ตลาดอาคารสำนักงานเฟื่อง หลังซัปพลายขยายตัวไม่ทันกับความต้องการ ด้านโจนส์ แลงฯ รับออร์เดอร์ลูกค้าขาย 3 ตึกอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ชี้อัตราว่างของพื้นที่สำนักงานในซีบีดีเฉลี่ยเหลือ 5% ระบุหากสร้างตึกใหม่หวังผลตอบแทน(Yield) 6-7% ค่าเช่าต่อตร.ม.ห้ามต่ำ1,000 บาท เผยเริ่มเห็นสัญญาอาคารสำนักงานย้ายออกนอกซีบีดี รับกลุ่มลูกค้า ด้านเอเจนซี่ฯ ค้านโอกาสน้อย เหตุติดกฎผังเมืองกทม.และFAR

นางแคโรไลน์ เมอร์ฟีย์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานว่า ตอนนี้ซัปพลายอาคารสำนักงานในประเทศค่อนข้างจำกัด เนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ไม่มีการลงทุนเพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานมากนัก ซึ่งสวนทางกับความต้องการเช่าพื้นที่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องประมาณ 3 แสนตารางเมตร ส่งผลให้อัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรขยับสูงขึ้น

ซึ่งจากข้อมูลการสำรวจของบริษัทโจนส์ฯระบุว่า ตัวเลข ณ เดือนมกราคม 2549 พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯทั้งหมดมีประมาณ 7.07 ล้านตร.ม.(บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ประเมิน7.07 ล้านตร.ม.) โดยเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอประมาณ 2.5 ล้านตร.ม. คิดเป็น 36% ของพื้นที่ทั้งหมด มีอาคารสำนักงานอยู่ระหว่างการก่อสร้างประมาณ 463,000 ตร.ม.และเสร็จสมบูรณ์ในปีนี้ประมาณ 275,000 ตร.ม.โดยมีส่วนที่ยังสร้างค้างอยู่ 83,000 ตร.ม.อัตราพื้นที่ว่างอยู่ที่ 12.1% (ไนท์แฟรงค์ฯประเมิน 12.3% โดยเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอประมาณ 11.5% ) แยกเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอประมาณ 4.7% นอกซีบีดีประมาณ 4.8% ขณะที่ในระยะ 2 ปีข้างหน้าจะมีซัปพลายใหม่เข้ามาเกือบ 4 แสนตร.ม. (ไนท์แฟรงค์ฯระบุอีก 3 ปีมีซัปพลายใหม่เข้ามา 2.5 แสนตร.ม.) อาทิเช่นตึกคิวเฮ้าส์ ลุมพินี ถัดไปในปีหน้า อาคาเนย์ทาวเวอร์ เป็นต้น

ทั้งนี้ กลุ่มลูกค้าที่เข้ามาเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานเกรดเอ ได้แก่ บริษัททางด้านไอที ,ธุรกิจทางด้านสถาบันการเงิน ประกัน และธนาคารพาณิชย์ , หน่วยงานของรัฐบาลที่เข้าไปเช่าพื้นที่ หรือแม้แต่หน่วยงานของมหาวิทยาลัยต่างๆ เป็นต้น สำหรับกลุ่มหรือบริษัทที่เป็นเจ้าตลาดทางด้านอาคารสำนักงานนั้น ตรงนี้ไม่ชัดเจนและคิดว่าไม่มีบริษัทใดเป็นผู้นำในตลาดส่วนนี้ (Landlords) แต่หลักๆที่พบว่า เช่น บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) , บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา ,กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) ,กลุ่มของทีซีซี แคปปิตอล แลนด์ เป็นต้น

นางแคโรไลน์ กล่าวว่า ด้วยความต้องการอาคารสำนักงานที่มากขึ้น แต่การลงทุนมีสัดส่วนไม่มาก ทำให้มีนักลงทุนบางกลุ่มเริ่มเข้ามาซื้ออาคารสำนักงาน ขณะที่การลงทุนเพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานขนาดใหญ่แห่งใหม่ มีหลายปัจจัยที่อาจไม่เอื้ออำนวยต่อการสร้างผลตอบแทน เนื่องจากต้นทุนทางด้านการก่อสร้างและที่ดินปรับตัวสูงขึ้น และหากนักลงทุนคาดหวังผลตอบแทน(Yield)จากการพัฒนาอาคารสำนักงานระดับ 6-7% จะต้องขายพื้นที่ในตร.ม.ละ 1,000 บาทถึงจะคุ้มกับการลงทุน

" เราเริ่มเห็นการเปลี่ยนมือในอาคารสำนักงานมากขึ้น ซึ่งในส่วนของโจนส์ แลงฯได้ขายตึกให้แก่ลูกค้าไปก่อนหน้านี้ อาทิเช่น เมอร์เคียวทาวเวอร์ ตึกแปซิฟิกเพลส 1และ 2 โดยขณะนี้ได้มีลูกค้ามอบหมายให้ขายตึกกับนักลงทุน 3 ตึก พื้นที่ค่อนข้างมากและตึกใหญ่ แต่ไม่สามารถเปิดเผยได้เพราะต้องให้เกียรติกับลูกค้า ซึ่งบางตึกที่จะขายให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 4.5-5% มีบริษัทเช่าเต็มพื้นที่ "นางแคโรไลน์กล่าวและว่า

ขณะนี้ได้มีอาคารสำนักงานเกรดเอย้ายออกไปอยู่นอกซีบีดี เนื่องจากมีการเคลื่อนย้ายอกไปนอกพื้นที่เพิ่มขึ้น ปัจจัยสำคัญมาจากความสะดวกเกี่ยวกับการเดินทาง ความทันสมัยของเทคโนโลยีเข้ามาส่วนเสริมต่อการทำงาน

นายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการAREA กล่าวว่าในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า อัตราค่าเช่ายังสูงต่อไปภายใต้เงื่อนไขซัปพลายยังจำกัดอยู่ อย่างไรก็ดีคาดว่าประมาณปี 2552 ตลาดอาคารสำนักงานจะเริ่มเข้าสู่การชะลอตัวตามทิศทางของตลาด

"ประเด็นเรื่องเริ่มมีการย้ายอาคารสำนักงานไปนอกซีบีดี ตรงนี้อาจจะไม่ถูกต้องไปทั้งหมด เนื่องจากมีข้อจำกัดเรื่องผังเมืองของกรุงเทพฯ เกี่ยวกับอัตราส่วนพื้นดินต่อพื้นที่อาคาร หรือ FAR อาทิเช่น ถ้าเป็นโซนบางนา FAR 5-6 เท่า แต่ถ้าเป็นโซนสีลมFAR ประมาณ 10 เท่า ซึ่งด้วยพื้นที่ที่ต่างกันก็มีผลต่อต้นทุนในการพัฒนา "นายวสันต์กล่าว