Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page








 
ผู้จัดการรายวัน7 เมษายน 2549
ชำแหละปัจจัยลบตลาดอสังหาฯแรงฉุดยอดขายทุกธุรกิจเกี่ยวเนื่อง             
 


   
search resources

สิทธิพร สุวรรณสุต
Real Estate
Construction




ภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ได้รับผลกระทบจากการเมือง ต่อเนื่องหลังจากภาวะน้ำมันปรับราคา ส่งผลให้ทุกภาคธุรกิจมีอัตราการชะลอการลงทุน และการขยายตัวที่ลดลง โดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นตลาดธุรกิจที่มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยลบ ทำให้ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการเกี่ยวเนื่องกับตลาดอสังหาฯ มีอัตราการขยายตัวลดลงจากปี2548 อย่างชัดเจน

นายสิทธิพร วรรณสุต ประธานกรรมการ บริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด ในฐานะเลขาธิการ สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ได้สะท้อนตลาดรวมธุรกิจรับสร้างบ้านว่า จากการเก็บข้อมูลตลาดในช่วงไตรมาสแรกของ พบว่า มีการชะลอตัวของการตัดสินใจก่อสร้างบ้านกว่า 50% ซึ่งในจำนวนนี้มีลูกค้าที่มีการชะลอการสร้างบ้านออกไปในปี2550 ถึง 30% เนื่องจากลูกค้าในตลาดรับสร้างบ้าน ค่อนข้างอ่อนไหวต่อปัจจัยลบที่เข้ามา โดยเฉพาะในช่วงที่มีสถานการณ์การเมืองและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่จะปรับตัวขึ้น ยิ่งทำให้ลูกค้าในตลาดรับสร้างบ้านต่างชะลอการสร้างบ้านออกไป

ซึ่งในส่วนของกลุ่มลูกค้าที่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินในการสร้างบ้านนั้น ลูกค้าที่ใช้เงินกู้ทั้ง 100% ในการก่อสร้างบ้าน มีสัดส่วน 30% ในตลาด ได้หยุดการสร้างบ้านไปเลย ทำให้คาดการณ์ได้ว่าในปี49 นี้ อัตราการเติบโตของตลาดรับสร้างบ้านจะลดลงต่ำกว่าในปี 48 ที่ผ่านมา ซึ่งในส่วนของผู้ประกอบการเชื่อว่าช่วงหลังของปีตลาดจะเริ่มกลับมาอีกครั้ง และจะเห็นการขยายตัวอย่างชัดเจนในปลายปี และต่อเนื่องในปี50 แต่อย่างไรก็ตามคาดว่ามูลค่าการก่อสร้างบ้านในปี49นี้ จะมีมูลค่าไม่เกิน 7,000 ล้านบาท จากเดิมที่ตั้งเป้าว่าในปีนี้มูลค่าตลาดรวมจะมีอยู่ประมาณ 8,500 ล้านบาทหรือเติบโตเพิ่มจากปี48 ประมาณ 15%

คอนโดฯยอดตก5%-บ้านเดี่ยวปรับราคา6%

นาย เมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี พาร์ทเนอร์ จำกัด กล่าวว่า จากผลการสำรวจตลาด ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ โดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัท พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสแรกที่ผ่านมา มียอดขายลด 5% แม้ว่าจะมีโครงการใหม่เปิดขายถึง14 โครงการคิดเป็นจำนวน 3,690 ยูนิต โดยมี1,376 ยูนิต หรือประมาณ 1 ใน 3 ของจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ ยังยึดรูปแบบเดิมคือ เกาะติดกับแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน โดยภาพรวม อัตราส่วนยอดขายต่อปริมาณห้องชุดที่เสนอขายในช่วงไตรมาส 1/2549 อยู่ที่ 71% ลดลง 5% เมื่อเปรียบเทียบกับทั้งปี2548 เนื่องจากลูกค้าชะลอการตัดสินใจ เพราะมีโอกาสในการเลือกซื้อสินค้ามากขึ้น จากจำนวนโครงการใหม่และโครงการเดิมที่เหลือขายจากปี48

สำหรับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ของโครงการใหม่ที่เปิดขายการปรับราคาขายขึ้นถึง 6% จากปี 2548 เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ทั้งในส่วนของวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง ซึ่งการปรับขึ้นราคาขายในช่วงไตรมาสแรกนั้นยังมีอัตราส่วนที่ต่ำกว่า 2 ปีที่แล้วที่มีเกณฑ์เฉลี่ยระหว่าง 15-30% ต่อโครงการ ส่วนหนึ่งเพราะยังมีแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้น ซึ่งส่งผลต่อความต้องการซื้อโดยตรง ทำให้โครงการใหม่จำเป็นต้องปรับขึ้นราคาขายที่ไม่สูงมากนัก

ส่วนในตลาดบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ในไตรมาส ของปี49 นั้น พบว่ามีจำนวน 542 โครงการที่เปิดขายอยู่ในตลาด หรือคิดเป็นจำนวน 42,289 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 31,555 ยูนิต จากจำนวน 418 โครงการ และทาวน์เฮาส์ 10,734 ยูนิต จาก 124 โครงการ ซึ่งถือว่ามีจำนวนใกล้เคียงกับครึ่งปีหลัง2548 เนื่องจากมีการนับรวมบ้านที่เสนอขายจากโครงการเดิม และโครงการใหม่รวมกัน ทั้งนี้ หากแบ่งตามระดับราคาขายพบว่ากว่า 71% ของโครงการที่พัฒนาจะเน้นจับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง โดยเป็นบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท 9,610 ยูนิต หรือประมาณ 30% และราคา 3-5 ล้านบาท 41% คิดเป็นอัตราการเติบโต 16%จากปี48 ขณะเดียวกันก็ทำให้บ้านราคา 5-7 ล้านบาท มีสัดส่วนการพัฒนาที่ลดลงอยู่ที่ 4,933 ยูนิต

สำหรับตลาดทาวน์เฮาส์ระดับราคา 1-3 ล้านบาท ถือว่ายังคงครองตลาดสูงสุดถึง 46% หรือ 4,945 ยูนิต จากจำนวนเสนอขาย 10,734 ยูนิต แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท 40% คิดเป็นจำนวน 4,303 ยูนิต ซึ่งจะเห็นว่าตลาดทาวน์เฮาส์ส่วนใหญ่จะมีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะตลาดมีการแข่งขันสูง โดยในส่วนของยอดขายทาวน์เฮาส์พบว่ามียอดขาย 40% คิดเป็นจำนวน 4,773 ยูนิต ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 48 ถือว่ามียอดขายที่ลดลงสูงมาก เนื่องจากการลดลงของยอดขาย เนื่องจากในปี48 ที่ผ่านมาโครงการที่เปิดตัวใหม่ สามารถปิดการขายอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ปี49 ตลาดมีการชะการซื้อลงไปมาก

ทั้งนี้ ภาวะการลดลงของยอดขายโครงการทั้งในส่วนของบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และโครงการคอนโดมิเนียมในตลาด ทำให้คาดการณ์ว่า ในช่วง9เดือนต่อจากนี้ อัตราการแข่งขันในตลาดวัสดุก่อสร้าง และตลาดอสังหาริมทรัพย์โครงการจัดสรรจะมีอัตราการแข่งขันที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในตลาดโครงการจัดสรร ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการจัดสรรจะมีการเข็นกลยุทธ์ด้านราคา การลด แลกแจกแถมออกมาสู่กันอย่างหนักในช่วงปลายปี เพื่อรักษาอัตราการเติบโตของยอดขาย และอัตราการขยายตัวของบริษัท

เหล็ก-ปูนเตรียมขึ้นราคาอีกรอบ

สำหรับตลาดวัสดุก่อสร้างไม่ว่าจะเป็นตลาดเหล็ก และปูนซีเมนต์ ต่างได้รับผลกระทบจากการชะลอการก่อสร้างโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐฯ ทำให้ในช่วงปลายปี ผู้ประกอบการมีการปรับตัวแข่งขันที่สูงขึ้นมากกว่าในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา โดยในส่วนของธุรกิจปูนซีเมนต์ เป็นหนึ่งในวัสดุก่อสร้างที่สำคัญในการงานก่อสร้าง โครงการอาคารสูง บ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ และระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ทั้งในส่วนของภาครัฐบาล เอกชนนั้น มีการปรับตัวด้านการแข่งขันที่สูงมาก

