"ผมเชื่อว่าโฆษณาทุกอย่างตอนนี้ไม่มีผลตอบรับเลย ไม่ได้ผลไม่ว่าจะใช้กลยุทธ์เด็ดขนาดไหนก็ตาม"
ผู้ประกอบการหลายรายให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการรายเดือน"
เหตุผลที่สำคัญเป็นเพราะกำลังซื้อที่ถดถอยไปอย่างรุนแรง จากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำแบบฉับพลัน
ทำให้กลุ่มลูกค้าจำนวนมากมีความเสี่ยงกับการตกงานมากขึ้น รายได้ที่ได้รับอยู่เป็นประจำหดหาย
ไม่ว่าจะเป็นเงินเดือน โบนัส ค่าล่วงเวลา หรือรายได้พิเศษอื่นๆ ส่งผลกระทบต่อการซื้อบ้าน
การดาวน์ การโอนบ้านหลังใหม่ทั้งสิ้น ในระยะแรกกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในสถาบันการเงินที่ถูกสั่งปิดทั้ง
58 แห่งจะเห็นได้ชัดที่สุด แต่ ณ เวลานี้ได้ลุกลามไปทุกธุรกิจแล้ว
ซึ่งผลเสียนี้นอกจากจะตกกับผู้ซื้อแล้ว ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเองก็ได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่ด้วย
นอกจากจะขายโครงการใหม่เพื่อให้ได้เงินหมุนเวียนเข้ามาไม่ได้แล้ว การเร่งทำโครงการเก่าให้เสร็จเพื่อจะได้ให้ลูกค้าโอนเข้าแบงก์เอาเงินมาใช้ในโครงการก็เป็นไปไม่ได้
หรือทำได้ยากขึ้น เพราะในเรื่องของสินเชื่อโครงการ สถาบันการเงินเองก็จะปล่อยเงินกู้ยากขึ้น
เพราะไม่มีเงินหรือต้นทุนเงินแพงขึ้น
"คือเขามาปล่อยเราเดิมเขาเคยให้ MLR+1 ที่มาให้โปรเจกต์นะ แต่เขาไปกู้อินเตอร์แบงก์หรืออินเตอร์ไฟแนนซ์
ดอกเบี้ยเพียง 21% ใครเขาจะมากู้ เมื่อปล่อยเรามันขาดทุน ดังนั้นที่ทำกันตอนนี้คือเตะถ่วงไว้ก่อน
ชะลอเรื่องการให้อนุมัติไว้ก่อน เขาไม่ได้ปฏิเสธชัดเจนหรอกว่าไม่ให้ แต่เตะถ่วงบางรายก็ตั้งเงื่อนไขว่าจะต้องไปประเมินงานที่หน้างานก่อน
ซึ่งเมื่อก่อนไม่เคยมาเลย ทั้งที่มีสัญญาอยู่ว่าจะให้สินเชื่อโครงการ แล้วเราก็เป็นลูกค้าเก่าชั้นดีอยู่แล้ว"
ปัญหาเงินกู้ดังกล่าวนี้ยังไม่รวมถึงไฟแนนซ์ที่มีปัญหาเพราะแน่นอนลูกค้าเบิกไม่ได้อยู่แล้ว
จะยักย้ายถ่ายโอนก็ทำยาก เพราะต้องมีการเสนอแบงก์ชาติ เสนอกองทุนฟื้นฟูฯ
มีการตกลงเงื่อนไขกันที่จะซื้อหนี้ ซึ่งต้องใช้เวลาทั้งสิ้น
พูดง่ายๆ ก็คือดอกเบี้ยวิ่งอยู่ทุกวันแต่ธุรกรรมทางด้านการเงินกลับหยุดนิ่ง
ในขณะเดียวกันโครงการที่ใช้เงินกับ 52 ไฟแนนซ์จะหาแหล่งเงินของใหม่ก็ยากขึ้น
เพราะส่วนใหญ่แต่ละแห่งจะปล่อยกู้เฉพาะโครงการเดิมของตนเท่านั้น เมื่อเป็นเช่นนี้ตัวเลขของบ้านที่ก่อสร้างค้างคาอยู่ก็มีเป็นจำนวนมาก
หรือแม้ว่าเจ้าของโครงการพยายามดิ้นรนทุกวิถีทางเพื่อหาเงินมาก่อสร้างได้เอง
ปัญหาของลูกค้าที่ไม่มีแหล่งเงินกู้ที่จะผ่อนระยะยาวก็มามีปัญหาตามมาอีก
(อ่านในล้อมกรอบ 2)
