โจนส์ แลงก์ ลาซาลล์ ฟันธงค่าเช่าออฟฟิตพุ่งอย่างน้อย 15-20% เหตุความต้องการมาก ขณะที่มีอาคารเกิดใหม่น้อยมาก ส่งผลให้นักลงทุนซื้อออฟฟิตแบบยกอาคาร 7 แห่ง ทั้งซื้ออาคารใหม่ อาคารกำลังก่อสร้าง และซากอาคาร มูลค่ารวมกว่า 7,500 ล้านบาท

รายงานจากบริษัทบริการและบริการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า ในปีที่ผ่านมามีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยกโครงการในกรุงเทพฯ โดยมีการซื้อขายเพื่อการลงทุนรายการใหญ่ๆ เกิดขึ้นหลายรายการ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯอยู่ในช่วงขาขึ้น

ล่องลม บุนนาค ประธานกรรมการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในปีที่ผ่านมาตลาดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีสภาพคึกคัก โดยเฉพาะในภาคธุรกิจอาคารสำนักงานซึ่งมีแนวโน้มดีมาก เนื่องจากซัปพลายมีจำนวนจำกัด ขณะที่อัตราค่าเช่าอยู่ในช่วงขาขึ้นปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง

รายงานจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ยังระบุอีกว่า ในปีที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ มีการซื้อขายอาคารสำนักงานหรือเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ รายการใหญ่ๆ 7 อาคาร คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 7,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าที่สูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับปี 2547 ที่มีการซื้อขายอาคารสำนักงาน 5 อาคาร มีมูลค่ารวมไม่ถึง 5,000 ล้านบาท

ในจำนวนทั้ง 7 อาคารที่มีการซื้อขายหรือเปลี่ยนมือเจ้าของในปีที่ผ่านมา ประกอบด้วยทั้งอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว อาคารที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จแต่ถูกทิ้งร้างไว้

“ในช่วงที่ประเทศกำลังประสบภาวะวิกฤติทางเศรษฐกิจ มีเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ยอมขายโครงการในราคาต่ำกว่าต้นทุนมาก ประกอบกับในช่วงนั้นตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ กำลังประสบภาวะโอเวอร์ ซัปพลาย จึงทำให้เจ้าของโครงการยอมตัดขายทิ้ง เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด”

ทั้งนี้ ปี 2540-2543 ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 30% ในขณะที่พื้นที่สำนักงานในอาคารเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพียงไม่ถึง 400 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่ปัจจุบันสถานการณ์เปลี่ยนไป ค่าเช่ากำลังปรับตัวสูงขึ้น อัตราการว่างของพื้นที่เช่าลดต่ำลง ดังนั้น จึงมีเจ้าของอาคารบางส่วนที่ประสงค์ขายโครงการ เพื่อต้องการได้ประโยชน์จากการที่มูลค่าสินทรัพย์กำลังปรับตัวสูงขึ้นจากเดิม”

“เจ้าของโครงการบางรายที่ขายโครงการ ส่วนหนึ่งเป็นบริษัทที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหลัก จึงต้องการขายโครงการเพื่อถอนการลงทุนออกจากธุรกิจนี้ อีกส่วนหนึ่งเป็นบริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหลัก ซึ่งอาจต้องการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่บางส่วนออกไป เพื่อระดมทุนสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ หรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่นๆ”

นอกจากนี้ การตัดสินใจขายยังมาจากราคาที่ดี เพราะในช่วงนี้อาคารสำนักงานเป็นที่ต้องการของนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในธุรกิจให้เช่า ประกอบกับมีสินค้าในตลาดน้อย จึงทำให้เจ้าของโครงการสามารถตั้งราคาขายสูงได้

ในส่วนของนักลงทุนหรือผู้ซื้อ เห็นว่า ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ นับเป็นตลาดอสังหาริ0มทรัพย์ประเภทหนึ่งที่น่าสนใจเข้าลงทุนมากที่สุดในขณะนี้ เพราะอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดีในกรุงเทพฯ ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนมากถึง 5.5%-7.0% นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงการลงทุนน้อยมาก เนื่องจากสภาพตลาดอยู่ในเกณฑ์ที่ดีมาก ซัปพลายมีน้อย ปริมาณพื้นที่ว่างเหลือเช่าลดต่ำลง และค่าเช่าปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว เชื่อว่า สภาพการณ์เช่นนี้จะดำเนินต่อไปในระยะหนึ่ง

รายงานจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ยังระบุอีกว่า ตลาดอาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยลดลงจาก 18.3% ณ ม.ค. 2547 เหลือ 13.2% ในเดือนม.ค. 2549 ทั้งนี้ อาคารสำนักงานในเขตซีบีดี มีพื้นที่สำนักงานมีอัตราการว่างเฉลี่ยโดยรวม 11.8% ในขณะที่อาคารคุณภาพเกรดเอเบวกส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มพื้นที่ 100%

ชี้อัตราว่างปรับลดลง

ด้านแคโรไลน์ เมอร์ฟีย์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า อัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลดลงต่อไปอีกในระยะสั้นถึงปานกลาง เนื่องจากในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า มีปริมาณการก่อสร้างพื้นที่อาคารสำนักงานเสร็จเพิ่มเติมไม่มากนัก

ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างคิดเป็นพื้นที่รวม 460,000 ตร.ม และมีกำหนดจะแล้วเสร็จภายในปี 2551 ในขณะที่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มเฉลี่ยปีละประมาณ 300,000 ตร.ม

โดยในปีที่ผ่านมาอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นเกือบ 25% โดยขณะนี้มีอัตราเฉลี่ยที่ 365 บาทต่อตร.ม. ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดี มีค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 600 บาทต่อตร.ม.

สภาพโดยรวมในตลาดอาคารสำนักงาน ยังคงเอื้อให้เจ้าของอาคารปรับราคาค่าเช่าขึ้นไปได้อีก ทั้งนี้ อาคารเกรดเอบวกบางอาคารในซีบีดี ปรับค่าเช่าขึ้นไปแล้วสูงถึง 900 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน และคาดว่าปีนี้ คาดว่า ค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมจะปรับขึ้นไปอีกประมาณ 15%-20%