จากสถานะการพัฒนาที่อยู่อาศัย เริ่มมีการปรับเปลี่ยนตามสภาพของตลาด จากอดีตที่โครงการบ้านจัดสรรจะได้รับความนิยม ส่งผลให้มีผู้ประกอบการหลายค่าย ต่างแห่ไปลงทุนทำบ้านระดับพรีเมี่ยมหรือที่รับรู้กัน"บ้านราคาแพง" ราคามีให้เห็นตั้งแต่ 10 ล้านบาทไปจนถึง 100 ล้านบาทก็มี เป็นปรากฎการณ์ที่ไม่คิดจะเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯในเมืองไทย

ขณะที่ด้วยปัจจัยของราคาน้ำมัน ส่งผลให้ค่าครองชีพของผู้บริโภคสูงเป็นเงาตามตัว ตรงกันข้ามกับรายได้ที่แทบไม่ขยับเพิ่มขึ้นตามภาวะค่าใช้จ่าย ส่งผลให้โครงการตึกสูง หรือ คอนโดมิเนียม ได้รับนิยมและเป็นที่ต้องการของประชาชนอย่างล้มหลาม เห็นได้จากโครงการของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าตลาดคอนโดมิเนียมขายห้องชุดหมดได้ภายในวันเดียว และยังมีลูกค้ารอคิวในรายชื่อเพื่อจองซื้อโครงการของบริษัทอีกหลายพันคน และด้วยกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาดจำนวนมาก ได้กลายเป็น"แม่เหล็ก"ดึงดูดผู้ประกอบการต่างๆเข้าสู่ตลาด เพื่อหวังชิงเค้กก้อนโต โดยมีเจ้าตลาดอย่างแอล.พี.เอ็นฯยังรักษาฐานที่มั่นอย่างเหนี่ยวแน่น

และในฐานะที่ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ รักษาการกรรมการผู้จัดการ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ฯ ผู้บริหารหนุ่มที่ได้รับภาระหน้าที่สำคัญในการขับเคลื่อนองค์กร ได้ให้มุมมองต่อตลาดอสังหาฯกับหนังสือพิมพ์"ผู้จัดการรายวัน"

ทุนต่างชาติเข้ามีผลต่อตลาดอย่างไร

เรื่องของตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน จะพบเห็นมีผู้ประกอบการหลายๆรายจับมือกับต่างประเทศตั้งแต่กลางปี 48 ต่อเนื่องถึงปีนี้ เช่น ร่วมกับทุนสิงคโปร์ ซึ่งผลงานส่วนใหญ่จะพัฒนาคอนโดฯอยู่ในเมืองติดริมน้ำหรือถ้าเป็นคอนโดฯไฮ-เอนด์จะอยู่ในโซนสีลม สาทร ซึ่งที่ดินตรงนี้พอมีอยู่แต่ศักยภาพมีน้อยลง ปรากฎการณ์ของการร่วมทุนกำลังบอกว่า ความได้เปรียบของเรื่องเงินทุน ส่วนเรื่อง Cost Of Fun ในมุมมองคนไทยคิดว่าไม่เท่าไหร่ เพราะภาวะเงินและดอกเบี้ยในปรเทศยังไม่สูงในขณะนี้ ยกเว้นถ้าส่วนต่างดอกเบี้ยจากข้างนอกและของไทยต่างมากก็ว่ากัน เรื่องเทคโนโลยีชั้นสูง เครื่องจักรหนัก คิดว่าในเมืองไทยยังไม่พร้อมรับเทคโนโลยีชั้นสูง เนื่องจากแรงงานบ้านเรายังมีอยู่ แต่ข้อดีเดียวคือ บริษัทไทยที่ร่วมทุนกับต่างประเทศ จะกลายเป็นบริษัทข้ามชาติ ได้ฐานลูกค้าต่างประเทศมากขึ้น ทำให้ต้องพัฒนาโครงการระดับไฮ-เอนด์รับลูกค้าข้ามชาติ ซึ่งตรงนี้ถูกโฟกัสฐานลูกค้าชัดเจน

