เมื่อเซียนพัฒนาที่ดินมาประชันกันที่ย่าน "ประตูน้ำ" จะเกิดอะไรขึ้น?
ดร. ไวท์ ชัยพยุงพันธุ์แห่งรัตนะการเคหะ ผู้รับมรดกจากคุณหญิงพัชรีเริ่มเปิดเกมก่อน
แต่ผู้เริ่มต้นอาจไม่ได้เปรียบเสมอไป วิกร ศรีวิกรม์มังกรหนุ่มแห่ง "แผ่นดินทอง"
พลิกกลยุทธ์ประกบแบบหายใจรดต้นคอ ขณะที่เจ้าถิ่นอย่างพันธุ์เลิศ ใบหยกบอกว่า
"โอกาสทองสำหรับที่นี่หมดไปแล้ว"
"ประตูน้ำ" ยังเป็นทำเลทองที่คุ้มค่าสำหรับการประลองยุทธ์ครั้งใหญ่อยู่อีกหรือ?
และใครจะเป็นผู้ชนะ
"บริษัทแผ่นดินทองตัดสินใจทำโครงการประตูทองพลาซ่าเมื่อประมาณ 2 ปีที่ผ่านมา
ซึ่งตอนนั้น ดร. ไวท์เขาได้ขายพื้นที่ในส่วนพลาซ่าไปแล้วปีกว่า แต่เราก็พร้อมชนทั้ง
ๆ ที่หลาย ๆ คนเขามองว่าเราเสี่ยง"
วิกร ศรีวิกรม์ ผู้จัดการโครงการประตูทองพลาซ่ากล่าวกับ "ผู้จัดการ"
ตามสไตล์คนหนุ่มที่พูดอะไรตรง ๆ ไม่อ้อมค้อม
ในขณะที่คุณหญิงศศิมาผู้เป็นมารดาจะพูดถึงโครงการประตูน้ำคอมเพล็กซ์ในท่าทีและถ้อยคำที่นุ่มนวลกว่าว่าทั้ง
2 โครงการเป็นพันธมิตรกัน เราต้องไปด้วยกัน
แต่ในความเป็นจริงก็คือ หัวใจหลักของการขายพื้นที่ทั้งสองโครงการขณะนี้ก็คือการขายพื้นที่พลาซ่า
เพื่อให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจค้าปลีก และค้าส่ง เช่นเดียวกับอาคารใบหยก 1
ใบหยก 2 ที่ประสบความสำเร็จมาแล้ว
รองลงไปก็คือการขายพื้นที่ ๆ อยู่อาศัยซึ่งอยู่ชั้นบนพลาซ่าของแต่ละโครงการการขายพื้นที่
ๆ อยู่อาศัยนี้ยังแข่งขันกันมันหยดมากขึ้นเมื่อมีโครงการแกรนด์ไดมอนด์ ที่อยู่ริมถนนเพชรบุรีตัดใหม่เยื้อง
ๆ กับโรงแรมอมารี วอเตอร์เกตเข้ามาร่วมแจมทำศึกด้วย
นี่ยังนับว่าโชคดีมากที่โครงการแกรนด์เมโทรของ อนันต์ กาญจนพาสน์ประกาศหยุดสร้างไปก่อนแล้วเมื่อต้นปีที่ผ่านมา
ด้วยสาเหตุที่ไม่ชัดเจนนักว่าเป็นเพราะไม่มั่นใจในการขาย หรือเป็นเพราะต้องการเวลาแก้ปัญหาในโครงการอื่น
ๆ ของตนให้เรียบร้อยก่อน และแน่นอนว่าทุกโครงการกำลังพุ่งเป้าไปยังลูกค้ากลุ่มเดียวกันคือกลุ่มลูกค้าที่ทำธุรกิจขายส่งและขายปลีกในทำเลย่านประตูน้ำที่มีมากมายมหาศาล
และมีความเป็นอยู่ที่แออัดยัดเยียดขึ้นทุกวัน รวมทั้งร้านค้าอาคารพาณิชย์ที่ค่อนข้างเก่าแก่ทรุดโทรม
ระบบไฟฟ้าโทรศัพท์ที่รกรุงรัง สายไฟระเกะระกะ คุณภาพของชีวิตที่ดีกว่าเป็นสิ่งที่คนเหล่านี้ต้องการแน่นอน
