แฉเบื้องลึกทุนสิงคโปร์บุกไทย เหตุ“พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร”หัวหอกเปิดทางรับสิงคโปร์ฮุบอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยตัวเอง ชี้รัฐบาลเตรียมใช้กรมที่ดินเป็นเครื่องมือ แก้กฎหมาย เปิดโอกาสต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน 100% จากเดิมให้เช่าระยะยาว 100 ปี

3 สมาคมอสังหาฯออกโรงต้าน ให้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน เหมือน “ขายชาติ”

ธุรกิจที่ดินเป็นอีกหนึ่งที่ธุรกิจกลุ่มทุนข้ามชาติ โดยเฉพาะ กลุ่มทุนจากแดนลอดช่อง ที่เข้ามาลงทุนในไทยอย่างต่อเนื่อง การขยายการลงทุนเข้ามา ในช่วงแรกจะเข้ามาในลักษณะของการซื้อพันธบัตร ซื้อหุ้น และในระยะหลัง ๆ เริ่มเปลี่ยนบทบาท มาเป็นร่วมทุนกับพันธมิตรชาวไทย หรือดีเวลลอปเปอร์เจ้าถิ่น และล่าสุด เริ่มมีกลุ่มทุนบางกลุ่มที่เข้ามาลงทุนด้วยตัวเอง ไม่จำเป็นต้องพึ่งพากลุ่มทุนชาวไทย

การที่กลุ่มทุนข้ามชาติเคลื่อนย้ายฐานการลงทุนเข้ามาในไทย ส่วนหนึ่งเป็นเพราะได้ผลตอบแทนค่อนข้างดี ทั้งในแง่ของการลงทุนโครงการใหม่ หรือเทคโอเวอร์โครงการเก่ามาปรับปรุงและขายต่อ ซึ่งได้ราคาดี รวมถึงการลงทุนซื้ออาคารชุด และปล่อยให้เช่าก็สร้างผลตอบแทนสูงเช่นเดียวกัน เฉลี่ยที่ 8-10%ต่อปี

อีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะ สิงคโปร์เป็นเกาะที่มีพื้นที่น้อยมาก ที่สำคัญพื้นที่ส่วนใหญ่ถูกพัฒนาไปแล้ว ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ไม่มีที่ดิน เพื่อลงทุนโครงการใหม่ จึงต้องขยายการลงทุนออกไปยังต่างประเทศ

ส่วนที่มาลงทุนในไทย เพราะประเทศไทยมีเศรษฐกิจแข็งแกร่ง ยังมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ แม้ว่าจะเติบโตเพียง 4-5% ก็ตาม รวมถึงมีเสถียรภาพทางการเมืองมากกว่าประเทศอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียง นอกจากนี้ ค่าแรงงาน และราคาวัสดุก่อสร้างก็ไม่แพง ราคาที่ดินไม่สูงมากนัก ที่สำคัญรัฐบาลกำลังจะให้กรมที่ดินแก้กฎหมายให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้ จากเดิมที่ให้เช่าไม่เกิน 50 ปี ต่ออายุได้อีก 50 ปี รวมระยะเวลายาวถึง 100 ปี ซึ่งทุกปัจจัยล้วนเป็นองค์ประกอบที่สำคัญที่ทำให้ทุนสิงคโปร์เข้ามาลงทุนในไทย

อย่างไรก็ตาม ทาง 3 สมาคม ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ต่างก็ไม่เห็นด้วยที่รัฐบาลจะเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ขณะนี้อยู่ระหว่างการทบทวนถึงผลเสียที่จะตามมา เพื่อคัดค้านหากรัฐบาลให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินจริง เพราะหากให้ถือครองที่ดินจริงเท่ากับว่าเป็นการ"ขายชาติ"

