มรสุมหลายด้านกระหน่ำตลาดที่อยู่อาศัย "พลัสฯ"อ้างบทวิจัยชำแหละตลาดไตรมาสแรก พบยอดขายชะลอตัว จับตาครึ่งปีหลังผู้ประกอบการงัดทุกกลยุทธ์ฟัดฟันหวังทำยอดขายชดเชย ระบุตลาดคอนโดฯมีซัปพลายเสนอขายในตลาดเกือบหมื่นยูนิต โซนรัชดาภิเษก-ลาดพร้าวทำเลยอดฮิต เหตุติดโครงข่ายรถไฟฟ้าใต้ดิน ชี้ตลาดทาวน์เฮาส์ราคาต่ำ3 ล้านบาทครองแชมป์เสนอขาย โซนทิศเหนือมีอัตราดูดซับเกือบ 50%

นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์จำกัด เปิดเผยว่า จากการศึกษาและวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี2549 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยทุกเซ็กเตอร์มีอัตราการเติบโตของยอดขายที่ลดลง เมื่อเปรียบเทียบกับอัตราการขายในปลายไตรมาส 4 ของปี 48 เนื่องจากตลาดอสังหาฯ ในช่วง 3 เดือนแรกได้รับปัจจัยลบในหลายๆ อาทิ ปัญหาทางการเมือง แนวโน้มการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้ผู้บริโภคหันมาทบทวนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยยาวขึ้น เพื่อนำข้อมูลทั้งทางด้านราคา ทำเล ขนาดของที่อยู่อาศัยมาประกอบการตัดสินใจ

นอกจากนี้ เรื่องผลกระทบจากฤดูกาลขาย ก็มีผลทำให้อัตราการเติบโตของยอดขายในช่วง 3 เดือนแรกลดลง ผสมกับปริมาณที่อยู่อาศัย(ซัปพลาย)ในตลาดที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น กลายเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้ผู้บริโภคสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้มากกว่าที่ผ่านมา ทำให้ประเมินตลาดอสังหาฯในช่วง 9 เดือนข้างหน้า จะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น โดยผู้ประกอบการจะมีการปรับกลยุทธ์ทั้งในด้านการผลิตและรูปแบบของสินค้า ที่จะมีขนาดและราคาของที่อยู่อาศัยลดลง เพื่อให้มีความเหมาะสมกับกำลังซื้อของผู้บริโภค

" ส่วนการแข่งขันจะรุนแรงถึงขั้นนำกลยุทธ์ด้านสงครามราคาเข้ามาใช้หรือไม่นั้น โดยส่วนตัวแล้วเชื่อว่า กลยุทธ์ด้านราคานั้นคงจะไม่ถูกนำมาใช้ เนื่องจากปัจจุบัน จำนวนซัปพลายในตลาดยังไม่สูงถึงขั้นที่ต้องมีการตัดราคาขาย ขณะที่ความต้องการในตลาดยังมีสูงอยู่ และผู้ประกอบการมีความระมัดระวังการพัฒนาโครงการใหม่ ทำให้ซัปพลายที่จะไหลเข้าสู่ตลาดมีสัดส่วนลดลง" นายเมธากล่าว

ยอดขายคอนโดฯเริ่มอืดราคาขยับไปอีก 6%

นายเมธากล่าวถึงสภาพตลาดคอนโดมิเนียมว่า จากการศึกษาพบว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ มีจำนวนห้องชุดที่เสนอของในตลาดอยู่ประมาณ 9,158 ยูนิต โดยในจำนวนนี้ เป็นยูนิตที่พัฒนาขึ้นมาใหม่ 43% มาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม 14 โครงการ คิดเป็นจำนวน3,690ยูนิต โดย1ใน3ของโครงการทั้งหมด กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่รัชดาภิเษก-ลาด พร้าว ซึ่งอยู่ในแนวแนวรถไฟฟ้า อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกจะมีการอัตราการเปิดตัวโครงการสูงถึง 43% และมียอดขายอยู่ที่ 71% แต่เมื่อเปรียบเทียบกับยอดขายของปี48 แล้วพบว่า มีอัตรายอดขายลดลงประมาณ5% โดยส่วนใหญ่ยอดขายโครงการคอนโดฯจะมาจากการขายโครงการระดับกลาง-ล่างราคา50,000บาทต่อตารางเมตร