เศรษฐีใหม่ก็เป็นอีกกลุ่มหนึ่งที่หวังจะเป็นลูกค้า การค้าย่านประตูน้ำกำลังสร้างเศรษฐีใหม่ที่มีกำลังซื้อขึ้นมาเรื่อย
ๆ คนเหล่านี้อาจจะมีวิถีชีวิตที่เริ่มจากการหามุมว่างบนพื้นถนนวางสินค้าใช้โทรขางเรียกลูกค้า
ขยับเป็นการเช่าหน้าร้านปเป็นเจ้าของร้านคือสิ่งที่คนกลุ่มนี้ใฝ่ฝัน
ทั้ง 3 โครงการจึงจำเป็นต้องงัดจุดขายที่เด็ด ๆ ออกมาและในช่วงวินาทีที่อธิบายถึงจุดดีในโครงการของตนมีหรือที่จะไม่ฉวยโอกาสเกทับกันการชนกันเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยง
และปฏิเสธไม่ได้อยู่แล้ว
แกรนด์ไดมอนด์ ตั้งอยู่ในพื้นที่ 4 ไร่เศษ เป็นที่ดินที่ซื้อขาดมาจากเอกชนรายหนึ่งจะมีจุดขายที่ต่างออกไปเพราะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเดียว
2 ตึกสูง 29 และ 35 ชั้นรวมทั้งหมดประมาณ 600 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนยูนิตที่ไม่น้อยเลยเพียงแต่ว่าวันนี้
โครงการประตูทองกับประตูน้ำคอมเพล็กซ์ซึ่งมุ่งเน้นไปยังการขายพื้นที่พลาซ่า
จึงเป็นคู่แข่งที่มันหยดมากกว่า
ทำไม? แผ่นดินทอง ต้องไปทำโครงการประตูทองพลาซ่าย่านประตูน้ำ ชนกับโครงการยักษ์ใหญ่ประตูน้ำคอมเพล็กซ์ที่เปิดขายอยู่แล้ว
เป็นคำถามที่หลายคนสงสัยทั้ง ๆ ที่ขณะนี้บริษัทแผ่นดินทองมีโครงการย่านใจกลางเมืองอีกหลายโครงการที่กำลังก่อสร้างเช่น
โครงการพีระยาทาวเวอร์ บนถนนสาธร โกลไพน์การ์เด้น บนถนนหลังสวน โกลไพน์สวีทบนถนนต้นสน
วิกร อธิบายในเรื่องนี้ว่า กลุ่มลูกค้าจำนวนมากในย่านประตูน้ำทำให้บริษัทมั่นใจแต่ก่อนที่จะมีการซื้อที่ดินที่นี่
ก็เคยมีความคิดว่าเป็นไปได้หรือเปล่าถ้าจะย้ายคนจากประตูน้ำออกไป ย้ายตลาดผ้าออกไปยังทำเลอื่นแทนความแออัดที่มีเพิ่มขึ้นทุกวันเช่นเดียวกับการย้ายตลาดเชียงกงจากย่านปทุมวัน
ไปอยู่ถนนบางนา-ตราด
จากผลการทำวิจัยออกมา 3 ครั้งพบว่า ไม่มีทางเป็นไปได้ กลุ่มคนประตูน้ำจะติดถิ่นที่อยู่เดิมอย่างมาก
การคุ้นเคยกับความเป็นอยู่ย่านนี้มีมากเกินกว่าที่จะเปลี่ยนแปลงได้แล้ว เมื่อเป็นเช่นนั้นบริษัทเลยตัดสินใจซื้อที่ดินจำนวน
4.5 ไร่ของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เอราวัณทรัสต์มาพัฒนา
ประตูทองพลาซ่าเป็นโครงการสูง 18 ชั้นมีพื้นที่ขายทั้งหมดประมาณ 20,800
ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ในส่วนของพลาซ่า 12,000 ตารางเมตร 5 ชั้น ในส่วนของที่อยู่อาศัย
10 ชั้นพื้นที่ 8,800 ตารางเมตร และเป็นที่จอดรถ 3 ชั้น ด้านหน้าโครงการติดถนนราชปรารภ
ห่างจากโครงการของ ดร. ไวท์เพียงประมาณ 100 เมตร ส่วนด้านหลังจะมีพื้นที่ติดกันเลย
จะว่าไปแล้วโครงการของวิกร เป็นเพียงเศษเสี้ยวเดียวของประตูน้ำคอมเพล็กซ์ที่ตั้งตระหง่านอยู่ในพื้นที่ถึง
14 ไร่ มีพื้นที่ขายทั้งหมดประมาณ 150,000 ตารางเมตรเป็นส่วนของพื้นที่ขายพลาซ่าประมาณ
88,000 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือเป็นพื้นที่ขายของตึกสูงอีก 3 อาคารประมาณ
58,000 ตารางเมตร
การขายโครงการที่มีพื้นที่ไม่มากนักอาจจะเป็นเรื่องง่ายกว่า แต่การขายโครงการใหญ่ที่มีส่วนประกอบอื่น
ๆ ครบถ้วนเช่นประตูน้ำคอมเพล็กซ์ก็ไม่น่ายากเช่นกัน
ราคาเป็นสิ่งหนึ่งที่จะเป็นตัวกระตุ้นให้คนตัดสินใจเร็วขึ้น แต่ปรากฏว่าทั้ง
2 โครงการมีราคาขายที่ไม่แตกต่างกันมากนักในโรงการประตูทองพลาซ่าแต่ละชั้นของโครงการมีพื้นที่ขายขนาด
5.5 ตารางเมตรเป็นพื้นที่เล็กสุด ราคาพื้นที่ขนาดนี้มีตั้งแต่ 5 แสนบาทถึง
1.5 ล้านบาท เงื่อนไขการชำระเงินคือจอง 2 หมื่น ภายใน 1 เดือนทำสัญญา 10%
ของราคาขายหักเงินจองผ่อนต่อเดือนในราคา 5.5 พันบาทขึ้นไปต่อเดือน 24 งวด
และประมาณต้นปี 2541 ผ่อนไม่เกิน 15 ปีกับธนาคารกรุงไทย
ส่วนของพลาซ่า 6 ชั้นของประตูน้ำคอมเพล็กซ์นั้นพื้นที่ขายเล็กสุดเริ่มตั้งแต่
5 ตารางเมตรขึ้นไปราคาต่ำสุด 650,000 บาทเงื่อนไขการชำระเงินวันทำสัญญาจองชำระประมาณ
20,000-50,000 บาท วันทำสัญญาเช่าชำระอีก 5% ของราคาขาย ผ่อนดาวน์อีก 12
งวด ส่วนที่เหลืออีก 75% ชำระต่อผ่านธนาคาร สำหรับสัญญาเซ้ง 30 ปีนี้จะเริ่มนับตั้งแต่เริ่มเปิดบริการในเดือนมีนาคม
2540
ถ้าดูรายละเอียดของราคาทั้งหมดโดยเฉลี่ยแล้วพบว่าราคาขายของประตูน้ำคอมเพล็กซ์จะต่ำกว่าประตูทองพลาซ่าประมาณ
20% ในขณะที่เงื่อนไขการชำระเงินอื่นๆ ก็ไม่ได้แตกต่างกันมากมายเพราะทั้ง
2 โครงการก็ต้องเสนอเงื่อนไขแข่งกันอยู่แล้ว
หากดูเบื้องลึกของผู้ประกอบการ ทั้ง 2 บริษัท ก็คือบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์
จุดฟันธงจึงอยู่ที่ว่าสินค้าของวิกรลูกค้าได้กรรมสิทธิ์ แต่ของ ดร. ไวท์
เป็นสัญญาเซ้ง 30 ปี โดยสัญญาจะเริ่มขึ้นเมื่อส่งมอบพื้นที่ในต้นปีหน้า
คนประตูน้ำจะตัดสินใจอย่างไร?
ดร. ไวท์เองอยู่ในสถานการณ์ที่ลำบากอีกครั้งเพราะลำพังขายโครงการเดียวไม่แข่งกับใคร
จำนวนพื้นที่ขายจำนวนมากนั้นย่อมปิดการขายยากอยู่แล้วยังจะมาถูกแย่งลูกค้าไปอีก
และย่อมเป็นที่แน่นอนว่าการซื้อโครงการที่ตนเองได้กรรมสิทธิ์ย่อมมีภาษีดีกว่าโครงการที่มีสิทธิในการเช่าเพียง
30 ปีแน่นอน
ที่สำคัญโครงการประตูน้ำคอมเพล็กซ์คือหัวใจ ของบริษัทรัตนะการเคหะ เงินสดจำนวนมากที่ต้องเอามาสูบฉีดหล่อเลี้ยงโครงการนี้
ดร. ไวท์เองก็พูดเสมอว่าเงินจมอยู่กับโครงการนี้มากเหลือเกิน ในขณะเดียวกันรายได้ที่เข้ามาเป็นเพียงเงินจองเท่านั้นกว่าจะได้เงินก้อนก็ต้องเร่งการก่อสร้างซึ่งอย่างเร็วก็ต้องปลายปีนี้
งานนี้ ถ้าไม่สำเร็จ รัตนะการเคหะ ก็อาจจะต้องถึงจุดจบ
ความคิดที่จะขายพื้นที่ทำโครงการอาคารสูงอีก 3 แห่งที่เหลือคือที่พักอาศัย
38 ชั้น ออฟฟิศบิลดิ้ง 38 ชั้น และในส่วนของโรงแรม 34 ชั้น จึงเกิดขึ้นเพื่อให้มีเงินหมุนเวียนเข้ามาให้เร็วที่สุด
การขายอาจจะเป็นปล่อยเซ้งที่ดินต่อพร้อมทั้งแบบแปลนโครงการ หรือพัฒนาให้โดยเอาเงินมัดจำก่อสร้างโครงการไปก่อน
แต่มันจะง่ายเหมือนที่คิดหรือเปล่า ยังไม่มีใครรู้
"โดยเฉลี่ยแล้ว ร้านค้าขายส่งย่านประตูน้ำจะต้องมียอดขายประมาณ 3
ล้านบาทต่อเดือน กำไรจะตกอยู่ที่ 3 แสนบาทต่อเดือน ทั้งหมดมีร้านค้าประมาณ
1,000 ร้านค้า คิดดูซิเดือน ๆ จะมีเงินสะพัดประมาณ 3 พันล้านบาทสูงกว่าในศูนย์การค้าดัง
ๆ หลายแห่งเสียอีก"
พันธ์เลิศ ใบหยกเจ้าของโครงการใบหยดกวาดลูกค้ากลุ่มหนึ่งประมาณ 700 ร้านขึ้นไปเปิดร้านบนตึกใบหยก
1 ใบหยก 2 ย้ำภาพความยิ่งใหญ่ของศูนย์การค้าขายส่งของที่นี่ ให้เห็นชัดเจนมากขึ้น
แต่พอถึงวันนี้ พันธ์เลิศบอกว่าเขาเองไม่กล้าขึ้นโครงการใบหยก 3 ใบหยก
4 อย่างที่วางแผนไว้อีกแล้ว
"ผมว่าตอนนี้ทำไปก็ขายยาก เพราะมีหลายโครงการเกิดขึ้นมันจะโอเวอร์ซัพพลายหรือเปล่า"
ใบหยก 1 สร้างเสร็จเมื่อปี 2526 เป็นโครงการตึกสูงโครงการแรกที่ตั้งเป้าหมายชัดเจนว่าต้องการให้เป็นศูนย์กลางการขายส่งที่ใหญ่ที่สุด
การทำตลาดในช่วงนั้นพันธ์เลิศเล่าว่า เหนื่อยพอสมควร เพราะคนย่านประตูน้ำเป็นคนที่ติดที่ดินมากเขาจะไม่มีทางย้ายทำเลเด็ดขาดอยู่ตรงไหนก็ตรงนั้นเพราะเชื่อมั่นว่าที่
ๆ อยู่นั้นเฮงสุด ๆ แล้ว
แต่เมื่อการขายส่งและขายปลีกเริ่มคึกคักขึ้น ตลาดต่างประเทศเริ่มเข้ามามีบทบาท
การแข่งขันการจัดหน้าร้านเองก็เป็นเรื่องที่จำเป็น การเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตด้วยการไต่ฐานะจากพ่อค้าที่เคยเช่าร้าน
