จับสัญญาณตลาดอสังหาฯ แค่ไตรมาสแรกลดฮวบเกือบ 30% คาดทั้งปี 49 ลด 20-25% ผู้เชี่ยวชาญเตือนจัดสรรปรับตัวเร็วพร้อมใส่เกียร์ถอยตลอดเวลา ระบุไม่ใช่ภาพการตกต่ำของอสังหาฯ แต่เป็นการปรับตัวเพื่อไม่ให้เกิดโอเวอร์ซัปพลาย ด้านบิ๊กพกฤษาแนะ ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกเก่าก่อนผลิตใหม่ ระวังกลยุทธ์แบบบ้านพร้อมโอนแบกต้นทุนสูงขึ้น ชี้ต้องคิดไว้ทำเร็วขายทันที

เมื่อพิจารณาจากผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี2549 ของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีจำนวนหน่วยลดลงประมาณ 25% ขณะที่จำนวนโครงการลดลง 27%โดยมีมูลค่าโครงการลดลงประมาณ 28% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2548 ในไตรมาสแรกของปี 2549 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวมทั้งสิ้น 80 โครงการ จำนวน 13,925 หน่วย รวมมูลค่า 35,827 ล้านบาท

ขณะที่ไตรมาสแรก ปี 2548 มีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวม 110 โครงการ จำนวน 18,537 หน่วย มูลค่ารวม 52,487 ล้านบาท โดยเฉพาะในเดือนกุมพาพันธ์ที่จำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลงค่อนข้างมาก

สาเหตุที่การเปิดโครงการใหม่ลดลง เป็นเพราะผู้ประกอบการได้ชะลอแผนการพัฒนาโครงการออกไป เนื่องจากยังไม่มีความมั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ ทั้งเรื่องของราคาน้ำมันและดอกเบี้ย รวมถึงปัญหาการเมืองที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสแรกประกอบกับผลกระทบดังกล่าว ทำให้ผู้ซื้อบ้านมีจำนวนลดลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเปิดโครงการลดลงไปด้วย

ทั้งนี้ หากพิจารณาย้อนหลังกลับไปดูการเปิดโครงการใหม่ในช่วงปี2547-2549 มีข้อน่าสังเกตคือ ในช่วงต้นปีจะมีการเปิดตัวโครงการมากเป็นพิเศษส่วนในช่วงอื่นๆ ของปีการเปิดโครงการใหม่และการเติบโตจะขึ้นอยู่กับมาตรการกระตุ้นและปัจจัยแวดล้อมในขณะนั้น โดยไม่มีสัญญาณบ่งชี้ที่แน่นอนว่าเดือนใดที่มีอัตราการขายดีที่สุด อย่างไรก็ตามในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาการเปิดโครงการใหม่ในช่วงต้นปีมีแนวโน้มลดลงและและสถิติตลอด 3 ปีที่ผ่านมา สามารถชี้ให้เห็นว่า เมื่อต้นปีมีการเปิดโครงการใหม่ลดลงสถานการณ์ตลอดทั้งปีจะลดลงไปด้วย โดยในปี 2549 คาดว่าโครงการเปิดใหม่ตลอดทั้งปีจะลดลงจากปีที่แล้ว 20% โดยมีมูลค่าโครงการลดลงประมาณ 25% ซึ่งแสดงถึงภาวะการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาฯ แต่ไม่ใช่ภาวะที่ตกลงอย่างน่าตกใจเหมือนในช่วงวิกฤติในปี 2540

ภาวะดังกล่าว ผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่โดยคำนึงถึงรูปแบบและราคาที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าและควรต้องมีกิจกรรมการตลาดออกมากระตุ้นกำลังซื้อ ในส่วนของรัฐบาลควรเข้ามาให้ความคุ้มครองผู้บริโภคมากขึ้น เพื่อสร้างความมั่นใจในการซื้อ นอกจากนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยควรเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อทั้งสินเชื่อใหม่และเก่าของธนาคารพาณิชย์เพื่อป้องกันความเสี่ยง

แนะผู้ประกอบการพร้อมใส่เกียร์ถอย

นายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฉลิมนคร จำกัด ผู้พัฒนาโครงการแบรนด์บ้านสถาพร กล่าวว่า ปัจจุบันวัฏจักรของตลาดอสังหาฯ (ไซเคิล) มีวงจรที่สั้นมากประมาณ 3-4 ปี จากเดิมจะมีวงจรประมาณ 7-10 ปี ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องมีการปรับตัวที่เร็วทันกับสถานการณ์ หากเปรียบเทียบกับรถยนต์ ก็จะต้องใส่เกียร์ถอย หรือใช้เกียร์ต่ำได้ ซึ่งหากมองในแง่ดี การปรับตัวเร็วของผู้ประกอบการจะไม่ทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลาย และการปรับตัวดังกล่าวจึงไม่ใช้ความตกต่ำของอสังหาฯ

