มรสุมกระหน่ำผู้ประกอบการอาคารชุด หลังสวล.ออกกฎคุมอาคารในพื้นที่เดี่ยวกันก่อสร้างเกินหมื่นตร.ม.กำหนดให้เป็นอาคารขนาดใหญ่ ล่าสุดกรมที่ดินเตรียมออกข้อบังคับขึ้นทะเบียนอาคารชุดก่อนสร้าง กันผู้ประกอบการสร้างไม่ตรงตามโฆษณา เอกชนร้องจ๊ากแจงเปลี่ยนประโยชน์การใช้อาคารในภายหลังไม่ได้หากภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อ แจงมีสคบ.ควบคุมไม่ควรออกกฎซ้ำซ้อน แนะกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องขอไลน์เซ่น

กรณี ที่สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เสนอกรมที่ดินให้ออกกฎข้อบังคับให้ผู้ประกอบการต้องขึ้นทะเบียนอาคารชุดก่อนมีการก่อสร้าง ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณาออกเป็นข้อบังคับ โดยจะต้องศึกษาถึงรายละเอียดและผลดีผลเสียก่อน

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยถึงกรณีดังกล่าวว่า ไม่เห็นด้วยที่จะมีระเบียบออกมาบังคับ เพราะหากมีการขึ้นทะเบียนอาคารชุดก่อนก่อสร้าง และเมื่อก่อสร้างเสร็จหากภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย ผู้ประกอบการต้องการเปลี่ยนประโยชน์การใช้อาคารเป็นอย่างอื่น รวมถึงหากโครงการที่เป็นอพาร์ตเมนต์หรืออาคารอื่นๆ ที่ต้องการปรับมาเป็นอาคารชุดก็จะไม่สามารถทำได้ ก็จะส่งผลให้มีข้อจำกัดในการดำเนินธุรกิจและอาจสร้างความเสียหายได้ในภายหลัง

“ถ้าผู้ประกอบการต้องขึ้นทะเบียนอาคารชุดก่อน กว่าจะสร้างเสร็จใช้เวลา 1-2 ปี หลังจากนั้นถึงจะไปขอขึ้นทะเบียน หากภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อเราก็ไม่สามารถเปลี่ยนอาคารเป็นอย่างอื่นได้ หรือกรณีที่ขออนุญาตเป็นอพาร์ตเมนต์ ในภายหลังเศรษฐกิจไม่ดีจะเปลี่ยนมาขายเป็นอาคารชุดแทนก็ทำไม่ได้ เพราะไม่ได้ขึ้นทะเบียนไว้ตั้งแต่ก่อนสร้าง แล้วก็จะเกิดกรณีไปขึ้นทะเบียนหลอกๆ เพื่อให้อาคารที่ต้องการเปลี่ยนมาซื้อทะเบียนนี้ไป” นายอธิปกล่าว

อย่างไรก็ตามดี กรณีที่ผู้ประกอบการไม่สร้างตามที่โฆษณาไว้ จะมีกฎหมายของคณะกรรมการคุมครองผู้บริโภค (สคบ.) ควบคุมอยู่แล้ว สามารถนำมาบังคับใช้ได้เลย นอกจากนี้ยังมีสัญญามาตรฐานที่สคบ.ได้มีข้อกำหนดไว้ และหากกรมที่ดินจะออกระเบียบมาก็จะไปขัดกับพระราชบัญญัติอาคารชุดที่ไม่มีข้อใดกำหนดให้มีการขึ้นทะเบียนก่อน

นายพิเชษฐ์ ศุภกิจจานุสันต์ กรรมการบริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การกำหนดให้ขึ้นทะเบียนอาคารชุดก่อนการก่อสร้างนั้นไม่เห็นด้วยอย่างยิ่ง เพราะมีสคบ.ควบคุมอยู่แล้วหากผู้ประกอบการทำไม่ดีก็ไปฟ้องที่สคบ. ที่ผ่านมาผู้บริโภคไม่ได้ตรวจสอบสัญญาและสิทธิที่พึงมีให้ละเอียดก่อน อีกทั้งบางรายยังเข้าใจไปเองว่า เจ้าของโครงการจะให้หรือจะมีเป็นของส่วนกลาง ดังนั้นผู้บริโภคจะต้องตรวจสอบสัญญาให้ละเอียดก่อน

นอกจากนี้ นายพิเชษฐ์ ยังได้แนะนำทางออกของปัญหาการก่อสร้างไม่ตรงตามโฆษณาว่า ควรกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องขอใบอนุญาตประกอบการ โครงการอาคารชุด หรือไลน์เซ่น โดยแต่งตั้งหน่วยงานขึ้นมากำกับดูแล หากผู้ประกอบการกระทำผิด สามารถยึดใบอนุญาตได้ทันทีและขึ้นบันชีดำเอาไว้

ทั้งนี้ ในส่วนของสมาคมอาคารชุดและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยร่วมกับกรมที่ดิน จัดสัมมนาเพื่อรับฟังความคิดเห็นเรื่องการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายอาคารชุดตามแผนพัฒนากฎหมายของกรมที่ดิน ในที่ประชุมได้มีการเสนอแก้ไขกฎหมายอาคารชุดในบางมาตรา อาทิ 1.การจัดเก็บค่าส่วนกลางให้จัดเก็บตามขนาดพื้นที่ได้หรือจัดเก็บตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ จากเดิมที่จัดเก็บตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียว 2. ผู้จัดการนิติอาคารชุดให้สามารถอยู่ในตำแหน่งได้ไม่เกิน 2 วาระ เป็นต้น

นอกจากนี้ ในที่ประชุมผู้อยู่อาศัยอาคารชุดที่พัฒนาโดยการเคหะแห่งชาติ(กคช.) ได้กล่าวถึงปัญหาการบริหารอาคารชุดของกคช. ว่า ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะอยู่ในฐานะผู้เช่าซื้อระยะยาว 20-25 ปี ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะผ่อนชำระหมด ทำให้ไม่มีโอกาสเลือกตั้งผู้บริหารอาคารชุดด้วยตัวเอง ซึ่งในเรื่องนี้กคช.จะเป็นผู้ดำเนินการหาผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งอาจจะเป็นเจ้าหน้าที่หรือบุคคลที่ได้รับการแต่งตั้งจากกคช. ซึ่งปัญหาที่ตามมาก็คือมีการทุจริตเกิดขึ้น ดังนั้นจึงอยากให้กรมที่ดินได้เข้ามาดูแลในส่วนนี้

นายบุญเชิด คิดเห็น ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัญหาดังกล่าวสามารถควบคุมด้วยการนำมาตรา 18 มาบังคับใช้ว่า คือ ต้องมีการตรวจสอบบัญชีโดยผู้ตรวจสอบบัญชีเพื่อความโปร่งใส