*สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ออกโรงเตือน ลงทุนบ้านจัดสรร ระวังเจ๊ง!! เหตุธุรกิจก้าวสู่ช่วงขาลง
*ระวังปัญหาโอเวอร์ ซัปพลาย รอบใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม ซัปพลายเริ่มทะลักตลาด ขณะที่ดีมานด์หดตัวชัดเจน
*สวค.สร้างแบบจำลองธุรกิจปีนี้ถึง ปี 2552 ชี้ชัด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ราคา 3-8 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมทุกราคา เตรียมตัวตายในสิ้นปีนี้ หากดีเวลลอปเปอร์ไม่ชะลอลงทุน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่างอะไรกับธุรกิจอื่น รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่มีทั้งขาขึ้น และขาลง ขึ้นอยู่กับว่าในช่วงขาขึ้น นักลงทุนจะกอบโกยผลประโยชน์ได้มากน้อยแค่ไหน ขณะเดียวกัน ในช่วงขาลง จะปรับตัว เพื่อให้องค์กรอยู่รอดได้อย่างไร

โดยในช่วงที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์ที่เห็นกันอยู่ในตลาดเกือบทุกราย ล้วนประสบกับภาวะขาขึ้นและขาลงของธุรกิจบ้านจัดสรรมาแล้วทั้งนั้น จึงเชื่อว่าในช่วง 3-4 ปีก่อนที่ธุรกิจอยู่ในช่วงขาขึ้น ดีเวลลอปเปอร์จะเร่งสร้างฐานองค์กรให้แข็งแกร่ง เพื่อรองรับกับช่วงตกต่ำของธุรกิจได้เป็นอย่างดี

ทั้งนี้ เนื่องจากในปีก่อน ดีเวลลอปเปอร์หลายราย เริ่มเห็นแล้วว่า ธุรกิจกำลังจะก้าวสู่ช่วงขาลง เพราะมีการลงทุนกันจำนวนมาก เกินกว่าความต้องการในตลาด จนทำให้ดีเวลลอปเปอร์หลายราย กำลังปวดหัวกับการลงทุนที่มากเกินไป และไม่ได้วิเคราะห์ถึงความต้องการของลูกค้าอย่างถ่องแท้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในทำเลที่ลงทุน จนทำให้ไม่สามารถสร้างยอดขายได้ตามเป้า และต้องแบกภาระต้นทุนไว้จำนวนมาก ทั้งจากต้นทุนการดำเนินงาน และดอกเบี้ยจ่าย

จากการลงทุนที่มากเกินไปของดีเวลลอปเปอร์ทั้งตลาด ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในหลายเซกเมนท์เริ่มถึงจุดอิ่มตัว แต่ก็ยอมรับว่า มีบางเซกเมนท์ที่ยังเติบโตและสามารถสร้างยอดขายได้ในเวลาไม่กี่วันหลังจากเปิดตัว หรือ สามารถปิดการขายได้ภายในวันเดียว อาทิ คอนโดมิเนียม เกาะแนวรถไฟฟ้า ทั้งบนดิน และมุดดิน ราคาเฉลี่ยที่ 1-2 ล้านบาท บ้านเดี่ยว ราคาเฉลี่ยที่ 3-5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ ราคา 2-4 ล้านบาท

สวค.ชี้ชัดอสังหาฯอิ่มตัวสิ้นปีนี้

อย่างไรก็ตาม สถาบันวิจัยนโยบายเศรษฐกิจการคลัง(สวค.) ซึ่งเกาะติดการลงทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาตลอด ได้สร้างแบบจำลอง เพื่อคาดการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยของไทย ในปี 2548-2552 ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งชี้ให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกเซกเมนท์กำลังก้าวเข้าสู่จุดอิ่มตัว ภายในสิ้นปีนี้

จากแบบจำลองดังกล่าว ไพโรจน์ สุขจั่น นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า หากพิจารณาจากตัวเลขการลงทุนและปริมาณการดูดซับของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในทุกเซกมนท์ ทำให้เห็นว่าธุรกิจบ้านจัดสรรกำลังเข้าสู่ยุคอันตราย อาจจะเกิดภาวะฟองสบู่รอบใหม่ ดังนั้น ก่อนที่จะลงทุนโครงการใหม่ควรจะศึกษาตลาด และความต้องการของผู้บริโภคอย่างรอบคอบก่อนที่จะลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดบ้านเดี่ยวราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องระวังระมัดการลงทุนมากยิ่งขึ้น เพราะในช่วงปีก่อน ผู้ประกอบการหลายรายปรับตัวมาเน้นลงทุนบ้านเดี่ยวในระดับดังกล่าวจำนวนมาก

