ลูกบ้านโดนโกงมีเฮ กรมที่ดินเสนอแก้ พ.ร.บ.จัดสรรฯ ให้เจ้าพนักงานออกใบแทน เพื่อทำนิติกรรมในที่ดินได้ ทั้งในกรณีลูกบ้านจ่ายเงินดาวน์แล้วไม่ได้โอน สามารถนำเงินไปไถ่ถอนหนี้กับแบงก์ และนำหลักฐานการชำระเงินมาแสดงให้เจ้าพนักงานสามารถโอนที่ดินได้ รวมถึงกรณีเจ้าของโครงการไม่ดูแลสาธารณูปโภค ลูกบ้านสามารถรวมตัวให้เจ้าพนักงานฯ ออกใบแทนโอน กรรมสิทธ์ได้

นายบุญเชิด คิดเห็น ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เปิดเผยว่า กรมที่ดินอยู่ระหว่างการพิจารณาแก้ไขปรับปรุงพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ตามนโยบายการพัฒนากฎหมาย ของกรมที่ดิน สำหรับประเด็นที่ได้เสนอแก้ไข ได้แก่ การให้เจ้าพนักงานที่ดินสามารถออกใบแทนเพื่อทำนิติกรรมในที่ดิน ในกรณีที่โครงการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.ฉบับ พ.ศ. 2543 มีปัญหาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้ตาม กฎหมาย ไม้ว่าจะด้วยสาเหตุใด กรณีดังกล่าว ผู้ซื้อที่ชำระเงินให้แก่เจ้าของโครงการครบถ้วนตามเงื่อนไข สามารถนำเงินไปไถ่ถอนหนี้ส่วนที่เหลือกับสถาบันการเงินและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้

อย่างไรก็ตาม ปัญหาในทางปฏิบัติที่ผ่านมา คือ เมื่อผู้ซื้อนำเงินชำระให้กับสถาบันการเงินเพื่อ ไถ่ถอนที่ดินแปลงที่ซื้อไว้เพื่อมาโอนกรรมสิทธิ์ แต่เจ้าหนี้สถาบันการเงินมักจะไม่ยินยอมให้ไถ่ถอนโฉนดในส่วนของผู้ซื้อออกไป เนื่องจากต้องการเก็บเอกสารสิทธิในที่ดินที่เป็นหลักประกันเงินกู้เอาไว้ฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้ประกอบการ ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถโอนที่ดินในส่วนที่ซื้อไว้ได้

ดังนั้น จึงต้องแก้กฎหมายให้ผู้ซื้อเอาเอกสารการชำระเงินให้แก่โครงการและสถาบันการเงินมาเป็นหลักฐานแสดงต่อเจ้าพนักงาน ที่ดิน เพื่อออกใบแทนในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แปลงที่ซื้อ โดยไม่ต้องขอไถ่ถอนรายแปลงจากสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้

นอกจากนี้ ยังมีอีกประเด็นที่ได้มีการเสนอ แก้ใน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 คือการ แก้ไขให้เจ้าพนักงานที่ดินสามารถออกใบแทนเพื่อ โอนสาธารณูปโภคในโครงการบ้านจัดสรรที่ขออนุญาตจัดสรรตาม ปว.286 ที่ถูกผู้ประกอบการ ทิ้งโครงการไม่รับผิดชอบดูแลสาธารณูปโภคในโครงการตามกฎหมาย

ทั้งนี้ปัญหาที่ผ่านมาคือ เมื่อเจ้าของโครงการไม่ดูแลโครงการ ปล่อยทิ้งสาธารณูปโภค หลังขายบ้านหมดแล้ว และต่อมาเมื่อลูกบ้านสามารถรวมตัวกันได้เพื่อขอต่อสำนักงานที่ดินจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาจัดการดูแลสาธารณูปโภคเองตามกฎหมายที่เปิดช่องไว้ แต่ไม่สามารถตาม ให้ผู้ประกอบการมาโอนสาธารณูปโภคให้ลูกบ้าน ได้ จึงแก้กฎหมายให้เจ้าพนักงานที่ดินสามารถออกใบแทนให้ลูกบ้านเพื่อโอนสาธารณูปโภคในโครงการมาดูแลกันเองได้

สำหรับโครงการบ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน 2543 ที่กำหนดให้ผู้ประกอบการ ต้องเป็นผู้ดูแลสาธารณูปโภคในช่วงระยะเวลาหนึ่ง แต่ผู้ประกอบการไม่ยอมมาดูแลสาธารณูปโภคในโครงการ ได้เสนอแก้กฎหมายให้เจ้าพนักงานที่ดินสามารถออกใบแทนเพื่อโอนสาธารณูปโภคในโครงการให้ลูกบ้าน หากลูกบ้าน ต้องการจะจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรมาดูแลแทนด้วยเช่นกัน

"หากสามารถแก้กฎหมายในข้อนี้ได้ หมู่บ้านที่ถูกผู้ประกอบการทิ้งไม่ยอมดูแลสาธารณูปโภคซึ่งมีอยู่จำนวนมากในปัจจุบัน จะสามารถโอนสาธารณูปโภคโดยใช้ใบแทนไปบริหารจัดการกันเองได้เลย"นายบุญเชิดกล่าว

อย่างไรก็ดี ประเด็นที่เสนอแก้ไขกฎหมายจัดสรรที่ดินดังที่กล่าวมานั้นได้เสนอให้ฝ่ายกฎหมายของกรมไปรวบรวมและจะมีการพิจารณาปรับปรุง และดำเนินการตามกระบวนการแก้ไขกฎหมายต่อไป

นายบุญเชิดกล่าวต่อว่า สำหรับการยื่นขอ อนุญาตจัดสรรที่ดินในช่วงต้นปี 2549 ยังคงมีผู้ประกอบการมายื่นขออนุญาตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีกำลังซื้ออยู่ แต่โครงการส่วนใหญ่ที่มายื่นขออนุญาตจะมีขนาดที่เล็กลง นอกจากนี้ยังมีโครงการที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรไปแล้ว แต่กลับมาขอแก้ไข ผังใหม่เพื่อเปลี่ยนแปลงบ้านให้มีขนาดเล็กลง เช่น เคยขออนุญาตเป็นบ้านเดี่ยว กลับมาแก้ไขผังเป็นทาวน์เฮาส์ เป็นต้น