ชี้ท็อปไฟว์จากสิงคโปร์ตบเท้าเข้าไทย

ปัจจุบันมีกลุ่มทุนข้ามชาติเข้ามาลงทุนอย่างเปิดเผย 5 ราย เป็นทุนจากสิงคโปร์ 4 ราย และ ฮ่องกง 1 ราย ยังไม่รวมทุนอื่น ๆ ที่กำลังจะทยอยเข้ามาอีกหลายราย อาทิ กลุ่ม UOL ในเครือ ธนาคาร UOB และกลุ่มทุนจากฮ่องกงอีกกลุ่มหนึ่งกำลังจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม บริเวณถนนจรัญสนิทวงศ์ บนพื้นที่กว่า 20 ไร่ มูลค่าโครงการเฟสแรก 5,000 ล้านบาท และเมื่อพัฒนาเต็มพื้นที่จะทำให้โครงการมีมูลค่าเพิ่มเป็น 10,000-20,000 ล้านบาท

กลุ่มทุนที่เข้ามาเมืองไทยยุคแรก ๆ เป็นกลุ่มทุนจากสิงคโปร์ ซึ่งบริษัทยักษ์ใหญ่ติดอันดับท็อปไฟว์ ล้วนมาลงทุนในไทยแล้วทั้งสิ้น นำโดย GIC ที่เข้ามาลงทุนในกองทุนแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำให้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีฐานการเงินที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในช่วงนั้น แลนด์ฯอยู่ในช่วงล้มลุกคลุกคลานจากวิกฤตทางเศรษฐกิจในปี 2540รวมถึงการเข้ามาลงทุนของแคปปิตอล แลนด์ที่จับมือกับราชันน้ำเมา เจริญ สิริวัฒนภักดี

ตามด้วยการเข้ามาด้วยตัวเองของกลุ่มแคปเปล แลนด์ ,โฮเท็ล พร็อพเพอร์ตี้ ที่เข้ามาทำโครงการ The Met บริเวณถนนวิทยุ และกลุ่มซิตี้ ดีเวลลอปเมนท์ ที่เข้ามาซื้อที่ดินแปลงใหญ่ที่สุขุมวิท ซอย 18 และซื้ออาคารภรภัทร อโศก เพื่อรอการลงทุน

ล่าสุด คือการเข้ามาร่วมทุนกับบมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ โดย เพอร์เฟคเลือกที่จะร่วมทุนกับกลุ่มทุนจากฮ่องกง คือกองทุนไพรฟันด์ General Enterprise Management Services Limited หรือGAMS ขณะที่กรุงเทพบ้านและที่ดิน ร่วมทุนกับกลุ่มทุนจากสิงคโปร์ คือกลุ่ม"เฟรเชอร์ แอนด์ นีฟ" ซึ่งนับเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในสิงคโปร์ และหลายประเทศทั่วโลก โดยเข้ามาถือหุ้นในสัดส่วน 33%

ตั้งนอมินีถือหุ้น

ชนะ นันทจันทูล รองประธานกรรมการ บริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมามีกลุ่มทุนจากต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยจำนวนมาก ซึ่งรูปแบบการเข้ามาจะมีทั้งในรูปแบบของการร่วมทุนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์สัญชาติไทย ลงทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ และการเข้ามาเอง ไม่ร่วมทุนกับใคร ทั้งการเริ่มต้นโครงการใหม่ และเทคโอเวอร์โครงการเก่า เพราะมั่นใจว่าจากประสบการณ์อย่างโชกโชนสามารถทำตลาดได้เอง โดยไม่ต้องพึ่งพาคนไทย

ทั้งนี้ การเข้ามาลงทุนเองเดี่ยว ๆ อาจจะไม่ง่ายนัก เพราะติดข้อกฎหมายของไทย ที่ห้ามชาวต่างชาติลงทุนเกิน 49% แต่สิ่งเหล่านี้ไม่ยากเกินความสามารถของนักลงทุนต่างชาติ เพราะกฎหมายย่อมมีช่องว่าง ทำให้ต่างชาติสามารถเข้ามากอบโกยเงินทองของไทยออกไปได้