" หากมองในมุมกลับกัน หากใครอยู่ตลาดบนระดับพรีเมี่ยมแล้วจะลงมาเล่นคอนโดมิเนียมเกรดซี ลงมาคงลำบาก เพราะแบรนด์ของบริษัทอาจจะเสียได้ รวมถึงความเข้าใจลูกค้าระดับล่างอาจจะไม่ลึกเท่ากับคู่แข่ง อย่างคนไทยมีสไตล์ของคนไทย ไม่มีสูตรตายตัว แต่ชอบความเป็นส่วนตัว ขณะที่คนในฮ่องกง สิงคโปร์ก็มีสไตล์อีกแบบ คุยกันดังไปถึงอีกห้องก็ไม่เป็นไร อย่าลืมว่าคนต่างประเทศมีความต้องการอยู่ในเมืองและเลือกอยู่ในทำเลดีๆ ขณะที่แนวโน้มการเปิดเขตการค้าเสรีหรือ เอฟทีเอ หากสำเร็จ ก็น่าจะมีอะไรหลายๆอย่างเข้ามา เช่น ผู้บริหารระดับสูงเข้ามาก็ต้องหาที่พักอาศัยที่มีระดับ อย่างไรก็ตามผมได้พูดคุยกับเพื่อนฝูงที่ซื้อคอนโดฯเกรดเอในใจกลางเมือง พบว่าอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าแคบลง เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่ขึ้น ทำให้ช่องว่างจากรายได้ค่าเช่าลดตามไปด้วย "

ปัจจัยที่ทำให้ต่างชาติเจาะตลาดคอนโดฯระดับล่างได้

จริงๆแล้วหากต่างประเทศจะมาทำคอนโดฯระดับกลางลงล่าง ต้องมองเรื่องวัฒนธรรมด้วย ยกเว้นมีการเข้ามาร่วมทุนกับนักพัฒนาในท้องถิ่น หากทำได้ตรงนี้น่ากลัว ซึ่งที่ผ่านมาเราจะเห็นว่ามีต่างชาติพยายามเข้ามาในตลาดไทย ไม่ว่าฮ่องกง สิงคโปร์ ทำคอนโดฯระดับกลาง แต่ก็ไม่ค่อยสำเร็จ เช่นเดียวกับสมัย นายกอนดอน วู ที่เป็นผู้ดำเนินการโครงการโฮปเวล์ แต่เค้าอยากได้ที่ดินข้างๆรถไฟ แต่ก็ไม่โอเค

เคยคิดจะก้าวไปสู่คอนโดฯระดับพรีเมี่ยมหรือไม่

ก่อนอื่นต้องบอกกล่าวว่า แอล.พี.เอ็น.มีความเชี่ยวชาญและชำนาญตลาดคอนโดฯระดับกลาง ที่โฟกัสไว้ที่ 3-5 หมื่นต่อตารางเมตร หรือกลุ่มลูกค้าเกรด B ที่มีรายได้ต่อครอบครัวประมาณ 3-4 หมื่นบาท เพราะตรงนี้ความต้องการมีอยู่จริงและฐานใหญ่มากๆ ซึ่งกลุ่มB จะมีอายุงานมาแล้ว 4-5 ปี เป็นระดับหัวหน้า อายุระหว่าง 30 ปีถึง 45 ปี

ซึ่งจากการวิจัยของบริษัท ได้พบพฤติกรรมคนซื้อจะเป็นคนโสด ขณะที่ด้วยสังคมที่เปิด ผู้หญิงจะเลือกซื้อคอนโดฯ ตรงนี้อาจจะเป็นเรื่องของการเตรียมความพร้อมเป็นโสดให้มากขึ้น เพราะทำงานเพลินไปหน่อย นอกจากนี้คนซื้อในปัจจุบันเลือกมากขึ้น ต้องคุ้มค่าที่สุดเพราะรายได้จำกัด และจัดสรรรายได้ไปซื้ออย่างอื่นในการดำรงชีพ สมัยก่อน ความต้องการของคนเรามีแค่ 4 C คือ รถยนตร์ คอนโดฯ มือถือ บัตรเครดิต แต่ตอนนี้ทุกคนต้องการ 8 C อาทิ เครื่องสำอางไม่เว้นแม้แต่ผู้ชาย เครื่องประดับ คอมพิวเตอร์ เป็นต้น