ระวังปัญหาโอเวอร์ ซัปพลาย

ไพโรจน์กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ถึงปี 2552 จะอยู่ในช่วงขาลง เพราะมีการลงทุนโครงการจำนวนมาก ทำให้เกิดภาวะล้นตลาด หรือโอเวอร์ ซัปพลาย รวมถึงการแข่งขันรุนแรง ทั้งนี้ หากผู้ประกอบการต้องการอยู่รอด จะต้องศึกษาความต้องการของตลาดอย่างรอบคอบก่อนที่จะลงทุนโครงการใหม่

“บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาตั้งแต่ 3-8 ล้านบาท และอาคารชุดทุกระดับราคา น่าจะถึงจุดอิ่มตัวภายในปลายปีนี้แน่นอน เพราะซัปพลายเริ่มมากกว่าดีมานด์และหากการขยายตัวของการลงทุนเพิ่มเร็วกว่านี้อาจจะประสบกับภาวะโอเวอร์ ซัปพลายได้”ไพโรจน์ ระบุ

อย่างไรก็ตามภาพรวมในปัจจุบันของตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่น่าวิตกมากนักเนื่องจากในตลาดยังมีความต้องการมากกว่าการก่อสร้างทั้งนี้ผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังการขยายโครงการในบางตลาดที่เริ่มมีสินค้ามากกว่าความต้องการ ดังนั้น หากจะลงทุนควรจะลงทุนในตลาดที่มีความต้องการอย่างละเอียด

ผลการศึกษายังระบุด้วยว่าปริมาณการสร้างและซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงปี2548-2552 จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเองทั่วประเทศมีแนวโน้มเติบโต 257,919 หน่วย ในปี 2548 เป็น 307,132 หน่วย ในปี 2552 คิดเป็นอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ4.5%ขณะที่จำนวนการซื้อขายที่อยู่อาศัยจัดสรรมือหนึ่งทั่วประเทศ มีแนวโน้มลดลงจาก 77,819 หน่วย ในปี 2548 เป็น 73,600 หน่วย ในปี 2552 คิดเป็นอัตราการขยายตัวเฉลี่ยลดลงปีละ–1.4

สรุปได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งสร้างเองและโครงการบ้านจัดสรร รวมทั้งประเทศมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 335,735 หน่วย ในปี 2548 เป็น 380,731 หน่วยในปี 2552 หรือคิดเป็นอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ3.2%(ดูตารางประกอบ)

บ้านเดี่ยวแชมป์ขายดี

ส่วนการซื้อขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2548-2552 ใน3 ตลาด ประกอบด้วย บ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม พบว่า ส่วนใหญ่นิยมซื้อบ้านเดี่ยวคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 40% ซึ่งจะซื้อบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-8 ล้านบาทมากถึง 55% และราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ประมาณ 30% ส่วนทาวน์เฮาส์ได้รับความนิยมรองลงมา ในสัดส่วนราว 40% ในจำนวนดังกล่าวส่วนใหญ่ประมาณ 80%เลือกซื้อราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่วนที่เหลือจะเลือกซื้อราคา 3-8 ล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมเป็นอันดับที่สาม ด้วยสัดส่วนราว 20% ในจำนวนดังกล่าว มีจำนวน75% ที่เลือกซื้อราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และอีกราว 15% จะเลือกซื้อราคา 3-8 ล้านบาท(ดูตารางประกอบ)

อย่างไรก็ดี หากพิจารณาภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยจัดสรรยังไม่น่าวิตกมากนักเนื่องจากยังมีความต้องการมากกว่าการลงทุนปีละราว60,000ยูนิตทั้งนี้ผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังการลงทุนในบางเซกเมนท์ที่เริ่มมีการลงทุนมากกว่าความต้องการและหันไปลงทุนในเซกเมนท์ที่มีความต้องการ

สำหรับตลาดในเขตต่างจังหวัดค่อนข้างจะมีความแตกต่าง จากตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เพราะส่วนใหญ่ต้องการที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเองมากกว่า80%จึงมั่นใจว่าโอกาสที่ต่างจังหวัดจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัปพลายน้อยกว่าในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล