“โจนส์ แลง ลาซาลลล์”ฟันธงตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มเจอทางตัน หลังจากที่ปีก่อนโกยยอดขายเพียบ เหตุภาวะเศรษฐกิจชะลอ การแข่งขันสูง กำลังซื้อหด ขณะที่มีสต็อกเหลือขายมากถึง 5,280 ยูนิต ส่วนราคาขยับขึ้นไม่มาก

ต้องยอมรับว่าปีก่อนเป็นปีทองของตลาดคอนโดมิเนียม เพราะไม่ว่าจะสร้างกี่โครงการ หรือกี่ยูนิต ก็สามารถขายได้เกลี้ยงภายในเวลาไม่กี่วัน ทำให้ผู้ประกอบการแห่ไปลงทุนโครงการจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับปานกลาง-สูง ในเขตใจกลางเมือง ขณะที่กำลังซื้อมีเท่าเดิม ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัว ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ในช่วงกลางปี 2548 เป็นต้นมา ยอดขายเริ่มชะลอตัวลง

ฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ รายงานสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม พบว่า ความต้องการโดยรวมในตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ของปี 2548 มีระดับใกล้เคียงกับปี 2547 แต่มีสัญญาณที่แสดงให้เห็นว่า ยอดขายในช่วงครึ่งหลังปี 2548 ชะลอตัวลงมาก ทั้งในตลาดระดับราคาปานกลางและระดับหรู เนื่องจากส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง และการแข็งขันที่รุนแรงขึ้น จากการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในทำเลนอกเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน

สำหรับราคาขายโดยเฉลี่ยยังคงปรับตัวขึ้นไปได้อีกในปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งเนื่องจากการที่มีโครงการหลายแห่งเป็นโครงการระดับหรูที่มีราคาสูง จึงทำให้ราคาเฉลี่ยสูงขึ้น อย่างไรก็ดี จากภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นและอัตราการขายที่ช้าลง ทำให้บางโครงการจัดโปรโมชั่นราคาพิเศษ หรือลดราคา เพื่อกระตุ้นยอดขายโครงการส่วนที่เหลือ

ทั้งนี้ ในปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพฯชั้นในรวมทั้งสิ้น 4,745 ยูนิต ทำให้เขตกรุงเทพฯชั้นในมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วรวมเป็นจำนวนทั้งสิ้น 47,560 ยูนิต จำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นใหม่ในปีที่ผ่านมาเป็นสถิติสูงสุดนับจากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 เป็นต้นมา

อย่างไรก็ตาม จากปี 2549 ถึง 2452 จะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเพิ่มอีก 12,160 ยูนิต ทั้งนี้ หากการก่อสร้างเป็นไปตามกำหนด เฉพาะในปี 2549จะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีกมากถึง 6,350 ยูนิต ซึ่งจะเป็นสถิติรายปีที่สูงที่สุดนับจากปี 2524 เป็นต้นมา ส่วนที่เหลืออีก 5,810 ยูนิตจะทยอยสร้างเสร็จระหว่างปี 2550 ถึง 2552 แบ่งเป็น จำนวน3,675 ยูนิตจาก 18 โครงการในปี2550 จำนวน1,740 ยูนิตจาก 2 โครงการในปี 2551 และ จำนวน397 ยูนิตจาก 1 โครงการในปี 2552

ชูจุดขายเกาะแนวรถไฟฟ้า

ในส่วนของโครงการเปิดตัวใหม่ ในปีที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตเสนอขายในเขตกรุงเทพฯชั้นในรวม 4,530 ยูนิต เป็นจำนวนที่ลดลงมากเมื่อเทียบกับปี 2547 ที่มีโครงการเปิดตัวใหม่คิดเป็นจำนวนรวม 80,090 ยูนิต อัตราการขยายตัวที่ชะลอลงของจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ ส่วนหนึ่งมาจากการที่ผู้พัฒนาโครงการหลายรายเปิดโครงการในทำเลที่กระจายตัวออกนอกเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน แต่มีจุดขายตรงที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือรถไฟฟ้าใต้ดิน

ในปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมียอดขายรวม 5,510 ยูนิต ต่ำกว่าปี 2547 เล็กน้อยซึ่งมียอดขายรวม 5,740 ยูนิต อย่างไรก็ดี ข้อมูลการขายส่งสัญญาณให้เห็นว่า ยอดขายคอนโดในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มชะลอตัวลงนับจากช่วงครึ่งหลังของปี 2548 เป็นต้นมา โดยในช่วงครึ่งแรกของปีมียอดขาย 3,750 ยูนิต และลดลงเหลือ 1,760 ยูนิตในครึ่งหลังของปี เชื่อว่าเป็นผลมาจากสภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง และการที่แรงซื้อบางส่วนกระจายออกไปในโครงการนอกเขตกรุงเทพฯ ชั้นในที่มีราคาถูกกว่าแต่ยังมีความสะดวกในเรื่องการเดินทาง

ทั้งนี้ ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติ เริ่มให้ความนิยมกับการซื้อยูนิตในโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว เนื่องจากสามารถให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าได้ทันทีและผู้ซื้อยังสามารถได้รับโปรโมชั่นเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้ที่ยังคงมีอยู่ในขณะนี้ด้วย

สำหรับราคาขาย เนื่องจากโครงการเปิดตัวใหม่มีทั้งโครงการระดับราคาปานกลางและระดับหรู ทำให้ราคาขายเฉลี่ยโดยรวมสำหรับคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในขยับตัวสูงขึ้นอีกในปีที่ผ่านมา จาก 65,800 บาทต่อตร.ม. เป็น 72,100 บาทต่อตร.ม.

ฝ่ายวิจัย ระบุว่าโครงการรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน ทำให้เกิดทำเลใหม่ ๆ ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ขึ้นในทำเลนอกเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน และเมื่อมีการสร้างส่วนขยายของระบบขนส่งมวลชนทั้งสองระบบ จะยิ่งเพิ่มศักยภาพสำหรับทำเลรอบนอกมากขึ้นต่อไป ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในในระยะปานกลางถึงระยะยาว

โดยราคาขายในปีนี้ คาดว่าจะไม่เคลื่อนไหวมากนัก แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าโครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัวเข้ามาอีก เป็นโครงการระดับใด ซึ่งหากเป็นระดับหรู จะดึงให้ราคาเฉลี่ยในตลาดปรับสูงขึ้นด้วย ขณะเดียวกัน แม้การแข่งขันจะสูง แต่เชื่อว่าเจ้าของโครงการจะพยายามเลี่ยงการลดราคาโดยตรง แต่จะมอบส่วนลดทางอ้อมในรูปแบบอื่นแทน ซึ่งจะไม่กระทบกับราคาขาย

สรุปภาสะตลาดเขตกรุงเทพฯชั้นใน ณ เดือนมกราคม 2549
- อุปทานที่สร้างเสร็จในปี 2548 4,745 ยูนิต
- อุปทานในโครงการเปิดตัวหม่ในปี 2548 4,530 ยูนิต
- อุปทานที่มีอยู่ในตลาด (เฉพาะที่สร้างเสร็จแล้ว) 47,560 ยูนิต
- อุปทานที่จะสร้างเสร็จในอนาคต 20,740 ยูนิต
- กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง 12,160 ยูนิต
- ยูนิตในโครงการที่หยุดการก่อสร้าง 8,580 ยูนิต
- ยอดขายทั้งหมดในปี 2548* 5,510 ยูนิต
- ยอดขายเฉลี่ยของยูนิตในโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 98%
- ยอดขายเฉลี่ยของยูนิตในโครงการที่กำลังก่อสร้าง 66%
- ยอดเหลือขายในตลาด 5,280 ยูนิต

*ยูนิตมือหนึ่งในโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ที่กำลังก่อสร้าง และที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง
ที่มา - ฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลลล์