แผนกพัฒนาธุรกิจและโครงการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) สรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยหลังวิกฤตการณ์ปี 2540-2542 ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตอย่างชัดเจนและต่อเนื่องนับจากปี 2545 เนื่องจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าในปีก่อน จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก็ตาม เนื่องจากความไม่สงบทางภาคใต้ ปัญหาไข้หวัดนก สึนามิ และราคาน้ำมันแพง แต่ตลาดที่อยู่อาศัยยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

แม้ว่าประชากรและรายได้จะเพิ่มขึ้น แต่ภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยลบหลายอย่างไม่มีแนวโน้มดีขึ้นจึงน่าสนใจว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้จะเติบโตต่อเนื่องหรือไม่ และเริ่มเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวหรือยัง?

ทั้งนี้ จะแยกการพิจารณาออกเป็นปัจจัยต่าง ๆ ได้แก่

สภาพเศรษฐกิจโดยรวม

อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจหรือ GDP เฉลี่ยในปี 2548 ลดลงจากปี 2547 อยู่ที่ 4.7% เนื่องจากได้รับผลกระทบเชิงลบจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่วนในปีนี้หลายสถาบันคาดการณ์การเจริญเติบโตของ GDP ไว้ใกล้เคียงกัน คือขยายตัวเพิ่มมากกว่าในปี 2548 เล็กน้อย หรือประมาณ 5% เนื่องจากปัจจัยลบเริ่มคลี่คลาย

ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อ

อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยในปี 2548 ที่เพิ่มขึ้นมากจาก 2.9% ในปี 2547 เป็น 4.5% เนื่องจากราคาน้ำมันที่สูง ทำให้อัตราดอกเบี้ย MLR ของธนาคารพาณิชย์เริ่มปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังเป็นต้นมา และแนวโน้มสูงขึ้นอีก ในส่วนของที่อยู่อาศัยนั้น ดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้กำลังซื้อลดลง ทั้งนี้สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติได้คาดการณ์อัตราเงินเฟ้อปี 2549 ใว้ใกล้เคียงกับปี 2548 ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่แท้จริงในปัจจุบันตามมาตรฐานของธนาคารแห่งประเทศไทยติดลบอยู่เพียง 0.5% ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยที่จะต้องปรับขึ้น จึงน่าจะปรับไม่มากนัก คือประมาณ 1%

อย่างไรก็ตาม ธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆเริ่มเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อโครงการมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ทั้งอุปสงค์-อุปทานชะลอตัว

กำลังซื้อของประชาชน

จำนวนผู้ประกันตนในระบบประกันสังคมที่มีอัตราเพิ่มมากกว่าอัตราเพิ่มของประชากรใน 3 ปีที่ผ่านมา แสดงถึงจำนวนผู้ที่มีงานทำ มีรายได้ประจำเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นกำลังซื้อที่สำคัญสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย แต่เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อ ผลกระทบจากราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2548 ทำให้มีผลทั้งทางจิตวิทยาการใช้จ่ายและลดกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชนโดยรวมลง โดยอัตราดอกเบี้ยจะมีผลกระทบต่อกำลังซื้อมากที่สุด คือ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 1% จะทำให้กำลังซื้อลดลงประมาณ 5.5%

ต้นทุนวัตถุดิบ

ต้นทุนวัตถุดิบในปี 2548โดยรวมเพิ่มขึ้น แม้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในกลุ่มเหล็ก-ซีเมนต์จะลดลง แต่ราคาเหล็กถือว่าอยู่ในระดับที่สูงมากเมื่อเทียบกับปี 2543-2546 อีกทั้งเหล็กและซีเมนต์เป็นเพียงองค์ประกอบส่วนหนึ่งของวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างเท่านั้น ขณะที่ดัชนีราคาวัสดุในกลุ่มที่เหลือเพิ่มสูงขึ้นทุกกลุ่ม (ดูแผนภูมิประกอบ) ประกอบกับค่าแรงซึ่งคิดเป็น 1 ใน 4 ของค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นจากอัตราเงินเฟ้อและต้นทุนการพัฒนาที่ดินดิบ เช่น ค่าถมดินก็เพิ่มขึ้นโดยตรงจากราคาน้ำมัน ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้น

สำหรับปี 2549 นอกจากค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงจะสูงขึ้นจากอัตราเงินเฟ้อแล้ว โครงการเมกะโปรเจกต์ ยังจะทำให้เกิดการขาดแคลนทั้งแรงงานและวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะกลุ่มเหล็กและคอนกรีต ซึ่งจะยิ่งเป็นแรงหนุนให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยสูงขึ้นอีก

