ชำแหละแบบจำลองเชิงลึกทิศทางตลาดอสังหาฯไทยของสวค.จากกระทรวงการคลัง ชี้ชัดบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์-อาคารชุด ราคาระหว่าง3-8 ล้านบาท เข้าสู่ภาวะอิ่มตัวถึงปี 2552 หวั่นเกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายได้ ด้าน"ไพโรจน์ สุขจั่น" เตือนผู้ประกอบการศึกษาข้อมูลทุกๆครั้งก่อนลงทุน ชี้ตลาดบ้านระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปต้องระวังให้ดี

ในช่วง2-3 ปีที่ผ่านมา ผลพวงจากการค่อยๆฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธุรกิจในประเทศ เริ่มมีกำลังในการลงทุนมากขึ้น ขณะที่ในระยะนั้น ทางรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบ ประกอบกับภาวะอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ เนื่องมาจากสภาพคล่องในระบบที่ล้นอยู่กว่า 5-6 แสนล้านบาท ได้เพิ่มน้ำหนักให้ผู้บริโภคมีกำลังในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

ซึ่งก่อนหน้านี้ ผู้บริหารจากสถาบันวิจัยนโยบายเศรษฐกิจการคลัง (สวค.) กระทรวงการคลัง ได้ระบุไว้ว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯยังเติบโตไปได้อีก เนื่องจากสวค.คาด ว่าเฉลี่ยในระยะ 5 ปีข้างหน้า (2547-2551) อสังหาฯจะโต 19% ขณะที่มูลค่าของตลาดอสังหาฯ 5 ปีข้างหน้า การลงทุนโครงการอสังหาฯใหม่จะมีมูลค่าเฉลี่ย 200,000 ต่อปี หรือประมาณ 20% ของมูลค่าการลงทุนของภาคเอกชนทั้งระบบที่มีมูลค่าประมาณ 2 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 1 ใน 3 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ 6 ล้านล้านบาท

นั่นคือภาพที่สวค.ได้ประเมินถึงความเป็นไปได้ที่ตลาดอสังหาฯจะเติบโต แต่ในช่วงของการเติบโตทางเศรษฐกิจ ย่อมมีปัจจัยแทรกซ้อนเข้ามาทำให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลง ระวังอสังหาฯถึงจุดอิ่มตัว

ล่าสุด สวค.ได้เผยแพร่บทสำรวจใหม่ล่าสุด(Update) ภายใต้ชื่อ แบบจำลองเพื่อคาดการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยของไทย" ในปี 2548-2552 โดยเป็นข้อมูลมาจากการสำรวจวิจัยผู้ประกอบการธุรกิจจัดสรรในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล

โดยในมุมมองของนายไพโรจน์ สุขจั่น ในฐานะนายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงแนวโน้มอสังหาฯปีนี้ถึงปี 2552 ว่า ให้ระวังตลาดที่อยู่อาศัยที่จะมีแนวโน้มบ้านล้นตลาด รวมถึงการแข่งขันในธุรกิจที่เข้มข้น ทำให้ในปัจจุบันต้องการมืออาชีพมากขึ้น รวมทั้งผู้ประกอบการจะต้องศึกษาความต้องการของตลาดก่อนลงมือทำโครงการทุกครั้ง การคาดการณ์ตลาดบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาตั้งแต่ 3 ถึง 8 ล้านบาท และอาคารชุดทุกระดับราคา จะถึงจุดอิ่มตัวในปี 49 นี้แน่นอน

ทั้งนี้ เพราะปริมาณอุปทาน (supply) เริ่มเกินกว่าปริมาณความต้องการหรืออุปสงค์ (demand) แล้ว หากอัตราการขยายตัวของการผลิตเพิ่มเร็วกว่านี้ อาจเริ่มประสบกับภาวะอุปทานล้นตลาด (oversupply) ได้

แต่ถึงอย่างไรก็ตาม นายไพโรจน์ ระบุว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่น่าวิตกกังวล เนื่องจากตลาดยังมีอุปสงค์โดยรวมมากกว่าอุปทาน เพียงแต่ขอให้ผู้ประกอบการระวังในการขยายโครงการ สำหรับบางตลาดที่เริ่มมีปริมาณความต้องการขายเกินกว่าความต้องการซื้อ ควรหันไปจับตลาดที่มีความต้องการซื้อรองรับ

อย่างไรก็ตาม จากบทวิจัย พบว่า ปริมาณการสร้างและซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงพ.ศ. 2548-2552 จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเองโดยรวมทั่วประเทศ มีแนวโน้มเติบโต 257,919 หน่วย ในปี 2548 เป็น 307,132 หน่วย ในปี 52 คิดเป็นอัตราการขยายตัวเฉลี่ย 4.5% ต่อปี ขณะที่จำนวนการซื้อขายที่อยู่อาศัยจัดสรรมือหนึ่งโดยรวมทั่วประเทศ มีแนวโน้มลดลงจาก 77,819 หน่วย ในปี 2548 เป็น 73,600 หน่วย ในปี 52 คิดเป็นอัตราการขยายตัวเฉลี่ยลดลง 1.4% ต่อปี จากข้อมูลดังกล่าวสามารถสะท้อนภาพรวมของการลงทุนที่แท้จริงในส่วนของการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่(สร้างเองและจัดสรรมือหนึ่ง)ทั้งประเทศ โดยปี 52 จะอยู่ที่ 380,731 หน่วย หรือขยายตัวเพิ่มขึ้น 3.2% ต่อปี (ปี 48 อยู่ที่ 335,735 หน่วย)

ทั้งนี้ หากลงลึกถึงปริมาณการซื้อและขายที่อยู่อาศัยมือหนึ่งเฉพาะในกทม.-ปริมณฑล พบว่า ตลาดกลุ่มบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนมากกว่า 40% จะซื้อและขายในช่วงราคา 3-8 ล้านบาท มากกว่า 55% และราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สัดส่วน 30% ตลาดทาวน์เฮาส์สัดส่วน 40% ซื้อและขายต่ำกว่า 3 ล้านบาท มากกว่า 80% ขณะที่ 3-8 ล้านบาท ซื้อและขายแค่ 12% ส่วนคอนโดฯ สัดส่วน 20% จะซื้อและขายในช่วงต่ำกว่า 3 ล้านบาทถึง 75%

ขณะที่แนวโน้มช่วงห่างระหว่างอุปสงค์(ความต้องการ) และอุปทาน(ซัปพลาย) เฉพาะในเขตกทม.-ปริมณฑล คาดว่าปี 49 บ้านเดี่ยว 3-8 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 3-8 ล้านบาท และตลาดอาคารชุดทุกระดับราคาน่าจะถึงจุดอิ่มตัวจนไปถึงปี 52

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในเขตต่างจังหวัดนั้น วิจัยสวค. ชี้ว่า ส่วนใหญ่จะสร้างที่อยู่อาศัยมากถึง 80% ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยจัดสรรมือหนึ่งมีสัดส่วนไม่มาก ความน่าเป็นห่วงเกี่ยวกับภาวะฟองสบู่ของตลาดที่อยู่อาศัยมีน้อยกว่าตลาดในกทม.-ปริมณฑล แต่ก็มีตลาดที่อยู่อาศัยจัดสรรมือหนึ่งในต่างจังหวัด เริ่มมีแนวโน้มเกิดซัพปลายส่วนเกินเล็กน้อยในช่วงปี 50-52 อาทิเช่น บ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-8 ล้านบาทบ้าง

โดยแบบจำลองของสวค.ยังได้เตือนให้ผู้ประกอบการระมัดระวังตลาดที่อยู่อาศัยที่เริ่มมีซัปพลายส่วนเกินเกิดขึ้น ควรศึกษาความต้องการของตลาดก่อนลงมือทำโครงการทุกครั้ง และปรับตัวโดยการผลิตที่อยู่อาศัยให้ตรงกับความต้องการของตลาด