สำหรับในแง่ของผู้บริโภคมีความอ่อนไหวต่อสถานการณ์มาก ทำให้เกิดภาวะชะลอซื้อในบางทำเล ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องยอมรับว่า พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบด้านต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับเพิ่ม ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยขยับขึ้นตาม โดยเฉพาะโครงการอาคารสูง แต่ต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นดังกล่าว ไม่ได้สูงไปกว่าความต้องการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน ดังนั้น ผู้ประกอบการจะต้องเลือกพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค

ส่วนข้อกังวลในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยนั้น เชื่อว่าไม่ใช้ปัญหาใหญ่ เพราะก่อนหน้านี้ แม้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเป็นตัวเลข 2 หลัก แต่บ้านก็ยังสามารถขายได้ แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือความกังวลของสถาบันการเงินจะส่งผลให้เข้มงวดต่อการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะทำให้ขอสินเชื่อได้ยากมากขึ้น

นายสุนทรกล่าวต่อว่า สำหรับการเปิดการค้าเสรีจะทำให้ผู้ประกอบการไทยลำบาก เนื่องจากที่ผ่านมาต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยจำนวนมาก โดยเฉพาะตามหัวเมืองใหญ่ๆ เมืองท่องเที่ยว ทั้งที่ถูกต้องตามกฎหมายและไม่ถูกต้อง ซึ่งเมื่อเปิดการค้าเสรีนักลงเหล่านี้ก็จะสามารถนำที่ดินที่ซื้อไว้มาพัฒนาแข่งกับผู้ประกอบการไทย

หวั่นจัดสรรสำลักสต๊อกเก่าแนะเร่งระบายก่อนผลิตใหม่

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงเร็วมาก จาก 3 ปัจจัยลบ ที่เกิดขึ้นพร้อมกันซึ่งนอกจากราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นแล้ว ยังมีปัจจัยการเมืองเข้ามากดดันผู้บริโภคในปัจจุบันอีกด้วย

" ตอนนี้ไม่ต้องคิดว่าจะเติบโตแบบยั่งยืนยังไง แค่เอาตัวรอดในภาวะแบบนี้ให้ได้ก่อน ดอกเบี้ยล่าสุด เอ็มแอลอาร์อยู่ที่ 7.5% ราคาค่าน้ำมันตอนนี้ 71 ดอลล่า/บาล์เรล สูงสุดเป็นประวัติการณ์ แถมยังมีเรื่องการเมืองเข้ามาอีก ก่อนจะรอดกลัวว่าจะตายทั้งกลมก่อน ตอนนี้ถ้าคิดจะทำอะไรต้องคิดเร็วทำเร็ว ถ้าจะก็อปปี้ก็รีบทำภายใน 3-4 เดือน ตลาดไหนดีก็รีบเข้า เพราะถ้าช้าก็ไม่ทันตอนนี้ตลาดเปลี่ยนเร็วมาก" นายประเสริฐกล่าว

ทั้งนี้ ความสำเร็จของผู้ประกอบการอสังหาฯในปัจจุบัน ไม่ได้อยู่ที่ยอดขาย แต่อยู่ที่ยอดโอนบ้านให้ลูกค้า และความเร็วในการระบายสต็อกบ้านพร้อมอยู่ ซึ่งในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กระแสบ้านพร้อมโอนมีการเปิดตัวกันจำนวนมาก เป็นผลให้มีบ้านพร้อมโอนค้างสต็อกมาถึงปัจจุบันจำนวนมาก ซึ่งในภาวะอัตราดอกเบี้ยเอ็มแอลอาร์ ของธนาคารพาณิชย์ในขณะนี้ที่ 7.5% จะทำให้ในแต่ละเดือนผู้ประกอบการจะต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยต้นทุนประมาณ 0.5-0.6% ของราคาขาย ดังนั้นจะต้องเร่งระบายสต๊อกเก่าให้หมดไป

สำหรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อการปรับตัวในภาวะปัจจุบันของผู้ประกอบการ ซึ่งแนวทางที่ดีที่สุดคือ การทำการตลาดร่วมกับธนาคาร เพื่อเอื้ออำนวยให้ลูกค้าได้รับสินเชื่อและโอนบ้านได้ง่ายขึ้น ประกอบกับปัจจุบันหลายธนาคารก็ค่อนข้างสนับสนุนงบการตลาดให้กับโครงการอสังหาฯ ซึ่งถือเป็นการให้ประโยชน์กับทั้งสองฝ่าย

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญอีกประการคือการเร่งโอนให้เร็วที่สุด เพราะในส่วนของบริษัทพฤกษาฯ เอง แม้ว่าจะมีการปรับตัว จากเดิมโอนบ้านได้ภายใน 10 เดือนมาเป็น 4.5 เดือน มีอัตราการคืนอยู่ที่ระดับ 14% หากผู้ประกอบการที่ใช้กลยุทธ์ผ่อนดาวน์ระยะยาว หรือใช้เวลาก่อสร้างนานในภาวะเช่นนี้ จะยิ่งมีอัตราการคืนที่สูงกว่า ดังนั้นผู้ประกอบการต้องสร้างเร็วโอนเร็ว