ราคาที่อยู่อาศัย

ในปี 2548 ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินสูงขึ้นประมาณ 9% ราคาทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินที่สูงขึ้น เมื่อประกอบกับการสำรวจสภาพตลาดแล้ว อธิบายได้ว่าการแข่งขันในตลาดบ้านเดี่ยวที่รุนแรง มีการแข่งขันกันเพิ่มคุณภาพโดยใช้วัสดุที่ดีขึ้น หรือเพิ่มอุปกรณ์ประกอบต่างๆ เช่น ชุดครัว เครื่องปรับอากาศ สวน เครื่องเรือน ฯลฯ ทำให้ดัชนีราคาโดยรวมสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่เพิ่มส่วนหนึ่งผู้ประกอบการเป็นผู้รับภาระไว้เอง ส่วนราคาทาวน์เฮาส์ที่เพิ่มขึ้นน้อยกว่า เนื่องจากเป็นสินค้าสำหรับผู้มีกำลังซื้อต่ำกว่าบ้านเดี่ยว ซึ่งผู้ประกอบการต้องเป็นผู้รับภาระต้นทุนเพิ่มส่วนหนึ่งอีกเช่นกัน ทำให้กำไรจากตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมลดลงในปีที่ผ่านมา

กฎหมายและข้อกำหนดต่างๆ

จากการที่จะมีการประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งปรับเปลี่ยนรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่ และลดอัตราพื้นที่ก่อสร้างต่อขนาดที่ดินลงในหลายพื้นที่ ประกอบกับกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องอื่นๆ เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร หรือข้อกำหนดทางด้านสิ่งแวดล้อมและการจัดสรรที่ดิน ซึ่งเพิ่มภาระหรือต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องตั้งราคาขายสูงขึ้น แม้โดยรวมแล้วจะเป็นผลดีกับผู้อยู่อาศัยที่ได้อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น แต่เนื่องจากเป็นการใช้มาตรฐานเดียวกันในโครงการทุกระดับราคา จึงเสมือนหนึ่งเป็นการกีดกันที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยให้มีบ้านได้ยากขึ้น ถึงแม้จะมีมาตรการส่งเสริมการลงทุนสำหรับผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยราคาต่ำแล้วก็ตาม

การลงทุนจากต่างประเทศ

แนวโน้มการอ่อนตัวของค่าเงินดอลลาร์สหรัฐ ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่ยังต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาค ทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายเงินทุนเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีผลทำให้ทั้งอุปสงค์และอุปทานในตลาดเพิ่มขึ้น ด้านการเพิ่มอุปสงค์ เช่น การลงทุนในที่อยู่อาศัย บ้านพักตากอากาศ การเช่า-ซื้อสำนักงาน ร้านค้า เป็นผลดีกับผู้ประกอบการที่จะมีฐานตลาดกว้างขึ้นและสามารถเพิ่มราคาขาย-เช่าสูงขึ้น

ส่วนการเพิ่มอุปทาน เช่น การร่วมทุนกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ และการลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาโครงการใหม่ๆออกสู่ตลาด เป็นเหตุให้การแข่งขันในตลาดรุนแรงมากขึ้น ตลอดจนทำให้ที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบหลักในการพัฒนาโครงการในย่านที่มีความต้องการสูง เช่น ใจกลางเมืองหรือในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญมีราคาสูงขึ้น แต่ทั้งนี้การเข้ามาลงทุนจะขึ้นอยู่กับบรรยากาศทางการเมืองและความมั่นคงของรัฐบาลด้วย

สรุป

จากการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ไม่สูงขึ้นมาก เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่กดกำลังซื้อลงและทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น กฎระเบียบทางราชการที่เพิ่มภาระให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภค ความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ตลอดจนอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยเกินอุปสงค์ปกติไปแล้วส่วนหนึ่ง

ประกอบกับแนวโน้มอัตราเพิ่มที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนที่ชะลอตัวลงตามลำดับในปี 2547 และ 2548 ดังนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2549 น่าจะเติบโตเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราการเพิ่มประชากรเพียงเล็กน้อยหรือเพิ่มจากปี 2548 ไม่เกิน 10% คือประมาณ 78,000 หน่วย โดยหากคิดรวมความต้องการเพื่อลงทุนจากต่างประเทศที่เพิ่มขึ้นแล้ว จำนวนอย่างสูงไม่น่าเกิน 83,000 หน่วย