ทั้งนี้ ในส่วนของระดับราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดคอนโดฯมีอัตราการปรับขึ้นราคาประมาณ 6% จากปี48 เนื่องจากภาระต้นทุนที่เพิ่มจากการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง ราคาน้ำมัน ค่าขนส่ง โดยย่านสุขุมวิทมีอัตราการปรับขึ้นของราคาสูงสุดประมาณ 20% พื้นที่ย่านพญาไทและพระราม3 มีการปรับขึ้น 10-20%

สำหรับจำนวนโครงการคอนโดฯคาดว่าในปี49นี้ จะมีโครงการที่ก่อสร้างเสร็จ 59 โครงการ คิดเป็นจำนวน 12,492 ยูนิต โดยส่วนใหญ่ 51% ยังคงอยู่ในแนวพื้นที่ชั้นในกรุงเทพฯ ขณะที่พื้นที่ชั้นกลางของกรุงเทพฯ จะมีจำนวนการก่อสร้างเสร็จประมาณ 29 % จากจำนวนห้องชุดที่คาดว่าจะมีการสร้างเสร็จในปีนี้ คาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับปี 2538-2539 จะส่งผลให้จำนวนห้องชุดในตลาดทั้งหมดมีจำนวนทั้งสิ้น 100,000ยูนิต

ทาวน์เฮาส์โซงแค้งครองแชมป์

นายกันติทัต มณฑา ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัทพลัส ฯ กล่าวเสริมว่า จากการสำรวจโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในรอบ 3 เดือนแรก มีจำนวน 542 โครงการ มีจำนวนบ้านเดี่ยวเปิดขายทั้งสิ้น 42,289 ยูนิต สามารถแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวจำนวน 31,555 ยูนิต จาก 418 โครงการ และทาวน์เฮาส์ จำนวน 10,734 ยูนิต จาก 124 โครงการ โดยทำเลทิศเหนือของกทม.ยังคงมีจำนวนบ้านเสนอขายสูงสุด 43% หรือ 18,038 ยนิต จาก 161 โครงการ ตามด้วยทิศตะวันออก 19% หรือ 7,941 ยูนิต จาก 140 โครงการ เป็นต้น เมื่อแบ่งบ้านเดี่ยวตามระดับราคาพบว่า 71% ผู้ประกอบการมุ่งทำตลาดกับลูกค้ากลุ่มกลาง - ล่าง หรือราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจำนวน 9,610 ยูนิต (30%) และราคา 3 - 5 ล้านบาท (41%) ซึ่งมีอัตราขยายตัวเพิ่มถึง 16% จากรอบสำรวจที่แล้ว ทำให้ราคาบ้าน 5 - 7 ล้านบาทมีจำนวนลดลงเหลือ 16% หรือ 4,933 ยูนิต

ส่วนทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 1 - 3 ล้านบาทยังคงครองตลาดสูงสุดถึง 46% หรือ 4,945 ยูนิต จากจำนวนเสนอขาย 10,734 ยูนิต และทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท 40% หรือ 4,303 ยูนิต ตามลำดับ ซึ่งจะเห็นว่าตลาดทาวน์เฮาส์ส่วนใหญ่จะไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการแข่งขันมากและได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการไม่ว่าจะเป็นรายเล็กหรือรายใหญ่ก็ตาม

สำหรับอัตราส่วนยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาสแรกอยู่ที่ 38% 11,862 ยูนิต จาก 31,555 ยูนิต โดยเฉลี่ยสามารถขายได้ 4.5 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และมีสัดส่วนใกล้เคียงกันในทุกทำเล ทิศตะวันออกมีปริมาณดูดซับต่อโครงการมากที่สุดคือ 5.8 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และทิศตะวันออกเฉียงเหนือ 5.7 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือนเป็นต้น

เมื่อพิจารณายอดขายของตลาดทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 40% หรือ 4,773 ยูนิต จาก 11,836 ยูนิต โดยในทิศเหนือมีปริมาณการดูดซับมากที่สุด 46% และทิศใต้ 42% ตามลำดับ