ทั้งนี้ แม้ว่าปัจจุบันราคาปูนซีเมนต์ในตลาดยังคงทรงตัว แต่ช่วงก่อนหน้านี้ กลุ่มผู้ผลิตปูนซีเมนต์ ได้ยื่นขอปรับราคากับกระทรวงพาณิชย์ ซึ่งจนถึงขณะนี้ ยังไม่มีการอนุมัติให้ปรับราคาขายปูนซีเมนต์ในตลาด แต่ในส่วนของร้านค้าวัสดุก่อสร้างบางแห่งมีการปรับขึ้นราคาปูนอีกถุงละ 5 บาทไปก่อนหน้านี้ ซึ่งเป็นผลมาจาก ร้านค้ามีต้นทุนค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้น ทำให้ต้องปรับราคาขายเพื่อชดเชยต้นทุน เนื่องจากกำไรจากการขายปูนซีเมนต์มีน้อยมาก แต่การขึ้นราคาดังกล่าวเป็นการปรับขึ้นในบางพื้นที่เท่านั้น เพราะปูนเป็นสินค้าที่แข่งขันสูงมาก

จากภาวะการแข่งขันในธุรกิจปูนซีเมนต์ ที่มีอัตราการแข่งขันที่ค่อนข้างสูงในขณะนี้ ทำให้ค่ายปูนต้องใช้กลยุทธ์เพิ่มยอดขายกันหนักขึ้น โดยบริษัทปูนซิเมนต์ไทยอุตสาหกรรม จำกัด ในเครือซิเมนต์ไทยได้ออกปูนซีเมนต์ผสมตราเสือสูตรใหม่ เพื่อลบจุดอ่อนด้านราคาที่ขายสูงกว่าปูนค่ายอื่น และล่าสุดบริษัท ปูนซีเมนต์นครหลวง จำกัด (มหาชน) หรือปูนกลาง ได้ปรับกลยุทธ์เพิ่มยอดขายปูนเพิ่ม โดยร่วมกับพันธมิตรผลิตคอนกรีตบล็อกตราอินทรีขึ้น

ทั้งนี้ เนื่องจาก ตลาดคอนกรีตบล็อกเป็นตลาดที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว กลุ่มปูนกลาง จึงเห็นถึงช่องทางสำหรับอินทรีบล็อกแฟรนไชส์ เพื่อเป็นการเพิ่มศักยภาพ และขีดความสามารถทางธุรกิจให้กับผู้ผลิตคอนกรีตบล็อก และสนับสนุนผู้ค้ารายใหม่ที่สนใจจะขยายธุรกิจหรือต้องการลงทุน โดยเน้นจับกลุ่มลูกค้า ผู้ผลิตผลิตภัณฑ์คอนกรีตขนาดกลางไปจนถึงขนาดใหญ่ที่มียอดการใช้ปูนซีเมนต์มากกว่า 50% ในการผลิตคอนกรีตบล็อก ซึ่งคาดว่าจะช่วยในส่วนของยอดขายที่เพิ่มขึ้นในอนาคต

ส่วนในตลาดปูนผสมเสร็จ นั้น นายอรรณพ เตกะจรินทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ผลิตภัณฑ์และวัสดุก่อสร้าง จำกัด หรือ ซีแพค กล่าวถึงตลาดรวมปูนซีเมนต์ผสมเสร็จว่า จากช่วงปลายปี2547 เป็นต้นมา ตลาดรวมผลิตภัณฑ์คอนกรีตผสมเสร็จ ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบเข้ามากระทบอย่างต่อเนื่อง ทำให้ยอดขายซีเมนต์ผสมเสร็จลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะปัจจัยลบที่เกิดจาก คลื่นยักษ์สึนามิ และปัญหาความไม่สงบในภาคใต้ ส่งผลให้ยอดขายในภาคใต้ลดลงค่อนข้างสูง นอกจากนี้ปัญหาน้ำท่วมในภาคใต้ ภาคเหนือและภาคอีสาน ในช่วงปลายปี48 ยิ่งส่งผลต่อยอดขายมากขึ้น

ปัจจัยดังกล่าวข้างต้น ยังไม่ส่งผลกระทบมากเท่ากับปัญหาการปรับขึ้นราคาน้ำมัน และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทำให้โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ชะลอการก่อสร้างโดยเฉาพะในส่วนโครงการจัดสรรมีการชะลอตัวออกไปจำนวนมาก โดยในปี2548 คาดว่าตลาดรวมอัตราการเติบโตประมาณ 20% แต่หลังจากเกิดผลกระทบด้านราคาน้ำมันขึ้นส่งผลให้ยอดขายของบริษัทขยายตัวลดลงซึ่งจากผลกระทบการขึ้นราคาน้ำมัน และแนวโน้มดอกเบี้ยนี้เองทำให้ในช่วงปลายปี48 ผู้ประกอบหลายๆค่ายการต้องปรับกลยุทธ์ด้านการตลาดใหม่