หน้าร้าน หรือร้านค้าเล็ก ๆ มาเป็นเถ้าแก่หรืออาเสี่ยที่มีกำลังเงินเพียงพอที่จะซื้อพื้นที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตน
ประกอบกับธุรกิจเสื้อผ้าส่งออกในช่วงเวลานั้นกำลังบูมสุด ๆ มันเป็นเสมือนลมที่ช่วยส่งให้การขายพื้นที่โครงการในช่วงหลัง
ๆ ขายได้เร็วขึ้นเช่นกัน
ที่สำคัญตอนนั้นชาวประตูน้ำไม่มีตัวเลือกในโครงการอื่นเลยในขณะที่ตระกูลใบหยกคือตระกูลเก่าแก่ที่เคยทำธุรกิจในย่านนี้
และเป็นการทำธุรกิจด้วยกันที่ทำให้เขาร่ำรวยมาตั้งแต่การสร้างตลาดมาสร้างตึกแถว
จนเป็นตึกสูงความเชื่อมั่นก็เลยเพิ่มขึ้นตาม
ตระกูลใบหยกเลยเฮงไปก่อนแล้วโครงการใบหยก 2 ก็เช่นกันพื้นที่ร้านค้าขายส่งหมดและเปิดโครงการไปนานแล้ว
แต่ตัวพันธ์เลิศอาจจะกังวลอยู่ลึก ๆ ก็คือในส่วนของโรงแรมอีก 700 กว่าห้องที่กำลังทำการก่อสร้างอยู่ต่างหากที่ต้องวัดฝีมือการบริหารของเขาอีกครั้ง
ความเชื่อมั่นในตัวผู้ประกอบการเป็นสิ่งหนึ่งที่ลูกค้าย่านประตูน้ำต้องพิจารณากันอย่างหนัก
คนประตูน้ำหลายคนชีช้ำมาแล้วกับหลายโครงการ
ซิตี้เซ็นเตอร์ เป็นศูนย์การค้าแห่งหนึ่ง ที่ประสบปัญหาการบริหารมาตลอดเปลี่ยนรูปแบบโครงการบ่อยครั้งจนลูกค้าผิดหวังปล่อยเป็นตึกที่มีห้องว่างร้างอยู่ช่วงหนึ่ง
โครงการภัทรพลาซ่า ของคุณหญิงพัชรี ว่องไพฑูรย์ เคยทำให้คนกลุ่มนี้น้ำตาตกเช่นกัน
วางเงินจองผ่อนดาวน์ไปแล้ว แต่เจ้าของกับสร้างปัญหาจนลูกค้าต้องฟ้องร้องขอเงินคืน
การสร้างความเชื่อมันให้เกิดขึ้นกับลูกค้าจึงเป็นเรื่องที่จำเป็น
รูปแบบโครงการเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการควรคำนึงถึง
"คนประตูน้ำเป็นคนที่มีชีวิตแบบง่าย ๆ สบาย ๆ หรือแม้แต่ลูกค้าที่มาเดินย่านนี้ก็อาจจะนั่งรถเมล์
หรือนั่งแท็กซี่มา ดังนั้นโครงการที่หรูหรามากก็อาจจะไม่มีความจำเป็น"
ผู้ประกอบการรายหนึ่งให้ความเห็น
ถ้าจะมองภาพรวมบนถนนราชปรารภต่อเนื่องไปยังถนนราชดำริกลุ่มลูกค้า และร้านค้าค่อนข้างที่จะแยกออกจากันชัดเจนในขณะที่ลูกค้าในเกษรพลาซ่า
โซโก้ เป็นลูกค้าเกรดเอ เวิลด์เทรดเซ็นเตอร์เป็นลูกค้าเกรดบี ประตูน้ำจะเป็นเกรดซี
อนาคตของตลาดเสื้อผ้าส่งออกของประตูน้ำยังไม่มีหมดในเมื่อเสื้อผ้าเป็นหนึ่งในปัจจัย
4 แนวโน้มกลับจะมีมากขึ้นแน่นอนวิถีชิวตของคนในย่านนี้ยังคงต้องเปลี่ยนแปลงไปเรื่อย
ๆ
โอกาสยังเป็นของผู้ประกอบการอีกแน่นอน เพียงแต่จะช้าหรือเร็วเท่านั้นและที่สำคัญสายป่านทางการเงินของโครงการนั้นจะยาวพอที่จะรอหรือไม่เท่านั้น
!