" เราไม่ได้คุยกลุ่มลูกค้าระดับ B แอล.พี.เอ็น.ฯคุมหมด ส่วนที่ถามว่าเราจะก้าวไปพัฒนาคอนโดฯเกรดAหรือไม่ ก็พูดยาก ขึ้นอยู่กับทำเลเป็นสำคัญ ซึ่งถ้าเราทำคงไม่ใช่ขายตารางเมตรละแสน แต่ถ้าจะทำก็เป็นระดับราคา 6-6.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร เป็นกลุ่มB+ถึงA- จะพูดไปแล้วแอล.พี.เอ็น.ก็เปรียบเหมือนแบรนด์รถยนต์ โตโยต้า เราไม่เป็นแบรนด์รถเบนซ์ จะยืนยันอยู่บนพื้นฐานของโตโยต้า มีคุณค่าและเป็นอิมเมจที่คนไทยนึกถึงและอยู่มายาวนาน ขายได้ราคาดี ขณะที่เราก็สามารถครีเอฟดีมานด์ได้ ด้วยการเสนอเงื่อนไขที่ตรงใจลูกค้า เฉกเช่น กลยุทธ์ของเซ็นทรัล ที่จัดงานมิสไนท์เซล ก็เป็นกระตุ้นดีมานด์ขึ้น ซึ่งประสบความสำเร็จ "

กังวลแค่ไหนกับคู่แข่งที่เข้ามาสู่ตลาดระดับกลาง

อย่างที่บอก ฐานลูกค้าระดับB ใหญ่มากๆ ประกอบกับทำเลที่จะเข้าไปพัฒนาสามารถกระจายออกไปทั่วไปหมด ถึงแม้จะมีภาวะการแข่งขันเข้ามา แต่บริษัทมีที่ให้เลือกพัฒนาอีกเยอะ เอาเป็นว่ากลางปีนี้ จะมีซัปพลายใหม่ออกสู่ตลาดประมาณ 5,000 หน่วย ซึ่งไม่เยอะเลยเมื่อเทียบกับความต้องการ ขณะที่คนในกรุงเทพฯมีประมาณ 10-12 ล้านคน หากให้แยกแยะกลุ่มลูกค้า จะเป็นเกรดA ประมาณ 10% กลุ่มกลางลงล่างมีประมาณ 30% และ 60% ซึ่งสองกลุ่มหลังเริ่มมีการปรับตัวที่สัมพันธ์กัน คือ กลุ่มล่างเมื่อมีฐานและมีรายได้ก็จะขยับขึ้นมาอยู่ที่กลุ่มกลาง มองหาสิ่งที่จะตอบสนองความต้องการของตัวเองมากยิ่งขึ้น ในช่วงที่ผ่านมาสิ่งที่เราเห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเล ก็อย่างเช่นปี 2547 มีบริษัทพัฒนาแห่ไปลงทุนสุขุมวิท สีลม และเส้นสาทร ขณะที่ตอนนี้เปลี่ยนไป เริ่มมาลงทุนโซนห้วยขวาง อ่อนนุช เนื่องจากมีเรื่องของระบบรถไฟฟ้าเข้ามาเกี่ยวข้อง

"ไม่ใช่เรื่องง่ายที่คู่แข่งจะเข้ามาเบียดเรา ถึงจะเบียดได้ต้องเหนื่อยเอาการ เพราะต้องบริหารต้นทุนให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด การขายคอนโดฯก็เหมือนการขายกระดาษ ถ้าบริหารไม่ดี กำไรลดลงแน่ การบริการ(เซอร์วิส)ให้แก่คนกลุ่มระดับกลางต้องดี ถ้าทำไม่ดีต้นทุนค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่ม แถมอาจจะโดนด่า ภาพพจน์เสียหายในสายตาลูกค้าคนอื่น ตรงนี้ก็พอสะท้อนให้เห็นว่า หากนักพัฒนาที่จะเข้ามาสร้างคอนโดฯระดับกลาง ทำแล้วทิ้งหรือจะอยู่ในอุตสาหกรรมนี้ต่อไป แต่สำหรับแอล.พี.เอ็น.มีประสบการณ์ในการบริหารอาคารมาถึง 15 ปี ระบบการบริหารจัดการทุกอย่างลงตัว ไม่งั้นเราคงอยู่ไม่ได้ถึงทุกวันนี้ "