"สิ้นปี 2549 แคมเปญอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่แบงก์ให้ลูกค้าเมื่อ 2-3 ปีก่อน จะหมดไป หลังจากนี้จะเข้าสู่อัตราดอกเบี้ยลอยตัว เท่ากับว่า ภาระลูกค้าเพิ่มขึ้น ซึ่งจะเป็นภาระกดดันแบงก์ทำให้หันไปเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายใหม่ และต้องจับตาดูว่าแบงก์จะมีแพ็คเกจแคมเปญออกมารองรับลูกค้ากลุ่มนี้อย่างไร" นายประเสริฐ กล่าว

นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า สิ่งที่จะเกิดขึ้นและเห็นชัดเจนในกาปล่อยสินเชื่อเพื่ออยู่อาศัยของธนาคารจะมีความ เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อใหม่ มีการตรวจสอบรายละเอียด และจากภาวะกดดันที่เกิดจากปัจจัยลบต่างๆ

แบงก์จะเพิ่มแรงกดดันให้ผู้ประกอบการรายเล็กเร่งระบายสต็อกมากขึ้น และด้วยคุณภาพที่ลดลงของลูกค้าทำให้กู้แบงก์ไม่ผ่าน ผลที่ตามมาต่อเนื่องก็คือ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำบ้านที่ขายไปแล้วกลับมาขายใหม่อีกครั้ง

ทุนใหม่มาเลเซีย-สิงคโปร์หลังเปิดFTA

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายการเงินและพัฒนาธุรกิจ บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การที่ผู้ประกอบการอสังหาฯจะดำเนินธุรกิจได้อย่างยั่งยืนนั้นจำเป็นต้องพิจารณาองค์ประกอบอื่นๆด้วย ซึ่งจะต้องบริหารงานให้สอดคล้องกัน ทั้งการผลิต การก่อสร้าง และการเงิน ในส่วนของการตลาดนั้นผู้ประกอบการคงต้องพิจารณา สภาพแวดล้อมทั้งในระดับประเทศและระดับโลกที่ส่งผลกับตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะ FTA ซึ่งมีการเจราจาแบบทวิภาคี ซึ่งไทยเซ็นกับจีนไปแล้ว และกำลังจะเซ็นกับญี่ปุ่น ผลกระทบกับธุรกิจอสังหาฯ คือ เมื่อภาษีเป็น 0% จะทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายการลงทุน

กล่าวคือ ตลาดการลงทุนจะใหญ่มากขึ้น รวมทั้งตลาดในภูมิภาคอาเซียนจะมี มูลค่าการซื้อขาย(Volume Trade) มากขึ้นด้วย และจะเห็นภาพของนักลงทุนจากสิงคโปร์ที่เข้ามาในรูปของรัฐวิสาหกิจและมาเลเซียที่เข้ามาในรูปของเอกชน โดยทั้งสองประเทศจะเข้ามาในรูปของผู้พัฒนาและผู้ซื้อ ซึ่งในอนาคตนักลงทุนจาก 2 ประเทศนี้จะเข้ามามีบทบาทในธุรกิจอสังหาฯ ของไทยมากขึ้น

นอกจากนี้ โครงสร้างประชากร ภายในประเทศที่เปลี่ยนไป เป็นปัจจัยแวดล้อมที่ผู้ประกอบการต้องนำมาประกอบในการทำธุรกิจ คือตั้งแต่ปี 2543 พบว่าครอบครัวไทยมีขนาดเล็กลง ทำให้การดีไซน์บ้าน จำนวนห้องนอน จำนวนที่จอดรถ ขนาดห้องครัวต้องมีขนาดเล็กลงตามไปด้วย อีกทั้งอายุของประชากรยังเปลี่ยนไปด้วย โดยไทยมีประชากร 66 ล้านคน มีผู้สูงอายุ 10% หรือประมาณ 7.2 ล้านคน ซึ่งหมายความว่า การออกแบบบ้านจะต้องอิงกับคนกลุ่มนี้ด้วย ซึ่งรสนิยมของผู้บริโภคกลุ่มนี้ต้องการบ้านที่มีขนาดเล็ก และไม่ต้องการความหวือหวาในการออกแบบมากนัก

ส่วนเรื่องของการเงิน ในภาพรวมผลกระทบเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ขณะนี้อยู่ที่ประมาณ 4% ทำให้อสังหาฯ ที่แม้ส่วนใหญ่ประมาณ 90% จะเป็นที่อยู่อาศัย แต่อสังหาฯ ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและอาคารสำนักงานจะได้รับผลกระทบเรื่องอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างมาก เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ลงทุนในระยะยาว ส่วนเรื่องการไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศ ซึ่งเป็นเรื่องของดีมานด์-ซัปพลายล้วนส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