ช่องว่างที่ว่านั้น คือการตั้งตัวแทน หรือนอมินีเข้ามาถือหุ้น เพื่อให้บริษัทที่จัดตั้งขึ้นถูกต้องตามกฎหมายของไทย “จะเห็นได้ว่ามีการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เป็นของชาวต่างชาติ แต่ในทางกฎหมายเอาผิดไม่ได้ เพราะรูปแบบของการจัดตั้งบริษัทมีคนไทยถือหุ้นเกินกว่ากฎหมายกำหนด หรือถือหุ้น 51%” ชนะกล่าว

การเข้ามาลงทุนของสิงคโปร์ ส่วนใหญ่จะลงทุนโครงการหรูหรา ราคาแพง ในเขตใจกลางเมือง (ซีบีดี) ประเภทอาคารชุดพักอาศัย เซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ และอาคารสำนักงาน ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ตารางเมตรละเกือบ 100,000 บาท ถึง 130,000 บาท ส่วนค่าเช่าจะปล่อยเช่าราคาตารางเมตรละ 600-800 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่แพงมาก

คนไทยหมดสิทธิ์ทำอสังหาฯ

การลงทุนโครงการในรูปแบบดังกล่าว ต้องใช้เงินลงทุนสูงมาก ขณะที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ เพื่อพัฒนาโครงการ ทำให้ทุนต่างชาติได้เปรียบ เพราะนอกจากจะมีเงินทุนที่เพียบพร้อมแล้ว ต้นทุนทางการเงินยังต่ำกว่าการกู้จากสถาบันการเงินในประเทศด้วย ซึ่งการลงทุนในลักษณะนี้ ดีเวลลอปเปอร์ชาวไทยแทบจะไม่มีสิทธิ์ลงทุนเลย และคาดว่าในอนาคตอันใกล้นี้ คนไทยจะไม่สามารถทำธุรกิจที่ดินได้อีก

ทั้งนี้ การเข้ามาลงทุนในไทย อาจจะทำให้รูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย มีความสมบูรณ์แบบมากขึ้น ทั้งในแง่ของความสวยงาม การใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย รวมถึงได้เรียนรู้เทคโนโลยี หรือโนฮาวในการบริหารจัดการการลงทุนโครงการ

อย่างไรก็ตาม การเขามาของทุนข้ามชาติ ทำให้คนไทยสูญเสียโอกาสในการลงทุนโครงการที่ดี มีผลตอบแทนสูง

รายเล็ก-รายกลางเตรียมตาย

ชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ยุคนี้เป็นยุคการแข่งขันของบริษัทใหญ่ ๆ เพราะผู้ประกอบการรายเล็ก และรายกลางจะถูกคัดออกจากตลาดโดยอัติโนมัติจากนโยบายเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และความไม่เชื่อมั่นต่อบริษัทของลูกค้า จึงทำให้การแข่งขันกระจุกตัวอยู่ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ และเชื่อว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะมียอดขายและมาร์เก็ตแชร์เพิ่มขึ้น เกือบทุกราย

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้องค์กรเติบโต และขยายโครงการได้อย่างต่อเนื่อง สิ่งที่จำเป็นคือ แหล่งเงินทุน ซึ่งใครมีฐานการเงินที่แข็งแกร่งและต้นทุนต่ำ จะเป็นผู้ได้เปรียบในการแข่งขัน ดังนั้น ในอนาคตอันใกล้จะได้เห็นการร่วมทุนระหว่างทุนไทย และทุนข้ามชาติอีกหลายราย เช่น เอส.ซี.แอสเสท ในเครือชินคอร์ป และโกลเด้นท์ แลนด์ อยู่ระหว่างการเจรจาร่วมทุนกับต่างชาติ

ยังไม่รวมบริษัท ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่มีแผนที่จะดึงกลุ่มนักลงทุน จากต่างประเทศทั้งสิงคโปร์ และฮ่องกงเข้ามาร่วมทุน ซึ่งอาจจะเข้ามาถือหุ้นในบริษัทราว 10-20%