสูงมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ยังเป็นที่นิยมไม่คลาย เพราะนอกจากจะอยู่ไม่ไกลจากเขตใจกลางธุรกิจ(ซีบีดี)แล้ว ยังมีระบบโครงข่ายคมนาคม ประเภทรถไฟฟ้าทั้งมุดดิน และลอยฟ้าอีกด้วย ซึ่งสร้างความสะดวกในแก่ผู้พักอาศัย

ต้องวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบคอบ

ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า การลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สิ่งที่สำคัญที่สุด คือการเลือกทำเลที่จะลงทุน ซึ่งจะต้องพิจารณาองค์ประกอบอื่นๆ ควบคู่กันไปด้วย เช่น วิเคราะห์ตลาด กำลังซื้อ และคู่แข่ง เพื่อให้มั่นใจว่าเมื่อลงทุนแล้วโครงการจะขายได้ และต้องขายเร็วด้วย เพราะหากขายช้าจะมีผลกระทบต่อแผนการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงที่ดอกเบี้ยแพง การปิดโครงการเร็วจะเป็นประโยชน์ต่องค์กร หากยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าอาจจะกระทบต่อรายได้ได้ ดังนั้น ก่อนลงทุนควรจะต้องพิจารณาจากองค์ประกอบต่าง ๆ อย่างรอบคอบ

จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทำเลที่มียอดการขายสูงที่สุด10อันดับแรก ได้แก่ บริเวณศรีนครินทร์-อุดมสุข ซึ่งมีมูลค่าการขายสูงถึง 4,726ล้านบาทหรือ จำนวน 1,291 หน่วย ตามด้วยบริเวณสุขุมวิท-พระราม4 มียอดขาย 2,718 ล้านบาทหรือ 2,718 หน่วย , สรงประภา มียอดขาย 2,036ล้านบาทหรือ534หน่วย ,พหลโยธิน มียอดขาย 1,923 ล้านบาทหรือ1,084หน่วย บริเวณบางบัวทอง มียอดขาย1,892ล้านบาทหรือ829หน่วย ,รัชดา-ลาดพร้าว มียอดขาย 987ล้านบาท หรือ 684หน่วย ลำลูกกามียอดขาย 972ล้านบาท หรือ 524 หน่วย ,ปู่เจ้า-เทพารักษ์ มียอดขาย 701ล้านบาท หรือ 640หน่วย (ดูตารางประกอบ)

ลาดพร้าว-บางกะปิยอดขายแย่

ส่วนทำเลที่มียอดขายน้อยที่สุดคือลาดพร้าว81-บางกะปิ จำนวน337ล้านบาท เนื่องจากการเดินทางไม่สะดวก ทำให้ผู้ซื้อไม่นิยมไปพักอาศับริเวณดังกล่าวมากนัก ส่วนบริเวณศรีนครินทร์-อุดมสุข และสุขุมวิท-พระราม4 ขายดี เพราะเป็นแหล่งธุรกิจและสามารถเดินทางได้สะดวกรวดเร็ว

นอกจากนี้ยังมีทำเลที่มีการพัฒนาสูง คือ ย่านศรีนครินทร์-อุดมสุข มูลค่าพัฒนาจำนวน 4,726ล้านบาท และ ย่านสุขุมวิท-พระราม4 มูลค่าพัฒนา 2,718ล้านบาท ส่วนย่านที่มีการพัฒนาต่ำคือย่านสายใหม่ 1,357ล้านบาท

และจากการสำรวจพบว่าสัดส่วนการขายได้สูงสุดที่แยกตามประเภทบ้านและระดับราคา ทาวน์เฮาส์ในย่านพระราม2 กม.1-10 ระดับราคา1-2 ล้านบาท มีสัดส่วนการขาย100% ขณะที่อาคารชุดย่านรัชดา-ลาดพร้าว ราคา 1-2 ล้านบาท และอาคารชุด ย่านปทุมวัน ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนการขาย100% เช่นเดียวกัน

ศุภาลัยโกยยอดเฉียด 4,000 ลบ.

อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังได้ทำการวิจัยอีกว่า บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ที่มีหน่วยการขายมากที่สุด คือบริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) ซึ่งมียอดขายจาก2โครงการจำนวน 725หน่วย มูลค่ารวม 3,398 ล้านบาท ตามด้วยบริษัทแอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ มียอดขายจาก 1โครงการ จำนวน 1,084 หน่วย มูลค่า 1,923ล้านบาทและบริษัทที่มีมูลค่าการพัฒนาโครงการสูงสุดคือ บริษัทแอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงถึง 1,084ล้านบาทในขณะที่บริษัทยักษ์ใหญ่แห่งวงการอย่างแลนด์ แอนด์ เฮาส์ มีมูลค่าการพัฒนาโครงการเพียง 300 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนโครงการที่พัฒนาเท่ากันคือ 1โครงการ

ส่วนบริษัทไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แต่มูลค่าการขายและพัฒนาโครงการสูงคือ บริษัท คลังทองคอร์ปอเรชั่น จำกัด ซึ่งมียอดขายจาก1โครงการจำนวน 1,162หน่วย มูลค่า 1,922 ล้านบาท