ต้นทุนที่ขึ้นมาอย่างรวดเร็ว ก็เป็นอีกปัญหาหนึ่งที่เข้ามาซ้ำเติม เพราะเนื่องจากการปรับค่าเงินบาทลอยตัวทำให้ต้นทุนวัสดุได้ปรับตัวตามค่าเงินดอลล์
เพราะบางอย่างเป็นของนำเข้าหรือที่ไม่ใช่ของนำเข้าก็มีค่าโสหุ้ย ค่าขนส่งเพิ่มสูงขึ้น
หรือค่าความเสี่ยงที่เขากลัวว่าในอนาคตจะเพิ่มขึ้นทำให้เขาคิดราคาเพิ่มขึ้นอีก
รวมทั้งต้นทุนของบริษัทเองก็เพิ่มเพราะดอกเบี้ยเพิ่ม หรือใครที่กู้เงินทุนต่างประเทศอยู่ก็ขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยน
ในช่วงเวลานี้จะให้ต้นทุนกลับไปอยู่ที่เดิมนั้นมันเป็นไปไม่ได้ ก็คือต้องอยู่บนต้นทุนใหม่แน่นอน
ซึ่งขณะนี้ต้นทุนขึ้นประมาณ 10-20% แล้วยังเจอภาษีมูลค่าเพิ่มซ้ำอีก 3%
ซึ่งต้นทุนตรงนี้ผู้ประกอบการจะต้องแบกรับกันเองเพราะสัญญาขายบ้านทำกันไว้แล้วลูกค้าอยู่ในช่วงผ่อนดาวน์
งานนี้อาจจะขาดทุน
ในช่วงต้นเดือนตุลาคมที่ผ่านมานั้นราคาสินค้าวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
เช่น วงกบอะลูมิเนียมสูงขึ้นประมาณ 30-40% สายไฟฟ้า 12% ปูนขึ้นถุงละ 8 บาทประมาณ
10% เหล็กประมาณ 20% และค่าแรงประมาณ 10 บาทต่อคน และแน่นอนต้องซื้อหาด้วยเงินสดเพราะทางร้านขายวัสดุก็ไม่ให้เครดิตผู้รับเหมาเช่นกัน
วิธีการที่จะแก้ไขตรงนี้ก็อาจจะต้องมีการปรับราคาของที่จะขายใหม่ ซึ่งอาจจะเป็นปัญหาต่อเนื่องอีกว่าราคาเดิมก็ขายยากอยู่แล้ว
จะขายแพงขึ้นอย่างไร ผู้ประกอบการเองก็อยากจะปรับราคาแต่กลัวขายไม่ออก ก็เลยกลายเป็นปัญหาที่กำลังชักเย่ออยู่ทั่ง
2 ฝั่ง
ทางออกที่หลายบริษัทดำเนินการอยู่ในขณะนี้ก็คือ พยายามลดต้นทุนการดำเนินงาน
ด้วยการลดคน ลดเงินเดือน ประหยัดค่าไฟ ค่าน้ำ ค่าแอร์ ค่าโฆษณา หรือบางรายลดคุณภาพของวัสดุที่ใช้ในงานก่อสร้าง
ซึ่งแน่นอนเรื่องนี้ก็จะมีปัญหากับลูกค้าในภายหลังเช่นกัน
จากปัญหาดังกล่าวนั้น ไชยันต์ ชาครกุล นายกสมาคมบ้านจัดสรรได้ให้ความเห็น
"ผู้จัดการรายเดือน" ว่า การแก้ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยาก
เพราะเป็นเรื่องของปัญหาการโอเวอร์ซัปพลาย บวกกับปัญหาเศรษฐกิจที่ตกต่ำลงอย่างต่อเนื่อง
แต่สิ่งหนึ่งที่น่าจะรีบแก้และแก้ได้ก็คือบ้านที่ขายได้แล้ว แต่ยังสร้างไม่เสร็จเพราะคำสั่งปิดสถาบันการเงิน
ทั้งๆ ที่บางโครงการเจ้าของเป็นลูกค้าที่ดีของสถาบันการเงินมาตลอด ซึ่งตรงจุดนี้มีประชาชนที่กำลังรอโอนหลายหมื่นคน
ในเรื่องนี้ทางสมาคมได้ทำเรื่องเสนอไปยัง ดร.วีรพงษ์ รามางกูร ประธานกรรมการอำนวยการการแก้ไขปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เรียบร้อยแล้ว
แต่ในช่วงกลางเดือนตุลาคมที่ผ่านมานั้นยังไม่มีการตอบรับถึงวิธีการแก้ไข
"เข้าใจว่าตอนนี้ท่านกำลังยุ่งเรื่องการแก้ไขปัญหาเรื่องภาพรวมใหญ่ทั้งหมดเลยยังไม่ได้สั่งการอะไรออกมา