โดยในส่วนของ ซีแพค เปลี่ยนมาให้ความสำคัญการเพิ่มยอดขายในกลุ่มลูกค้ารายย่อย เพื่อลดความเสี่ยงจากการชะลอการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ โดยการขยายเครือข่ายโรงงาน ซีแพค แฟรนไชส์ ในตลาดต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้น เพื่อเพิ่มยอดขายในกลุ่มลูกค้ารายย่อย แต่อย่างไรก็ตามในช่วงไตรมาสแรกของปี ที่ผ่านมา ยอดขายของบริษัทก็ยังต่ำกว่าเป้าอยู่ แม้ว่าจะมียอดขายเพิ่มขึ้นจากกลุ่มลูกค้ารายย่อย แต่อย่างไรก็ตามคาดว่าหลังเหตุการณ์ต่างๆ สงบและตลาดกลับเข้าสู่ภาวะปกติตลาดจะกลับมาขยายตัวต่อเนื่อง

ส่วนสถานการณ์ราคาเหล็กเส้น ตั้งแต่ช่วงต้นปีมา ได้รับปัจจัยลบจากจำนวนซัปพลายของเหล็กแท่งหรือบิลเลต ที่ใช้เป็นวัตถุดิบหลักในการผลิตเหล็กเส้นของตลาดโลกลดจำนวนลง ทำให้ราคาซื้อขายในช่วงต้นปีปรับตัวสูงขึ้นจากตันละ 340-350 เหรียญสหรัฐ มาอยู่ที่ตันละ 380-390 เหรียญสหรัฐ และปัจจัยลบจากการที่โรงงานผลิตเหล็กเส้นในประเทศชะลอการนำเข้าบิลเลต เนื่องจากไม่มั่นใจในสภาพเศรษฐกิจและสถานการณ์การเมืองในว่า จะส่งผลกระทบต่อภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้างอย่างไรบ้าง ซึ่งส่งผลต่อปริมาณเหล็กเส้นที่ออกสู่ตลาดเกิดการขาดช่วง ส่งผลให้ขณะนี้ราคาเหล็กเส้นในตลาดได้ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง จากที่ราคาขายกันหน้าโรงงานกิโลกรัมละ 16 บาท ขณะนี้ขยับขึ้นมาเป็นกิโลกรัมละ 18 บาท ส่งผลให้ราคาขายปลีกหน้าร้านขยับขึ้นจากกิโลกรัมละ 17-17.50 บาท มาอยู่ที่กิโลกรัมละ 19-19.50 บาท อย่างไรก็ตาม แนวโน้มราคาเหล็กเส้นในช่วง 1-2 เดือนข้างหน้า คาดว่าจะมีการปรับตัวขึ้นอีกประมาณกิโลกรัมละ 1 บาท เพราะโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐที่จะเป็นตัวฉุดความต้องการใช้เหล็กให้เพิ่มสูงขึ้น

เฟอร์ฯหาช่องเปิดตลาดสินค้าใหม่

ด้านนายพัฒนะ อุษณาจิตต์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์นฟอร์ม กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดเฟอร์นิเจอร์ช่วงไตรมาสสอง คาดว่าตลาดมีการชะลอตัวมากขึ้น โดยเฉพาะ ตลาดสินค้าระดับกลาง-ล่าง กำลังซื้อเริ่มมีการชะลอตัวลง และอาจจะมีผลกระทบต่อผู้ผลิตสินค้า โดยในส่วนของบริษัทได้เริ่มปรับตัวด้วยการทำการตลาดอย่างต่อเนื่องรวมถึงการหาสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด ถือเป็นการขยายกลุ่มลูกค้าอีกช่องทางหนึ่ง โดยเน้นที่กลุ่มลูกค้าบ้าน, อาคารสำนักงาน ล่าสุดบริษัทได้ ทดสอบตลาดเฟอร์นิเจอร์ ประเภทชุดรับรอง เจาะกลุ่มลูกค้าธุรกิจโรงแรม และรีสอร์ต โดยอาจจะเป็นผู้ผลิตในรูปแบบโออีเอ็มให้กับโรงแรม และรีสอร์ตในต่าง จังหวัด หรือผลิตเฟอร์นิเจอร์ที่เจาะกลุ่มธุรกิจการศึกษา และอุปกรณ์การเรียน ซึ่งหากกลุ่มลูกค้าตอบรับดีก็จะมีการเพิ่มกำลังการผลิตและแตกกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่เจาะกลุ่มตลาดดังกล่าวโดยเฉพาะ ซึ่งจะทำให้บริษัทมีรายได้จากกลุ่มสินค้าใหม่เข้ามาเสริมรายได้ในกลุ่มสินค้าที่ลดลงไป   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us