...ในช่วงปี 2548 ที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยมีการเจริญเติบโตที่ชะลอลง โดยมีอัตราการขยายตัว 4.5% ชะลอลงจาก 6.2% ในปี 2547 ขณะที่เศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2549 ปัจจัยที่คาดหวังว่าจะเป็นผลบวกต่อเศรษฐกิจเริ่มเผชิญกับความไม่แน่นอน อาทิ โครงการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ อีกทั้งปัญหาทางการเมืองอาจจะยังเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจต่อไป ภายใต้ช่วงระยะเวลาที่รัฐบาลใหม่มีวาระชั่วคราวที่จะเข้ามาปฏิรูปการเมือง...

...ซึ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยความไม่แน่นอนดังกล่าวนับเป็นปัจจัยลบที่เพิ่มเข้ามา จากปัจจัยที่คาดการณ์ไว้แล้วก่อนหน้า อันได้แก่ ภาวะราคาน้ำมันที่ยังคงปรับสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคยังเผชิญแรงกดดันจากภาระรายจ่ายในการครองชีพที่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยมีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง และรวดเร็ว ส่งผลกระทบต่อภาวะกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการจะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย...

ยอดบ้านสร้างเสร็จเดือน ม.ค.ลด 19.3%

จากสถิติที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ตัวเลขล่าสุดในเดือนมกราคม 2549 ชี้ว่าที่อยู่อาศัยใหม่ในโครงการจัดสรร มีจำนวน 2,543 หน่วย ลดลง 19.3% การหดตัวลงของจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยผู้ประกอบการธุรกิจบ้านจัดสรรนี้ เป็นทิศทางที่ต่อเนื่องจากในปี 2548 ซึ่งในเดือนมกราคมเป็นการหดตัวติดต่อกันเป็นเดือนที่ 9 สำหรับในปี 2548 ที่อยู่อาศัยจากโครงการจัดสรรมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 35,935 หน่วย ลดลง 11.8% จากจำนวน 40,752 หน่วย ในปี 2547 ตามทิศทางการอ่อนตัวลงของอุปสงค์ และผู้ประกอบการขนาดเล็กเข้าสู่ตลาดได้ยากลำบากขึ้น

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่รวม บ้านจัดสรร บ้านสร้างเอง และห้องชุดคอนโดมิเนียม มีจำนวน 71,115 หน่วยในปี 2548 เพิ่มขึ้น 3.6% ชะลอลงจากร้อยละ 23 ในปี 2547

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์เริ่มต้นขยับขึ้นตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2548 ตามหลังการทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยซื้อคืนพันธบัตร 14 วัน ของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยรวมมีการปรับขึ้นมาแล้วประมาณ 2.00% ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มีการปรับข้อเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเสนอเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นลง หรือหันมาใช้กลยุทธ์ข้อเสนอที่อิงกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว

ผลของอัตราดอกเบี้ยช่วงขาขึ้น ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง ดังที่เห็น ได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และ ปริมณฑลเติบโตในอัตราที่ต่ำลง และในช่วงไตรมาสสุดท้ายปี 2548 การลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีอัตราการขยายตัว 7% ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจาก 7.8% ในไตรมาส 3 และ 9.4% ในช่วงครึ่งแรก ขณะที่ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวมทั้งระบบ ในไตรมาส 4 2548 เพิ่มขึ้น15.7% ชะลอลงจาก 17.8% สิ้นไตรมาส 3 และ 20.4% สิ้นไตรมาส 2 ถ้าพิจารณาจากมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วงปี 2548 พบว่ามีมูลค่าลดลงมาที่ 278,800 ล้านบาท เทียบกับมูลค่าประมาณกว่า 290,000 ล้านบาทต่อปี ในช่วงระหว่างปี 2546-2547 เป็นทิศทางเดียวกันกับมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยที่ลดลงตามภาวะอุปสงค์ ประกอบกับราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายที่มีระดับราคาต่ำลงด้วย

ชี้ ดบ.ขึ้น 1% ความสามารถในการขอเงินกู้ลด 8%

ทั้งนี้ การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ทำให้ผู้ที่กำลังคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยโดยทันที โดยดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ต้นทุนที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวมตลอดอายุของสินเชื่อ เมื่อรวมดอกเบี้ยแล้ว จะคิดเป็นมูลค่าเงินที่สูงขึ้น ทำให้มีผลกระทบต่อพฤติกรรม และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค กล่าวคือ ด้วยวงเงินงบประมาณในการซื้อที่มีอยู่ ผู้ซื้อจะต้องตัดลดคุณสมบัติที่ต้องการของบ้านที่จะซื้อ หรือมิฉะนั้นก็ต้องจ่ายแพงขึ้นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติ ที่ต้องการ นับตั้งแต่มีการปรับดอกเบี้ยขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2548 โดยเงินงวดที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนจะสูงกว่าในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำสุดเกือบ 20% ภายในช่วงระยะไม่ถึง 1 ปี

สำหรับผลกระทบต่อลูกหนี้เงินกู้ที่อยู่อาศัย เงินงวดที่ชำระต่อเดือนจะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจทำให้ระยะเวลาผ่อนชำระยาวออกไป...โดยทางเลือก ของลูกหนี้นั้น ในกรณีที่ลูกหนี้มีเงินออมและผลตอบแทนเมื่อนำไปลงทุนอาจไม่สูงเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่จะต้องจ่ายสำหรับสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัย ลูกหนี้อาจเลือกที่จะนำเงินออมมาชำระคืนเงินกู้ส่วนหนึ่ง เพื่อให้วงเงินสินเชื่อที่นำมาคิดดอกเบี้ยลดลงและมีระยะเวลาไถ่ถอนเร็วขึ้น ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการซื้อบ้านลดลงได้...ในอีกทางหนึ่ง ถ้าหากลูกหนี้ที่มีทางเลือกในการลงทุนทางอื่นที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้กับสถาบันการเงิน ก็อาจเลือกผ่อนชำระตามสัญญาเดิมต่อไป ซึ่งโดยปกติแล้วอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวของสถาบันการเงินบางแห่งและบางกรณี (ขึ้นอยู่กับขนาดวงเงินกู้) ในปัจจุบันมีอัตราต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย MLR ประมาณ 0.25%

ส่วนผลต่อตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากการวิเคราะห์ผลของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อความสามารถในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทุกๆ 1% จะทำให้ความสามารถในการได้รับวงเงินสินเชื่อลดลงประมาณ 8% ซึ่งข้อมูลทางสถิติบ่งชี้ความสัมพันธ์ในทิศทางตรงกันข้ามระหว่างอัตราดอกเบี้ยกับมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนว่าในช่วงระยะที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นสู่ระดับสูงสุด ความต้องการที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงจะมีทิศทางทางที่ชะลอตัว

ราคาน้ำมัน-ดอกเบี้ยพุ่ง-กำลังซื้อหด

จากการวิเคราะห์สถานการณ์รายได้-รายจ่ายของครัวเรือนพบว่ารายได้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้ากว่ารายจ่าย และคาดว่าภาวะดังกล่าวยังคงเป็นไปอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2548-2549 ตามทิศทางราคาสินค้าที่เพิ่มสูงขึ้นรวดเร็ว ดังจะเห็นได้จากราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ย (ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก) ประมาณร้อยละ 33 ในปี 2548 และอาจปรับขึ้นอีกร้อยละ 25 ในปี 2549...ภาวะราคาน้ำมันและค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้อัตราส่วนรายจ่ายต่อรายได้ของครัวเรือนปรับตัวสูงขึ้น โดยคาดว่าอาจเป็นระดับสูงสุดในรอบกว่า 10 ปี ภาระรายจ่าย ที่สูงขึ้นส่งผลให้กำลังซื้อส่วนเกินของผู้บริโภคนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต่อการดำเนินชีวิต ซึ่งเป็นส่วนที่สามารถนำไปใช้จ่ายสำหรับสินค้าฟุ่มเฟือยหรือเพื่อการออมปรับตัวลดลง

เมื่อพิจารณาผลในด้านกำลังซื้อจากการเปลี่ยนแปลงรายได้-รายจ่ายของครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ย พบว่า ผลกระทบของภาระค่าใช้จ่ายของครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นรวดเร็ว รวมกับการเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้ระดับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยปรับลดลงในปี 2549 เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และภาระรายจ่ายก็ยังเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทาง เช่น ค่าน้ำมันเชื้อเพลิง และค่าโดยสารรถสาธารณะ สถานการณ์ดังกล่าวอาจส่งผลให้การเติบโตของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีทิศทางที่ชะลอลงในช่วงปี 2549

อย่างไรก็ดี ภาวะดังกล่าวน่าจะค่อยๆปรับตัวดีขึ้นเมื่อปัจจัยที่ส่งผลกดดันต่อภาระรายจ่ายของผู้บริโภคเริ่มผ่อนคลายลง อัตราดอกเบี้ยเริ่มมีเสถียรภาพ ซึ่งหมายถึงการที่ดอกเบี้ยเริ่มมีระดับทรงตัวหรืออาจปรับลดลงจากระดับสูงสุด โดยคาดว่าจะเห็นอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินขยับขึ้นไปถึงจุดสูงสุดภายในไตรมาส 3 ของปีนี้ โดยอัตราดอกเบี้ยนโยบายน่าจะปรับขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 4.75-5.00% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ น่าจะอยู่ที่ประมาณ 8% ซึ่งน่าจะเป็นระดับที่เป็นกลางที่เหมาะสมสำหรับพื้นฐานของเศรษฐกิจไทย ในระยะที่อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจน่าจะอยู่ที่ประมาณ 4-5% และอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ประมาณ 3-4% ในช่วงปีข้างหน้า ดังนั้น ถ้าในปี 2550 อัตราเงินเฟ้อผ่อนคลายลง และมีโอกาสที่ดอกเบี้ยอาจปรับลดลง ก็น่าที่จะเป็นปัจจัยที่ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น ภายใต้เงื่อนไขที่รายได้เพิ่มขึ้นในอัตราที่ไม่ลดลงจากเดิม

แนวโน้มอสังหาฯปี 49 ชะลอแน่

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ในช่วงปี 2549 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจมีจำนวนโดยรวมใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา สำหรับที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรอาจยังมีจำนวนลดลงต่อเนื่อง จากในปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจากโครงการจัดสรรประมาณ 34,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 5.4 จาก 35,935 หน่วยในปี 2548 ที่อยู่อาศัยประเภทปลูกสร้างเองอาจเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง มีจำนวนประมาณ 26,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 จาก 25,241 หน่วยในปี 2548 และสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่มีการจดทะเบียนอาจเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลงเช่นกัน โดยคาดว่ามีจำนวนประมาณ 11,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 จาก 9,939 หน่วยในปี 2548 โดยรวมแล้วจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ทุกประเภทอาจมีประมาณ 71,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับปี 2548

มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมทั่วประเทศอาจเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลง โดยคาดว่าอาจมีมูลค่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆประมาณ 230,000 ล้านบาทในปี 2549 เทียบกับประมาณ 200,000 ล้านบาทในปี 2548 และมีอัตราการขยายตัว ณ ราคาคงที่ร้อยละ 8 ในปี 2549 เทียบกับที่ขยายตัวร้อยละ 13 ในปี 2548 ซึ่งอาจส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งระบบเติบโตชะลอลงไปในทิศทางเดียวกัน โดยคาดว่ายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2549 อาจมีมูลค่าประมาณ 1.335 ล้านล้านบาท ขยายตัวประมาณร้อยละ 10 ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 15.6 เมื่อสิ้นปี 2548

ปี 50 มีโอกาสฟื้นหาก ดบ.นิ่ง

สำหรับในปี 2550 เศรษฐกิจมีโอกาสที่จะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้นบ้าง ถ้าปัจจัยที่ส่งผลกดดันอุปสงค์ภายในประเทศ อาทิ ระดับราคาสินค้าและอัตราดอกเบี้ย ผ่อนคลายลงในระดับหนึ่ง โดยคาดว่าแนวโน้มอัตราเงินเฟ้ออาจชะลอลงมาที่ร้อยละ 3.0-4.0 ขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีโอกาสที่จะทรงตัวหรือปรับลดลงในปี 2550 ซึ่งในกรณีที่เศรษฐกิจมีการฟื้นตัวดีขึ้น รายได้ของผู้บริโภค มีการเติบโตที่สูงกว่าด้านรายจ่าย ก็น่าจะส่งผลให้กำลังซื้อต่อที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้นได้บ้างในปี 2550

อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของเศรษฐกิจในปี 2550 ยังคงอยู่ภายใต้ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญคือปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองทั้งในและนอกประเทศ ในส่วนของปัจจัยภายนอก สถานการณ์ตึงเครียดในตะวันออกกลาง กรณีปัญหาการพัฒนาพลังงานนิวเคลียร์ของอิหร่าน อาจเป็นปัจจัยคุกคามเสถียรภาพการเติบโตของเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะผลที่จะเกิดขึ้นกับราคาน้ำมัน ขณะที่การเมืองในประเทศอาจมีความไม่แน่นอนไปจนกว่าจะมีการเลือกตั้งใหม่และมีรัฐบาลถาวรเข้ามาบริหารประเทศในช่วงครึ่งหลังปี 2550 ไปแล้ว