แต่ความจริงแล้วตรงนี้ใช้เงินไม่มากและเมื่อมีเม็ดเงินสร้างต่อ ประชาชนก็จะโอนได้
ผู้ประกอบการก็จะได้เอาเงินไปคืนแบงก์เหมือนกัน"
สำหรับมาตรการต่าง ๆ ในการแก้ไขอสังหาริมทรัพย์นั้นรัฐบาลเคยมีมาตรการที่จะช่วยเหลือทั้งหมดประมาณ
20 มาตรการ แต่ที่มีผลเป็นรูปธรรมจริง ๆ ก็คือการกระตุ้นการโอนด้วยมาตรการดอกเบี้ย
9% แต่ขณะนี้ก็กำลังมีปัญหาอยู่ว่ารัฐบาลยังหาเงินมาจ่ายสมทบให้กับทางธนาคารออมสินไม่ครบเช่นกัน
ส่วนการแก้ปัญหาของอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวนั้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องขององค์การบริหารสินเชื่อ
(อบส.) ซีเคียวริไทส์ หรือ SMC นั้น ถึงแม้จะผ่านขั้นตอนต่าง ๆ ของภาครัฐ
แต่ปัญหาที่แท้จริงก็จะวนกลับมาที่เดิมคือเรื่องของเม็ดเงิน เพราะถ้าภาพรวมของรัฐบาลยังแก้เรื่องความเชื่อมั่นไม่ได้
ไปขายต่างประเทศก็ไม่ได้ ถึงจะมีมาตรการดังกล่าวก็ยังช่วยอะไรไม่ได้ตามเคย
"ถ้าจากนี้ถึงสิ้นปี ความเชื่อมั่นยังไม่กลับคืนมา เม็ดเงินจากต่างประเทศยังไม่ไหลเข้ามา
ไม่ต้องพูดเรื่องอื่นเลย พูดเฉพาะเรื่องบ้านค้างคาสร้างต่อไม่ได้ กับปัญหาเรื่องขาดแหล่งเงินกู้
2 เรื่องนี้ก็พอ เพราะประชาชนกำลังเดือดร้อนจริงๆ" ไชยันต์ ย้ำกับ "ผู้จัดการรายเดือน"
อย่างไรก็ตาม เมื่อมาตรการในการช่วยเหลือของภาครัฐไม่ชัดเจน ผู้ประกอบการเองก็อยู่ในภาวะที่รอไม่ได้มานานแล้ว
เพราะดอกเบี้ยก็ทวีงอกงามขึ้นทุกวัน ตอนนี้ก็จำเป็นจะต้องเดินหน้าต่อในลักษณะ
ตัวใคร ตัวมัน
ดังนั้นสิ่งที่ผู้ประกอบการจะทำได้ในตอนนี้ก็คือต้องช่วยตัวเองก่อน หลายรายที่โครงการก่อสร้างไม่เยอะ
หรือยังขายได้ไม่มากถ้าคืนมัดจำลูกค้าได้ก็คืนไม่น่าจะทำต่อไป หรือโครงการไหนที่ใกล้จะเสร็จแล้วก็จำเป็นมาสร้างต่อให้เสร็จอาจจะหยิบยืมเงินญาติพี่น้อง
หรือใช้เงินในตลาดมืดก็ต้องทำเพื่อจะได้รีบหาทางโอน
"หรือถ้าลูกค้าไม่ยอมมาโอน เพราะปัญหาตกงานหรือไม่มีแหล่งเงินกู้
และสุดท้ายอาจจะยอมให้บ้านถูกยึดไปก็ควรจะมาปรึกษากันเพื่อหาทางออกว่า บ้านนี้ผ่อนต่อไม่ไหว
เอาอีกหลังหนึ่งไหม เสร็จแล้วเหมือนกัน แต่เป็นบ้านเล็กลงหาทางออกกันไป"
ไชยันต์ชี้แนะ
ในวงการจัดสรรเชื่อว่า การฟันฝ่าวิกฤติครั้งนี้เป็นเรื่องที่หนักหนาสาหัสจริง
ๆ โดยเฉพาะบริษัทที่ติดพันกับสถาบันการเงินที่ถูกสั่งปิด
"เมื่อยังไม่มีเม็ดเงินเข้ามาบริษัทที่บริหารไม่ดีมาตั้งแต่กลางปีที่แล้วจะประสบปัญหาอย่างมากในปัจจุบัน
และจะรุนแรงไปไม่ต่ำกว่ากลางปีหน้า ปลายปีนี้ถึงต้นปีหน้าคุณจะได้เห็นการล้มแบบระเนระนาด"
กนก เดชาวาสน์ กรรมการผู้จัดการบริษัทโฮมเพลส ผู้จัดสรรรายเก่าอีกรายสรุปตอกย้ำภาพที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้
